letzte Aktualisierung: 30.6.2025
BGH, Urt. v. 23.5.2025 – V ZR 259/23

BauGB § 11 Abs. 2; BGB §§ 133, 157
Maßstab für Auslegung städtebaulicher Verträge; Einheimischenmodell; Ermessen der
Gemeinde bei Ausübung eines Wiederkaufsrechts

a) Bei der Auslegung von Verträgen, die eine Gemeinde im Rahmen eines sog. Einheimischenmodells
abschließt, sind die besondere Zweckbestimmung der verbilligten Abgabe von Bauland und
die Funktion der diese Zwecke absichernden Regelungen (hier: Nutzungsbindung und Veräußerungsverbot)
zu berücksichtigen.
b) Zum Ermessen der Gemeinde bei der Ausübung des wegen Verstoßes des Erwerbers gegen die
Nutzungsbindung entstandenen Wiederkaufsrechts.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch
nicht zu, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts ermessensfehlerhaft
und unwirksam sei. Die in den Vertrag aufgenommenen Vergaberichtlinien seien
dahingehend zu verstehen, dass der Erwerber seinen Verwandten die Wohnung
zur alleinigen Nutzung überlassen dürfe, ohne hierzu zuvor die Gemeinde um
Zustimmung bitten zu müssen. Zum Verwandtenkreis sei nach der für Allgemeine
Geschäftsbedingungen geltenden Zweifelsregel (§ 305c Abs. 2 BGB) zudem
auch der Schwager des Erwerbers zu zählen, da die Vergaberichtlinien insoweit
unklar gefasst seien. Letztlich könne dies aber dahinstehen, weil ein unterstellter
Verstoß des Beklagten gegen die Vergaberichtlinien jedenfalls nicht von solchem
Gewicht wäre, dass er die Ausübung des Wiederkaufsrechts rechtfertigte. Diese
wäre unverhältnismäßig, weil die Klägerin stattdessen auch nur den Nachzahlungsbetrag
geltend machen könne. Hierfür spreche, dass der Beklagte nicht unredlich
gehandelt, sondern die Wohnung einem nahen Angehörigen überlassen
habe und die Bindungszeit zu diesem Zeitpunkt schon zu zwei Drittel abgelaufen
gewesen sei. Der Beklagte habe durch die Überlassung der Wohnung an den
Schwager auch keine Einnahmen erzielt, weil dieser lediglich die Nebenkosten
getragen habe.

II.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung
kann ein Anspruch der Klägerin auf Verschaffung des Wohnungseigentums
nicht verneint werden.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass in
dem zwischen dem Beklagten und dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag
wirksam ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Gemeinde im Wege eines echten
Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) vereinbart wurde. Nach ständiger
Rechtsprechung des Senats verstößt die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts
der Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag im sogenannten Einheimischenmodell
grundsätzlich nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung
(vgl. Senat, Urteil vom 15. Februar 2019 - V ZR 77/18, NJW 2019, 2602 Rn. 10;
Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 10 mwN). Das gilt
unabhängig davon, ob die Gemeinde selbst als Verkäuferin auftritt oder ob sie
wie hier - den Vertrieb einem Bauträger überlässt und dieser die Kaufverträge
schließt, welche die zur Sicherung des Subventionszwecks erforderlichen
(vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, ZfIR 2023, 139
Rn. 24 mwN) Bindungen der Erwerber (hier: Nutzungsbindung) und Sanktionsmöglichkeiten
der Gemeinde (hier: Wiederkaufsrecht bzw. ergänzender Kaufpreisanspruch)
enthalten.

Gegen die Angemessenheit der Nutzungsbindung von 15 Jahren bestehen
im Hinblick auf die Höhe der nach den getroffenen Feststellungen gewährten
Verbilligung von 25 bis 30 % auf den Bodenwertanteil keine Bedenken (vgl.
Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105; Urteil
vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 13). Anders als die Revisionserwiderung
meint, ist die prozentuale Höhe der Verbilligung nicht auf den
Gesamtwert oder -kaufpreis für das Wohnungseigentum zu beziehen, da die (hier
mittelbare) Leistung der Gemeinde allein in der Bereitstellung von Bauland besteht.
Für die Angemessenheit der Nutzungsbindung kommt es nur auf die hierbei
gewährte Subvention an, d.h. auf die Differenz zwischen dem Bodenwertanteil
des Kaufpreises und dem marktgerechten Bodenwert, nicht auf den Wert der
von dem Erwerber (hier durch einen Bauträger) errichteten Immobilie.

