Rücknahme oder Widerruf einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz; Rechtsfolgen
letzte Aktualisierung: 20.5.2022
BGH, Beschl. v. 29.4.2022 – BLw 5/20
VwVfG §§ 48, 49; GrdstVG §§ 7 Abs. 2 u. 3, 22 Abs. 1
Rücknahme oder Widerruf einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz;
Rechtsfolgen
1. Gegen die Rücknahme oder den Widerruf einer Genehmigung nach dem
Grundstückverkehrsgesetz kann gemäß § 22 Abs. 1 GrdstVG ein Antrag auf Entscheidung durch
das nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen zuständige Gericht
gestellt werden.
2a. Die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz richtet
sich nach § 48 Abs. 3 VwVfG und kann auch dann erfolgen, wenn die privatrechtsgestaltende
Wirkung der Genehmigung bereits eingetreten ist; die Fiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG tritt nicht ein,
wenn die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines rechtswidrig genehmigten Rechtsgeschäfts
vorgenommen worden ist.
2b. Die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist
nach dem im Rahmen der Ermessensabwägung einzubeziehenden Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3
GrdstVG regelmäßig ausgeschlossen, wenn das Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres
nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch eingeleitet worden ist; das gilt jedoch nicht,
wenn die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten Voraussetzungen vorliegen, unter
denen sich die Beteiligten nicht auf Vertrauensschutz berufen können.
2c. Auch eine gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierte Genehmigung kann zurückgenommen werden,
wenn und soweit die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten Voraussetzungen
bezogen auf die Herbeiführung der Eintragung in das Grundbuch vorliegen.
3. Soll die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz
erfolgen und liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem
Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so hat die Behörde während des
Rücknahmeverfahrens die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts
durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführen und muss den Veräußerer über diesen Vorgang
in Kenntnis setzen; die Rücknahme muss zwingend mit der Mitteilung über die Ausübung des
Vorkaufsrechts verbunden werden. Eines Zwischenbescheids nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG
bedarf es nicht; die Vertragsparteien können die Anhörung zum Anlass nehmen, zu erklären, dass
der Antrag für den Fall der Rücknahme zurückgenommen wird.
4. Das Grundbuchamt hat in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 2 Satz 1 GrdstVG einen
Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Ersuchen der Genehmigungsbehörde auf die
Rücknahme oder den Widerruf der nach dem Grundstückverkehrsgesetz erteilten Genehmigung
nach §§ 48, 49 VwVfG gestützt wird; die Unanfechtbarkeit des Rücknahmebescheids bzw. dessen
sofortige Vollziehbarkeit gehört zu denjenigen Voraussetzungen des Widerspruchs, die
grundsätzlich nicht das Grundbuchamt, sondern die Genehmigungsbehörde zu prüfen hat.
Gründe:
A.
Mit notarieller Urkunde vom 29. Juni 2015 verkauften 14 Gesellschaften
eines Konzerns, darunter die Beteiligte zu 1, jeweils in ihrem Alleineigentum stehende
landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rund 2.262 ha) zu einzeln
ausgewiesenen Kaufpreisen (in
zernzugehörige und als landwirtschaftliches Unternehmen registrierte Rechtsvorgängerin
der Beteiligten zu 2. Die Vertragsparteien vereinbarten eine langfristige
Rückverpachtung der Flächen an die jeweiligen Verkäuferinnen. Der Landkreis
P. (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Auf der Grundlage eines im August 2015 geschlossenen
Vertrags übertrug die Alleingesellschafterin der Käuferin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile
auf eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft. Die Beteiligte zu 2
wurde im Februar 2016 als Eigentümerin der von der Beteiligten zu 1 verkauften
Flächen in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 29. Juni 2017 teilte
der Beteiligte zu 3 den Beteiligten zu 1 und 2 mit, dass er die Rücknahme der
erteilten Genehmigungen beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf den Versagungsgrund einer ungesunden
Verteilung des Grund und Bodens erklärte der Beteiligte zu 3 sodann mit
Bescheid vom 27. September 2017 für sechs Kaufgegenstände, darunter die von
der Beteiligten zu 1 verkauften Flächen, die Rücknahme der erteilten sowie eventuell
fingierter Genehmigungen und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch
das gemeinnützige Siedlungsunternehmen mit. Ein auf Ersuchen des Beteiligten
zu 3 zunächst gemäß
wurde aufgrund einer im Beschwerdeverfahren ergangenen Anordnung
des Oberlandesgerichts Brandenburg (
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat auf den Antrag der Beteiligten
zu 1 und 2 auf gerichtliche Entscheidung deren Einwendungen gegen die
Rücknahme der Grundstückverkehrsgenehmigungen als unbegründet zurückgewiesen
und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen Verfahrensfehlern
aufgehoben. Der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts
hat das Verfahren in Bezug auf die durch das Siedlungsunternehmen
und das Land Brandenburg gegen die Aufhebung der Mitteilung über die Ausübung
des Vorkaufsrechts erhobenen Beschwerden abgetrennt. Auf die Beschwerden
der Beteiligten zu 1 und 2 hat er den Rücknahmebescheid betreffend
die von der Beteiligten zu 1 verkauften Flächen aufgehoben und dem Beteiligten
zu 3 die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt.
Mit den zugelassenen Rechtsbeschwerden, deren Zurückweisung die Beteiligten
zu 1 und 2 beantragen, wollen der Beteiligte zu 3 und das ihm übergeordnete
Ministerium (Beteiligter zu 4) insoweit die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen
Entscheidung erreichen.
B.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung in
ist, sieht die Genehmigungsbehörde als Verfahrensbeteiligte an. Zwar
gebe § 32 Abs. 1 LwVG für das Verfahren wegen der Genehmigung einer rechtsgeschäftlichen
Veräußerung (§ 22 GrdstVG) vor, dass die Genehmigungsbehörde
lediglich heranzuziehen sei. Um ein solches Verfahren handele es sich
aber nicht, wenn - wie hier - gegen die Rücknahme einer erteilten Genehmigung
vorgegangen werde. Da ein belastender Verwaltungsakt angefochten werde,
seien die sachnäheren Vorgaben für die Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1
Alt. 1 VwGO maßgeblich; nur so lasse sich die Bindungswirkung und die materielle
Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung sicherstellen.
