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Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 16.7.2015
OLG Frankfurt, 27.10.2015 - 20 W 392/13

BGB §§ 158 Abs. 2, 1093
Grundsätzliche Möglichkeit der Bestellung eines Wohnungsrechts unter auflösender
Bedingung bei objektiv eindeutiger Bestimmbarkeit des Ereigniseintritts

Grundsätzlich kann ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB unter einer auflösenden
Bedingung nach § 158 Abs. 2 BGB bestellt werden. Allerdings kann nicht jedes beliebige
Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt
werden. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen
und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben; dies bedeutet, dass
nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten
gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist.

Gründe

I.
Am 29.11.2013 hat der Verfahrensbevollmächtigte nebst weiteren Urkunden seine notarielle
Urkunde vom 02.09.2013, UR-Nr. .../2013, beim Grundbuchamt mit dem Antrag auf Wahrung
gemäß § 15 GBO eingereicht. In dem in der bezeichneten Urkunde enthaltenen Übergabevertrag,
wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 2 ff. der Grundakten verwiesen wird, hat der Beteiligte zu 1.
als im betroffenen Grundbuch eingetragener Eigentümer den Grundbesitz auf seine Tochter, die
Beteiligte zu 3., übertragen; in § 7 ist die Auflassung erklärt worden. Unter § 9 dieses
Überlassungsvertrages hat die Beteiligte zu 3. den Beteiligten zu 1. und 2., ihren Eltern, ein
Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB an dem betroffenen Grundbesitz eingeräumt. § 9 enthält
unter anderem folgende Klausel: „Die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte
ist nicht gestattet. Es endet, wenn das Wohnungsrecht voraussichtlich auf Dauer nicht mehr
ausgeübt werden kann.“ In der Folge haben die Beteiligten die Eintragung eines Wohnungsrechts
als beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beteiligten zu 1. und 2. bewilligt und
beantragt.
Durch die angefochtene Verfügung (Blatt 11 ff. der Grundakten), auf deren genauen Wortlaut
und Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt – soweit hier von
Belang - unter Ziffer 2. ausgeführt, dass die Klausel, nach der das dingliche Wohnungsrecht
enden solle, wenn es „voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden“ könne, als
Endzeitpunkt zu unbestimmt sei; gegebenenfalls möge klargestellt werden, dass es sich um eine
lediglich schuldrechtliche Vereinbarung handele. Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte
mit Schriftsatz vom 06.12.2013 (Bl. 15 ff. d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird,
Einwendungen erhoben. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat dies ausweislich ihres
Beschlusses vom 18.12.2013 (Bl. 18 ff. d. A.) als Beschwerde der Beteiligten gegen die Ziffer 2.
der betroffenen Zwischenverfügung ausgelegt, der sie nicht abgeholfen hat. Sie hat die Sache
dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Auf die Verfügung des Senats vom 06.01.2014 hat der
Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 09.01.2014 ergänzend Stellung genommen (Bl.
24, 26 d. A.).

II.
Im Ergebnis zu Recht hat das Grundbuchamt den Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten
vom 06.12.2013 als Beschwerde der Beteiligten gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom
02.12.2013 im Hinblick auf deren Ziffer 2. ausgelegt. Auf die Aufklärungsverfügung des Senats
vom 06.01.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte dem auch nicht widersprochen.
Ausgehend davon ist das Rechtsmittel gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten
zulässig. Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamts vom 02.12.2013 ist, soweit sie dem
Senat auf die Beschwerde hinsichtlich deren Ziffer 2. vorgelegt worden ist, als anfechtbare
Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO anzusehen, was aufgrund des objektiven
Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die Nachweise bei Demharter,
GBO, 29. Aufl., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter
ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO Hindernisse dargelegt, zu deren formgerechter
Behebung sie eine Frist gesetzt hat; sie hat diese Verfügung dem Verfahrensbevollmächtigten
der Beteiligten als Zwischenverfügung förmlich zugestellt.
Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
So ist die angefochtene Zwischenverfügung nicht bereits aus formellen Gründen zu beanstanden.
