letzte Aktualisierung: 30.09.2020
BGH, Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19

BGB §§ 305 Abs. 2, 307 Abs. 1 S. 1, 652 Abs. 1 S. 1
Ausgestaltung von AGB im einfachen Makleralleinauftrag

a) Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und
durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach
geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von
Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.

b) Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem
Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden.
Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge
regelmäßig angemessen.

c) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der
zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um
jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich
und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

d) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines
einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten
Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei
Monate nicht unangemessen.

e) Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen
Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der
Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den
Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in
das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.

Entscheidungsgründe:

I. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Klägerin stehe gegen die Beklagte
kein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Pflichten aus
dem Maklervertrag zu. Zur Begründung hat es ausgeführt:
Die Klausel zur automatischen Verlängerung des Vertrags vom 25./28. Oktober
2016 sei unwirksam, so dass der Vertrag mit Ablauf des 28. April 2017 geendet
habe. Bei der Regelung in Nr. 2 des Vertrags handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen
der Klägerin. Diese Klausel benachteilige den Vertragspartner
unangemessen und halte deshalb einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1
BGB nicht stand. Eine Klausel, die eine Verlängerung eines Makleralleinauftrags bei
unterbliebener Kündigung vorsehe, stelle jedenfalls dann eine unangemessene Benachteiligung
des Vertragspartners dar, wenn der Zeitraum der Verlängerung jeweils
drei Monate betrage.

Die Beklagte habe zwar noch innerhalb der sechsmonatigen Mindestvertragslaufzeit
einen anderen Makler beauftragt. Sie habe in einem spätestens am 28. April
2017 geführten Telefonat einem anderen Makler die Eigentumswohnung zur Vermakelung
an die Hand gegeben. Damit habe sie gegen Pflichten aus dem Alleinauftrag
verstoßen. Dies habe die Möglichkeiten der Klägerin, eine Provision zu verdienen,
jedoch nicht beeinträchtigt. Da die Klägerin der Beklagten bis zum 28. April 2017 keinen
Käufer nachgewiesen habe, sei durch die Pflichtverletzung der Beklagten kein
Schaden entstanden.

Die Klägerin könne den Anspruch auf Ersatz der ihr entgangenen Verkäuferprovision
auch nicht hilfsweise darauf stützen, dass diese Provision durch ihre Tätigkeit
gegenüber der späteren Käuferin tatsächlich verdient sei. Dabei könne dahinstehen,
ob nach Ablauf der sechsmonatigen Laufzeit des Vertrags der Parteien noch ein
Maklervertrag zwischen den Parteien bestanden habe. Jedenfalls habe die Klägerin
keine für den Abschluss des Hauptvertrags kausale Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
entfaltet.

II. Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ist zu
Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Klägerin aufgrund des mit der Beklagten
geschlossenen Maklervertrags (dazu II 1) weder der mit der Klage geltend gemachte
Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB (dazu II 2) noch der hilfsweise
geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Verkäuferprovision (dazu II 3) zusteht.
1. Das Berufungsgericht hat seiner Beurteilung zugrunde gelegt, dass die Beklagte
mit der Klägerin durch die Vereinbarung vom 25./28. Oktober 2016 einen Maklervertrag
geschlossen hat, mit dem sich die Beklagte wirksam verpflichtet hat, für die
Dauer von sechs Monaten keinen weiteren Makler einzuschalten. Dies lässt keinen
Rechtsfehler erkennen.

a) Die Parteien haben miteinander einen Maklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1
BGB) geschlossen, weil die Beklagte in Nr. 3 des Vertrags versprochen hat, der Klägerin
für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über ihre
Eigentumswohnung oder für dessen Vermittlung eine Provision zu zahlen.

b) Die Parteien haben in Nr. 1 des Formularvertrags wirksam einen Alleinauftrag
vereinbart, durch den sich die Klägerin als Maklerin zum Tätigwerden verpflichtet
und die Beklagte auf ihr Recht verzichtet hat, mehrere Makler nebeneinander zu beauftragen
(BGH, Urteil vom 8. April 1987 - IVa ZR 17/86, NJW-RR 1987, 944 [juris
Rn. 12], mwN; Urteil vom 29. Januar 2019 - I ZR 160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 29).

aa) Das Berufungsgericht ist bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Nr. 2
des Vertrags der Parteien davon ausgegangen, dass es sich hierbei um Allgemeine
Geschäftsbedingungen der Klägerin handelt, also um für eine Vielzahl von Verträgen
formulierte Vertragsbedingungen, die die Klägerin als Verwenderin der Beklagten als
der anderen Partei im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat. Dies gilt auch
für Nr. 1 des Vertrags, in dem der Maklervertrag als Alleinauftrag vereinbart wird.
Dies steht im Revisionsverfahren nicht in Streit.

bb) Die Regelungen in Nr. 1 bis 11 des Vertrags der Parteien sind Vertragsbestandteil
geworden.

