letzte Aktualisierung: 14.7.2025
OLG Stuttgart, Urt. v. 13.5.2025 – 10 U 4/25

BGB §§ 195 ff., 307, 308 Nr. 6, 634a, 640
Inhaltskontrolle bei Regelung zum Fristbeginn des Widerspruchs gegen Abnahme des Gemeinschaftseigentums;
Verjährung von Mängelansprüchen 15 Jahre nach Fertigstellung bzw. letztem Erwerbb

1. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers
gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter an das
Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, hält einer Inhaltskontrolle nicht
Stand.
2. Verhandlungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft
im Hinblick auf Mängel des Gemeinschaftseigentums hemmen die Verjährung
der Mängelrechte, wenn und sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt ist, diese
Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.
3. Die Rechtsanwendung unterliegt nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien. Ob ein Erfüllungsanspruch
oder ein Nacherfüllungsanspruch vorliegt und deren Verjährung sind Fragen der
Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zugrunde zu legenden, also festgestellten bzw.
unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die
Parteien das Gericht noch das Gericht sich selbst auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter
Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.
4. Liegt beim Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, die wegen Verstoßes
gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln
spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung bzw. letztem Erwerb (noch offen gelassen
im Urteil des Senats vom 2. April 2024, Az. 10 U 13/23; aA OLG Stuttgart, Urteil vom 6. Juni 2024,
Az. 13 U 419/19).

Gründe

A.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt von dem beklagten Bauträger
Herstellung eines mangelfreien Werks und Beseitigung von Mängeln am
Gemeinschaftseigentum.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte ist der Bauträger, der das
Objekt X. in Stuttgart errichten ließ und die Wohnungen an die die Klägerin bildenden
Wohnungseigentümer veräußerte.

Die letzte Eigentumswohnung wurde mit notariellem Vertrag vom 24.10.2013, das letzte
Teileigentum, ein Stellplatz, mit notarieller Beurkundung vom 19.11.2013 von der Beklagten an
den jeweiligen Erwerber veräußert.

Die notariellen Bauträgerverträge (Anl. K1) enthalten jeweils in § 3 Abs. 5 ff. folgende Regelung
zum Herstellungstermin:

„Der Veräußerer ... verpflichtet sich zur bezugsfertigen Herstellung des Vertragsgegenstands bis
spätestens 31.03.2014.“

§ 7 der notariellen Bauträgerverträge bestimmt für die Abnahme:

„§ 7 Abnahme, Besitzübergabe, Wohnungseigentümergemeinschaft
(1) ... Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjekts statt. Über die
Abnahme wird eine Niederschrift errichtet, die von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnen ist
und in welche alle evtl. Mängel und fehlenden Leistungen aufzunehmen sind, auch soweit
hierüber Streit besteht. Der Veräußerer hat dem Erwerber den vorgesehenen Abnahmetermin
mit einer Fristsetzung von mindestens einer Woche schriftlich zuvor mitzuteilen und ihn zur
Abnahme aufzufordern.

(2) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, soweit es nicht ausschließlich im Bereich des
Sondereigentums des Erwerbers liegt oder dem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesen ist,
erfolgt durch den Verwalter, der vom Erwerber hiermit entsprechend bevollmächtigt wird.
Der Bevollmächtigte hat die Interessen des Erwerbers wahrzunehmen und hat dessen Weisung
in Bezug auf die Abnahme Folge zu leisten. Der Veräußerer wird dafür Sorge tragen, dass dem
Bevollmächtigten sämtliche für die Abnahme erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorliegen.
Der Bevollmächtigte ist berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, zur Abnahme einen öffentlich
bestellten und vereidigten Bausachverständigen hinzuzuziehen. Der Sachverständige hat zu
prüfen, ob das Gemeinschaftseigentum nach Maßgabe der Bau- und Ausstattungsbeschreibung
und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde (technische Abnahme).

Der Besichtigungstermin des Gemeinschaftseigentums im Zuge der technischen Abnahme ist
dem Erwerber mindestens eine Woche vorher schriftlich mitzuteilen. Für die Fristwahrung ist
der Tag der Absendung maßgebend.

Das im Zuge der technischen Abnahme erstellte Protokoll, in dem alle gemeinsam festgestellten
und vom Sachverständigen, dem Bevollmächtigten oder vom Erwerber einseitig gerügten
Mängel aufzunehmen sind, ist dem Erwerber zu übersenden. Der Bevollmächtigte hat die
Abnahme zu erklären, sofern nach Mitteilung des Sachverständigen keine wesentlichen Mängel
mehr bestehen bzw. die im Protokoll aufgeführten wesentlichen Mängel behoben wurden, nach
Auffassung des Bevollmächtigten keine wesentlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum einer
Abnahme entgegenstehen und der Erwerber nicht innerhalb von 2 Wochen nach Absendung
des Protokolls der Erklärung der Abnahme durch den Bevollmächtigten widersprochen hat. Das
Schweigen des Erwerbers gilt insoweit als Zustimmung zur Abnahme bzw. als konkludente
Abnahme. Der Erwerber ist hierauf im Zuge der Protokollübersendung nochmals hinzuweisen.
Für die Durchführung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums gelten im Übrigen die in
Abs. 1 getroffenen Vereinbarungen entsprechend. Die Verpflichtung zur Abnahme und die
Regelungen zur Abnahmefiktion bleiben unberührt."

Die Beklagte lud alle Erwerber zum Abnahmetermin des Gemeinschaftseigentums ein, der am
02.07.2014 stattfand. Das Abnahmeprotokoll wurde mit einem Anschreiben vom 08.07.2014 an
die Wohnungseigentümer übermittelt.

In dem Schreiben der Beklagten vom 08.07.2014 heißt es unter anderem:

„Am 02.07.2014 wurde die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ... durchgeführt. Das
Abnahmeprotokoll wurde vom Gutachter sowie den Beiräten im Namen der Erwerber
unterzeichnet.

Zu Ihrer Verwendung übersenden wir Ihnen eine Kopie des unterzeichneten
Abnahmeprotokolls so wie eine Reinschrift unter Bezugnahme des § 7 Abs. (2). Sollten Sie
Einwendungen gegen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums haben, bitten wir Sie diese
innerhalb von 2 Wochen ab Absendung dieses Schreibens der Y. WOHNBAU GMBH
mitzuteilen, ansonsten gilt die Vollmacht gegenüber Ihrem Sachverständigen und den Beiräten
als bestätigt und die Abnahme als vollzogen.“

In der Folge zahlten die Erwerber die noch offenen Restkaufpreise, wobei die letzte Zahlung
durch einen Erwerber am 28.10.2015 erfolgte.

Am 14.05.2018 beschloss die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer:

„Die Hausverwaltung wird durch die Wohnungseigentümer ermächtigt, gegenüber dem
Bauträger Fa. Y. Wohnbau GmbH die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum,
entsprechend der Mängelliste des Architekturbüros Z. vom 21.11.2017 sowie die weiteren
bekannten Mängel des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen.“

Der Antrag wurde einstimmig angenommen. Die streitgegenständlichen Mängel sind nicht in
der Liste des Architekturbüros Z. enthalten und wurden der Klägerin erst durch Gutachten im
Jahr 2020 oder 2021 bekannt.

Mit Anwaltsschreiben vom 17.08.2022 (Anl. K4) forderte die Klägerin die Beklagte zur
Mängelbeseitigung der streitgegenständlichen Mängel auf, worauf die Beklagte mit
Anwaltsschreiben vom 29.08.2023 (Anl. K5) die Einrede der Verjährung erhob und auf ein
weiteres Anwaltsschreiben der Klägerin vom 12.09.2022 (Anl. K6) nicht weiter reagierte.
Mit Klage vom 20.12.2023, beim Landgericht am gleichen Tag eingegangen, fordert die Klägerin
die Beseitigung der streitgegenständlichen Baumängel.