Soweit die Revisionserwiderung Bedenken gegen die Vereinbarkeit der
Nutzungsbindung mit § 11 Abs. 2 BauGB bzw. Art. 6 Abs. 1 GG im Hinblick darauf
erhebt, dass auch die Aufnahme von Familienangehörigen in die Wohnung von
der Zustimmung der Gemeinde abhängig gemacht wird, teilt der Senat diese Bedenken
nicht. Im Hinblick auf den Zweck der vergünstigten Abgabe von Bauland
im Einheimischenmodell (hierzu näher unten) besteht ein berechtigtes Interesse
der Gemeinde, Kenntnis davon zu erhalten, wenn der Erwerber und Subventionsempfänger
- insbesondere bis dahin nicht ortsansässige - Dritte in seine Wohnung
aufnimmt. Dass bei der Aufnahme engster Familienangehöriger, insbesondere
von Ehegatten/Lebenspartnern und deren (eigenen oder gemeinsamen)
Kindern die Zustimmung regelmäßig zu erteilen sein wird, steht der Wirksamkeit
und Angemessenheit der Regelung nicht entgegen.

2. Hinsichtlich der Formwirksamkeit der Ausübung des Wiederkaufsrechts
erhebt das Berufungsgericht zu Recht keine Bedenken. Das Gesetz ordnet in
§ 456 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich an, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts
formlos möglich ist. Der eine notarielle Beurkundung vorsehende § 311b
Abs. 1 Satz 1 BGB ist insoweit nicht entsprechend anzuwenden (vgl. Senat, Urteil
vom 14. Januar 2000 - V ZR 386/98, NJW 2000, 1332 f. mwN), und zwar auch
dann nicht, wenn - wie hier - das Wiederkaufsrecht einem Dritten eingeräumt ist
(aA Staudinger/Schermaier, BGB [2024], § 456 Rn. 18 a.E.).

3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Ausübung
des Wiederkaufsrechts durch die Klägerin sei ermessensfehlerhaft und
deshalb unwirksam.

a) Dem angefochtenen Urteil lässt sich nicht eindeutig entnehmen, ob das
Berufungsgericht davon ausgeht, ein Wiederkaufsfall sei schon nicht eingetreten,
weil der Beklagte nicht gegen die vertraglich vereinbarte Nutzungspflicht - bzw.
richtigerweise Nutzungsobliegenheit (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR
175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 11) - verstoßen habe, indem er aus der Wohnung
ausgezogen ist und diese ohne Zustimmung der Klägerin seinem Schwager überlassen
hat, oder ob es meint, dieses Verhalten stelle zwar einen Verstoß gegen
die Vergaberichtlinien dar, dieser sei aber als so geringfügig anzusehen, dass
sich die Ausübung des Wiederkaufsrechts als unverhältnismäßig darstelle. Denn
einerseits lässt das Berufungsgericht dahinstehen, ob ein Verstoß gegen die
Vergaberichtlinien vorliegt, und begründet seine Entscheidung damit, dass sich
die Ausübung des Wiederkaufsrechts (jedenfalls) als ermessensfehlerhaft darstelle.
Andererseits heißt es in den Urteilsgründen ausdrücklich, der Senat sehe
einen solchen Verstoß nicht, und dies wird sodann durch eine Auslegung der in
Ziff. 5.1.1.2 und 5.1.1.3 enthaltenen Regelung ausführlich begründet.

b) Letztlich kann dahinstehen, wie das Urteil insoweit zu verstehen ist, weil
sich beide Begründungen als rechtsfehlerhaft darstellen.

aa) Die Annahme, der Beklagte habe nicht gegen die Vergaberichtlinien
verstoßen, indem er aus der Wohnung ausgezogen sei und diese ohne vorherige
Zustimmung der Klägerin seinem Schwager überlassen habe, beruht auf einer
rechtsfehlerhaften Auslegung der in Ziff. 5.1.1.2 und 5.1.1.3 der Vergaberichtlinien
getroffenen Regelungen.