(1) Nach § 305 Abs. 2 BGB werden allgemeine Geschäftsbedingungen nur
dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss die andere
Vertragspartei ausdrücklich auf sie hinweist, er der anderen Vertragspartei die
Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen
und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

(2) Die Regelungen im Alleinverkaufsauftrag sind unmittelbarer Bestandteil der
lediglich aus einer Seite bestehenden Vertragsurkunde, so dass es keiner Prüfung
bedarf, ob ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt ist (BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 -
IX ZR 168/93, NJW 1995, 190 [juris Rn. 13] zu § 2 Abs. 1 AGBG, mwN).

cc) Gegen die Wirksamkeit der in Nr. 1 des Vertrags verwendeten Klausel, mit
der sich die Klägerin einen einfachen Makleralleinauftrag hat erteilen lassen, bestehen
keine Bedenken.

Dem Maklervertrag ist wesentlich, dass eine Verpflichtung des Auftraggebers
zur Zahlung des Maklerlohns erst entsteht, wenn ein vom Makler nachgewiesenes
oder vermitteltes Geschäft zustande kommt, und dass der Auftrag bis dahin grundsätzlich
jederzeit widerrufen werden kann. Auch ist der Auftraggeber frei, ob er das
vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Geschäft abschließen will (BGH, Urteil
vom 9. November 1966 - VIII ZR 170/64, NJW 1967, 198 f. [juris Rn. 7]). Ein einfacher
Makleralleinauftrag, mit dem sich - wie hier - der Makler zum Tätigwerden verpflichtet
und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren
Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann
grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
geschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 1978 - IV ZR 160/75, WM 1978,
791, 792 zur Rechtslage vor Inkrafttreten des AGBG). Die Grundgedanken der
§§ 652 ff. BGB Abhängigkeit des Provisionsanspruchs vom Zustandekommen des
Hauptvertrags mit einem Dritten, Kausalität der Maklertätigkeit für dieses Zustande-
kommen, Abschlussfreiheit des Auftraggebers - werden durch einen solchen einfachen
Alleinauftrag nicht angetastet. Die darin enthaltenen Veränderungen gegenüber
dem regulären Maklervertrag laufen dem gesetzlichen Leitbild nicht in einer zur Unwirksamkeit
gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB führenden Art und Weise zuwider. Die §§
652 ff. BGB lassen nicht als zwingende Anforderung erkennen, dass mehrere Makler
eingeschaltet werden dürfen, ebenso wenig wie die freie Widerruflichkeit des Maklervertrags
eine Grundlage der gesetzlichen Regelung ist, die nicht verändert werden
dürfte. Da der Kunde im Gegenzug für seine Verpflichtung, keinen weiteren Makler
einzuschalten, einen Anspruch auf Tätigwerden des Maklers erhält, ist er auch nicht
im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (Palandt/Sprau,
BGB, 79. Aufl., § 652 Rn. 75 bis 75a; BeckOGK.BGB/Meier, Stand: 1. Februar 2020,
§ 652 Rn. 404; Staudinger/Arnold, BGB [2016], § 653 Rn. 230).

c) Im ersten Halbsatz von Nr. 2 der vertraglichen Vereinbarung haben die Parteien
eine Vertragsdauer von zunächst sechs Monaten festgelegt. Mit einem solchen
Festauftrag ist für die vereinbarte Vertragsdauer das Recht des Maklerkunden zum
Widerruf oder zur Kündigung des Auftrags ausgeschlossen (Palandt/Sprau aaO
§ 652 Rn. 76). Die Beklagte war danach bis zum Ablauf des 28. April 2017 verpflichtet,
neben der Klägerin keinen anderen Makler einzuschalten. Auch diese Vereinbarung
ist wirksam.

aa) Die Vereinbarung eines zeitlich unbegrenzten Alleinauftrags ist nach der
höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam. Jede Dauerbindung dieser Art beeinträchtigt
die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Vertragspartners des Maklers
in unzulässig starkem Maße. Wird dagegen die Vertragslaufzeit überhaupt nicht geregelt,
liegt eine Regelungslücke vor, die es ermöglicht, die Vertragsdauer gemäß
§ 157 BGB unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles auf einen angemessenen
Zeitraum festzusetzen (BGH, Urteil vom 4. Februar 1976 - IV ZR 115/74,
WM 1976, 533, 534 [juris Rn. 17]). So liegt der Streitfall nicht. Die Klägerin hat in
ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Laufzeit von sechs Monaten vorgesehen.

bb) Die Wirksamkeit der die erste Laufzeit des Vertrags betreffenden Regelung
im ersten Halbsatz von Nr. 2 des Vertrags der Parteien ist nicht an § 309 Nr. 9
Buchst. a BGB zu messen. Diese Vorschrift ist auf den Vertrag der Parteien nicht
anwendbar. Hiervon ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler ausgegangen.