In der Sache könne dahinstehen, ob die erteilte Genehmigung rechtswidrig
gewesen sei und ob der Beteiligte zu 3 sein Rücknahmeermessen fehlerfrei
ausgeübt habe. Grundsätzlich könne die privatrechtsgestaltende Genehmigung
nach dem Grundstückverkehrsgesetz zwar zurückgenommen werden. Auch sei
es nicht zu beanstanden, dass sich die Rücknahme der Genehmigung auf einzelne
Kaufgegenstände beschränke, weil das beurkundete Rechtsgeschäft als
teilbar angesehen werden könne. Eine Rücknahme komme aber deshalb nicht in
Betracht, weil seit der Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch mehr als ein
Jahr vergangen sei und das Rechtsgeschäft gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG als genehmigt
gelte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs diene die Genehmigungsfiktion
dazu, nach dem Ablauf einer gewissen Zeit über die Wirksamkeit
des Veräußerungsgeschäfts und die Richtigkeit des Grundbuchs Gewissheit
zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten. § 7 Abs. 3
GrdstVG sei auch auf die Rücknahme einer zunächst erteilten Genehmigung in
der Weise anzuwenden, dass - wenn der Rechtsschein nicht zuvor durch die in
§ 7 Abs. 3 GrdstVG vorgesehenen Möglichkeiten beseitigt worden sei - ein Rücknahmebescheid
innerhalb einer Frist von einem Jahr ab Eintragung der genehmigten
Rechtsänderung ergehen müsse. Der gemäß
Widerspruch sei gleichwohl zu Recht gelöscht worden. Diese Norm finde
bei einer Genehmigungsrücknahme keine Anwendung, weil dem Grundbuchamt
kein Verfahrensfehler unterlaufen sei. Das auf
des Beteiligten zu 3 habe schon deshalb den Eintritt der Genehmigungsfiktion
nicht verhindern können.
C.
I. Zulässig ist nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 FamFG nur
die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4 (übergeordnete Behörde), nicht jedoch
diejenige des Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde). Die Rechtsstellung
der Behörden bei der gerichtlichen Überprüfung der Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung
beurteilt sich, anders als das Beschwerdegericht
meint, insgesamt nach § 32 LwVG. Infolgedessen ist nur die der Genehmigungsbehörde
übergeordnete Behörde berechtigt, die Rechtsbeschwerde zu erheben
(§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG). Im Rechtsbeschwerdeverfahren gelten die Beteiligten
zu 3 und 4 deshalb als Beteiligte, weil sie Rechtsbeschwerdeführer sind (vgl.
§ 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG).
1. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 3 ist unzulässig.
a) Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts sind auf die gerichtliche
Überprüfung der behördlichen Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung
im Ausgangspunkt primär die Vorschriften des Gesetzes über das gerichtliche
Verfahren in Landwirtschaftssachen und nach dessen § 9 ergänzend die
Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten
der freiwilligen Gerichtsbarkeit sinngemäß anzuwenden. Infolgedessen
ist auch § 32 LwVG anwendbar. Es handelt sich um ein Verfahren auf
Grund der Vorschriften über die rechtsgeschäftliche Veräußerung im Grundstückverkehrsgesetz
im Sinne des § 1 Nr. 2 LwVG. Gegen die Rücknahme oder
den Widerruf einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz kann gemäß
§ 22 Abs. 1 GrdstVG ein Antrag auf Entscheidung durch das nach dem
Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen zuständige
Gericht gestellt werden (vgl. Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 4030; Wöhrmann,
GrdstVG, § 2 Rn. 38; siehe auch OLG Celle,
71, 72). Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der
Rücknahme bzw. des Widerrufs einer Grundstückverkehrsgenehmigung bei Erlass
des § 22 GrdstVG nicht bedacht und die Rücknahme einer Genehmigung
nur deshalb im dem Katalog der Vorschrift nicht ausdrücklich genannt hat.
aa) Richtig ist zwar, dass die unmittelbare Versagung einer Genehmigung
und die Rücknahme einer zunächst erteilten Genehmigung nicht in jeder Hinsicht
gleichzusetzen sind. Dass es sich bei der Rücknahme der Genehmigung um einen
belastenden Verwaltungsakt handelt, spricht aber schon deshalb nicht gegen
die Anwendung des § 22 GrdstVG, weil die Versagung der Genehmigung gleichfalls
als belastender Verwaltungsakt zu qualifizieren ist (vgl. Senat, Beschluss
vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18,
23. November 2012 - BLw 13/11,
13. Mai 1982 - V BLw 22/80,
der Länder neben dem Grundstückverkehrsgesetz für das behördliche
Verfahren sowohl bei der (erstmaligen) Entscheidung über einen Genehmigungsantrag
(vgl. Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11,
Genehmigung ergänzend maßgeblich.
bb) Da die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung - wie noch zu
zeigen sein wird (vgl. unten Rn. 47) - zwingend mit der Versagung der Genehmigung
verbunden werden muss, ist § 22 GrdstVG unter diesem Gesichtspunkt
ohne weiteres einschlägig. Zudem ergeben sich aus der Verknüpfung von Rücknahme
und Genehmigungsversagung so weitgehende Überschneidungen, dass
die Annahme, der Gesetzgeber hätte die Verfahren verschiedenen Gerichten zugewiesen
oder unterschiedlichen Verfahrensordnungen unterstellt, fernliegt. Das
gilt auch im Hinblick auf die von dem Beschwerdegericht angeführten Gesichtspunkte
der Bindungswirkung sowie der materiellen Rechtskraft der Entscheidung.
So betrifft das Fehlen einer Vorschrift zur materiellen Rechtskraft in dem
Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der
freiwilligen Gerichtsbarkeit alle Entscheidungen der Landwirtschaftsgerichte
gleichermaßen, und es muss von Fall zu Fall geprüft werden, wie weit die materielle
Rechtskraft reicht (vgl. allgemein Senat, Beschluss vom 12. Dezember 1963
- V BLw 12/63,
Engelhardt, FamFG, 20. Aufl., § 45 Rn. 24 ff.). Etwaige Lücken in der Ausgestaltung
des gerichtlichen Verfahrens können im Übrigen durch eine entsprechende
Anwendung der Verwaltungsgerichtsordnung geschlossen werden (vgl. Senat,
Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80,
b) Infolgedessen ist die Beteiligte zu 3 als Genehmigungsbehörde gemäß
§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG nicht befugt, die Rechtsbeschwerde einzulegen. Die
Rechtsbeschwerde kann nicht allein darauf gestützt werden, dass das Beschwerdegericht
den Beteiligten zu 3 förmlich zu dem Verfahren hinzugezogen hat (vgl.
Senat, Beschluss vom 4. Februar 1964 - V BLw 31/63,
Beschluss vom 14. Oktober 2015 - XII ZB 695/14,
Aus der zum Nachteil des Beteiligten zu 3 ergangenen Kostenentscheidung folgt
nichts anderes, nachdem der gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG dazu berufene
Beteiligte zu 4 mit seiner Rechtsbeschwerde die Entscheidung in der Hauptsache
und damit zugleich den Kostenausspruch angreift (vgl. auch Netz, GrdstVG,
8. Aufl., Rn. 4413). Ob wegen des Verfahrensfehlers des Beschwerdegerichts,
das die Genehmigungsbehörde im Beschwerdeverfahren entgegen § 32 Abs. 1
LwVG als Beteiligten eingeordnet hat, etwas anderes zu gelten hätte, wenn nur
der Beteiligte zu 3 Rechtsbeschwerde eingelegt hätte, kann dahinstehen.
2. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4 als übergeordneter Behörde
ist dagegen zulässig.
a) Seine Befugnis zur Erhebung der Rechtsbeschwerde folgt aus § 32
Abs. 2 Satz 2 LwVG. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 setzt die
Rechtsbeschwerdebefugnis der übergeordneten Behörde nicht voraus, dass
diese bereits in der Beschwerdeinstanz förmlich beteiligt oder gar Beschwerdeführerin
bezogen auf den Verfahrensgegenstand der Rücknahme der Genehmigungen
gewesen wäre. Hebt das Beschwerdegericht die erstinstanzliche Bestätigung
der behördlichen Entscheidung auf, ist es gerade Sinn und Zweck des
§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG, der übergeordneten Behörde die Einlegung der (zugelassenen)
Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung im öffentlichen Interesse
zu eröffnen (vgl. BT-Drucks. 1/3819 S. 33 f.).
b) Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel zulässig. Entgegen der Ansicht
der Beteiligten zu 1 lässt sich daraus, dass das Beschwerdegericht von einem
kontradiktorischen Verfahren unter Beteiligung der Genehmigungsbehörde ausgeht
und § 32 LwVG nicht für anwendbar hält, keine auf den Beteiligten zu 3 beschränkte
Zulassung ableiten. Ein solches Verständnis der Zulassungsentscheidung
liegt schon deshalb fern, weil das Beschwerdegericht diese nicht näher begründet
und damit auch seine Rechtsauffassung zu der Anwendung von § 32
LwVG zur Überprüfung gestellt hat. Außerdem wäre eine dahingehende Beschränkung
der Zulassung ohnehin unzulässig, weil die Zuständigkeit der übergeordneten
Behörde für die Einlegung und Durchführung des Rechtsbeschwerdeverfahrens
gesetzlich angeordnet ist (§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG) und nicht zur
Disposition des Gerichts steht.
II. In der Sache hat die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4 Erfolg. Die
Begründung, mit der das Beschwerdegericht den Rücknahmebescheid aufgehoben
hat, ist rechtsfehlerhaft.
1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Beschwerdegericht an, dass
Genehmigungen nach dem Grundstückverkehrsgesetz einer Rücknahme nach
den allgemeinen Vorschriften des Verwaltungsverfahrensrechts grundsätzlich
zugänglich sind.
a) Die Entscheidungen der nach dem Grundstückverkehrsgesetz zuständigen
Behörden sind Verwaltungsakte, auf die die Verwaltungsverfahrensgesetze
anzuwenden sind, soweit nicht im Grundstückverkehrsgesetz etwas Abweichendes
bestimmt ist (Senat, Beschluss vom 23. November 2012
- BLw 13/11,
für das Land Brandenburg verweist weitgehend auf das bundesdeutsche
Verwaltungsverfahrensgesetz einschließlich der Vorschriften über die Bestandskraft
von Verwaltungsakten in §§ 43 ff. VwVfG.
b) Infolgedessen richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung
nach dem Grundstückverkehrsgesetz nach § 48 Abs. 3 VwVfG, und sie
kann auch dann erfolgen, wenn die privatrechtsgestaltende Wirkung der Genehmigung
bereits eingetreten ist (vgl. Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 3976 f., 4023 ff.).
Bereits vor der Kodifizierung des Verwaltungsverfahrensrechts war anerkannt,
dass rechtswidrige staatliche Genehmigungen auch dann zurückgenommen werden
können, wenn sie privatrechtsgestaltende Wirkung haben (vgl. BVerwGE 48,
87, 92 f.; 54, 257, 262 ff.). Dass Verwaltungsakte dieser Art nunmehr den §§ 48,
49 VwVfG unterfallen, entspricht einhelliger Ansicht (vgl. nur OVG Münster, N&R
2019, 242, 243; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 21. Aufl., § 48 Rn. 39; Schoch in
Schoch/Schneider, VwVfG [August 2021], § 48 Rn. 68; zur Entwicklung Zacharias,
Grundstückverkehrsgesetz (vgl. dazu bereits Senat, Beschluss vom
13. Mai 1982 - V BLw 22/80,
Verwaltungsakt darstellt, der weder eine Geld- noch eine Sachleistung gewährt,
richtet sich die Rücknahme nach § 48 Abs. 3 VwVfG (vgl. Schoch in
Schoch/Schneider, VwVfG [August 2021], § 48 Rn. 203). Den berechtigten Belangen
sowohl der Vertragspartner als auch Dritter muss im Rahmen der nach
werden (vgl. OVG Münster, N&R 2019, 242, 243).
2. Rechtlicher Überprüfung hält es ferner stand, dass das Beschwerdegericht
die auf einzelne Kaufgegenstände beschränkte Genehmigungsrücknahme
trotz des ursprünglich einheitlich gestellten Genehmigungsantrags und der einheitlich
erteilten Genehmigung als zulässig ansieht, weil ungeachtet der Zusammenfassung
der Vereinbarungen in einer Vertragsurkunde nach dem Willen der
Vertragspartner kein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege.
a) Allerdings muss ein Grundstückskaufvertrag in der Regel als Einheit
gewertet werden, so dass die Genehmigung nur einheitlich erteilt oder versagt
werden kann, was folgerichtig auch für die Rücknahme einer erteilten Genehmigung
zu gelten hat. Denn es ist nicht angängig, den Verkäufer auf den Verkauf
einzelner Teilflächen oder auf einen Verkauf unter dem angemessenen genehmigungsfähigen
Gesamtpreis zu verweisen (vgl. Senat, Beschluss
vom 8. Mai 1998 - BLw 42/97,
28. November 2014 - BLw 3/13,
in
2017, 1485 Rn. 8).
b) Anders verhält es sich aber, wenn eine einheitliche Urkunde mehrere
rechtlich selbständige Verträge enthält, die der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz
bedürfen. Dann kann die einheitlich beantragte Genehmigung
für einzelne Verträge erteilt und für andere versagt werden, und auch die
Rücknahme einer erteilten Genehmigung kann auf einzelne rechtlich selbständige
Veräußerungsgeschäfte beschränkt werden. Andernfalls könnten die Zwecke
des Grundstückverkehrsgesetzes durch eine willkürliche Zusammenfassung
mehrerer Verträge in einer Urkunde unterlaufen werden, indem etwa die Genehmigung
für einen selbständigen Vertrag trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes
nur deshalb erteilt werden müsste, weil für den Gegenstand eines ganz anderen
Kaufvertrags erwerbsbereite, aufstockungsbedürftige Landwirte nicht ermittelt
werden konnten. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 2 können die
Beteiligten die Behörde auch nicht über eine entsprechende Formulierung des
rere in einer Urkunde enthaltene selbständige Veräußerungsgeschäfte nur insgesamt
oder gar nicht zu genehmigen. Die Genehmigungsfähigkeit bestimmt sich
ausschließlich nach materiellem Recht.
c) Daran gemessen ist die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die
einheitliche Vertragsurkunde 14 rechtlich selbständige Kaufverträge enthält und
die Rücknahme der erteilten Genehmigung auf einzelne Kaufverträge beschränkt
werden kann, nicht zu beanstanden.