Mit Beschluss vom 19.06.2024 beschloss die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer:

„Die Durchsetzung der Mängelrechte aller Erwerber, einschließlich Rechtsnachfolger in Bezug
auf Mängel am Gemeinschaftseigentum werden auf Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvornahme,
Vorschuss und Minderung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen.“
Der Antrag wurde einstimmig angenommen (Anl. K7).

Am 09.10.2024 beschloss die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer:
„Die Durchsetzung der Mängelrechte, Erfüllungs- und Mängelrechte aller Erwerber aus den
zugrundeliegenden Bauträgerverträgen mit der Y. Wohnbau GmbH, einschließlich
Rechtsnachfolger in Bezug auf Mängel am Gemeinschaftseigentum werden auf Erfüllung,
Nacherfüllung, Selbstvornahme, Vorschuss und Minderung auf die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer übertragen.“

Auch dieser Antrag wurde einstimmig angenommen (Anl. K8).

Im Übrigen wird hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen erster Instanz, des weiteren
Parteivortrags sowie der Anträge der Parteien in erster Instanz gem. § 540 ZPO auf das
angefochtene Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage als zulässig, aber unbegründet abgewiesen. Zur Begründung
führte das Landgericht aus, dass dahingestellt bleiben könne, ob die Klägerin durch den
Beschluss vom 19.06.2024 (Anl. K7) oder durch den im nachgelassenen Schriftsatz vom
15.10.2024 vorgelegten Beschluss der Klägerin vom 09.10.2024 prozessführungsbefugt gewesen
sei, da die Beklagte wegen der wirksam erhobenen Verjährungseinrede gegen den vertraglichen
Erfüllungsanspruch die Leistung nach § 214 Abs. 1 BGB verweigern könne. Die Klägerin mache
ausdrücklich nur den Erfüllungsanspruch geltend, also den Anspruch auf mangelfreie
Herstellung des versprochenen Werkes nach § 631 Abs. 1 BGB, und nicht den
Nacherfüllungsanspruch nach §§ 633 Abs. 1, 634 Nr. 1, 635 BGB, der erst mit der Abnahme
entstehe, deren Wirksamkeit die Klägerin gerade in Abrede stelle. Die Wirksamkeit der Regelung
zur Abnahme in § 7 Abs. 2 der Bauträgerverträge müsse nicht abschließend geprüft werden. Ein
etwaig bestehender Erfüllungsanspruch gemäß §§ 631, 633 BGB sei spätestens zehn Jahre nach
Abschluss des letzten Erwerbsvertrags zum Ende des 19.11.2023 gemäß § 199 Abs. 4 BGB
verjährt. Der weiter geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 1.013,11 € stehe der Klägerin
nicht zu, da ein entsprechender Anspruch nicht schlüssig bzw. nicht substantiiert vorgetragen
worden sei und nach der Rüge der Beklagten in der Klageerwiderung ein förmlicher Hinweis des
Gerichts nach § 139 ZPO nicht habe erfolgen müssen.

Die Klägerin greift das Urteil des Landgerichts vom 29.11.2024, das ihrem Prozessbevollmächtigten
am 02.12.2024 zugestellt wurde, mit der Berufung vom 30.12.2024 an und
begründet diese mit der Berufungsbegründung vom 28.01.2025 damit, dass sich die Beklagte als
Bauträgerin auf eine unwirksame Abnahme nicht berufen könne, sodass nicht davon
ausgegangen werden könne, dass der Vertrag noch im Erfüllungsstadium sei und
Erfüllungsansprüche nach zehn Jahren verjähren könnten. Die Meinungsverschiedenheit
zwischen dem 10. und 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart, ob eine zeitliche
Beschränkung der Mängelansprüche auf den Zeitraum der Arglisthaftung bei unwirksamer
Abnahme möglich sei, spiele vorliegend keine Rolle. Die Klägerin verfolgt ihre erstinstanzlichen
Anträge in der Berufung weiter.

Die Klägerin beantragt:

Unter Abänderung des am 26.11.2024 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart,
Aktenzeichen 55 O 114/24 wird die Beklagte verurteilt,
1. an dem Objekt X. Stuttgart-Obertürkheim den jeweils zugrundeliegenden Baumangel nach
den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik zu beseitigen bzw. die Restarbeiten
vorzunehmen und das Bauvorhaben gemäß den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik
herzustellen, um die nachfolgenden Symptome zu beseitigen:

a) Das Balkongeländer Wohnung 15, Spalt zu breit.

b) Die Dachsteine sind nicht ausreichend gesichert, die Windsogsicherung ist unzureichend.

c) Der Brandschutz der Treppenhäuser ist unzureichend, insbesondere sind Rohre und
Leitungen in den Fluchtwegen angebracht.

d) Der Abstand Treppenabsatz/Geländer zu breit.

e) Das Fenster in der Schleuse Garage/Xr. undicht.

f) Die Handläufe in den Treppenhäusern sind zu niedrig, nicht ausreichend befestigt.
g) Die Treppenhäuser sind aufgrund der Anbringung des Geländers unterhalb der Mindestbreite
von 1 m.

h) Die Abluftrohre der Dachgeschosswohnungen 15 (Eigentümer K.) und 16 (Eigentümer H.)
am Norddach sind entgegen dem Vertrag unterhalb der Dachflächenfenster angeordnet, sollten
jedoch darüber angeordnet sein.

i) Die Dichtung am Abgasrohr des Heizungsraumes ist unzureichend und nicht
schlagregendicht, der Temperaturfühler/Sensor ist nicht vor Sonneneinstrahlung geschützt, die
verlegten Kabel sind nicht regen-geeignet.

j) Im Untergeschoss des Treppenhauses des Hauses Xa. vor dem Ausgang in die Tiefgarage ist
die Wandfläche durchfeuchtet.

k) Am Stellplatz 24 (Eigentümer E.) kommt es zu Wassereintritten am Lichtschacht, Decke,
Wand- und Brüstungsanschluss sind dauerhaft durchfeuchtet und eine Veralgung ist sichtbar.

l) Am Stellplatz 23 (Eigentümer B.) und 24 (Eigentümer E.) besteht ein Riss in der Wand. Es
handelt sich um einen vertikalen Riss durch die gesamte Wanddicke, der Riss ist auch im Haus
4A vorhanden und sichtbar.

m) Am Balkon der Einheit Nr. 12 (Eigentümer J.) des Objektes Xr. ist die Balkonplatte gerissen.

2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 1.013,11 nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu
zahlen.

Die Beklagte beantragt:

Die Berufung der Klägerin wird kostenfällig zurückgewiesen.

Beide Parteien beantragen hilfsweise unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens die
Zurückverweisung an das Gericht erster Instanz.

Die Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil. Sie macht sich die Begründung des
Landgerichts zu eigen. Das Landgericht habe sich bei der Prüfung des Sachverhalts nicht auf die
Prüfung des Erfüllungsanspruches beschränkt, sodass kein Verstoß gegen das rechtliche Gehör
der Klägerin vorliege. Das Landgericht habe ausgeführt, dass auch Nacherfüllungsansprüche
nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjährt seien.

Der Senat hat die Sache mit den Parteien am 15.04.2025 mit den aus der Sitzungsniederschrift
ersichtlichen Ergebnis mündlich verhandelt. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in
zweiter Instanz wird ergänzend auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.