(1) Nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB ist, auch wenn eine Abweichung von den
gesetzlichen Vorschriften in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig ist, eine
den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags unwirksam
bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen
zum Gegenstand hat.

(2) Der Vertrag der Parteien hat nicht die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen
zum Gegenstand. Nach dem Inhalt des Vertrags der Parteien war allein
der Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers für ein einziges Objekt vereinbart
und damit keine regelmäßige Erbringung einer Dienstleistung (vgl. Christensen in
Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., Maklerverträge Rn. 12 und § 309
BGB Nr. 9 Rn.11; Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 309
Nr. 9 BGB Rn. 29).

cc) Die Vereinbarung einer Vertragsdauer von sechs Monaten ist nicht gemäß
§ 307 BGB unwirksam.

(1) Die mit dem Alleinauftrag verbundene Tätigkeitspflicht des Maklers rechtfertigt
grundsätzlich eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit
orientierte Mindestlaufzeit. Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob die
Dauer der Bindung des Maklerkunden an einen Makleralleinauftrag angemessen ist;
bei der Vermarktung von Immobilien kommt es insbesondere auf die Art der Immobilie
an (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 7. Aufl., Rn. 997). Die obergerichtliche
Rechtsprechung hat für einen normalen Grundstücksvermittlungsauftrag Bindungen
von sechs Monaten als noch angemessen angesehen (OLG München, NJW 1969,
1630 f.). Der Bundesgerichtshof hat bei schwierigen Aufträgen im Einzelfall aber
auch eine Bindung des Maklerkunden für bis zu drei Jahren (BGH, Urteil vom
4. Februar 1976 - IV ZR 115/74, WM 1976, 533, 534 [juris Rn. 18]) oder auch für fünf
Jahre (BGH, Urteil vom 21. September 1973 - IV ZR 89/72, WM 1974, 257, 260) für
angemessen erachtet.

(2) Bei dem hier in Rede stehenden einfachen Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist
von sechs Monaten nicht zu beanstanden. Eine solche Frist wird für einem Immobilienmakler
erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen sein. Die Beklagte hat
auch nicht geltend gemacht, ein Zeitraum von sechs Monaten sei für die Vermarktung
der hier in Rede stehenden Eigentumswohnung unangemessen lang gewesen.

2. Die Beklagte hat gegen die ihr obliegenden Pflichten verstoßen, weil sie
noch vor Ende der vereinbarten sechsmonatigen Laufzeit des der Klägerin erteilten
Allein- und Festauftrags einen anderen Makler beauftragt und auf Grund von dessen
Nachweistätigkeit das gewünschte Geschäft ohne Einschaltung der Klägerin abgeschlossen
hat. Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass die Beklagte in einem vor
Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit geführten Telefonat einem anderen Makler
gestattet hat, für das Objekt Kaufinteressenten zu suchen. Trotz dieser Vertragsverletzung
steht der Klägerin gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch gemäß
§ 280 BGB in Höhe der ihr entgangenen Verkäufer- und Käuferprovision zu.

a) Gibt der Auftraggeber, der einem Makler einen Alleinauftrag für eine bestimmte
Zeit erteilt hat, das Objekt einem anderen Makler an die Hand, verstößt er
gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag und ist, wenn er das Objekt mit Hilfe
des anderen Maklers verkauft, dem ersten Makler gemäß § 280 BGB zum Schadensersatz
verpflichtet (BGH, Urteil vom 22. Februar 1967 - VIII ZR 215/64, NJW
1967, 1225, 1226 [juris Rn. 45]). Der Schadensersatzanspruch ist auf Ersatz der vergeblichen
Aufwendungen des Maklers und beim Vorliegen der Voraussetzungen
auch des entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB gerichtet (BGH, Urteil vom 8.Mai
1973 - IV ZR 158/71, BGHZ 60, 377, 381 [juris Rn. 21]). Macht der Makler geltend,
sein Schaden liege in der ihm entgangenen Provision, muss er darlegen, dass es ihm
gelungen wäre, innerhalb der Bindungsfrist einen zum Abschluss unter den vertragsgemäßen
Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten zu stellen (OLG Dresden,
NJW-RR 1999, 846 [juris Rn. 4]), und - soweit es um die Provision der Gegenseite
geht - auch, dass dieser Interessent dem Makler eine Provision gezahlt hätte (BGH,
Urteil vom 26. März 1969 - IV ZR 779/68, AIZ 1969, 220).