aa) Im Ausgangspunkt zutreffend legt das Beschwerdegericht zugrunde,
dass die Zusammenfassung der Abreden in derselben Urkunde eine tatsächliche
Vermutung für die von den Vertragsschließenden gewollte Einheitlichkeit des gesamten
Geschäftes begründet (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 222/03,
mwN). Es sieht diese Vermutung aber aufgrund der Beteiligung von 14 verschiedenen
Verkäufern, der getroffenen Regelungen im Zusammenhang mit der Zahlung
der 14 Kaufpreise sowie der Beantragung der Eigentumsumschreibung
lichkeit der Käuferin hinsichtlich einzelner Flurstücke als widerlegt an. Der Inhalt
der Urkunde lasse deutlich erkennen, dass die Vertragsparteien von einer Teilbarkeit
des Gesamtgeschäfts ausgegangen seien. Diese - im Rechtsbeschwerdeverfahren
ohnehin nur eingeschränkt nachprüfbare - tatrichterliche Würdigung
lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
bb) Infolge der rechtlichen Selbständigkeit der 14 Kaufverträge war die
Genehmigungsbehörde gehalten, die Genehmigungsfähigkeit in Bezug auf jeden
einzelnen Vertrag zu prüfen, und die einheitlich erteilte Genehmigung bündelt in
der Sache 14 einzelne Genehmigungen, die jeweils einer gesonderten Rücknahme
zugänglich sind (vgl. allgemein zur Möglichkeit der teilweisen Rücknahme
eines Verwaltungsakts Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48
Rn. 100). An diesem Ergebnis vermag die Vertragsklausel zur Erstbestätigung
der Fälligkeit der Kaufpreise, die durch den Notar erst erteilt werden sollte, wenn
sie für mindestens 92,5 % der Gesamtfläche aller Kaufgegenstände der Vertragsurkunde
vom 29. Juni 2015 sowie eines Parallelvertrags erteilt werden kann,
nichts zu ändern, weil sie - wie die Beteiligte zu 2 selbst einräumt - die materiellrechtliche
Selbständigkeit der einzelnen Kaufverträge bei der Gesamtbetrachtung
aller Vertragsklauseln im Ergebnis unberührt lässt.
3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Beschwerdegerichts, die
Rücknahme sei gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen. Besteht die auf
Grund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommene Eintragung einer
Rechtsänderung ein Jahr, so gilt dieser Bestimmung zufolge das Rechtsgeschäft
als genehmigt, es sei denn, dass vor Ablauf dieser Frist ein Widerspruch
im Grundbuch eingetragen oder ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs
oder ein Antrag oder ein Ersuchen auf Eintragung eines Widerspruchs gestellt
worden ist. Diese Norm gilt nur für Grundbucheintragungen aufgrund nicht genehmigter
Rechtsgeschäfte; die Fiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG tritt nicht ein,
wenn die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines rechtswidrig genehmigten
Rechtsgeschäfts vorgenommen worden ist.
a) Eine direkte Anwendung von § 7 Abs. 3 GrdstVG scheidet nach dem
klaren Wortlaut der Norm aus. Eine Eintragung in das Grundbuch auf der Grundlage
eines rechtswidrig genehmigten Rechtsgeschäfts ist nicht, wie in § 7 Abs. 3
vorgenommen worden. Auch eine spätere Rücknahme der Genehmigung mit
Wirkung für die Vergangenheit könnte nichts daran ändern, dass die Eintragung
in das Grundbuch im maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung aufgrund eines genehmigten
Rechtsgeschäfts vorgenommen worden ist. Für eine Genehmigungsfiktion
besteht bei einem bereits genehmigten Rechtsgeschäft kein Anlass. Auch
die in § 7 Abs. 3 Halbsatz 2 GrdstVG vorgesehenen Ausnahmen von dem Fiktionseintritt
sind auf eine erteilte Genehmigung allenfalls eingeschränkt übertragbar:
Sowohl ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs als auch die Eintragung
eines Widerspruchs können erst erfolgen, nachdem die Genehmigung durch unanfechtbaren
oder sofort vollziehbaren Bescheid zurückgenommen worden ist
(näher dazu unten Rn. 55). Zuvor ist das genehmigte Rechtsgeschäft wirksam
und das Grundbuch ist richtig. Infolgedessen kann es keinen gutgläubigen Erwerb
geben (vgl. § 892 BGB), zu dessen Verhinderung ein Widerspruch dienen
könnte (vgl. auch § 899 BGB).
b) Eine analoge Anwendung von § 7 Abs. 3 GrdstVG kommt nicht in Betracht,
weil eine planwidrige Regelungslücke nicht ersichtlich ist. Die Rücknahme
von rechtswidrigen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakten wird in § 48
VwVfG eingehend und differenziert geregelt (vgl. Rn. 16). Dass der Gesetzgeber
die Rücknahme rechtswidriger Genehmigungen neben der in § 48 Abs. 4 Satz 1
VwVfG enthaltenen Jahresfrist generell ausschließen wollte, sobald die Grundbucheintragung
ein Jahr lang besteht, ist nicht erkennbar und stünde jedenfalls
insoweit im Widerspruch zu
unter den Voraussetzungen von § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG gerade
ausschließt.
c) Allerdings muss die Wertung des § 7 Abs. 3 GrdstVG bei einem nach
Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz
ist nach dem im Rahmen der Ermessenausübung einzubeziehenden
Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 GrdstVG regelmäßig ausgeschlossen, wenn das
Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung
in das Grundbuch eingeleitet worden ist; das gilt jedoch nicht, wenn die
in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten Voraussetzungen vorliegen,
unter denen sich die Beteiligten nicht auf Vertrauensschutz berufen können.
aa) Der Regelungszweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG besteht darin, nach dem
Ablauf einer gewissen Zeit über die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes
und die Richtigkeit des Grundbuches Gewissheit zu verschaffen und damit den
Rechtsfrieden zu gewährleisten (BGH, Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79,
Senat, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 6/13,
gutgläubige Dritterwerber durch die Gutglaubensvorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs ohnehin ausreichend geschützt sind (BGH, Urteil vom 6. Februar
1981 - V ZR 187/79,
Rechtsfrieden im Verhältnis zwischen den Parteien des genehmigungsbedürfti-
gen Geschäfts. Sie zielt insbesondere auf Sachverhalte ab, bei denen die Genehmigungsbedürftigkeit
des Rechtsgeschäfts schwer erkennbar oder zweifelhaft
ist (Ehrenforth, RSG und GrdstVG, § 7 unter 5., S. 402; Netz, GrdstVG,
8. Aufl., § 7 Rn. 1823). Trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel trotz
fehlender Genehmigung ein und sieht die Genehmigungsbehörde keinen Anlass
für einen Widerspruch, sollen sich die Vertragsparteien nach Ablauf eines Jahres
ab der Eintragung in das Grundbuch aus Gründen der Rechtssicherheit auf den
Bestand des Rechtsgeschäfts verlassen können.
bb) Dieser Rechtsgedanke ist auch im Rahmen der Anwendung von § 48
VwVfG zu berücksichtigen.
(1) Bei einem Verwaltungsakt, der wie die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz
§ 48 Abs. 3 VwVfG unterfällt, ist das Ermessen nicht von
vornherein durch Vertrauensschutzgesichtspunkte eingeschränkt, da § 48 Abs. 2
Satz 1 VwVfG keine Anwendung findet (vgl. Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs,
VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 177). Im Rahmen der gemäß
erforderlichen Ermessensausübung ist aber das öffentliche Interesse an der Herstellung
des gesetzmäßigen Zustandes mit dem Interesse des Betroffenen an
der Aufrechterhaltung des Verwaltungsaktes abzuwägen; erforderlich ist eine
umfassende Güterabwägung unter Einbeziehung aller wesentlichen Umstände
des konkreten Einzelfalls, wozu auch etwaige Vertrauensschutzgesichtspunkte
gehören (vgl. BVerwG,
VwVfG [August 2021], Rn. 197 f.).