(1) Es kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser Regelungen revisionsrechtlich
in vollem Umfang überprüfbar ist, weil es sich - wovon das Berufungsgericht
offenbar ausgeht - um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt
(vgl. Senat, Urteil vom 22. Oktober 2021 - V ZR 69/20, NJW 2022, 614 Rn. 49,
insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 231, 310), oder ob für städtebauliche Verträge
die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB die Vorschriften
der §§ 305 ff. BGB auch dann verdrängt, wenn der Vertrag - wie hier -
nach dem 31. Dezember 1994 geschlossen wurde, was der Senat bisher offengelassen
hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02,
BGHZ 153, 93, 98 ff.; Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, ZfIR 2023,
139 Rn. 8 mwN). Denn die Auslegung einer (individual)vertraglichen Regelung
durch den Tatrichter ist im Revisionsverfahren jedenfalls eingeschränkt, nämlich
darauf überprüfbar, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten
Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet
und die der Auslegung zugrundeliegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler
festgestellt hat (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Februar 2025
V ZR 246/23, juris Rn. 10), und die Auslegung der Vertragsklauseln durch das
Berufungsgericht ist in dieser Hinsicht zu beanstanden.

(a) Das Berufungsgericht zieht einen Umkehrschluss aus der Formulierung
des Nutzungs- und Veräußerungsverbots in Ziffer 5.1.1.3 der Vergaberichtlinien.
Dürfe der Erwerber das errichtete Wohngebäude danach weder ganz noch
teilweise und weder entgeltlich noch unentgeltlich anderen Personen als den in
der vorherigen Klausel genannten Verwandten überlassen, müsse eine Überlassung
an den begünstigten Personenkreis demnach - auch ohne Zustimmung der
Gemeinde - zulässig sein und zwar auch dann, wenn diese vollständig und entgeltlich
erfolge. Wenn der begünstigte Personenkreis „seinen Ehegatten/Lebenspartner,
seine Abkömmlinge, Eltern oder Großeltern sowie Geschwister“ umfasse,
müssten damit zudem nicht zwingend die Abkömmlinge, Eltern oder Großeltern
sowie Geschwister des Erwerbers gemeint sein, es könnten auch die Geschwister
seines Ehegatten zum begünstigten Personenkreis zählen. Denn das
Possessivpronomen „sein“ sei nur vor die angeführten Ehegatten, Lebenspartner
und Abkömmlinge des Erwerbers gesetzt worden.

(b) Diese Auslegung des Berufungsgerichts ist mit Wortlaut und Systematik
der Bestimmungen nicht zu vereinbaren.

(aa) Der Umkehrschluss widerspricht der Systematik der Regelungen. Die
Überlassung an Verwandte wird nicht in Ziff. 5.1.1.3, sondern in der vorherigen
Ziff. 5.1.1.2 der Vergaberichtlinien geregelt. Wäre es nach Ziff. 5.1.1.3, wie von
dem Berufungsgericht angenommen, zulässig, die Wohnung den in Ziff. 5.1.1.2
genannten Verwandten ganz und ohne Zustimmung der Gemeinde zu überlassen,
so wäre die vorangehende Überlassungsregelung insgesamt bedeutungslos.
Insbesondere liefen die dort vorgesehenen Beschränkungen auf die gemeinschaftliche
Mitbenutzung mit dem Erwerber und das Erfordernis einer vorherigen
Zustimmung der Gemeinde gänzlich leer. Ein derartiges Verständnis der Vergaberichtlinien
der Klägerin scheidet in Ermangelung besonderer Anhaltspunkte für
einen entsprechenden Parteiwillen aus. Dies gilt umso mehr, als sich die weite
Formulierung der in Ziff. 5.1.1.3 enthaltenen nachfolgenden Klausel ohne weiteres
dahingehend erklärt, dass eine andere als die in 5.1.1.2 erwähnte Überlassung
an Dritte ausnahmslos und in jeder Gestaltung ausgeschlossen sein soll.

Auch ihrem Wortlaut nach („ferner verboten“, „Nutzungs- und Veräußerungsverbot“)
soll die Bestimmung zudem keine über die in der vorherigen Klausel hinausgehende
Erlaubnis der Nutzungsweitergabe regeln, sondern ausschließlich
ein weiteres Verbot aufstellen.