Zwar kann es nach herrschender Auffassung und ständiger Rechtsprechung des Senats
grundsätzlich nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines
Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung hinzuwirken, die ihrerseits erst Grundlage
der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 14.10.2005, 20
W 409/04, zitiert nach juris und m. w. N.; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 8, 12, 32). Sind jedoch
mehrere Eintragungsanträge im Sinn des § 16 Abs. 2 GBO miteinander verbunden, so kann -
anders als bei einem einzelnen, unverbundenen Antrag - im Wege der Zwischenverfügung dem
jeweiligen Antragsteller anheimgegeben werden, einen dieser verbundenen Anträge
zurückzunehmen oder zu ändern, um dem Eintragungsbegehren zum Erfolg zu verhelfen; auch
kann - wie hier in Ziffer 2. - mit einer Zwischenverfügung aufgegeben werden, einen
Eintragungsantrag klarzustellen oder einzuschränken, um ihm einen eintragungsfähigen Inhalt zu
geben (vgl. die Nachweise bei Senat FGPrax 1998, 170). Von derart verbundenen Anträgen geht
der Senat mit dem Grundbuchamt - jedenfalls im Hinblick auf die Wahrung der Auflassung und
des Wohnungsrechts im Grundbuch, nicht betreffend der Löschung des Grundpfandrechts -
angesichts der Antragstellung im Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 28.11.2013
und in Ansehung der §§ 10, 11 der notariellen Urkunde aus (vgl. dazu Bauer/von Oefele/Wilke,
GBO, 3. Aufl., § 16 Rz. 15, 22; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 16 Rz. 12).
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist ausschließlich die in der Zwischenverfügung unter
Ziffer 2. erhobene Beanstandung und nicht der zugrunde liegende Eintragungsantrag, so dass der
Senat nur hierauf einzugehen hat. Der Sache nach hält der Senat die Beanstandung des
Grundbuchamts gemäß Ziffer 2. der Zwischenverfügung vom 02.12.2013 für berechtigt.
Das Grundbuchamt hat – wie sich aus dem Nichtabhilfebeschluss ergibt - die beanstandete
Klausel in § 9 des notariellen Vertrages dahingehend ausgelegt, dass sie im Hinblick auf das
Erlöschen des Wohnungsrechts („…endet…“) eine auflösende Bedingung enthält, das
Wohnungsrecht mithin mit Eintritt der Bedingung (wohl dinglich) erlöschen soll. Diese
Auslegung durch das Grundbuchamt beanstandet die Beschwerde nicht, wohl auch noch nicht
dadurch, dass sie sich ausdrücklich auf eine Eintragung des Amtsgerichts Gießen, Grundbuch
von O1, Blatt ..., Abt. II lfd. Nr. 2, beruft, in der – wie das Grundbuchamt zu Recht ausgeführt
hat - gerade kein bedingtes Recht verlautbart wird (vgl. dazu etwa Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 1261, 266; Demharter a.a.O., § 44 Rz. 20, je m. w. N.). Ohnehin
würde aber eine behauptete anderweitige Eintragungspraxis weder das Grundbuchamt noch den
Senat in ihren Entscheidungen binden. Ansonsten lassen die Beteiligten jegliches Vorbringen zur
Eintragungsfähigkeit des bewilligten Rechts vermissen, auch dazu, in welcher Weise sie das
Recht verstanden wissen bzw. welche Rechtsbedeutung sie ihr beimessen wollen. Nach Wortlaut
und Sinn der Eintragungsbewilligung, wie er sich aus ihr für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. zu diesen Auslegungsgrundsätzen: Demharter a.a.O., § 19
Rz. 28 m. w. N.), muss daraus in der Tat ein auflösend bedingtes Wohnungsrecht entnommen
werden, wenn darin auch nicht von einem (dinglichen) Erlöschen des Wohnrechts die Rede ist;
insoweit ist dem Grundbuchamt im Ergebnis zu folgen.
Grundsätzlich kann ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB unter einer auflösenden
Bedingung nach § 158 Abs. 2 BGB bestellt werden. Allerdings kann nicht jedes beliebige
Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt
werden. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen
und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben; dies bedeutet, dass
nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten
gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist
(vgl. BayObLG FGPrax 1997, 210, zitiert nach juris; Senat Rpfleger 1993, 331; Demharter,
a.a.O., Anhang zu § 13 Rz. 5, 6). Objektive Bestimmbarkeit bedeutet danach nicht, dass das
Ereignis, welches die Bedingung auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne dass es
über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder gar Streit geben könnte (vgl. BayObLG
FGPrax 1997, 210; OLG Zweibrücken FGPrax 2005, 9, zitiert nach juris). Wenn die
verwendeten Begriffe jedoch selbst zu ungenau sind, gilt etwas anderes (vgl. BayObLG FGPrax
1997, 210, m. w. N.). Unerheblich ist es aber, ob der Eintritt des Ereignisses, aufgrund dessen
die auflösende Bedingung eintreten soll, sich mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung
stehenden Mitteln in einer den Formvorschriften des § 29 GBO entsprechenden Form überhaupt
wird feststellen lassen, was hier allerdings zweifelhaft erscheinen könnte. Denn dies betrifft nur
die Frage, in welcher Weise die Löschungsvoraussetzungen nachzuweisen sind (vgl. Senat
Rpfleger 1993, 331 m. w. N.).
