letzte Aktualisierung: 6.8.2021
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2020 – 3 Wx 137/20

GBO §§ 18 Abs. 1, 47
Zulässigkeit einer Vormerkung bzgl. Anspruch auf „Erwerb des Eigentums zu
Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts“

1. Zur – vom Senat bejahten – Zulässigkeit der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur
dinglichen Sicherung des Anspruchs des Käufers (einer Eigentumswohnung) auf „Erwerb des
Eigentums zu Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts lebend“.
2. Weist das Grundbuchamt in einem als „Zwischenverfügung gem. § 18 Absatz 1 GBO“
bezeichneten Beschluss, bei dem es sich nicht um eine „rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne
von § 18 GBO“ handele, auf ein der Vormerkung entgegenstehendes Eintragungshindernis hin
(vorgemerkt werden könne nur eine nach dem Sachenrecht des BGB mögliche Eintragung; die
Eintragung nicht des Eigentums sondern der Verfügungsberechtigung einer Person mit einem ein
Gemeinschaftsverhältnis ausweisenden Zusatz gemäß § 47 GBO sei nach dem Sachenrechtskatalog
des BGB nicht vorgesehen), so hat der Beschluss mangels Heilbarkeit des Mangels mit
rückwirkender Kraft keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt und ist daher aufzuheben.

Gründe:

I.
Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Kleve von
Kranenburg Blatt … verzeichneten 1.266/10.000stel Miteigentumsanteils an dem
Grundstück der Gemarkung Kranenburg Flur … Flurstück … verbunden mit dem
Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss links des Hauses … gelegenen Wohnung
nebst zwei Räumen im Kellergeschoss sowie einer Kammer im Dachgeschoss, im
Aufteilungsplan jeweils mit Nummer „3“ gekennzeichnet, eingetragen. Mit Kaufvertrag des
verfahrensbevollmächtigten Notars vom 7. April 2020 (Nr. 715 der Urkundenrolle für 2020)
veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2, die
versicherte, im Güterstand niederländischen Rechts zu leben.

In Ziff. V.2.b) des Kaufvertrags heißt es, die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
zur dinglichen Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zugunsten „des
Käufers im gesetzlichen Güterstand niederländischen Rechts lebend“ werde bewilligt und
beantragt.

Mit Schriftsatz vom 14. Mai 2020 beantragten die Beteiligten u.a. die Eintragung der
Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2.