(bb) Die Annahme, der Bruder der Ehefrau (Schwager) sei einem eigenen
Bruder des Erwerbers gleichzustellen, ist mit dem Wortlaut der Regelungen nicht
zu vereinbaren. Es besteht kein Zweifel daran, dass mit den in Ziff. 5.1.1.2 genannten
Geschwistern nur solche des Erwerbers gemeint sind. Die (nur einmalige)
Wiederholung des Possessivpronomens „sein“ hat ersichtlich allein sprachliche
Gründe. Nach dem von dem Berufungsgericht für möglich gehaltenen Verständnis
wäre nicht erkennbar, weshalb der Kreis begünstigter Eltern, Großeltern
und Geschwister überhaupt eingeschränkt sein und sich nur auf solche des Erwerbers
oder seines Ehegatten beziehen sollte, sodass die Klausel jeden Bezug
zu Verwandtschaft oder Schwägerschaft des Erwerbers verlöre. Dass die Auflistung
so nicht gemeint sein kann, weil der Kreis der Begünstigten anderenfalls
auch jedwede Eltern und Geschwister eines sonstigen Dritten erfasste und damit
uferlos wäre, ist ohne weiteres ersichtlich.

(c) Nichts anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
aus der Regelung des § 305c Abs. 2 BGB, nach der Zweifel bei der Auslegung
Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen.

Dabei kann dahinstehen, ob die §§ 305 ff. BGB auf den vom Beklagten abgeschlossenen
Kaufvertrag überhaupt anzuwenden sind (s.o. Rn. 15). Denn die
Unklarheitenregelung des § 305c BGB ist nicht schon dann anzuwenden, wenn
Streit über die Auslegung besteht. Die Norm kommt vielmehr erst dann zur Anwendung,
wenn nach Ausschöpfung der für die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
in Betracht kommenden Methoden ein nicht behebbarer
Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind (vgl.
Senat, Urteil vom 29. Mai 2009 - V ZR 201/08, NJW-RR 2010, 63 Rn. 13; Urteil
vom 22. Oktober 2021 - V ZR 69/20, NJW 2022, 614 Rn. 49; Urteil vom 13. Oktober
2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 17; BGH, Urteil vom 17. Dezember
2020 - I ZR 130/19, NJW 2021, 771 Rn. 44 mwN). Dies ist hier nicht der
Fall. Der von dem Berufungsgericht für denkbar gehaltene Inhalt kommt den
Klauseln nicht zu.

(d) Das Berufungsgericht lässt bei seiner Auslegung zudem außer Acht,
dass bei der Auslegung von Verträgen, die eine Gemeinde im Rahmen eines
Einheimischenmodells abschließt, die besondere Zweckbestimmung der verbilligten
Abgabe von Bauland und die Funktion der die Zwecke absichernden Regelungen
zu berücksichtigen sind.

(aa) Beim sog. „Einheimischenmodell“ soll in Gemeinden, die eine starke
Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen
(näher zum heutigen unionsrechtlich geprägten Verständnis des Begriffs
„Einheimische“ Grziwotz, ZfIR 2017, 221) der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren,
in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht
werden. Eine Veräußerung unter dem Verkehrswert ist den Gemeinden wegen
des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur gestattet,
wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient und die zweckentsprechende
Mittelverwendung sichergestellt wird. Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus
von Einheimischen Grundstücke verbilligt verkaufen, sind daher nicht nur
berechtigt, sondern verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten
Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung
Sorge zu tragen. Sie müssen insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugten
Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten
Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen,
indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern
oder den Grundbesitz an Dritte vermieten. Vertragliche Regelungen, die
entsprechende Bindungen begründen, schaffen mithin erst die (öffentlich-)rechtlichen
Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands (zum Ganzen
Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, ZfIR 2023, 139 Rn. 24
mwN). Die Gemeinde muss namentlich sicherstellen, dass die bevorzugten ortsansässigen
Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Wohnungen zumindest
für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzen, dass also die
ihnen aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllt, den
Bau eigengenutzten Wohnraums bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu
fördern (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153,
93, 104; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 14).