b) Das Berufungsgericht hat zwar festgestellt, dass es der Klägerin nicht gelungen
ist, innerhalb der vereinbarten Erstlaufzeit des Alleinauftrags bis zum 28. April
2017 einen solchen Interessenten zu stellen. Dagegen erhebt die Revision keine Rügen.
Da sich die spätere Käuferin als Interessentin bei der Klägerin am 6. Juni 2017
gemeldet und dem anderen Makler eine Provision gezahlt hat, ist aber davon auszugehen,
dass die Klägerin nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge nicht nur eine
Verkäufer-, sondern auch eine Käuferprovision erhalten hätte, wenn sich der Makleralleinauftrag
mangels Kündigung der Beklagten bis zum 28. Juli 2017 verlängert hätte.
Im Verlängerungsfall stünde der Klägerin deshalb gegen die Beklagte ein Anspruch
auf Ersatz des entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB zu.

c) Der in Rede stehende Alleinauftrag hat sich jedoch nicht infolge der unterbliebenen
Kündigung der Beklagten nach dem 28. April 2017 um weitere drei Monate
bis zum 28. Juli 2017 verlängert. Aus einer Zusammenschau des zweiten Halbsatzes
von Nr. 2 des Vertrags und der Regelung in Anlage 1 zum Vertrag "Informationen für
den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag" unter B. "Mindestlaufzeit des Vertrags und
Kündigungsregeln" ergibt sich, dass sich der Makleralleinauftrag nach dem Willen
der Klägerin als Verwenderin dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen automatisch
um drei Monate verlängern sollte, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung
einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Gegen die Wirksamkeit einer solchen
Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bestehen zwar grundsätzlich
keine Bedenken. Da jedoch die Kündigungsregeln in der Anlage 1 zum Vertrag nicht
wirksam gemäß § 305 Abs. 2 Nr. 1 BGB in das Regelungswerk einbezogen worden
sind, ist die Regelung zur automatischen Vertragsverlängerung insgesamt unwirksam.

aa) Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, die Wirksamkeit der
Klausel in Nr. 2 des Vertrags zur Verlängerung der Vertragslaufzeit sei nicht an § 309
Nr. 9 Buchst. b BGB zu messen. Danach ist, auch wenn eine Abweichung von den
gesetzlichen Vorschriften in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig ist, eine
den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses
um jeweils mehr als ein Jahr unwirksam bei einem Vertragsverhältnis, das
die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand hat. Die Regelung
des § 309 Nr. 9 Buchst. b BGB findet auf das in Rede stehende Vertragsverhältnis
keine Anwendung, weil vorliegend kein Vertrag über die regelmäßige Erbringung
von Dienstleistungen in Rede steht (oben Rn. 25).

bb) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische
Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines
einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung
des Maklerkunden ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts grundsätzlich unbedenklich
und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

(1) Das Berufungsgericht hat angenommen, eine Klausel wie die in Nr. 2 des
Vertrags der Parteien sei wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkun-
den gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Zeitraum,
um den sich der Makleralleinauftrag bei unterbliebener Kündigung jeweils verlängere,
drei Monate betrage. Dazu hat das Berufungsgericht ausgeführt:
Durch die Exklusivität in einer bestimmten Zeitspanne erhalte der Makler die
kalkulierbare Chance, dass sich seine Investition in Nachweis- und Vermittlungsbemühungen
durch den Abschluss eines provisionspflichtigen Hauptvertrags amortisiere.
Der Makler habe kein schutzwürdiges Interesse, dem Kunden nach Ablauf der
Mindestlaufzeit die Möglichkeit einer jederzeitigen Kündigung mit einer angemessenen
Frist zu verschließen. Solches folge insbesondere nicht daraus, dass Bemühungen
des Maklers womöglich erst nach Ablauf der Mindestlaufzeit zu einem Vertragsschluss
führten, denn in einer solchen Konstellation entstehe der Provisionsanspruch
auch dann, wenn der Maklervertrag bei Abschluss des Hauptvertrags nicht mehr
fortbestehe. Auch aus der Tätigkeitspflicht des Maklers folge kein berechtigtes Interesse
an einer automatischen Verlängerung des Maklervertrags, denn der Kunde
könne eine Verletzung der Tätigkeitspflicht nur schwer geltend machen, weil sich
abstrakt kaum definieren lasse, welche Tätigkeiten der Makler schulde. Zumindest
stelle eine außerordentliche Kündigung wegen einer Verletzung der Tätigkeitspflicht
für den Maklerkunden ein erhebliches Risiko dar. Sei es dem Makler innerhalb der
sechsmonatigen Mindestlaufzeit des Alleinauftrags nicht gelungen, einen Hauptvertrag
herbeizuführen, werde der Maklerkunde häufig Zweifel haben, ob der Makler
hinreichende Bemühungen entfaltet habe. Es erscheine unbillig und nicht durch
schutzwürdige Interessen des Maklers gerechtfertigt, den Maklerkunden in einer solchen
Situation für eine Zeitspanne von weiteren drei Monaten an den Alleinauftrag zu
binden, wenn er die vierwöchige Kündigungsfrist zum Ablauf der Mindestvertragszeit
versäumt habe. Erst recht gelte dies im Hinblick auf die weitere Verlängerung im Anschluss
an eine Verlängerungsperiode, weil mit längerem Zeitablauf regelmäßig die
Zweifel des Maklerkunden an ausreichenden Bemühungen um einen Hauptvertrag
immer größer würden. Dass die Klausel hinreichend transparent sei, stehe dem nicht
entgegen.