Ausgehend davon lässt die vorliegende Klausel zum Erlöschen des Wohnungsrechts die
hinreichende Bestimmtheit im genannten Sinne vermissen. Das den Beteiligten zu 1. und 2.
eingeräumte Wohnungsrecht soll hier enden, wenn es „voraussichtlich auf Dauer nicht mehr
ausgeübt werden kann“. Beim Wohnungsrecht ist dabei zunächst zu berücksichtigen, dass nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. die Nachweise in NJW 2012, 3572, zitiert nach
juris) das Erlöschen eines solchen auf Lebenszeit eingeräumten – dinglichen - Wohnungsrechts
vor dem Tod des jeweiligen Berechtigten nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Zwar erlischt
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dann, wenn das Recht niemandem mehr einen Vorteil
bietet. Für ein Wohnungsrecht hat der Bundesgerichtshof dies aber auch dann verneint, wenn der
Berechtigte an der Ausübung aus subjektiven Gründen dauerhaft gehindert ist. Dabei hat er sich
auf die Erwägung gestützt, der Wohnungsberechtigte könne die Räume mit Gestattung des
Eigentümers vermieten. Ein dauerhafter Wegfall des Interesses ist darum nicht schon deshalb
anzunehmen, weil der Berechtigte die Wohnung selbst nicht nutzen kann und der Eigentümer die
Vermietung nicht gestattet. Insoweit kommt es nämlich auf die abstrakte Möglichkeit der
Gestattung an. Das ergibt sich schon daraus, dass die – auch hier in § 9 des Vertrags enthaltene –
grundsätzliche Versagung der Gestattung den Rechtsnachfolger des Eigentümers nicht bindet
und deshalb die wirtschaftliche Nutzung nicht - wie es erforderlich wäre - dauerhaft und
zweifelsfrei ausschließt (vgl. BGH NJW 2012, 3572 m. w. N.). Unter anderem diese
Rechtsprechung und die sich hieran ggf. anknüpfenden Zugriffsmöglichkeiten Dritter,
insbesondere Sozialleistungsträger (im Zusammenhang mit immerhin denkbaren
Zahlungsansprüchen), haben die juristische und insb. die vertragsgestaltende Literatur zu dem
Vorschlag bewogen, das Wohnungsrecht mit einer auflösenden Bedingung zu verbinden (vgl.
dazu im Einzelnen etwa Krauß, Überlassungsverträge in der Praxis, 2. Aufl., Rz. 970 ff.; Krauß
NotBZ 2007, 129; Zimmer ZEV 2009, 382; Brückner NJW 2008, 1111; Basty in
Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der freiwilligen Gerichtsbarkeit, 24. Aufl., § 65 Rz.
30 und 19, 24). Dies mag auch der Hintergrund der hier gewählten Gestaltung sein; die
Beteiligten äußern sich hierzu – wie gesagt – in keiner Weise. Soweit an den genannten
Literaturstellen vor dem ausgeführten rechtlichen Hintergrund neben anderen Klauseln auch der
Formulierungsvorschlag „Das Wohnungsrecht erlischt auch dinglich, wenn es durch den
Berechtigten voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden kann; der Berechtigte ist
dann zur Bewilligung der Löschung verpflichtet.“ für das dingliche Erlöschen des
Wohnungsrechts für ausreichend bestimmbar erachtet wird (vgl. Krauß, a.a.O. Rz. 971, und
NotBZ 2007, 129; vgl. auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 1261), kann hier
dahinstehen, ob dem zu folgen wäre. Die vorliegende Klausel weist hiervon nämlich nicht
unwesentlich ab. Zum einen beruht die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf
der Erwägung, dass die Ausübung des Wohnungsrechts gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB durch
den jeweiligen Eigentümer auch nachträglich Dritten gestattet werden kann (vgl. dazu auch
Krauß NotBZ 2007, 129); dies ist genau der Grund dafür, dass dieses Wohnungsrecht nicht
bereits erlischt, wenn der (alleinige) Berechtigte es voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausüben
kann. Wenn also die Bewilligung in § 9 des Übergabevertrags die auflösende Bedingung daran
knüpft, dass es „(das Wohnungsrecht) voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden
kann“, ohne die darin geregelte Unmöglichkeit bzw. das Ausübungshindernis mit der Person
eines der Berechtigten – welcher auch immer – oder beiden Berechtigten zu verknüpfen, lässt es
den Beendigungszeitpunkt offen, da es jedenfalls bei (nachträglicher) Gestattung auch durch
Dritte ausgeübt werden kann. Dann bleibt schon unklar, ob die vom Bundesgerichtshof
aufgezeigten subjektiven Ausübungshindernisse von der Bedingung überhaupt umfasst werden
sollen; nach dem Wortlaut des die Bedingung enthaltenen Satzes 2 der zitierten Klausel wäre
dies nicht ohne weiteres der Fall. Der Zusammenhang mit Satz 1 der oben zitierten Klausel in
§ 9 mag allenfalls nahe legen, dass – ohne dies zu sagen - die Ausübung durch die Berechtigten
oder einen der Berechtigten gemeint sein soll; hinreichend deutlich und bestimmt bzw.