(2) Ist nach der Eintragung ein Jahr verstrichen, ohne dass vor Ablauf dieser
Frist nach außen erkennbar ein Rücknahmeverfahren eingeleitet worden ist,
tritt nach dem Rechtsgedanken von § 7 Abs. 3 GrdstVG das öffentliche Interesse
an der Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes regelmäßig zurück, und eine
Rücknahme ist ausgeschlossen. Der Gedanke der Gewährleistung von Rechtsfrieden
spricht dafür, dass § 7 Abs. 3 GrdstVG auch den Zeitrahmen für eine
Rücknahme der Grundstückverkehrsgenehmigung nach der Eintragung der
Rechtsänderung in das Grundbuch begrenzt (vgl. Ehrenforth, RSG und GrdstVG,
S. 81; Netz,
kann es hier - anders als im direkten Anwendungsbereich von
§ 7 Abs. 3 GrdstVG - nicht entscheidend ankommen, weil die Genehmigung erteilt
und das Grundbuch richtig ist. Bei einem rechtswidrig genehmigten Rechtsgeschäft
findet der Zeitpunkt des Ersuchens um Eintragung eines Widerspruchs
seine funktionelle Entsprechung vielmehr in demjenigen Zeitpunkt, in dem die
Beteiligten von der Einleitung des Rücknahmeverfahrens Kenntnis erlangen;
maßgeblich ist regelmäßig die Anhörung gemäß § 28 VwVfG (vgl. zum Beginn
des Verwaltungsverfahrens Rixen in Schoch/Schneider, VwVfG [August 2021],
§ 9 Rn. 19).
(3) Anders verhält es sich aber, wenn bei einer oder mehreren Vertragsparteien
als den Begünstigten der Genehmigung (vgl. dazu Netz, GrdstVG,
8. Aufl., Rn. 3831) die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten
Voraussetzungen vorliegen. Ist der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung,
Drohung oder Bestechung erwirkt worden, kann die Rücknahme nach dem Willen
des Gesetzgebers sogar zeitlich unbegrenzt erfolgen (§ 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1,
Abs. 4 Satz 2 VwVfG). Allgemein schließt das Gesetz in den in § 48 Abs. 2
Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG geregelten Fällen die Gewährung von Vertrauensschutz
gerade aus und gibt damit zu erkennen, dass das öffentliche Interesse an
der Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes grundsätzlich Vorrang genießt.
Gegenteiliges kann § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht entnommen werden. Auf den Bestand
der Genehmigung und die auf dieser Grundlage herbeigeführte Eintragung
konnten beide Vertragsparteien in den in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2
VwVfG geregelten Fällen von vornherein nicht vertrauen; das Vertrauen in die
rechtswidrig erlangte Grundbucheintragung kann nicht weiterreichen als das Vertrauen
in die Genehmigung selbst. Ein konkret bestehendes, schutzwürdiges
Vertrauen Dritter in den Bestand der Grundbucheintragung kann bei der Entscheidung
über die Rücknahme mit Blick auf die privatrechtsgestaltende Wirkung
des Verwaltungsakts einzubeziehen sein (vgl.
260 f.). Allerdings wird den Interessen Dritter in erster Linie durch die Vorschriften
über den gutgläubigen Erwerb (§ 892 BGB) Rechnung getragen.
cc) Dies steht, anders als das Beschwerdegericht und die Beteiligten zu 1
und 2 meinen, nicht im Widerspruch zu der Rechtslage bei sogenannten
Schwarzkauffällen.
(1) Richtig ist zwar, dass die Genehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann eintreten kann,
wenn die Vertragsparteien einen Vertrag genehmigen lassen, der nicht der wirklichen
Abrede entspricht. Insoweit ist aber der Tatbestand des § 7 Abs. 3
GrdstVG - anders als bei einer Rücknahme - ohne weiteres einschlägig. Soweit
der Bundesgerichtshof für eine solche Fallkonstellation formuliert hat, die Pardie
Unwirksamkeit der Genehmigung veranlasst (BGH,
Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79,
die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt - ungenau. Genehmigt worden ist
rag gerade keine Genehmigung
erteilt worden ist. Infolgedessen erfolgt die Eintragung in das Grundbuch
wird gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG nach Ablauf eines Jahres fingiert; auf diese
Weise tritt (zunächst) Rechtssicherheit ein.
(2) Daraus ergibt sich aber kein Wertungswiderspruch im Vergleich zu einer
rechtswidrigen Genehmigung. In der Regel dient eine sogenannte Schwarzkaufabrede
ohnehin nicht dazu, einen bestehenden Versagungsgrund zu verschleiern
(vgl. auch den Sachverhalt BGH, Urteil vom 6. Februar 1981
- V ZR 187/79,
etwa ein überhöhter Kaufpreis zum Zwecke der Vereitelung des Vorkaufsrechts
vorgeschoben wird, unterliegt auch eine gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierte
Genehmigung in den aufgezeigten Grenzen der Rücknahme; einer fingierten Genehmigung
kommt keine höhere Bestandskraft zu als einer rechtswidrig erteilten
(vgl. allgemein zur Rücknahmefähigkeit fingierter Genehmigungen Sachs in
Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 39). Infolgedessen kann auch
eine gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierte Genehmigung zurückgenommen werden,
wenn und soweit die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten
Voraussetzungen bezogen auf die Herbeiführung der Eintragung in das Grundbuch
vorliegen. Das Rücknahmeverfahren gewährleistet, dass klare Verhältnisse
geschaffen und bei der Ermessensentscheidung über den Fortbestand der fingierten
Genehmigung auch die Interessen Dritter berücksichtigt werden können.
D.
I. Der angefochtene Beschluss kann danach keinen Bestand haben. Die
Sache ist nicht im Sinne von § 9 LwVG, § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG zur Endentscheidung
reif.
1. Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass die erteilte Genehmigung,
wie in § 48 Abs. 3 VwVfG vorausgesetzt, rechtswidrig ist. Rechtswidrig ist
ein Verwaltungsakt u.a. dann, wenn die Behörde bei der Entscheidung von einem
Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist (BT-Drucks. 7/910,
S. 68; vgl.
Rn. 27; Ramsauer in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 22. Aufl., § 48 Rn. 53). So liegt es
hier.
a) Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts hat die Erwerberin in
ihrem Antrag angegeben, dass die Veräußerung der Grundstücke an die Erwerberin
dazu diene, im Zuge einer Umstrukturierung eine konzerninterne Besitzgesellschaft
zu schaffen. Diese Angaben waren, so stellt das Beschwerdegericht
weiter fest, unvollständig, da die Änderungen bei den Gesellschaftern der Beteiligten
zu 2 im Zeitpunkt des Antrags schon in die Wege geleitet worden waren,
und unrichtig, weil die dauerhafte Einbringung der Flächen in eine konzerninterne
Besitzgesellschaft nicht beabsichtigt war.
b) Die unvollständigen und unrichtigen Angaben waren entscheidungserheblich.
aa) Als Rechtsgrundlage für eine Versagung der beantragten Genehmigung
kam nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf
die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt
werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung
eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach Absatz
2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die
Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das
ist nach ständiger Rechtsprechung in der Regel dann der Fall, wenn landwirtschaftlich
genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein
Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt
und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des
Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschluss vom 26. November 2010
- BLw 14/09,
hat der Senat für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung
des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere
Betriebsgesellschaft(en) anerkannt, aber nur dann, wenn eine sachliche und personelle
Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht,
bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen
sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen
den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben (vgl. Senat,
Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09,
bb) Jedenfalls wegen der geplanten Übertragung der Geschäftsanteile an
der Erwerberin wäre die Erwerberin zweifelsfrei als Nichtlandwirt anzusehen gewesen.