(2) Die Frage, ob es möglich ist, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem
Makleralleinauftrag wirksam die automatische Verlängerung des Vertrags bei
ausbleibender Kündigung des Maklerkunden zu vereinbaren, ist umstritten.
Nach einer im Schrifttum vertretenen Auffassung soll eine Klausel, aufgrund
derer sich ein Makleralleinauftrag nach einer Mindestlaufzeit mangels Kündigung automatisch
verlängert, stets wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden
unwirksam sein, weil durch eine solche Klausel die Dauer der Bindung des Maklerkunden
nicht auf einen angemessenen Zeitraum begrenzt werde (Staudinger/
Arnold aaO § 653 Rn. 234; ähnlich Hamm/Schwerdtner aaO Rn. 995).

Nach anderer Ansicht kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Makleralleinauftrags
eine Verlängerung einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten wirksam
vereinbart werden. Nach obergerichtlichen Entscheidungen soll bei ausbleibender
Kündigung des Maklerkunden eine automatische Verlängerung um drei Monate
(OLG Koblenz, WuM 2002, 218, 219 [juris Rn. 31]) oder um einen Monat (OLG Zweibrücken,
NJW-RR, 1999, 1502 [juris Rn. 3]) zulässig sein. Einige Stimmen im Schrifttum
halten Verlängerungsklauseln mit Einschränkungen für wirksam. So wird die Ansicht
vertreten, dass eine automatische Verlängerung um drei Monate die zeitliche
Obergrenze einer Verlängerung sei, weil mit fortschreitender Zeit ein Erfolg der Maklertätigkeit
immer unwahrscheinlicher werde (Christensen in Ulmer/Brandner/Hensen
aaO Maklerverträge Rn. 12). Nach einer weiteren Auffassung soll die Bindungsdauer
und die Länge der Kündigungsfrist für die Frage der Wirksamkeit der Verlängerungsklausel
Bedeutung haben. Hiernach soll bei einer sechsmonatigen Bindungsfrist eine
Verlängerungsklausel unwirksam sein, wenn der Maklerkunde den Vertrag sodann
nicht binnen einer Frist von einem Monat kündigen dürfe (Stoffels in Wolf/Lindacher/
Pfeiffer aaO Klauseln M4; Hättig, NZM 2000, 113, 116; Krüger-Doyé, Der Alleinauftrag
im Maklerrecht, Seite 105).

(3) Die zuerst genannte Ansicht ist abzulehnen. Verlängerungsklauseln sind
bei auf bestimmte Zeit geschlossenen Verträgen weit verbreitet und - wie sich im
Umkehrschluss aus § 309 Nr. 9 Buchst. b BGB ergibt - nicht per se unzulässig.
Gegen eine Wirksamkeit einer solchen Verlängerungsklausel spricht nicht der
Umstand, dass Kunden die vereinbarten Kündigungsfristen nicht im Auge behalten.
Im Regelfall werden sich Kunden nur dann nicht um die Kündigungsfristen kümmern,
wenn sie mit dem Angebot des Vertragspartners zufrieden sind. Wenn sie den Vertrag
als lästig empfinden, kann ihnen zugemutet werden, in dem schriftlichen Vertrag
nachzusehen, welche Kündigungsmöglichkeiten sie haben. Unterlässt ein Kunde
dies, obwohl ihm der Vertrag lästig ist, hat er es sich selbst zuzuschreiben, wenn er
aufgrund der Verlängerungsklausel für weitere Zeit an den Vertrag gebunden ist
(BGH, Urteil vom 4. Dezember 1996 - XII ZR 193/95, NJW 1997, 739, 740 [juris
Rn. 20 f.]). Geht es zudem - wie im Streitfall - um die wirtschaftlich bedeutsame Vermarktung
einer Immobilie, kann es dem Kunden erst recht zugemutet werden, bei
dem Wunsch der Beendigung eines Alleinauftrags die Allgemeinen Vertragsbedingungen
daraufhin durchzusehen, wie lange er sich zeitlich gebunden hat und zu welchem
Zeitpunkt er das Vertragsverhältnis beenden kann.