B.
Die Berufung der Klägerin ist, soweit sie sich gegen die Klageabweisung des Klageantrags Ziff. 2
richtet, unzulässig (II.). Die im Übrigen zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, soweit sie sich
gegen die Abweisung des Klageantrags Ziff. 1 wendet und führt insoweit zur Aufhebung des
Urteils und des zugrundeliegenden Verfahrens sowie zur Zurückverweisung an das Landgericht
Stuttgart (III.). Die teilweise Zurückverweisung der Sache ist zulässig (I.).

I.
Das Berufungsgericht darf unter abschließender Entscheidung über einen Teil des Rechtsstreits
die Sache nur dann teilweise zurückverweisen, wenn nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils
des Rechtsstreits eine weitere Verhandlung in der ersten Instanz erforderlich ist und über den
zurückverwiesenen Teil des Rechtsstreits in zulässiger Weise durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO
hätte entschieden werden können (BGH, Urteil vom 1.3.2016 - VI ZR 437/14 -, BeckRS 2016,
6153 Rn. 32, BGH, Urteil vom 9.11.2011 - IV ZR 171/10 -, NJW-RR 2012, 101, 102 Rn. 28).
Hier ist der Streitgegenstand teilbar. Die Klägerin hat neben dem Anspruch auf Beseitigung von
Mängeln einen Anspruch auf Zahlung von 1.013,11 € geltend gemacht, so dass bezüglich des
Zahlungsantrags Ziff. 2 ein selbständiger prozessualer Anspruch vorliegt, der im Wege der
objektiven Klagehäufung gemäß § 260 ZPO geltend gemacht wird (vgl. Feskorn in: Zöller,
Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 301 ZPO, Rn. 5; MüKoZPO/Musielak/Hüntemann,
7. Aufl. 2025, ZPO § 301 Rn. 4).

Die Voraussetzung des § 301 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 ZPO für ein Teilurteil ist gegeben.

Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen wird durch die teilweise Zurückverweisung
nicht geschaffen. Eine derartige Gefahr ist dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage
entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder
Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die
Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in
Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden.
Daher besteht diese Gefahr insbesondere bei einer Mehrheit selbstständiger prozessualer
Ansprüche, wenn zwischen den prozessual selbstständigen Ansprüchen eine materiell-rechtliche
Verzahnung besteht oder die Ansprüche prozessual in ein Abhängigkeitsverhältnis gestellt sind
(vgl. nur BGH, Urt. v. 9.11.2011 - IV ZR 171/10, NJW-RR 2012, 101, 102 Rn. 29). Hier ist die
Berufung der Klägerin, soweit sie sich gegen die Klageabweisung des Klageantrags Ziff. 2
wendet, unzulässig, sodass sich der Senat zu diesem Antrag in der Sache nicht äußern kann. Die
Gefahr eines Widerspruchs ist damit ausgeschlossen.

II.
Soweit sich die Berufung gegen die Klageabweisung des Zahlungsantrags Ziff. 2 wendet, ist sie
als unzulässig zu verwerfen.

Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 bis 4 ZPO muss die Berufungsbegründung die bestimmte
Bezeichnung der im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe)
enthalten. Die gesetzliche Regelung bezweckt, formale und nicht auf den konkreten Streitfall
bezogene Rechtsmittelbegründungen auszuschließen, um dadurch auf die Zusammenfassung
und Beschleunigung des Verfahrens im zweiten Rechtszug hinzuwirken. Die
Rechtsmittelbegründung muss zudem geeignet sein, die erstinstanzliche Entscheidung im
Umfang der Anfechtung in Frage zu stellen. Bei mehreren Streitgegenständen oder einem
teilbaren Streitgegenstand muss sie sich grundsätzlich auf alle Teile der angefochtenen
Entscheidung erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist; andernfalls ist das
Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig. Besondere formale Anforderungen
werden insoweit allerdings nicht gestellt. Die Rechtsmittelbegründung erfordert insbesondere
weder die ausdrückliche Benennung einer bestimmten Norm noch die Schlüssigkeit oder
jedenfalls Vertretbarkeit der erhobenen Rügen (BGH, Beschluss vom 29. November 2017 - XII
ZB 414/17 -, Rn. 9, juris).

Hier befasst sich die Berufungsbegründung der Klägerin überhaupt nicht mit dem Klageantrag
Ziff. 2 und geht auf die Begründung der Klageabweisung durch das Landgericht nicht ein. Eine
Berufung, die nicht begründet worden ist oder deren Begründung nicht den Anforderungen des
§ 520 Abs. 3 ZPO genügt, ist unzulässig und nach § 522 Abs. 1 S. 2, 1 ZPO zu verwerfen.

III.
Die im Übrigen zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache vorerst Erfolg. Sie führt zur
Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
Ob die zulässige Klage bezüglich Klageantrag Ziff. 1 (1.) Erfolg hat, hängt von einer
durchzuführenden aufwändigen Beweisaufnahme ab. Zwar sind die Erfüllungsansprüche der
Erwerber aus dem Bauträgervertrag gemäß § 631 Abs. 1 BGB verjährt, wie das Landgericht
zutreffend entschieden hat (2.). Die Klägerin könnte aber Nacherfüllung gemäß §§ 634 Nr. 1,
635 BGB verlangen, sofern die von ihr behaupteten Mängel vorliegen (3.). Die Sache wird
insoweit gemäß § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO an das Landgericht zur erneuten Verhandlung
zurückverwiesen (4.).

1.
Die Klage auf Beseitigung der Mängel ist zulässig. Insbesondere ist die Klägerin zur
Geltendmachung der Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Erwerber durch Beschluss
der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.06.2024 befugt, sodass sie als gesetzliche
Prozessstandschafterin prozessführungsbefugt ist.

a)
Bei der Prozessführungsbefugnis handelt es sich um eine Prozessvoraussetzung, die in jeder
Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen ist. Die Voraussetzungen für die
Prozessführungsbefugnis müssen im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der
Tatsacheninstanz vorgelegen haben (vgl. etwa BGH, Urteil vom 19. Januar 2017 - VII ZR
301/13 -, BGHZ 213, 349-361, Rn. 18).

Im Ausgangspunkt stehen jedem Erwerber der Erfüllungsanspruch und die sog. primären
Mängelrechte aus dem Erwerbsvertrag, zu denen Nacherfüllung, Selbstvornahme und das
Verlangen eines Kostenvorschusses (BGH, Urteil vom 12.4.2007 - VII ZR 236/05 -, NJW 2007,
1952, 1954 Rn. 18) zählen, individuell zu. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besitzt
für diese Rechte keine Ausübungsbefugnis (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 9a Rn. 121).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 21 WEG a.F. und dann § 10 Abs. 6 S. 3
Hs. 1 WEG a.F. kann die Wohnungseigentümergemeinschaft aber durch Mehrheitsbeschluss die
Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums
gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des
Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet
dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft
als gesetzlicher Prozessstandschafter auf (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII
ZR 236/05 -, BGHZ 172, 42-58, Leitsatz 1a).