Der Flächenerwerb diente nämlich der Weiterveräußerung an eine konzernfremde
Kapitalanlagegesellschaft, die Gewinne aus der Rückverpachtung
erzielen sollte. Eine Gesellschaft dieser Art ist nach gefestigter Rechtsprechung
auch dann nicht als Landwirt anzusehen, wenn sie - wie hier - zu einer langfristigen
Verpachtung an Landwirte bereit ist. Denn eine Pachtlanderweiterung gibt
dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar
sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation
landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die
nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen
an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstückverkehrsgesetzes
zuwider (vgl. Senat, Beschluss vom 26. November 2010
- BLw 14/09,
- BLw 4/13,
1485 Rn. 20). Mit der Europarechtskonformität dieser Rechtsprechung hat sich
der Senat bereits auseinandergesetzt (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2017
- BLw 1/15,
c) Der Einwand der Beteiligten zu 1, die Erwägungen der Genehmigungsbehörde,
die zu der Erteilung der Genehmigung geführt hätten, seien unklar, weil
die zu treffende Ermessensentscheidung nicht begründet worden sei, und dies
könne nicht zu Lasten der Beteiligten zu 1 und 2 gehen, ist schon im Ansatz nicht
dazu geeignet, die Rechtswidrigkeit der Genehmigung auszuräumen.
aa) Eine Begründung des Verwaltungsakts ist rechtsfehlerfrei deshalb unterblieben,
weil dem Antrag stattgegeben worden ist (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 1
GrdstVG,
davon ausgehen durfte, dass der Antrag wahrheitsgemäße Angaben
enthielt, und weitere eigene Ermittlungen (§ 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwVfG)
nicht vorgenommen hat, steht fest, dass die Genehmigung auf der Grundlage der
objektiv unzutreffenden Angaben in dem Antrag erteilt worden ist. Dass die Genehmigungsbehörde
- wie die Beteiligte zu 1 meint - ihr Ermessen möglicherweise
bewusst dahin ausgeübt hat, die Genehmigung ungeachtet des bestehenden
Versagungsgrunds zu erteilen, scheidet aus, weil ihr entscheidende Tatsachen
im Hinblick auf eine mögliche Versagung unbekannt waren. Da die Behörde
aufgrund der Angaben in dem Antrag keinen Anlass gesehen hat, den Vertrag
gemäß § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vorzulegen, hängt die Rechtswidrigkeit
der Genehmigung auch nicht davon ab, ob dringend aufstockungsbedürftige
und leistungsfähige Landwirte im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zu
einem Erwerb der Flächen bereit gewesen wären. Dies ist nur für die mit der
Rücknahme zu verbindende Versagung der Genehmigung - und zwar bezogen
auf diesen Zeitpunkt - von Bedeutung (vgl. dazu unten Rn. 48).
bb) Ebenso wenig kommt es in diesem Zusammenhang darauf an, ob die
Angaben in dem Antrag für sich genommen ausreichend waren, um einen Versagungsgrund
nach § 9 Abs. 1 GrdstVG auszuräumen. Zwar ist nach den von
dem Beschwerdegericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts
davon auszugehen, dass auch die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung
erforderliche sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen
und Betriebsgesellschaft nicht hinreichend dargelegt worden war. Das
hat aber nur zur Folge, dass die erteilte Genehmigung auch aus diesem weiteren,
von der geplanten Veräußerung der Geschäftsanteile an der Erwerberin unabhängigen
Grund rechtswidrig ist. Die Behörde hätte, wie das Amtsgericht zutreffend
ausführt, den Sachverhalt im Rahmen der Amtsermittlung (§ 24 Abs. 1
Satz 1, Abs. 2 VwVfG) in diesem Punkt weiter aufklären müssen und hätte nicht
- wie geschehen - auf unzureichender tatsächlicher Grundlage von der Veräußerung
an eine Besitzgesellschaft und damit von der Genehmigungsfähigkeit ausgehen
dürfen. Dabei dürfte es sich um einen materiellen Rechtsfehler handeln;
jedenfalls ist nicht im Sinne von
Amtsermittlung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (vgl. dazu
Schneider in Schoch/Schneider, VwVfG [August 2021], § 24 Rn. 167 f.).
2. Der Umstand, dass die Anhörung in dem Rücknahmeverfahren mehr
als ein Jahr nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erfolgt ist,
führt nicht dazu, dass die Rücknahme nach dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3
GrdstVG ausgeschlossen ist. Dass der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung
im Sinne von § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 VwVfG erwirkt
worden ist, liegt zwar nahe, kann aber dahinstehen. Denn jedenfalls der Tatbestand
des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 VwVfG ist erfüllt. Danach kann
sich der Begünstigte auf Vertrauen nicht berufen, wenn er den Verwaltungsakt
durch Angaben erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig
waren. Dies ist angesichts der in wesentlichen Punkten unvollständigen
und unrichtigen Angaben in dem Antrag der Fall. Dabei ist unerheblich, ob zugleich
die Amtsermittlung der Genehmigungsbehörde im Hinblick auf das Vorliegen
einer Besitzgesellschaft unzureichend war; denn § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3
Satz 2 Nr. 2 VwVfG ist auch dann anwendbar, wenn die bewilligende Behörde
eine Mitverantwortung trifft (vgl. BVerwG,
3. Eine eigene Entscheidung ist dem Senat aber schon deshalb nicht möglich,
weil das Beschwerdegericht verfahrensfehlerhaft die auf die Mitteilung der
Ausübung des Vorkaufsrechts bezogenen Beschwerden von den die Rücknahmeentscheidung
betreffenden Rechtsmitteln abgetrennt hat. Da die Rücknahme
und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltene) Genehmigungsversagung
denselben Verfahrensgegenstand betreffen, lagen die
Voraussetzungen für eine Verfahrenstrennung gemäß § 9 LwVG i.V.m. § 20
FamFG nicht vor (vgl. dazu MüKoFamFG/Pabst, 3. Aufl., § 20 Rn. 16). Die Sache
muss schon deshalb zurückverwiesen werden, weil eine Entscheidung nur einheitlich
ergehen kann; wegen der Verfahrenstrennung fehlen bislang Feststellungen
zu den Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts.
a) Die Meinungen über die richtige Verfahrensweise bei der Rücknahme
einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz gehen allerdings auseinander.