Dies gilt jedenfalls für Verlängerungsklauseln in einfachen Makleralleinaufträgen,
weil solche Alleinaufträge nur unwesentlich vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags
abweichen und die Verlängerung für beide Parteien Pflichten begründet.
Der Makler muss seine Bemühungen an der verlängerten Exklusivitätsdauer ausrichten
und der Maklerkunde weiterhin von der Beauftragung weiterer Makler absehen.
Beide Parteien dürfen auf die längere Einhaltung der bereits begründeten Vertragspflichten
vertrauen. Die Verlängerungsklausel erspart den Vertragsparteien zudem
eine neuerliche Vereinbarung, die insbesondere dann in Betracht kommen kann,
wenn - wie im Streitfall - eine recht kurze Laufzeit vereinbart ist.

(4) Danach sind Verlängerungsklauseln in einfachen Makleralleinaufträgen
nicht per se unwirksam. Die Beantwortung der Frage, ob sie den Maklerkunden unangemessen
benachteiligen, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Angesichts
des Inhalts der hier in Rede stehenden Verlängerungsklausel kann von einer
unangemessenen Benachteiligung des Maklerkunden entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
nicht ausgegangen werden.

Ob der Inhalt der Verlängerungsklausel in einem Makleralleinauftrag den Maklerkunden
unangemessen benachteiligt, hängt - wie die Prüfung der Wirksamkeit
vergleichbarer Klauseln nach § 309 Nr. 9 BGB in Verträgen, die die regelmäßige Lieferung
von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen
durch den Verwender zum Gegenstand haben - davon ab, welche Grundlaufzeit vereinbart
worden ist, um welchen Zeitraum sich die vertragliche Bindung des Vertragspartners
verlängert und wie lang die Kündigungsfrist bemessen ist.

Aus § 309 Nr. 9 Buchst. a und b BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen,
dass Verlängerungsklauseln den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen,
wenn sie eine automatische Verlängerung um die Hälfte der vorher - wirksam -
vereinbarten Vertragszeit vorsehen. Da im ersten Halbsatz von Nr. 2 des Vertrags
der Parteien wirksam eine sechsmonatige Laufzeit des Alleinauftrags vereinbart ist
(oben Rn. 26 bis 28), begegnet eine Regelung, nach der sich mangels Kündigung die
vereinbarte Vertragszeit von sechs Monaten um drei Monate - also um die Hälfte der
Erstlaufzeit - verlängert, keinen Bedenken.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts benachteiligt eine Verlängerung
um drei Monate den Maklerkunden nicht deshalb unangemessen, weil der Kunde,
der an ausreichenden Bemühungen des Maklers zweifelt, wenn dieser innerhalb der
Mindestlaufzeit oder während des Verlängerungszeitraums keinen Hauptvertrag mit
einem Kaufinteressenten nachweisen oder vermitteln konnte, Schwierigkeiten haben
kann, dem Makler unzureichende Bemühungen nachzuweisen. Der Maklerkunde ist
nicht gehindert, das Vertragsverhältnis fristgerecht zu kündigen, wenn er Zweifel an
ausreichenden Vermarktungsbemühungen des Maklers hat. Voraussetzung für die
Wirksamkeit einer solchen ordentlichen Kündigung ist nicht, dass der Maklerkunde
dem Makler Versäumnisse nachweist. Im Übrigen ist er durch einen einfachen Alleinauftrag
auch nicht gehindert, selbst nach Interessenten zu suchen. Der Umstand,
dass der Vertrag überhaupt gekündigt werden muss, stellt für sich genommen keine
unangemessene Benachteiligung dar.

cc) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige
Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags bei wirksamer Vereinbarung
einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen
des Vertrags um jeweils drei Monate benachteiligt den Vertragspartner des
Maklers ebenfalls nicht unangemessen.