Mit einem als „Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO“ bezeichneten Beschluss vom 3.
Juni 2020, bei dem es sich nach den weiteren Ausführungen des Grundbuchamts nicht um
eine „rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne von § 18 GBO“ handele, teilte es mit,
dem Antrag auf Eintragung einer Vormerkung für die Beteiligte zu 2 auf „Erwerb des
Eigentums zu Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts lebend“
stünden Hindernisse entgegen. Vorgemerkt werden könne nur eine nach dem Sachenrecht
des BGB mögliche Eintragung. Die Eintragung nicht des Eigentums sondern der
Verfügungsberechtigung einer Person mit einem ein Gemeinschaftsverhältnis
ausweisenden Zusatz gem. § 47 GBO sei nach dem Sachenrechtskatalog des BGB nicht
vorgesehen. Die Auffassung des Oberlandesgerichts Oldenburg in seinem Beschluss vom
11. Februar 2019 (12 W 143/17), nach der es ausreichend sei, im Grundbuch die
Rechtsverhältnisse zu bezeichnen, widerspreche dem vorgenannten Grundsatz. Etwas
anderes ergebe sich auch nicht aus den Ausführungen des Oberlandesgerichts Oldenburg
zum Durchgangserwerb, bei welchem der erwerbende Ehegatte für eine gedankliche
Sekunde Eigentümer werde, bevor das Erworbene kraft Gesetzes auf die Gemeinschaft
übergehe, und der danach weiterhin bestehenden alleinigen Verfügungsberechtigung
eines Ehegatten. Auch die Argumentation, der nicht eingetragene Ehegatte werde durch
den zusätzlichen Vermerk im Falle der Beendigung der Gemeinschaft gegen einen
gutgläubigen Erwerb geschützt, überzeugten nicht, wenn entsprechend der Vorgabe des
Oberlandesgerichts Oldenburg nur der verfügungsberechtigte Ehegatte als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen sei. Im Hinblick auf ein Beteiligungsverhältnis nach § 47 GBO sei
das Grundbuch nach niederländischem Recht erst im Falle der Einreichung einer
Scheidung, mit der die alleinige Verfügungsberechtigung entfalle, zu berichtigen. Bis dahin
gelte nach deutschem Sachenrecht der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs (§
891 BGB). Deshalb müsste bei Eingang eines weiteren, dasselbe Recht betreffenden
Antrags der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung sofort zurückgewiesen
werden.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, es sei unklar,
ob überhaupt eine rechtsmittelfähige Entscheidung vorliege, nachdem diese zwar
eingangs als Zwischenverfügung i.S.d. § 18 Abs. 1 GBO bezeichnet, später aber
ausgeführt werde, es handele sich nicht um eine rangwahrende Zwischenverfügung gem.
§ 18 GBO. Es sei anerkannt, dass das Grundbuchamt keine Ermittlungspflichten
hinsichtlich des zwischen Ehegatten bestehenden Güterstandes habe. Aufgrund des im
Grundbuchverfahren geltenden Legalitätsprinzips könne es die Eintragung eines
Ehegatten als Alleineigentümer nur ablehnen, wenn es sichere Kenntnis davon habe, dass
dadurch das Grundbuch unrichtig werde. Bloße Zweifel hinsichtlich der „güterrechtlichen
Richtigkeit“ reichten nicht aus. Aufgrund der vom Oberlandesgericht Oldenburg in der
vorgenannten Entscheidung vertretenen Auffassung, auch bei einem im Güterstand des
niederländischen Rechts verheirateten Ehegatten sei ein Erwerb zu Alleineigentum an
einem deutschen Grundstück möglich, könne nicht davon ausgegangen werden, dass
dessen Eintragung als Alleineigentümer das Grundbuch mit Sicherheit unrichtig machen
würde. Entsprechendes müsse für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gelten,
die den späteren Eigentumserwerb sichern solle. Nach niederländischem Güterrecht
könnten verschiedene Gründe vorliegen, die den Erwerb einer Immobilie zu Alleineigentum
durch einen Ehegatten möglich machten. Der Einwand, die Eintragung eines Ehegatten als
Alleineigentümer unter Hinweis auf dessen Güterstand nach niederländischem Recht sei
gem. § 47 GBO nicht vorgesehen, verfange nicht. Da es hier um die Eintragung einer
Person als Alleineigentümer gehe und nicht um die die Eintragung eines Rechts „für
mehrere gemeinschaftlich“, sei § 47 GBO nicht einschlägig. Ob die vom Oberlandesgericht
Oldenburg bevorzugte Lösung richtig sei, entsprechend der Eintragungspraxis in den
Niederlanden zu vermerken, dass der eingetragene Alleineigentümer verheiratet sei,
erscheine tatsächlich zweifelhaft. Rein vorsorglich werde der Eintragungsantrag deshalb
dahingehend eingeschränkt, dass die Vormerkung auf Eintragung der Beteiligten zu 2 als
Alleineigentümerin ohne weiteren Zusatz gerichtet sein solle. Da bei Ehegatten, die im
gesetzlichen Güterstand des niederländischen Rechts lebten, nur der erwerbende
Ehegatte Eigentümer werde, würde der Zusatz „in Gütergemeinschaft des
niederländischen Rechts“ dem anderen Ehegatten mehr Rechte verleihen, als das
niederländische Güterrecht ihm zubillige. Daher gebe die Eintragung des erwerbenden
Ehegatten als Alleineigentümer die Rechtslage nach niederländischem Güterrecht besser
wieder. Entsprechendes gelte für die sichernde Vormerkung zu Gunsten des Erwerbers.

Mit weiterem Beschluss vom 14. Juli 2020 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht
abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.
Das Rechtsmittel ist gem. §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GBO als
Grundbuchbeschwerde zulässig und nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten
Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Zwischenverfügung ist bereits deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO
nicht zulässigen Inhalt hat. Denn die Zwischenverfügung ist ein Mittel, einer beantragten
Eintragung den nach dem Eingang des Antrags bestimmten Rang zu sichern, der bei
sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt würde. Eine Zwischenverfügung ist daher
ausgeschlossen, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt
werden kann, weil anderenfalls die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden
Rang erhielte (Senat Beschluss vom 28. Oktober 2020 – I-3 Wx 103/20 – juris; ZEV 2016,
707; BayObLGZ 1990, 6). Das Grundbuchamt hat in der angefochtenen
Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass die Auflassungsvormerkung in der
beantragten Form nicht eintragungsfähig sei, die Beteiligten die Eintragung also nur unter
veränderten Voraussetzungen zu erlangen vermögen. Dies kann nicht Gegenstand einer
Zwischenverfügung sein. Hiervon geht wohl auch das Grundbuchamt aus, wenn es darauf
hinweist, dass es sich bei dem in der Einleitung als „Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1
GBO“ bezeichneten Beschluss nicht um eine rangwahrende Zwischenverfügung i.S.v. § 18
GBO handele.