(bb) Die vertraglichen Regelungen, die erst die (öffentlich-)rechtlichen
Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands schaffen, müssen
von den Zivilgerichten daher auch vor diesem Hintergrund interpretiert werden
(vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 12;
Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, ZfIR 2023, 139 Rn. 24; Urteil vom
29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 96, 103 f.). Dabei ist die besondere
Interessenlage der Gemeinden beim Abschluss von Verträgen im Einheimischenmodell
zu berücksichtigen (vgl. Senat, Urteil vom 29. November
2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 102).

(cc) Die hier verwendeten Klauseln können danach nur so verstanden werden,
dass es dem Erwerber bis zum Ende der Bindungszeit obliegen soll, die
Wohnung selbst zumindest mit zu nutzen. Eine vollständige Überlassung der
Wohnung zur Fremdnutzung an den Ehegatten oder Lebenspartner des Erwerbers,
seine Abkömmlinge, Eltern, Großeltern oder Geschwister sowie sonstige
Dritte - etwa wie hier den Schwager - soll nur mit schriftlicher Zustimmung der
Gemeinde zulässig sein. Nur diese Auslegung wird dem Umstand gerecht, dass
die Gemeinde bei der Veräußerung der Grundstücke - selbst oder durch einen
Dritten - zu prüfen hat, ob der jeweilige Kaufinteressent in seiner Person die Voraussetzungen
des Einheimischenmodells erfüllt und - sofern dies auf mehrere
Interessenten zutrifft - gegebenenfalls Kriterien für die Auswahl aufzustellen.
Wäre der Erwerber sodann berechtigt, ohne Zustimmung der Gemeinde aus der
erworbenen Wohnung auszuziehen und diese an vertraglich gegenüber der Gemeinde
nicht gebundene entferntere Familienmitglieder oder - als Konsequenz
der Auslegung des Berufungsgerichts - sogar sonstige Dritte zur eigenständigen
Nutzung zu überlassen, liefe die von der Gemeinde vorgenommene Auswahl leer
und wäre die Einhaltung des Subventionszwecks nicht mehr gewährleistet. An
die Stelle der Eigennutzung durch den ausgewählten Erwerber träte ein freies
Überlassungsrecht innerhalb eines weiten Personenkreises.

(2) Nach der gebotenen Auslegung der Vergaberichtlinien, die der Senat
da insoweit keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu erwarten sind -
selbst vornehmen kann, ist die Regelung somit dahingehend zu verstehen, dass
sie dem Beklagten die Aufgabe der Eigennutzung vor Ablauf von 15 Jahren im
Sinne einer Obliegenheit untersagt und die Überlassung der Wohnung an seinen
Schwager jedenfalls von einer vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die
Klägerin abhängig macht. Gegen diese Vorgabe hat der Beklagte verstoßen.

bb) Unzutreffend ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass dieser
Verstoß als geringfügig anzusehen ist und sich die Entscheidung der Klägerin,
das ihr eingeräumte Wiederkaufsrecht auszuüben, deswegen als ermessensfehlerhaft
darstellt mit der Folge, dass die Ausübung des Rechts unwirksam ist.

(1) Richtig ist allerdings, dass die Gemeinde in der Ausübung des Wiederkaufsrechts
nicht frei ist. Sie hat mit dem von dem Bauträger abgeschlossenen
Vertrag ein Einheimischenmodell verwirklicht und damit eine öffentliche Aufgabe
wahrgenommen. Dabei unterliegt sie ungeachtet des privatrechtlichen Charakters
des Vertrags öffentlich-rechtlichen Bindungen. Die Gemeinde ist verpflichtet,
vor der Ausübung eines ihr aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden
Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit eine
Geltendmachung des Rechts im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten
Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom
6. November 2009 - V ZR 63/09, NVwZ 2010, 531 Rn. 9, 29; Urteil vom
21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 29. November
2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106 sowie - zu einem Heimfallanspruch
- Senat, Urteil vom 19. Januar 2024 - V ZR 191/22, NJW-RR 2024, 506 Rn. 34).
Sie muss nicht nur die Grundrechte, insbesondere den Gleichheitssatz, beachten,
sondern auch das Übermaßverbot einhalten (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober
2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19; Urteil vom 21. Juli 2006
- V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 29. November 2002
V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106; Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09,
NVwZ 2010, 531 Rn. 9).