Maßstab für die Prüfung der Angemessenheit der Kündigungsfrist ist das Verhältnis
von deren Länge zur ersten Laufzeit und zur Dauer der Verlängerung des
Vertrags. Die im Streitfall vorgesehene Kündigungsfrist beträgt vier Wochen und damit
weniger als ein Sechstel der ursprünglichen Laufzeit und weniger als ein Drittel
der Laufzeitverlängerung. Es ist nicht ersichtlich, dass es einem Maklerkunden
dadurch unangemessen erschwert wird, das Vertragsverhältnis mit dem Makler zu
beenden. Der Maklerkunde muss auch nicht befürchten, dass der Makler nach einer
Kündigung seine Bemühungen um die Vermarktung des Objekts einstellen wird und
sich angesichts der Länge der Kündigungsfrist die Vermarktung des Objekts verzö-
gert. Der Makler hat nach einer Kündigung durch seinen Kunden weiterhin ein Interesse
daran, Kaufinteressenten zu finden, weil sein Provisionsanspruch allein davon
abhängt, dass er innerhalb der Bindungsfrist seinem Auftraggeber einen Kaufinteressenten
nachweist. Der Umstand, dass der Hauptvertrag bei einem solchen Nachweis
erst nach Beendigung des Maklervertrags abgeschlossen wird, beeinträchtigt den
Provisionsanspruch des Maklers nicht (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018
I ZR 154/17, NJW 2019, 1226 Rn. 17).

dd) Die Regelung unter B. "Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln"
in der Anlage 1 zum Vertrag "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag",
auf die Nr. 11 des Alleinverkaufsauftrags unter anderem verweist und
in der eine vierwöchige Kündigungsfrist für den Maklerkunden vorgesehen ist, ist jedoch
nicht nach § 305 Abs. 2 BGB in den zwischen den Parteien geschlossenen
Maklervertrag einbezogen worden. Sie ist deshalb nicht Vertragsbestandteil geworden.

(1) In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist auch ein Verweis auf andere allgemeine
Regelungen zulässig. Die Zulässigkeit solcher Weiterverweisungen setzt
allerdings voraus, dass das Regelungswerk, auf das verwiesen wird, wirksam in die
Allgemeinen Geschäftsbedingungen einbezogen worden ist. Der Verwender Allgemeiner
Geschäftsbedingungen ist danach grundsätzlich gehalten, seinem Vertragspartner
die Kenntnisnahme von allen Bedingungen zu ermöglichen, die er dem Vertrag
zugrunde legen will. Ein bloßer Verweis auf weitere, in dem verfügbaren Text
nicht mit abgedruckte Bestimmungen reicht regelmäßig nicht aus, um auch sie in das
Vertragswerk mit einzubeziehen. Anders ist es nur dann, wenn der Verwender mit
Sicherheit erwarten darf, dass der Vertragspartner die fraglichen Geschäftsbedingungen
bereits kennt (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - XII ZR 107/01, BGHZ 162,
39, 47 [juris Rn. 28]). Ein ausdrücklicher Hinweis auf Allgemeine Geschäftsbedingungen
ist anzunehmen, wenn der Hinweis bei Vertragsschluss tatsächlich und nicht
nur in schlüssiger Weise erfolgt und auch von einem durchschnittlich aufmerksamen
Vertragspartner selbst bei flüchtiger Betrachtung erfasst werden kann (BGH, Urteil
vom 11. Juni 2007 - XII ZR 197/05, NJW 2007, 2988 Rn. 14). In diesem Sinne muss
der Hinweis unmissverständlich sein (Stoffels, AGB-Recht, 3. Aufl., Rn. 268).

(2) Das Berufungsgericht ist auf der Grundlage des unbestrittenen Vortrags
der Klägerin davon ausgegangen, dass die "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag"
dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt waren. Danach scheitert die
Wirksamkeit der Weiterverweisung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der
Klägerin auf die Anlage 1 zum Vertrag "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag"
nicht schon an einer fehlenden Möglichkeit zur Kenntnisnahme
durch die Beklagte. Soweit die Revisionserwiderung eine Einbeziehung der "Informationen
für den Verbraucher" in den Vertrag der Parteien mit der Begründung in Abrede
stellt, die Klägerin habe nicht behauptet, die "Informationen für Verbraucher" seien
der Beklagten übergeben worden, handelt es sich dabei um neuen Sachvortrag, mit
dem sie im Revisionsverfahren nicht gehört werden kann (§ 559 Abs. 1 ZPO).

(3) Die Revisionserwiderung beruft sich ohne Erfolg auf das Urteil des
XI. Zivilsenats vom 4. Juli 2017 (XI ZR 741/16, NJW-RR 2017, 1077). In dieser Entscheidung
hat der Bundesgerichtshof die Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen
in einem Fall verneint, in dem die verwendende Vertragspartei auf "beigeheftete"
Allgemeine Geschäftsbedingungen hingewiesen hatte, eine Anheftung jedoch
unterblieben war. Da der Verwender eine Anheftung zur Bedingung für eine
Einbeziehung gemacht hatte, musste er sich hieran messen lassen (BGH, NJW-RR
2017, 1077 Rn. 28). So liegt der Streitfall nicht.