Darüber hinaus hat das Grundbuchamt auch in der Sache den Eintragungsantrag der
Beteiligten zu Unrecht beanstandet.

Der Umstand, dass das von der Beteiligten zu 2 erworbene Grundstück aufgrund des
anwendbaren niederländischen Güterrechts in das eheliche Gesamtgut der Ehegatten
fallen dürfte, steht der Eintragung der Vormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2 allein
nicht entgegen.

Dabei kommt es zunächst nicht darauf an, ob der durch die Vormerkung zu sichernde
Eigentumsübertragungsanspruch an dem Grundstück der Beteiligten zu 2 allein oder
beiden Ehegatten gemeinsam zusteht. Denn jedenfalls steht dieser Anspruch auch der
Beteiligten zu 2 zu, die den Kaufvertrag abgeschlossen hat, selbst wenn sich der
Eigentumserwerb kraft des niederländischen Güterstandes in der Person beider Ehegatten
verwirklichen sollte. Nachdem der durch die Vormerkung zu sichernde Anspruch jedenfalls
auch der Beteiligten zu 2 zusteht, hat die Auflassungsvormerkung keinen unwirksamen
Anspruch zum Gegenstand und das Grundbuch wird durch ihre Eintragung nicht unrichtig.
Es besteht auch nicht die Gefahr des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten.
Allgemein wird der gute Glaube daran, dass der durch die Vormerkung gesicherte
Anspruch dem Beteiligten allein zustehe, durch §§ 892, 893 BGB nicht geschützt. Der
Sicherungszweck der Auflassungsvormerkung wird auch dann erreicht, wenn die auf
seiten des Vormerkungsberechtigten möglicherweise bestehende Gütergemeinschaft
(nach niederländischem Recht) im Grundbuch bei der Vormerkung nicht in Erscheinung
tritt. Die Auflassungsvormerkung ist dabei nur eine vorläufige Eintragung, welche die
beabsichtigte dingliche Rechtsänderung vorbereiten will, eine bloße Zwischenerscheinung
im Grundbuch, die mit der Eintragung der Auflassung wieder gelöscht werden soll (vgl.
BayObLG DNotZ 1986, 487; Beschluss vom 4. Juni 1957 – BReg. 2 Z 172/56; OLG
Nürnberg, Beschluss vom 2. Juli 2020 – 15 W 985/20 -, juris).

Abgesehen davon hält der Senat im Falle des Eigentumserwerbs der Beteiligten zu 2
aufgrund des hier in Rede stehenden Kaufvertrags ihre Eintragung als Alleineigentümerin
im Grundbuch mit dem Zusatz, dass sie im Güterstand des niederländischen Rechts lebe,
für sachgerecht. Auch im Hinblick darauf begegnet die Eintragung der begehrten
Vormerkung keinen Bedenken.

Im Ausgangspunkt ist es richtig, dass der Erwerb eines Grundstücks durch einen in
Gütergemeinschaft nach niederländischem Recht lebenden Ehegatten eine gemeinsame
Rechtsbeziehung der Ehegatten an dem Grundstück begründet, die gem. § 47 GBO im
Grundbuch zu verlautbaren ist (OLG Oldenburg NJW-RR 2019, 793).
Das niederländische Recht sieht für Eheleute in Art. 1: 93 BW vom Augenblick der
Eheschließung an kraft Gesetzes die „allgemeine Gütergemeinschaft“ vor. Das Gesamtgut
umfasst hinsichtlich der Aktiva grundsätzlich alle gegenwärtigen und zukünftigen
Vermögenswerte der Ehegatten. Dabei stehen Gegenstände des Gesamtguts unter der
Verwaltung des Ehegatten, von dessen Seite sie in das Gesamtgut gefallen sind (Art. 1:97
BW). Erst mit Auflösung der Gemeinschaft erlangen die Ehegatten gleichen Anteil an der
aufgehobenen Gemeinschaft (Art. 1:100 BW).