(2) Nach diesen Maßstäben ist die Ausübung des Wiederkaufsrechts auf
der Grundlage der getroffenen Feststellungen nicht zu beanstanden. Durch die
Aufgabe der Wohnung verstieß der Beklagte gegen die ihn treffende „Nutzungs-
pflicht“ (Ziff. 5.1.1.2), durch die Überlassung an seinen Schwager ohne Zustimmung
der Gemeinde gegen das ihm auferlegte „Nutzungs- und Veräußerungsverbot“
(Ziff. 5.1.1.3). Die Bedingungen für den vergünstigten Erwerb von Wohnraum
durch den Beklagten lagen damit nicht mehr vor. Dass es dem Beklagten
nicht zumutbar gewesen wäre, sich zur Einholung der erforderlichen vorherigen
Zustimmung an die Klägerin zu wenden, ist ebenso wenig festgestellt wie das
Vorliegen persönlicher Umstände, nach denen die Ausübung des Wiederkaufsrechts
für den Beklagten, der mit seiner Familie anderweitig Wohnraum gefunden
hatte, eine besondere Härte darstellen würde. Die Klägerin durfte in dieser Lage
ohne Ermessensfehler das ihr vertraglich vorbehaltene Wiederkaufsrecht ausüben,
um die nicht zweckentsprechende Verwendung des überlassenen Wohnraums
zu beenden. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, dass in Ermangelung
besonderer Umstände die haushaltsrechtlichen Grundsätze der Wirtschaftlichkeit
und Sparsamkeit (vgl. § 6 Abs. 1 HGrG) das Interesse des Empfängers
einer - hier in der Verbilligung des grundstücksbezogenen Kaufpreisanteils liegenden
- Subvention überwiegen, die Zuwendung ohne zweckentsprechende
Nutzung (in vollem Umfang) behalten zu dürfen (vgl. Senat, Urteil vom 6. November
2009 V ZR 63/09, NVwZ 2010, 531 Rn. 31). Dies benachteiligt den Käufer
nicht unbillig, da seine durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung den Preis
für den verbilligten Erwerb des Grundstücks bildet (vgl. Senat, Urteil vom
26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 16).

(3) Unerheblich ist, ob der Schwager des Beklagten seinerseits die
Voraussetzung für einen verbilligten Grunderwerb im Einheimischenmodell erfüllt
hätte. Denn die Einholung der vorherigen Zustimmung soll die Gemeinde auch in
die Lage versetzen zu prüfen, ob die vertraglichen Bindungen an den Erwerber
weitergegeben und hinreichend abgesichert werden (vgl. Senat, Urteil vom
13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 16, 21). Bei einer Überlassung
der Nutzung muss die Gemeinde zumindest prüfen können, ob der neue
Nutzer selbst zum Erwerb eines Grundstücks im Einheimischenmodell berechtigt
wäre (vgl. Hertel, Einheimischenmodelle an der Schnittstelle zwischen Öffentlichem
Recht und Zivilrecht - Zur Gestaltung von Einheimischenmodellen im Zwischenerwerbsmodell,
in Notarielle Vertragsgestaltung für Kommunen, 2003,
S. 166, 195). Diese Möglichkeit wird ihr genommen, wenn der Erwerber ohne
Einholung der Zustimmung auszieht und die Wohnung einem Dritten überlässt.
Könnte der Erwerber sodann gegen die Ausübung des Wiederkaufsrechts einwenden,
der neue Nutzer erfülle seinerseits die Erwerbsvoraussetzungen, dann
liefe das Erfordernis der vorherigen Zustimmung im Ergebnis leer. Vorliegend
kommt hinzu, dass nach den getroffenen Feststellungen der Schwager des Beklagten
bereits im Sommer 2020 ebenfalls aus der Wohnung ausgezogen ist, die
seitdem leer steht. Diesen Leerstand musste die Klägerin nicht hinnehmen, nachdem
sie das Grundstück ursprünglich gerade veräußert hat, um der Knappheit
des für Einheimischen verfügbaren Wohnraums entgegenzuwirken und dessen
bessere Ausnutzung zu erreichen.