Diese Rechtsprechung gilt auch nach Inkrafttreten der WEG-Reform und Einführung des § 9a
Abs. 2 WEG fort. Die Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG hat die
bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vergemeinschaftung der auf das
Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der
Wohnungseigentümer unberührt gelassen. Die Vorschrift erfasst jedenfalls die primären
Mängelrechte der Wohnungseigentümer nicht. Die Ansprüche ergeben sich nicht aus dem
gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne von § 9a Abs. 2 Fall 1 WEG, sondern aus dem
jeweiligen Erwerbsvertrag. Sie erfordern auch keine einheitliche Rechtsverfolgung nach § 9a
Abs. 2 Fall 2 WEG (BGH, Urteil vom 11. November 2022 - V ZR 213/21 -, Rn. 33-34, juris).
Eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und
Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer wird durch § 9a Abs. 2 WEG andererseits
auch nicht ausgeschlossen. Der Wortlaut der Vorschrift steht dem nicht entgegen (vgl.
BeckOGK/Falkner, WEG [1.3.2022], § 9a Rn. 240). Die Beschlusskompetenz der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergibt sich in der Sache unverändert aufgrund der
Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG) sowie der in § 19
Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung (BGH, Urteil vom 11. November
2022 - V ZR 213/21 -, Rn. 35, juris).

b)
Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin ergibt sich hier aus dem Beschluss vom 19.06.2024.

aa)
Der Beschluss vom 14.05.2018 begründet die Prozessführungsbefugnis noch nicht. Zwar
besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis auch nach der Neuregelung der
Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG fort, wenn sie sich aus einem vor dem 1. Dezember
2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt (BGH, Urteil vom 9. November 2023 -
VII ZR 241/22 -, Rn. 32, juris), doch erfasst der Beschluss vom 14.05.2018 die
streitgegenständlichen Mängel nicht.

Da Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse der Wohnungseigentümer
gebunden sind, besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung
eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Beschlüsse
sind „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven
Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist dabei der
Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt; Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses
können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls
für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Der Wortlaut des Beschlusses darf allerdings zur
näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, die zweifelsfrei
bestimmt sind (BGH, Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 104/15 -, Rn. 9 ff., juris; BGH, Urteil
vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13 -, Rn. 24, juris; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/
Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 10 WEG (Stand: 13.02.2024), Rn. 186).

Hier erfasst der Beschluss ausdrücklich nur die Mängel aus der Mängelliste des Architekturbüros
Z. vom 21.11.2017. Die streitgegenständlichen Mängel sind darin nicht enthalten.

bb)
Die Vergemeinschaftung auch der streitgegenständlichen Mängelrechte erfolgte aber durch den
Beschluss vom 19.06.2024, der pauschal auf die „Durchsetzung der Mängelrechte“ abstellt und
damit alle Mängel erfasst. Eine Einschränkung auf bestimmte Mängel ist damit nicht mehr
verbunden.

Der Beschluss ist hinreichend bestimmt. Hinreichend bestimmt ist ein Beschluss, durch den die
Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich zieht, nicht anders als die
weitergehende Abtretung eines Anspruchs, wenn er erkennen lässt, welche - tatsächlichen oder
vermeintlichen - Ansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden sollen (BGH,
Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13 -, Rn. 25, juris).Dieser Anforderung genügt der
Beschluss. Mit der Bezeichnung der Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum, die weiter mit
Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvornahme und Minderung konkretisiert werden, sind die
betroffenen Forderungen bestimmbar. Wie bei der weitergehenden Abtretung ist eine
Globalübertragung der Ausübungsbefugnis auch noch nicht bekannter Forderungen möglich,
wenn diese bestimmbar sind. Der generalisierende, potenziell bevorratende
Vergemeinschaftungsbeschluss bringt zum Ausdruck, dass sich die Erwerber - soweit der
Beschluss reicht - generell nicht aktiv an rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Beklagten
beteiligen, sondern den Weg eines koordinierten Vorgehens durch die Gemeinschaft gewählt
haben. Vorratsbeschlüsse, die eine Vielzahl gleichartiger Vorfälle abstrakt-generell regeln, sind
dem Recht des Wohnungseigentums dabei keinesfalls fremd. Insbesondere müssen
Eigentümerbeschlüsse sich nicht zwingend auf einen bestimmten Rechtsfall beziehen. So ist es
etwa unbedenklich, einem Verwalter im Voraus für einen bestimmten Kreis von Verfahren eine
generelle Ermächtigung zu erteilen (OLG Nürnberg, Urteil vom 30. März 2022 - 2 U 2777/21 -,
Rn. 63 f., juris).

Anders, als das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2024 ausgeführt hat,
bestehen keine Zweifel an der Bestimmtheit bereits des Beschlusses vom 19.06.2024 darin, dass
dieser auf die „Mängelrechte der Erwerber“ Bezug nimmt und nicht auf die der
Wohnungseigentümer. Mit dem Begriff „Erwerber“ ist der Bezug zu den Erwerbsverträgen, also
den Bauträgerverträgen, bereits hergestellt.

2.
Die Leistung auf die Ansprüche zur Erfüllung der Bauträgerverträge gemäß § 631 Abs. 1 BGB
kann die Beklagte wegen Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB berechtigt verweigern, wie das
Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat.

a)
Auf die zwischen den einzelnen Erwerbern und der Beklagten geschlossenen Bauträgerverträge
ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner Fassung anzuwenden sein, die für ab dem 1. Januar
2002 und bis zum 31.12.2017 geschlossene Verträge gilt (Art. 229 § 5 S. 1, § 39 EGBGB). Der
letzte Bauträgervertrag wurde am 24.10.2013 geschlossen. Zum ersten Vertragsschluss tragen die
Parteien nicht vor. Dieser ist aber nach der in dem im Wesentlichen bei allen Erwerbern
gleichlautenden Verträgen in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 26.10.2011 und dem
Nachtrag dazu vom 23.04.2012 abgeschlossen. Dieser Einschätzung des Senats haben die
Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.04.2025 nicht widersprochen.

Mängelansprüche aus Bauträgerverträgen, die vor dem 01.01.2018 (und damit vor der zeitlichen
Anwendbarkeit der §§ 650u und 650v BGB) geschlossen wurden, sind nach Werkvertragsrecht
zu behandeln. Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene
Verträge galt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche
der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen
grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits
fertiggestellt gewesen sein. Dabei war ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als
Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend war
vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen
Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer
mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergab (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR
129/86 -, Rn. 9, juris). An dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof hinsichtlich der
Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder
Eigentumswohnungen auch bei nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes
geschlossenen Bauträgerverträgen festgehalten (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15
-, BGHZ 210, 206-224, Rn. 20 ff.; BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, Rn.
33, juris). Der Anwendung der §§ 631 ff. BGB durch das Landgericht treten die Parteien auch
nicht entgegen.

b)
Eine wirksame Abnahme ist bisher nicht erfolgt.

aa)
Die in § 7 Abs. 2 des Bauträgervertrags vorgesehene Regelung zur Abnahme durch Erklärung
eines Stellvertreters der Erwerber ist wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1,
308 Nr. 6 BGB gemäß § 306 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Erwerber entgegen den
Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die durch Vertreter der Erwerber
erklärte Abnahme bindet damit die Erwerber mangels wirksamer Bevollmächtigung nicht, § 164
Abs. 1 S. 1 BGB.

(1)
Bei den Regelungen in den Bauträgerverträgen handelt es sich um von der Beklagten für eine
Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die sie den Erwerbern gestellt hat,
sodass Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Dem
pauschalen Vortrag der Klägerin, dass es sich um „AGB“ handele (3 LGA), ist die Beklagte
nicht entgegengetreten.

Die in § 7 Abs. 2 der Bauträgerverträge vorgesehene Regelung sieht eine Abnahme durch einen
von den Erwerbern bevollmächtigten Stellvertreter nach einem Stufenmodell vor. Nach einer
technischen Abnahme, an der die Erwerber teilnehmen dürfen, hat der Bevollmächtigte die
Abnahme zu erklären, wenn nach seiner Auffassung keine wesentlichen Mängel bestehen und
der Erwerber nicht innerhalb von 2 Wochen nach Absendung des Protokolls über die
technische Abnahme der Erklärung der Abnahme durch den Bevollmächtigten widersprochen
hat. Das Schweigen des Erwerbers gilt insoweit als Zustimmung. Hierauf ist der Erwerber im
Zuge der Protokollübersendung nochmals hinzuweisen.