Die Gütergemeinschaft nach niederländischem Recht begründet kein
Gesamthandseigentum, sondern eine Art Miteigentum mit Bindungen und
Verfügungsbeschränkungen. Dieses Miteigentum kennt allerdings vor der Auflösung der
Gemeinschaft keine bestimmten Anteile und entspricht daher nicht dem deutschen
Miteigentum. Jedoch kann jeder Ehegatte über die von ihm in die Gemeinschaft
eingebrachten Güter allein verfügen. Ein Vermögensgegenstand wird mangels anderer
Vereinbarung von demjenigen Ehegatten verwaltet, von dessen Seite er in das Gesamtgut
gefallen ist (Senat NJW-RR 2000, 542; OLG München DNotZ 2009, 683; Zeiser, in:
BeckOK GBO, Stand: 1. Oktober 2020, Internationale Bezüge, Rn. 84.26).
Nach niederländischer Notariatspraxis wird dies dadurch im Grundbuch zum Ausdruck
gebracht, dass derjenige Ehegatte, der allein erwirbt, auch allein als Eigentümer
eingetragen wird und folglich allein verfügungsberechtigt ist. Sind hingegen beide
Ehegatten mit dem Zusatz „in allgemeiner Gütergemeinschaft nach niederländischem
Recht“ eingetragen, liegt dem ein gemeinsamer Erwerbsvorgang zugrunde. Aus der
Eintragung ergibt sich zugleich die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis (OLG München
a.a.O.).

Das Oberlandesgericht Oldenburg ging in einer älteren Entscheidung (Rpfleger 1991, 412;
vgl. Zeiser, in BeckOK GBO, Stand: 1. Oktober 2020, Internationale Bezüge, Rn. 84.26;
ablehnend Sieghörtner/ Nicht, in: Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 8. Auflage
2019, § 8 Rn. 294; Weber, MittBayNot 2017, 22; Süß Rpfleger 2003, 53, 60) davon aus,
dass bei einem Grundstück, das in die zwischen Eheleuten bestehende
Gütergemeinschaft nach niederländischem Recht falle, das für die Gemeinschaft
maßgebende Rechtsverhältnis nach § 47 GBO zu bezeichnen sei. Die Eintragung „in
Gütergemeinschaft nach niederländischem Recht“ erfasse die Rechtslage in diesen Fällen
exakt und sei daher erforderlich und zugleich genügend. Die dem Erwerber nach Art. 1:97
BW zustehende Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die einzelnen Gegenstände,
die er während des Bestehens der Ehe erwerbe, rechtfertige es im Hinblick auf die
Gebundenheit des Miteigentums nicht, von der Eintragung des
Gemeinschaftsverhältnisses gem. § 47 GBO abzusehen.

In einer neueren Entscheidung (NJW-RR 2019, 793; zustimmend von Proff, in: Staudinger,
BGB, Neubearbeitung 2015, Stand: 11. März 2020, § 741 Rn. 28; kritisch Ludwig, FamRB
2019, 381) ist das Oberlandesgericht Oldenburg von dieser Rechtsprechung abgerückt.
Danach soll die (hier beantragte) Eintragung nur des erwerbenden Ehegatten sachgerecht
sein; dies allerdings mit dem Zusatz in Abteilung I, dass der Eigentümer im gesetzlichen
Güterstand nach niederländischem Recht lebe. Dadurch werde dieses Rechtsverhältnis
eindeutig von demjenigen abgegrenzt, das entstehe, wenn beide Ehegatten
gemeinschaftlich ein Grundstück erwürben.

Der Senat schließt sich dieser Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Oldenburg in
eigener Würdigung an. Dafür sprechen insbesondere folgende Gesichtspunkte:
Nach niederländischem Güterrecht ist danach zu differenzieren, ob das Grundstück von
einem Ehegatten allein oder von beiden gemeinsam erworben wurde. Im ersteren Fall
behält der erwerbende Ehegatte zunächst die alleinige Verwaltungs- und
Verfügungsbefugnis über das Grundstück, bei einem gemeinschaftlichen Erwerb sind
beide Ehepartner verfügungsbefugt. Diese Differenzierung würde im Grundbuch nicht
abgebildet, wenn in beiden Fällen die Ehepartner unter Angabe ihres
Gemeinschaftsverhältnisses in das Grundbuch einzutragen wären. Das hätte zur Folge,
dass der nicht erwerbende Ehegatte Rechte an dem Grundstück erhielte, die er nach dem
niederländischen Recht tatsächlich nicht erhalten soll, etwas dass er einer
Weiterveräußerung oder Belastung des Grundstücks zustimmen müsste. Darüber hinaus
führt die Eintragung der Ehegatten in Gütergemeinschaft dazu, dass der erwerbende
Ehegatte die nach niederländischem Recht vorgesehene alleinige Verfügungsbefugnis
nicht erwerben kann. Denn diese setzt voraus, dass das Grundstück auf seinen Namen
registriert ist. Es erscheint danach sachgerecht, nur den erwerbenden Ehegatten als
Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Die nach niederländischem Recht bestehenden
Bindungen und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem qualifizierten Miteigentum
ergeben, lassen sich durch den Hinweis nach § 47 GBO, dass der Erwerber in
Gütergemeinschaft lebt, abbilden (OLG Oldenburg a.a.O.).

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1
GNotKG, daher auch keine Wertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.