(4) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei kein sachlicher Grund dafür
zu erkennen, dass nach der vertraglichen Regelung zwar ein Bruder des Erwerbers
ohne vorherige Prüfung als „Ersatznutzer“ akzeptiert werde, jedoch im Einzelfall
der Bruder der Ehefrau des Erwerbers allein wegen des gemeindlichen
„Auswahlwunsches“ abgelehnt werde, liegt dem ein fehlerhaftes Verständnis der
Überprüfung der gemeindlichen Ermessensentscheidung hinsichtlich der Ausübung
des Wiederkaufsrechts zugrunde. Es obliegt der Entscheidung der Gemeinde,
wie weit der Kreis der Erwerbs- und Nutzungsberechtigten bei der verbilligten
Abgabe von Bauland im Einheimischenmodell gezogen werden soll. Die
Entscheidung über die Vergabe, d.h. über das „Ob“ des Verkaufs, kann ggf. im
Verwaltungsrechtsweg überprüft werden (vgl. Hamdorf, NZM 2023, 857, 861).
Regelungen zu Nutzungsbindungen und Sanktionen in den Kaufverträgen sind
zivilrechtlich am Maßstab des § 11 Abs. 2 BauGB zu messen. Es ist aber nicht
Sache der Zivilgerichte, ihre eigene Auffassung zu sachgerechten Ausnahmen
von der Nutzungsbindung über die insoweit bestehende Gestaltungsbefugnis der
Gemeinde zu stellen und eine für nicht sachgerecht gehaltene vertragliche Ausnahmeregelung
auf der Ebene der Kontrolle des gemeindlichen Ermessen bei
der Wahrnehmung vertraglicher Rechte zu korrigieren.

cc) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts ist - anders als von dem
Berufungsgericht angenommen - auch im Übrigen mit dem Übermaßverbot vereinbar.

(1) Die ermessensgerechte Ausübung des Wiederkaufsrechts setzt zunächst
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch unter dem Gesichtspunkt
der Verhältnismäßigkeit keine Absicht des Erwerbers zu unredlichem
Handeln oder zum Erzielen von Spekulationsgewinnen voraus. Die dem Erwerber
auferlegten Bindungen dienen - wie ausgeführt (s.o. Rn. 22) - dazu, den Förderungszweck
vertraglich abzusichern. Dieser liegt indes vorrangig darin, der
einkommensschwächeren örtlichen Bevölkerung Wohnraum zur Nutzung zur
Verfügung zu stellen. Die Gefährdung dieses Ziels hängt bei einer Aufgabe der
Nutzung durch den Erwerber nicht davon ab, welche Beweggründe er bei seinem
Handeln verfolgt und ob er seinen Vertragsverstoß gegenüber der Gemeinde verheimlicht.
Das Vorliegen derartiger Umstände kann zwar die Schutzwürdigkeit
des Erwerbers mindern; ihr Fehlen lässt die Verhältnismäßigkeit der vorgesehenen
Vertragsfolge aber nicht entfallen. Eine Gemeinde darf ihr im Rahmen eines
Einheimischenmodells vereinbartes Wiederkaufsrecht daher auch dann ausüben,
wenn der Erwerber die geförderte Nutzung des erworbenen Grundstücks
aufgibt, ohne dieses veräußern zu wollen, und auch dann, wenn er seinen Verstoß
gegenüber der Gemeinde nachträglich offenlegt.

(2) Dies belastet den Erwerber insbesondere dort nicht unangemessen,
wo seinen Interessen durch die in dem Kaufvertrag für den Fall des Wiederkaufs
getroffenen Regelung in besonderem Maße Rechnung getragen wird. So ist es
hier. Dem Beklagten verbleibt bei Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die
Klägerin anteilig die bis zu seinem Verstoß gegen die Vergaberichtlinien eingetretene
Bodenwertsteigerung. Denn die Klägerin schuldet nach der getroffenen
Regelung als Wiederkaufspreis neben dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis unter
anderem einen Zusatzbeitrag in Höhe der anteiligen Differenz zum Verkehrswert
des Grundstücks bei Eintritt der Wiederkaufberechtigung. Nach der Rechtsprechung
des Senats wäre es hingegen im Grundsatz auch nicht unbillig, den
Preis, zu welchem verkauft worden ist, als Wiederkaufspreis zu vereinbaren, wie
es der Zweifelsregelung des § 456 Abs. 2 BGB entspricht (vgl. Senat, Urteil vom
16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, NVwZ 2023, 539 Rn. 15; Urteil vom 29. Oktober
2010 - V ZR 47/10, juris Rn. 13; Urteil vom 29. Oktober 2010 V
ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 11); das gilt auch dann, wenn die Gemeinde hierdurch im
Wiederkaufsfall die gesamte Bodenwertsteigerung für sich vereinnahmt (vgl. Senat,
Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 f.). Eine
höhere Bemessung des Wiederkaufpreises mildert hingegen die Folgen der Ausübung
des Wiederkaufsrechts für den Erwerber ab, was bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit
zu berücksichtigen ist.