(2)
Die Regelung, wonach das Schweigen des Erwerbers auf das übersendete Protokoll nach Ablauf
von 2 Wochen nach Absendung des Protokolls als konkludente Abnahme oder als Zustimmung
gilt, ist gemäß § 306 Abs. 1 BGB unwirksam.

Sie genügt zwar den Anforderungen des § 308 Nr. 5 BGB, wonach dem Erwerber eine mit 2
Wochen (gemessen an den 12 Werktagen des § 12 Abs. 1 VOB/B) angemessene Frist zur
Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt wird und im Abnahmeprotokoll auf die
vorgesehene Bedeutung des Schweigens besonders hingewiesen wird, doch ist die Klausel
deshalb unwirksam, weil die Erklärungsfrist des Erwerbers mit der Absendung des Protokolls
über die technische Abnahme beginnt. Einen Zugang dieses Protokolls setzt die Regelung nicht
voraus, sondern unterstellt ihn. Damit trägt der einzelne Erwerber das Risiko des verzögerten
oder des fehlgeschlagenen Zugangs der Absendung des Protokolls. Bei der gemäß § 305c Abs. 2
BGB gebotenen verwenderlastigen Auslegung (BGH, Urteil vom 12.5.2016 - VII ZR 171/15,
NJW 2016, 2878, 2881 Rn. 42) ist die Klausel so zu verstehen, es werde unwiderleglich
vermutet, dass das Protokoll nach Absendung alsbald jedem Erwerber zugegangen ist. Damit
wird der Zugang des Schreibens und der Zeitpunkt des Zugangs fingiert (vgl. auch
Wolf/Lindacher/Pfeiffer/Dammann, 7. Aufl. 2020, BGB § 308 Nr. 6 Rn. 7;
Ulmer/Brandner/Hensen/Schmidt, AGB-Recht, 13. Aufl. 2022, § 308 Nr. 6 BGB Rn. 5). Eine
solche Fiktion des Zugangs ist in AGB unwirksam, wenn sie sich gemäß § 308 Nr. 6 BGB auf
Erklärungen des Verwenders von besonderer Bedeutung bezieht. Eine Erklärung von
besonderer Bedeutung liegt hier vor, weil mit der Erklärung eine Frist ausgelöst werden soll,
innerhalb der der einzelne Erwerber von seiner Hauptpflicht, über die Abnahme zu entscheiden,
ausschließlich Gebrauch machen kann. Zwar geht es hier nicht um eine Erklärung des
Verwenders, sondern eines Bevollmächtigten des Vertragspartners des Verwenders. Allerdings
richtet sich die Erklärung an den Vertragspartner des Verwenders und ist damit mit dem Fall des
§ 308 Nr. 6 BGB insofern vergleichbar, als es um die Fiktion des Zugangs bei dem
Vertragspartner des Verwenders geht, wie es auch bei Erklärungen des Verwenders der Fall sein
kann. Es kann dahinstehen, ob in diesem Fall § 308 Nr. 6 BGB analog herangezogen werden
kann oder die Vorschrift nicht anwendbar ist (so für den Fall von Erklärungen des
Vertragspartners des Verwenders Wolf/Lindacher/Pfeiffer/Dammann, 7. Aufl. 2020, BGB
§ 308 Nr. 6 Rn. 2; MüKoBGB/Wurmnest, 9. Aufl. 2022, BGB § 308 Nr. 6 Rn. 3;
BeckOGK/Weiler, 1.3.2025, BGB § 308 Nr. 6 Rn. 21). Jedenfalls benachteiligt die Regelung den
Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
gemäß §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wobei auf die Wertung des § 308 Nr. 6 BGB
zurückgegriffen werden kann. Damit wird sichergestellt, dass der Empfänger einer Erklärung
besonderer Bedeutung vor Eintritt der Rechtsfolgen die Möglichkeit der Kenntnisnahme hatte,
wie es § 130 Abs. 1 S. 1 BGB für den Zugang als Voraussetzung des Wirksamwerdens fordert
(vgl. BeckOGK/Weiler, 1.3.2025, BGB § 308 Nr. 6 Rn. 6).

(3)
Mit der nach der Inhaltskontrolle verbleibenden Regelung wird dem einzelnen Erwerber
unwiderruflich das Recht genommen, über die Abnahme selbst entscheiden zu dürfen.
Nachdem die Abnahme eine Hauptpflicht und ein Hauptrecht des Erwerbers aus dem einzelnen
Erwerbsvertrag ist, ist eine solche Regelung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB
insgesamt unwirksam (vgl. Senat, Urteil vom 31.3.2015 - 10 U 46/14, NJW-RR 2015, 1226, 1229
f., Rn. 80; OLG Stuttgart, Urteil vom 6. Juni 2024 - 13 U 419/19 -, Rn. 32, juris).

bb)
Eine konkludente Abnahme durch die Erwerber oder Genehmigung der in ihrem Namen
erklärten Abnahme durch Ingebrauchnahme und Kaufpreiszahlung ohne Mangelrüge ist nicht
erfolgt. Eine konkludente Abnahme oder Genehmigung kommt nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, an dem die Erwerber Kenntnis von der
Unwirksamkeit der erklärten Abnahme erlangt oder Zweifel bezüglich der betreffenden
Wirksamkeit bekommen haben (BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, juris
Rn. 46; Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 69, juris; OLG München, Urteil vom
24. April 2018 - 28 U 3042/17 Bau -, Rn. 145 - 146, juris). Wegen der irrigen Vorstellung, eine
Abnahme nach dem Mechanismus der Regelung des § 7 Abs. 2 der Bauträgerverträge sei erfolgt,
fehlt es am notwendigen Erklärungsbewusstsein der Wohnungseigentümer.
Eine konkludente Abnahme nach Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel ist weder
vorgetragen noch ersichtlich.

c)
Eine Abnahmefiktion nach § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. ist nicht eingetreten.

Nach § 306 Abs. 2 BGB tritt an die Stelle der unwirksamen Regelung über die Abnahme die
gesetzliche Regelung des § 640 BGB a.F. Es kann dahingestellt bleiben, ob danach eine fiktive
Abnahme nach § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. in Betracht kommt. Danach steht es gemäß § 640
Abs. 1 S. 3 BGB a.F. der Abnahme gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer
vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.
Die Beklagte hat jedoch den einzelnen Erwerbern keine Frist zur Abnahme gesetzt.
Insbesondere wird das Aufforderungsschreiben vom 08.07.2014 (Anlage K2) diesen
Voraussetzungen nicht gerecht, weil insoweit von den Erwerbern keine Abnahme im Sinne des
§ 640 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. verlangt, sondern ihnen die Möglichkeit eines Widerspruchs
eingeräumt wird.

c)
Der Erfüllungsanspruch ist jedoch mit Ablauf des 31.03.2024 verjährt, sodass die Beklagte
gemäß § 214 Abs. 1 BGB berechtigt ist, die weitere Erfüllung der Bauträgerverträge zu
verweigern.

aa)
Liegt wie hier keine Abnahme vor, befindet sich der Werkvertrag noch im Erfüllungsstadium.
Auf die Ansprüche vor Abnahme findet § 634a BGB keine Anwendung. Der
Erfüllungsanspruch verjährt vielmehr nach den allgemeinen Regeln der §§ 195, 199 BGB
grundsätzlich in 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Auftraggeber von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Auftragnehmers Kenntnis erlangt oder ohne grobe
Fahrlässigkeit erlangen müsste, § 199 Abs. 1 BGB (Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23
-, Rn. 162, juris).