bestimmbar festgelegt ist dies aber nicht. Zum anderen bliebe ansonsten angesichts hier mehrerer
Berechtigter weiter unklar, auf wen die in der Bewilligung festgelegte Unmöglichkeit bzw. das
Ausübungshindernis sich beziehen soll bzw. welche Folgen für das Wohnungsrecht eine etwaige
Unmöglichkeit der Ausübung nur durch einen der Berechtigten zeitigen soll. Zwar kann – wie
hier gemäß § 9 den Beteiligten zu 1. und 2. – ein Wohnungsrecht mehreren Personen "als
Gesamtberechtigten nach § 428 BGB" eingeräumt werden. Die Rechte bestehen jedoch nicht
unabhängig voneinander, sondern sind miteinander verbunden. Mit dem Tod des
Erstversterbenden erlöschen nicht alle Wohnungsrechte, sondern nur das Wohnungsrecht dieses
Berechtigten erlischt und das Wohnungsrecht des anderen Berechtigten bleibt bis zu seinem Tod
bestehen (BGH NJW 2007, 1884; BGHZ 46, 253; BayObLG NJW-RR 1992, 847; Demharter,
a.a.O., Anhang zu § 44 Rz. 31). Die hier als Bedingung für das Erlöschen des Wohnungsrechts
gewählte pauschale Beendigungsklausel lässt die diesbezüglichen Folgen der gewählten
Gesamtberechtigung für bzw. die Auswirkungen auf das dingliche Recht für den Fall des
Ausübungshindernisses in der Person eines der Berechtigten gänzlich offen. So würde etwa eine
Klarstellung dahingehend fehlen – sollte dies so gemeint sein, was aber unklar bleibt –, dass das
Wohnungsrecht evt. nur für denjenigen erlischt, der es voraussichtlich auf Dauer nicht mehr
ausüben kann (vgl. zu einer derartigen Klarstellung zu einem auflösend bedingten
Wohnungsrecht auch die Fallgestaltung bei BayObLG FGPrax 1997, 210).
Dies alles zeigt, dass die hier vorliegende Bewilligung die Ereignisse, deren Eintritt zum (ggf.
teilweisen) Erlöschen des dinglichen Rechts führen soll, nicht objektiv mit der gebotenen
Eindeutigkeit bestimmbar festlegt. Die Bewilligung als Grundlage der Eintragung muss aber
einen klaren und bestimmten Inhalt haben und muss klar und unzweideutig ergeben, welchen
Inhalt die Eintragung haben soll (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 30.06.2010, 20 W 216/10,
zitiert nach juris und m. w. N.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 103). Die darauf beruhende
beantragte Eintragung würde über das Erlöschen des dinglichen Rechts nicht sicher und
zuverlässig Auskunft geben. Angesichts der aufgezeigten Unklarheiten der Bewilligung wären –
da deren hinreichend sichere Auslegung nicht möglich ist – bei Eintreten verschiedener
Lebenssachverhalte Streitigkeiten über deren inhaltliche Bedeutung vorprogrammiert. Eine
derartige Eintragung würde also den oben dargelegten Zweck des Grundbuchs nicht erfüllen
können. Die diesbezügliche Beanstandung des Grundbuchamts erfolgte damit zu Recht.
Einer Gerichtskostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren bedarf es nicht, weil sich die
Kostentragungspflicht aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.
Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 36
Abs. 1 GNotKG.
Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
des § 78 GBO nicht vorliegen. Weder ist die Sache von grundsätzlicher Bedeutung, noch
erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine
Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Es geht vielmehr um die Auslegung einer
Bewilligung in einem Einzelfall. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben, da
gesetzlich nicht vorgesehen.