Teils wird vertreten, dass die Rücknahme einer Genehmigung von der
erneuten Entscheidung über den Genehmigungsantrag zu trennen sei und der
Lauf der Fristen des § 6 GrdstVG mit der Rücknahme erneut in Gang gesetzt
werde (so Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG, § 2 Rn. 76; vgl. auch OLG Köln,
über die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen des aus seiner Sicht verfahrensfehlerhaft
unterbliebenen Zwischenbescheids gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG
aufgehoben. Demgegenüber geht überwiegender Auffassung zufolge die Rücknahme
mit der (konkludenten) Versagung der Genehmigung einher, weil sie die
Rechtswidrigkeit der Genehmigung voraussetzt (vgl. OLG Hamm, AgrarR 1978,
258, 259; OLG Celle,
Wöhrmann, GrdstVG, § 2 Rn. 38; Zacharias,
b) Richtig ist die zweite Auffassung. Soll die Rücknahme einer rechtswidrigen
Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz erfolgen und liegen
die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz
ausgeübt werden kann, so hat die Behörde während des Rücknahmeverfahrens
die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts
durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführen und muss den
Veräußerer über diesen Vorgang in Kenntnis setzen; die Rücknahme muss zwingend
mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden werden.
aa) Im Ausgangspunkt müssen die Voraussetzungen für die (modifizierte)
Genehmigungsversagung im Zeitpunkt der Rücknahme vorliegen. Denn ein
rechtswidriger Verwaltungsakt kann nicht zurückgenommen werden, wenn ein
Verwaltungsakt gleichen Inhalts erneut erlassen werden müsste (Arg. § 49
Abs. 1 VwVfG, vgl.
Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 55, 80). Müsste also
die Genehmigung ohnehin erteilt werden, könnte sie nicht zurückgenommen werden.
Das wiederum hängt untrennbar mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zusammen.
Liegen nämlich - wie hier - die Voraussetzungen für die Ausübung des
Vorkaufsrechts vor und wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, scheidet die Versagung
der Genehmigung - und damit zugleich die Rücknahme der erteilten Genehmigung
- gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG aus. Wird das Vorkaufsrecht hingegen
ausgeübt, erfolgt die Versagung der Genehmigung in modifizierter Form durch
die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG
(vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16,
Rn. 21). Infolgedessen muss die Genehmigungsbehörde zwingend schon während
des laufenden Rücknahmeverfahrens die Erklärung der Siedlungsbehörde
über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeiführen. Der Umstand, dass der ursprüngliche
Genehmigungsantrag erst mit der Rücknahme wieder zu bescheiden
ist, ändert daran nichts; anders als bei einem ohne Antrag ergangenen Bescheid
über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts (vgl. dazu Senat,
Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11,
vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18,
des Siedlungsunternehmens nämlich innerhalb eines förmlichen Verwaltungsverfahrens
herbeigeführt.
bb) Daraus ergibt sich zugleich, dass die Rücknahme nicht etwa erneut
die Fristen des § 6 GrdstVG in Gang setzt, sondern dass sie - wie hier geschehen
- mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden werden muss. Eines Zwischenbescheids
nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG bedarf es nicht; ein solcher ist
im Rücknahmeverfahren nicht vorgesehen.
(1) Bei erstmaliger Bescheidung eines Antrags erfüllt der gemäß § 6
Abs. 1 Satz 2 GrdstVG dem Veräußerer zu erteilende Zwischenbescheid allerdings
eine Warnfunktion. Der Veräußerer soll verfahrensleitend über die Absicht
der Genehmigungsbehörde in Kenntnis gesetzt und nicht mit der Mitteilung über
die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts überrascht werden. Die Vertragsteile
können einen Zwischenbescheid dieses Inhalts nämlich zum Anlass nehmen,
den Antrag zurückzunehmen und der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts
auf diese Weise die Grundlage zu entziehen (vgl. Senat, Beschluss vom
10. Mai 2019 - BLw 1/18,
dem Umstand Rechnung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in stärkerem
Maße in die Rechte des Veräußerers eingreift als eine schlichte Genehmigungsversagung,
die eine Übereignungspflicht nicht begründet und mit der der Antragsteller
stets rechnen muss (Senat, Beschluss vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18,
(2) Die genannten Funktionen des Zwischenbescheids müssen auch in
einem Rücknahmeverfahren erfüllt werden. Das ist aber deshalb gewährleistet,
weil der Veräußerer im Rahmen der in § 28 VwVfG vorgeschriebenen Anhörung
(wie nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG) verfahrensleitend über die Absicht der Genehmigungsbehörde
in Kenntnis gesetzt werden muss; so ist der Beteiligte zu 3
richtigerweise vorgegangen. Die Vertragsparteien können die Anhörung zum Anlass
nehmen, zu erklären, dass der Antrag für den Fall der Rücknahme zurückgenommen
wird. In diesem Fall wären die Rücknahme der erteilten Genehmigung
und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltene)
Genehmigungsversagung wirksam, während die zeitgleiche Ausübung des Vorkaufsrechts
angesichts der Antragsrücknahme ins Leere ginge. Zwar kommt an
sich mit der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 464 Abs. 2
BGB der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen
zustande (Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013,
607 Rn. 18). In wertender Betrachtung ist dies aber dann zu verneinen, wenn in
einem Rücknahmeverfahren der Genehmigungsantrag für den Fall der Rücknahme
zurückgenommen worden ist; die Vertragsparteien dürfen sich in einem
Rücknahmeverfahren, da
als in dem ursprünglichen Antragsverfahren, in dem eine Antragsrücknahme
nach Erhalt des Zwischenbescheids der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts
die Grundlage entziehen kann.
cc) Gegen diese Sichtweise lässt sich schließlich nicht einwenden, dass
die Genehmigungsbehörde den Bescheid über die Rücknahme und die modifizierte
Genehmigungsversagung grundbuchrechtlich nicht durchsetzen könnte.
(1) Insoweit weist das Gesetz allerdings eine Regelungslücke auf. Aufgrund
der Rücknahme ist das Veräußerungsgeschäft unwirksam und der Erwerber
daher unrichtig im Grundbuch eingetragen. Die Genehmigungsbehörde kann
aber nicht in direkter Anwendung von
Widerspruchs ersuchen, weil diese Norm voraussetzt, dass die Eintragung in das
Grundbuch auf Grund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts erfolgt ist, woran
es fehlt, wenn das Rechtsgeschäft genehmigt war. Ein Amtswiderspruch gemäß
§ 53 GBO scheidet aus, weil dem Grundbuchamt kein Fehler unterlaufen
ist. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts kommt auch die Eintragung
eines Widerspruchs im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 49 Abs. 1
FamFG nicht in Betracht, weil es hierfür einer materiell-rechtlichen Anspruchsgrundlage
bedürfte (vgl. Keidel/Giers, FamFG, 20. Aufl., § 49 Rn. 10; Zöller/
Feskorn, ZPO, 34. Aufl.,
(2) Diese Gesetzeslücke ist durch analoge Anwendung von § 7 Abs. 2
GrdstVG zu schließen.