Die Beklagte darf sich jedoch gemäß § 242 BGB nicht auf eine Kenntnis der Erwerber vom
Fortbestand des Erfüllungsanspruchs und damit einen Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1
BGB berufen, nachdem sie durch die Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel in den
Erwerbsverträgen dafür verantwortlich ist, dass das Fortbestehen dieses Erfüllungsanspruchs
nicht ohne weiteres erkennbar war (Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 163,
juris). Die Beklagte ist damit so zu stellen, als ob die Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 BGB
noch nicht zu laufen begonnen hat.

bb)
Verjährung des Erfüllungsanspruchs ist aber nach § 199 Abs. 4 BGB eingetreten. Nach § 199
Abs. 4 BGB verjähren andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a spätestens in 10
Jahren ab ihrer Entstehung, wenn nicht zuvor die kenntnisabhängige Verjährung nach §§ 199
Abs. 1, 195 BGB abgelaufen ist (Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 161, juris).
Die Verjährungsfrist beginnt mit Entstehung des Anspruchs. Entstanden ist ein Anspruch,
sobald er erstmals vom Gläubiger geltend gemacht und im Wege der Klage durchgesetzt werden
kann. Dafür ist neben der Verwirklichung der anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale
grundsätzlich auch die Fälligkeit des Anspruchs erforderlich, die dem Gläubiger die Möglichkeit
der Leistungsklage verschafft. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Gläubiger gem. § 271 BGB die
Leistung verlangen und nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Verjährung durch Klageerhebung
hemmen (BGH, Urt. v. 27.10.2022 - I ZR 141/21 -, GRUR 2022, 1839, 1840 Rn. 20). Hier ist in
§ 3 (5) der Bauträgerverträge (Anlage K1) vereinbart, dass sich der „Veräußerer ... zur
bezugsfertigen Herstellung des Vertragsgegenstands bis spätestens 31.03.2014“ verpflichtet,
sodass der Herstellungsanspruch mit Ablauf des 31.03.2014 (§ 187 Abs. 1 BGB) fällig ist. Die
Verjährungsfrist endet damit mit Ablauf des 31.03.2024, § 188 Abs. 2 BGB.

cc)
Vor Ablauf des 31.03.2024 ist eine Hemmung nicht eingetreten.

(1)
Die Verjährung wurde nicht rechtzeitig durch Erhebung der Klage gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 1,
209 BGB gehemmt. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB setzt für den Eintritt der Hemmung eine Klage des
Berechtigten voraus (BGH Urt. v. 24.2.2022 - VII ZR 13/20 -, BeckRS 2022, 8392 Rn. 24).
Wird der Kläger erst während des Verfahrens berechtigt, wird die Verjährung erst von diesem
Zeitpunkt an gehemmt, ohne dass der Anspruchserwerb vom Berechtigten offengelegt werden
muss (BGH, Urteil vom 04.03.1993 - VII ZR 148/92 -, NJW 1993, 1916; BeckOK
BGB/Henrich, 73. Ed. 1.11.2024, BGB § 204 Rn. 40).

Hier erfolgte der die streitgegenständlichen Mängel betreffende Vergemeinschaftungsbeschluss
erst am 19.06.2024. Erst damit wurde die klagende WEG als Klägerin berechtigt. Bis dahin
waren bezüglich der Mängel am Gemeinschaftseigentum nur die einzelnen Miteigentümer
berechtigt. Entsprechend konnte die Hemmung erst mit dem 19.06.2024 eintreten. Zu diesem
Zeitpunkt war die Verjährungsfrist bereits abgelaufen.

(2)
Auch eine Hemmung nach § 203 BGB wegen zwischen den Parteien schwebender
Verhandlungen ist vor Ablauf des 31.03.2024 nicht eingetreten.

Zum einen legitimierte sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in dem Schreiben vom
17.08.2022 (Anlage K4) für die Klägerin und damit nicht für die Gläubigerin der Ansprüche, da
diese zu diesem Zeitpunkt noch nicht vergemeinschaftet waren, sodass es sich nicht um
Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner gehandelt hätte.

Zum anderen ist es auch nicht zu Verhandlungen im Sinne des § 203 S. 1 BGB gekommen.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Begriff „Verhandlungen“ weit auszulegen. Der
Gläubiger muss dafür lediglich klarstellen, dass er einen Anspruch geltend macht und worauf er
ihn stützen will. Anschließend genügt jeder ernsthafte Meinungsaustausch über den Anspruch
oder seine tatsächlichen Grundlagen, sofern der Schuldner dies nicht sofort und erkennbar
ablehnt. Verhandlungen schweben schon dann, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die
der jeweils anderen die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die
Berechtigung des Anspruchs oder dessen Umfang ein. Nicht erforderlich ist, dass dabei
Vergleichsbereitschaft oder Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird oder dass
Erfolgsaussicht besteht (BGH, Beschluss vom 8.12.2011 - V ZR 110/11 -, BeckRS 2012, 1025
Rn. 2; BGH, Beschluss vom 17.6.2020 - VII ZR 111/19 -, NJW 2020, 3653, 3655 Rn. 28; BGH,
Urteil vom 21.6.2018 - IX ZR 129/17 -, NJW-RR 2018, 1150, 1151 Rn. 10).

Hier hat aber die Beklagte auf das Forderungsschreiben der Klägerin vom 17.08.2022 (Anl. K4)
mit Anwaltsschreiben vom 29.08.2022 die Verjährungseinrede erhoben und den Anspruch
abgelehnt. Daraus entstand nicht der Eindruck, die Beklagte lasse sich auf Erörterungen ein.
Vielmehr hat sie den Anspruch umgehend abgelehnt (vgl. BGH, Urteil vom 13.05.1997 - VI ZR
181/96 -, NJW 1997, 3447, 3448 zu § 852 Abs. 2 BGB a.F.).

dd)
Der Verjährung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Eintritts der Verjährung des
Erfüllungsanspruchs gemäß § 631 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist der Mängelansprüche nach
§§ 634, 634a BGB mangels wirksamer Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hatte.
Die Auffassung, der Erfüllungsanspruch könne nicht früher verjähren als der nach Abnahme
bestehende Anspruch auf Mangelbeseitigung, überzeugt nicht. Vielmehr setzt der
Mangelanspruch nach Abnahme einen unverjährten und sonst durchsetzbaren
Herstellungsanspruch voraus. Der Besteller kann nach Verjährung des Erfüllungsanspruchs
nicht durch Abnahme einen unverjährten Nacherfüllungsanspruch schaffen (Senat, Urteil vom
2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 165 ff., juris).

3.
Die Klägerin kann aber die Nacherfüllungsansprüche auf Mängelbeseitigung nach §§ 634 Nr. 1,
635 BGB geltend machen, wenn die von ihr behaupteten Mängel sich in der Beweisaufnahme
bestätigen.

a)
Die Klägerin macht auch die Nacherfüllungsansprüche geltend.
In der Klageschrift hat die Klägerin erklärt, „[k]lägerseits werden weiterhin Erfüllungs- bzw.
Mangelansprüche geltend gemacht.“ Damit hat die Klägerin den Prüfungsumfang nicht - wie es
das Landgericht angenommen hat - auf den vertraglichen Erfüllungsanspruch begrenzt. Soweit
der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2024 nochmals klargestellt hat,
dass der Erfüllungsanspruch geltend gemacht wird, wird daraus nicht ersichtlich, dass nur der
Erfüllungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird.