(3) Schon aus diesem Grund führt es, anders als das Berufungsgericht
meint, auch nicht zur Unverhältnismäßigkeit der Ausübung des Wiederkaufsrechts,
dass zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten mehr als zehn Jahre und
damit über zwei Drittel der Bindungsfrist bereits abgelaufen waren. Abgesehen
davon, dass die Bindungsfrist von 15 Jahren im Grundsatz ohnehin nicht zu beanstanden
ist (oben Rn. 8), wird dem Zeitablauf bereits durch die entsprechende
Erhöhung des Wiederkaufspreises hinreichend Rechnung getragen; dem Beklagten
kommen auf diese Weise im Ergebnis mehr als zwei Drittel der eingetretenen
Bodenwertsteigerung zugute.

dd) Die Klägerin ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch
nicht darauf beschränkt, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts vom Beklagten
eine Nachzahlung auf den seinerzeit von ihm gezahlten Kaufpreis zu verlangen.

(1) Die Ausübung eines Wiederkaufsrechts ist gegenüber der Forderung
einer Nachzahlung nicht als subsidiär oder gar als ultima ratio anzusehen. Vielmehr
steht es - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - im pflichtgemäßen
Ermessen der Gemeinde, ob sie bei einer Obliegenheits- oder Pflichtverletzung
des Erwerbers das Wiederkaufsrecht ausübt oder ob sie die Nachzahlung des
Verbilligungsabschlags verlangt. Dies hat der Senat zum umgekehrten Einwand
eines Vorrangs des Wiederkaufsrechts ausdrücklich entschieden (vgl. Senat,
Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09, NVwZ 2010, 531 Rn. 11). Ebenso
wenig kommt dem Nachzahlungsanspruch ein genereller Vorrang vor der Ausübung
des Wiederkaufsrechts zu. Denn der Sinn eines Nachzahlungsanspruchs
liegt gerade darin, der Gemeinde bei einem Verstoß des Erwerbers gegen die
vertraglichen Bindungen eine Handlungsalternative zu verschaffen, wenn sie das
Wiederkaufsrecht nicht sinnvoll einsetzen kann, etwa weil sie die zur Zahlung des
Wiederkaufspreises erforderlichen zusätzlichen Mittel nicht aufbringen kann oder
einsetzen darf (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR
2007, 962 Rn. 11, 17) oder weil die Immobilie selbst für die Gemeinde nicht sinnvoll
nutzbar oder verwertbar ist (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2024 - V ZR
191/22, NZM 2024, 201 Rn. 25 zum Heimfallanspruch bei einer Moschee). Wo
ihr dies hingegen möglich ist, steht es in ihrem Ermessen, stattdessen das ihr
zustehende Wiederkaufsrecht auszuüben.

(2) Die Nachforderung ist im Vergleich zur Ausübung des Wiederkaufsrechts
zudem schon deshalb kein milderes Mittel, weil sie nicht gleich geeignet
ist, das Ziel der Einheimischenförderung (noch) zu erreichen. Der Anspruch auf
Rückübertragung des Wohnungseigentums versetzt die Gemeinde nämlich in die
Lage, dieses erneut im Rahmen des Einheimischenmodells zu verwenden. Die
Nachforderung führte hingegen nur dazu, dass die Gemeinde für das Grundstück
nachträglich einen marktgerechten Preis erzielt, und widerspricht damit ihrer ursprünglichen
Entscheidung, dieses stattdessen für Förderzwecke zu nutzen.

III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil
weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO), namentlich zur Höhe
der Zug um Zug gegen die Übertragung des Wohnungseigentums von der Gemeinde
zu leistenden Zahlung. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3
ZPO).