(a) Das Grundbuchamt hat in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 2
Satz 1 GrdstVG einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Ersuchen
der Genehmigungsbehörde auf die Rücknahme oder den Widerruf der
nach dem Grundstückverkehrsgesetz erteilten Genehmigung nach §§ 48, 49
VwVfG gestützt wird (so auch Grüneberg/Herrler, BGB, 81. Aufl., Überbl v § 873
Rn. 23 a.E.; aA OLG Brandenburg,
2018, 142 und jeweils im Anschluss daran Ernst, LwVG, 9. Aufl., § 1 Rn. 99;
Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19 Rn. 125; BeckOK GBO/Zeiser, [1.3.2022], § 38
Rn. 156; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 4026). Die Anwendung
von
zu § 53 GBO nicht von einem Verfahrensfehler des Grundbuchamts ab.
Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber, wenn er die Rücknahme oder
den Widerruf von rechtswidrigen Verwaltungsakten bedacht hätte, der Genehmigungsbehörde
die Durchsetzung der Rücknahmeentscheidung im Grundbuch
mittels Behördenersuchen ermöglicht hätte, um bei dieser Sachlage einen gutgläubigen
Erwerb durch Dritte zu verhindern. Allerdings setzt ein Widerspruch
stets die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Infolgedessen muss die Rücknahme
im Grundsatz unanfechtbar sein (vgl. dazu oben Rn. 24). Die Eintragung
eines Widerspruchs kann aber auch dann erfolgen, wenn die Rücknahmeverfügung
- wie hier - in analoger Anwendung von § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO für sofort
vollziehbar erklärt worden ist (vgl. zur Heranziehung des Verwaltungsprozessrechts
Senat, Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80,
Denn die rechtsgestaltende Wirkung eines sofort vollziehbaren Verwaltungsakts
tritt unmittelbar ein; er ist so zu behandeln, als wäre er bereits unanfechtbar geworden
(vgl. Schoch in Schoch/Schneider, VwGO [Juli 2021], § 80 Rn. 265;
BeckOK VwGO/Gersdorf [1.7.2021], § 80 Rn. 114, jeweils mwN). Dabei gehört
die Unanfechtbarkeit des Rücknahmebescheids bzw. dessen sofortige Vollziehbarkeit
zu denjenigen Voraussetzungen des Widerspruchs, die grundsätzlich
nicht das Grundbuchamt, sondern die Genehmigungsbehörde zu prüfen hat (allgemein
dazu Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG, § 7 Rn. 23; Wöhrmann,
GrdstVG, § 7 Rn. 5).
(b) Daneben kann die Genehmigungsbehörde jedenfalls die Rückübertragung
des Besitzes auf den Veräußerer gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrdstVG
mit Zwangsmitteln durchsetzen. Ob und ggf. wie sie daneben die Umschreibung
des Eigentums erzwingen kann, bedarf hier keiner Entscheidung.
II. Infolgedessen ist die Sache zurückzuverweisen. Das Beschwerdegericht
wird das Verfahren erneut mit dem abgetrennten Beschwerdeverfahren zu
verbinden haben. Für die dann zu treffende Sachentscheidung weist der Senat
auf Folgendes hin:
1. Im Ausgangspunkt steht der Genehmigungsbehörde bei der Entscheidung
über die Rücknahme der Genehmigung, nicht anders als bei der Erteilung
der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, kein richterlicher
Überprüfung entzogener Einschätzungsspielraum zu; denn die Landwirtschaftsgerichte
sind in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 22 Abs. 3 GrdstVG - im
Unterschied zu den Befugnissen des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung
von Ermessensentscheidungen (vgl.
zu treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann (BGH,
Beschluss vom 15. April 2011 - BLw 12/10,
2. a) Sollten dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte
zu einem Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags bereit
und in der Lage gewesen sein, wäre allerdings ein Versagungsgrund gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gegeben; maßgeblich ist insoweit der in § 6 Abs. 1 Satz 3
RSiedlG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Senat, Beschluss
vom 28. April 2006 - BLw 32/05,
vom 28. November 2014 - BLw 2/14,
der bisherigen Feststellungen wäre dann nicht erkennbar, dass die Rücknahme
und die damit verknüpfte modifizierte Genehmigungsversagung rechtswidrig
sind. Hinsichtlich der Rücknahme können sich die Beteiligten zu 1 und 2
- wie ausgeführt (vgl. Rn. 44) - gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2
VwVfG auf Vertrauensschutz nicht berufen. Dass die Genehmigungsbehörde ihrerseits
wegen unzureichender Amtsermittlung einen (weiteren) Grund für die
Rechtswidrigkeit der Genehmigung gesetzt hat (vgl. Rn. 43), ist unerheblich.
Wäre nämlich die geplante Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft
offengelegt worden, hätte ein Versagungsgrund offenkundig
vorgelegen, ohne dass es weiterer behördlicher Ermittlungen bedurft hätte.
b) Sollte ein Versagungsgrund gegeben sein, steht die Entscheidung über
den Genehmigungsantrag - anders als die Beteiligte zu 1 und offenbar auch das
Beschwerdegericht meinen - nicht im freien Ermessen der Behörde (vgl. auch
OLG Stuttgart,
Rn. 1981; Seutemann,
Martinez in Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 9 GrdstVG Rn. 4). Sind die Anforderungen
an einen Versagungsgrund im Sinne von § 9 Abs. 1 GrdstVG erfüllt, so
ist die Ermessensausübung vielmehr dahingehend intendiert, dass die Genehmigung
(durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts) versagt werden muss
bzw. nur mit Einschränkungen erteilt werden darf (vgl. zum intendierten Ermessen
nur Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 40 Rn. 28 ff.); die Entscheidung
wird durch das Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes vorgegeben,
das darin besteht, die Agrarstruktur der Bundesrepublik zu verbessern und land-
und forstwirtschaftliche Betriebe zu sichern (vgl. BVerfG 21, 73, 80 und die Überschrift
des Gesetzes). Eine Erteilung der Genehmigung trotz bestehenden Versagungsgrundes
kommt, wie die Beteiligte zu 4 zutreffend ausführt, nur unter den
in
Deshalb sind die auf die langfristige Rückverpachtung der Flächen bezogenen
Bedenken des Beschwerdegerichts gegen die behördliche Entscheidung unbegründet.
Dieser Gesichtspunkt macht die Erwerberin nicht zu einem Landwirt und
kann einen Versagungsgrund nicht ausräumen (vgl. Rn. 40). Infolgedessen kann
er sich weder bei der Versagung noch im Rahmen des hinsichtlich der Rücknahme
gemäß
der Beteiligten zu 1 und 2 auswirken.
E.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 47, § 60 Abs. 1, § 61
Abs. 1 Satz 1 GNotK.
Entscheidung, Urteil
Gericht:BGH
Erscheinungsdatum:29.04.2022
Aktenzeichen:BLw 5/20
Rechtsgebiete:
Sachenrecht allgemein
Grundbuchrecht
Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Sonstiges Öffentliches Recht
VwVfG §§ 48, 49; GrdstVG §§ 7 Abs. 2 u. 3, 22 Abs. 1