Ob vorliegend ein Erfüllungsanspruch oder ein Nacherfüllungsanspruch vorliegt und ob ein
solcher Anspruch jeweils verjährt ist, ist eine Frage der Rechtsanwendung auf den der
Entscheidung zugrundezulegenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt. Die
Subsumtion des vorgetragenen Sachverhalts unter die in Betracht kommenden gesetzlichen
Tatbestände ist Sache des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht noch das
Gericht sich selbst auf bestimmte Anspruchsnormen beschränken. Die Rechtsanwendung
unterliegt nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2022 - XI
ZR 606/20 -, Rn. 21, juris). Der Nacherfüllungsanspruch wäre daher selbst dann zu prüfen,
wenn sich die Klägerin ausdrücklich nur auf den vertraglichen Erfüllungsanspruch beschränkt
hätte.

b)
Zwar hat bislang keine Abnahme stattgefunden, doch ist es der Beklagten verwehrt, sich als
Verwenderin der unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf zu
berufen, dass sich der Vertrag mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums
insoweit noch im Erfüllungsstadium befinde, weshalb im Rahmen der Anspruchsbegründung
die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Voraussetzung für die Geltendmachung von
Mängelansprüchen zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist (BGH, Urteil vom 9. November
2023 - VII ZR 241/22 -, Rn. 35, juris; BGH, Urteil vom 30. Juni 2016 - VII ZR 188/13 -, Rn.
26, juris). Dies beruht darauf, dass die Inhaltskontrolle von Formularklauseln ausschließlich dem
Schutz des Vertragspartners des Verwenders dient; der Verwender kann sich nicht auf die
Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen (BGH, Urteil
vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 -, BGHZ 209, 128-139, Rn. 42, juris; Senat, Urteil vom
2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 170, juris).

c)
Der Nacherfüllungsanspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Herstellungsanspruch
verjährt ist.

Zwar setzt der Nacherfüllungsanspruch als Gewährleistungsanspruch nach den §§ 634 ff. BGB
voraus, dass bei Abnahme noch ein durchsetzbarer Herstellungsanspruch besteht, denn der den
Mängelrechten zu Grunde liegende Nacherfüllungsanspruch nach §§ 634 Nr. 1, 635 BGB ist
letztlich der ursprüngliche Erfüllungsanspruch in modifizierter Form (BGH, Urteil vom
19. November 2015 - IX ZR 198/14 -, Rn. 17, juris m.w.N.).

Hier kann die Beklagte aber aus AGB-rechtlichen Gründen den Ablauf der Verjährungsfrist
bezüglich des Erfüllungsanspruchs nicht mit Erfolg geltend machen. Wie bereits ausgeführt, ist
es der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel des § 7 Abs. 2 der
Bauträgerverträge nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass
sich der Vertrag mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums insoweit noch im
Erfüllungsstadium befindet. Damit kann die Klägerin trotz der nicht wirksam erklärten
Abnahme des Gemeinschaftseigentums Mängelansprüche gegen die Beklagte geltend machen
(BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, Rn. 45, juris).

d)
Die Beklagte kann die Mängelbeseitigung nicht berechtigt gemäß § 214 Abs. 1 BGB verweigern,
da eine Verjährung der Nacherfüllungsansprüche nicht eingetreten ist.
Der Nacherfüllungsanspruch als Mängelrecht verjährt gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB
in fünf Jahren ab Abnahme. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die
Verjährung von Mängelansprüchen nicht zu laufen begonnen, da eine Abnahme aufgrund der
unwirksamen Abnahmeklausel nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 -
, BGHZ 210, 206-224, Rn. 61, juris; Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, Rn. 45,
juris; Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 171, juris).

Dass sich die Unwirksamkeit der Formularklausel für die betroffenen Erwerber - und damit
auch für die als deren Prozessstandschafterin agierende Klägerin - einerseits (bezüglich der
Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelansprüchen, insbesondere des
Nacherfüllungsanspruchs) günstig und andererseits (bezüglich des Beginns der Verjährung der
Mängelansprüche) ungünstig auswirkt, folgt daraus, dass die Inhaltskontrolle ausschließlich dem
Schutz des Vertragspartners des Verwenders dient, nicht dem Schutz des Verwenders (BGH,
Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, Rn. 41, juris).

Dies führt zunächst zu einem - von einer jetzt noch durchgeführten Abnahme, die den Lauf der
Verjährungsfrist in Gang setzen würde, abgesehen - unverjährbaren Anspruch.
Soweit der Senat im Hinblick darauf, dass ein Bauträger die Abnahme längere Zeit nach
Fertigstellung in aller Regel nur mit einem unzumutbaren Aufwand bewirken kann, - aufgrund
der letztlich zu Grunde gelegten Frist von 15 Jahren nicht entscheidungserheblich -
angenommen hat, dass die Haftung des Bauträgers nicht länger reicht, als die Verjährung des
Herstellungsanspruchs bzw. die auf der unwirksamen Abnahme errechnete Verjährung des
Mängelanspruchs (Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 179, juris), steht dies
nicht im Einklang zur bisherigen Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs,
wonach die Klägerin sich bei Geltendmachung des Mangelanspruchs als Tatbestandsvoraussetzung
auf die Abnahme berufen darf, sie sich aber verjährungsbeginnend nicht entgegenhalten
lassen muss. Danach ist eine Verjährung der hier geltend gemachten Ansprüche nicht
eingetreten.

Die vom Senat in Anlehnung an die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bezüglich vom
Unternehmer arglistig verschwiegener Mängel gezogene Grenze der Einstandspflicht von 15
Jahren (Senat, Urteil vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 181, juris) ist vorliegend nicht
erreicht, sodass unter diesem Gesichtspunkt ein unverjährter Anspruch vorliegt. Daher muss im
vorliegenden Fall nicht Stellung zu der abweichenden Ansicht des 13. Senats des OLG Stuttgart
genommen werden (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 6. Juni 2024 - 13 U 419/19 -, Rn. 46 ff.,
juris).

Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift danach im vorliegenden Fall
nicht durch.

e)
Verwirkung ist nicht gegeben.

Eine Verwirkung setzte voraus, dass sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers
über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und
eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, so dass die verspätete
Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (BGH, Urteil vom 26. Mai 1992 - VI ZR
230/91 -, Rn. 12, juris; BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02 -, Rn. 8, juris). Zu
dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände
hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen
Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH, Urteil vom 18. Januar 2001 - VII ZR 416/99,
Rn. 12, juris; BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02 -, Rn. 8, juris; Senat, Urteil
vom 2. April 2024 - 10 U 13/23 -, Rn. 133 f., juris).

Dazu ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich.

f)
Ob Mängel nach § 633 Abs. 1 BGB vorliegen, ist sachverständig zu klären. Die Beweislast der
Mangelfreiheit trägt dabei die Beklagte, da tatsächlich keine Abnahme stattgefunden hat.
Die Mängel sind von der Klägerin ausreichend bezeichnet. Ausreichend ist eine genaue
Bezeichnung der Mangelerscheinung, wobei die Anforderungen nicht überspannt werden
dürfen. Eine Bezeichnung der Mangelursache ist nicht notwendig (Symptomtheorie;
Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher Kompendium BauR/Jurgeleit, 6. Aufl. 2025, Teil 5 Rn. 324).
Das teilweise in dem Mangelbeseitigungsantrag die Örtlichkeit nicht ganz detailliert beschrieben
ist, steht dem nicht entgegen. Insoweit kann vor Ort bei der Beweisaufnahme eine
Konkretisierung stattfinden.

4.
Der Senat macht von dem ihm durch § 538 Abs. 2 ZPO eingeräumten Ermessen Gebrauch, die
Sache bezüglich Klageantrag Ziff. 1 gemäß § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO unter Aufhebung des
Urteils an das Landgericht zu weiteren Verhandlung zurückzuverweisen.

a)
Der Zurückverweisungstatbestand des § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO ist erfüllt.

aa)
Ein wesentlicher Verfahrensmangel liegt vor.
Hier hat das Landgericht den vorgetragenen Sachverhalt bewusst nicht unter allen in Betracht
kommenden Anspruchsnormen geprüft, sondern sich auf die Prüfung des Erfüllungsanspruchs
aus § 631 Abs. 1 BGB beschränkt. Insoweit können weder die Parteien das Gericht noch das
Gericht sich selbst auf bestimmte Anspruchsnormen beschränken. Die Rechtsanwendung
unterliegt dabei nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2022
- XI ZR 606/20 -, Rn. 21, juris). Prüft ein Gericht bewusst unter Verletzung des rechtlichen
Gehörs den Sachverhalt nur beschränkt auf bestimmte Anspruchsnormen, liegt ein
Verfahrensmangel vor (vgl. Zöller/Feskorn, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 308 Rn. 5 und 6;
Zöller/Vollkommer, ZPO, 35. Aufl. 2024, Einleitung Rn. 70, 71, 84). Die Entscheidung beruht
auf dem Verfahrensfehler.

Der Einwand der Beklagten, das Landgericht habe auch den Nacherfüllungsanspruch geprüft,
geht fehl. Das Landgericht hat offen gelassen, ob eine Abnahme erfolgt ist, weil dann der
Nacherfüllungsanspruch verjährt wäre. Das Landgericht hat den Sachverhalt ohne wirksame
Abnahme nicht unter den Nacherfüllungsanspruch subsumiert.

bb)
§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO lässt im Fall eines in der ersten Instanz unterlaufenen
Verfahrensfehlers eine Zurückverweisung der Sache an das Landgericht grundsätzlich nur dann
zu, wenn aufgrund des Verfahrensmangels außerdem eine umfangreiche und aufwändige
Beweisaufnahme notwendig ist (BGH Urteil vom 1.2.2024 - VII ZR 171/22, NJW 2024, 1348,
1350 Rn. 39). Hier ist das Berufungsgericht aufgrund der vom Landgericht getroffenen
Feststellungen nicht in der Lage, unter selbstständiger Würdigung der festgestellten Tatsachen
eine Entscheidung in der Sache zu treffen. Das Landgericht hat die Beweisaufnahme noch nicht
begonnen. Es handelt sich um zahlreiche Mängel einer Wohnungseigentumsanlage, für die ggf.
mehrere Sachverständige zu bestellen sind. Die Beweisaufnahme ist damit umfangreich und
aufwändig.

b)
Beide Parteien haben den Antrag auf Zurückverweisung der Sache an das Gericht erster Instanz
gestellt.

c)
Die Zurückverweisung an das Erstgericht soll nach der Konzeption des Gesetzgebers ein
Ausnahmefall bleiben (vgl. BT-Drs. 14/4722, 102). Das Berufungsgericht hat nach § 538 Abs. 1
ZPO grundsätzlich die notwendigen Beweise zu erheben und in der Sache selbst zu entscheiden.
Ob das Berufungsgericht ausnahmsweise von der Möglichkeit der Zurückverweisung der Sache
an das erstinstanzliche Gericht Gebrauch macht, steht indessen in seinem pflichtgemäßen
Ermessen (BGH, Beschluss vom 21. Februar 2024 - XII ZR 103/21 -, Rn. 4, juris).

Hier ist zu berücksichtigen, dass zwischen den Parteien vor der gleichen Kammer des
Landgerichts ein weiteres Verfahren über Mängel an der Wohnanlage läuft (55 O 6/22), sodass
sich eine parallele Behandlung in erster Instanz anbietet. Vor diesem Hintergrund erscheint die
durch die Aufhebung und Zurückverweisung eintretende Verzögerung demgegenüber
hinnehmbar. Der Senat hat auch berücksichtigt, dass beide Parteien nach Diskussion der
Zweckmäßigkeit einer Beweisaufnahme in erster oder zweiter Instanz in der mündlichen
Verhandlung vom 15.04.2025 bewusst Anträge auf Zurückverweisung gestellt haben.

IV.
Die Kostenentscheidung ist dem Landgericht vorbehalten, da eine einheitliche
Kostenentscheidung über die Kosten, einschließlich der der Berufung, erst nach der
abschließenden Entscheidung beurteilt werden kann.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO. Auch im
Falle einer Aufhebung und Zurückverweisung ist im Hinblick auf die §§ 775 Nr. 1, 776 ZPO ein
Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit geboten (MüKoZPO/Götz, 6. Aufl. 2020, ZPO
§ 704 Rn. 6). Zwar trifft es zu, dass gemäß § 717 Abs. 1 ZPO die vorläufige Vollstreckbarkeit
des angefochtenen Urteils schon mit der Verkündung des Senatsurteils im Umfang der
Aufhebung außer Kraft tritt. Ungeachtet dessen setzt aber § 775 Nr. 1 ZPO die
Vollstreckbarkeit der - noch nicht rechtskräftigen - Senatsentscheidung voraus, ehe ein
Vollstreckungshindernis geschaffen wird; dies ist auch bei einem klageabweisenden
erstinstanzlichen Urteil, wie vorliegend, im Hinblick auf die mögliche Vollstreckung aus einem
Kostenfestsetzungsbeschluss (§ 103 Abs. 1 ZPO) nicht entbehrlich. Die Möglichkeit, dass das
Vollstreckungsorgan sich über jenes Erfordernis des § 775 Nr. 1 ZPO hinwegsetzen wird, ist
nicht sicher genug, um eine Durchbrechung des § 708 Nr. 10 ZPO zu rechtfertigen.
Dementsprechend wird auch von einigen Vertretern der Gegenmeinung wenigstens die Ansicht
vertreten, der Ausspruch der Vollstreckbarkeit sei bei aufhebenden Urteilen aus Gründen der
Rechtsklarheit zweckmäßig (OLG Düsseldorf Urt. v. 21.8.1985 - 15 U 170/84, BeckRS 2011,
3778, BGH Versäumnisurteil v. 24.11.1976 - IV ZR 3/75, BeckRS 1976, 31116960). Eine
Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO kommt dabei nicht in Betracht. Denn nach § 717 Abs. 1
ZPO entfällt die vorläufige Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils mit der Verkündung des
vorliegenden Urteils, so dass es ab diesem Zeitpunkt nichts mehr abzuwenden gibt (vgl. OLG
Düsseldorf Urt. v. 21.8.1985 - 15 U 170/84, BeckRS 2011, 3778; OLG München, Urteil vom
08.09.2021, 10 U 546/21, BeckRS 2021, 27916, Rn. 16; OLG Stuttgart, Urteil vom 15. August
2024 - 2 U 30/22 -, Rn. 542, juris).

Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind nicht
ersichtlich. Die vorliegend entscheidungserheblichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt
und der Senat weicht insoweit nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs oder
anderer gleichrangiger Gerichte ab.

Den Gegenstandswert für das Berufungsverfahren hat der Senat in Ansehung von §§ 47 Abs. 1
S. 1, 48 Abs. 1 S. 1, 3 ZPO auf 50.000,00 € festgesetzt.