(4) Die Revisionserwiderung macht jedoch mit Erfolg geltend, die in der Anlage
1 "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag" unter B. enthaltene
Klausel "Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln" sei deshalb nicht Ver-
tragsbestandteil geworden, weil die Klägerin in Nr. 11 des Formularvertrags - anders
als in Nr. 9 im Hinblick auf ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen - nicht erklärt
habe, diese Informationen seien Vertragsbestandteil, sondern lediglich darauf hingewiesen
habe, diese seien zu beachten. In Nr. 11 des Formularvertrags liegt kein unmissverständlicher
Hinweis auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die den Vertragsinhalt
regeln.

Das Berufungsgericht hat dazu, wie ein Durchschnittsverbraucher diesen Hinweis
verstehen wird, zwar keine Feststellungen getroffen. Der Senat kann, weil keine
weiteren Feststellungen zu erwarten sind, diese Vertragsklausel jedoch selbst auslegen.
Angesichts des in Nr. 9 des Makleralleinauftrags enthaltenen "ausdrücklichen"
Hinweises, dass "ergänzend zu den Bedingungen dieses Auftragsverhältnisses die
Allgemeinen Geschäftsbedingungen" der Klägerin "Vertragsbestandteil sind", wird
ein verständiger Durchschnittsverbraucher in einer Bitte um Beachtung von für ihn
bestimmten "Informationen" keinen Hinweis auf weitere für den Vertragsinhalt maßgebliche
Regelungen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sehen.

ee) Die Unwirksamkeit der Regelung einer vierwöchigen Kündigungsfrist für
den Maklerkunden unter B. in der Anlage 1 "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag"
führt zur Gesamtunwirksamkeit der Regelung der Verlängerung
der Vertragslaufzeit.

(1) Nach dem Rechtsgedanken des § 306 Abs. 1 BGB sind unteilbare Klauseln
in Allgemeinen Geschäftsbedingungen insgesamt unwirksam (vgl. BGH, Urteil
vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072, 1073 [juris Rn. 23]; Urteil
vom 13. November 2012 - XI ZR 145/12, juris Rn. 45). Die Unwirksamkeit eines
Teils einer Regelung hat die Unwirksamkeit der Gesamtregelung nur dann nicht zur
Folge, wenn die Formularbestimmung aus sich heraus verständlich ist, sich sinnvoll
in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt und mithin
keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung
vorliegt (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586,
2587 [juris Rn. 23]; Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045, [juris
Rn. 18 f.]).

(2) Nach diesen Maßstäben kann zwar die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit
des Alleinverkaufsauftrags im ersten Halbsatz von Nr. 2 des Alleinverkaufsauftrags
von derjenigen im zweiten Halbsatz dieser Regelung getrennt werden, die eine automatische
Verlängerung des Vertrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung
vorsieht.

(3) Dies ist jedoch nicht möglich, soweit es den zweiten Halbsatz von Nr. 2
und die diese Klausel ergänzende Regelung unter B. in der Anlage 1 "Informationen
für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag" angeht. Nach dem erkennbaren Willen
der Klägerin als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollte eine die
Verlängerung des Makleralleinauftrags verhindernde Kündigung nur unter Einhaltung
einer vierwöchigen Frist möglich sein. Wäre lediglich die Klausel unter B. in der Anlage
1 "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag", in der die vierwöchige
Frist genannt ist, mangels Einbeziehung unwirksam, käme es allein auf die im
zweiten Halbsatz in Nr. 2 des Alleinverkaufsauftrags enthaltene Regelung an. Diese
Regelung stellt nicht auf die Einhaltung einer Kündigungsfrist ab, sondern ermöglicht
es dem Maklerkunden, den Alleinauftrag jederzeit bis zum Ablauf der Mindestlaufzeit
oder des jeweiligen Verlängerungszeitraums zu kündigen. Die von der Klägerin vorgesehene
Gesamtregelung bekäme damit durch den Wegfall der Regelung unter B.
in der Anlage 1 "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag" einen
anderen Sinn. In einem solchen Fall muss es bei der Unwirksamkeit der gesamten
Regelung bleiben, weil eine Aufrechterhaltung der Regelung im zweiten Halbsatz von
Nr. 2 des Makleralleinauftrags im Ergebnis auf eine geltungserhaltende Reduktion
hinausliefe.

3. Die Revision wendet sich nicht gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts,
die Klägerin habe eine Provision durch den Versand des Exposés an die spätere
Käuferin und deren Benennung gegenüber der Beklagten nach bereits erfolgter
Besichtigung mit dem anderen Makler nicht verdient. Rechtsfehler sind insoweit nicht
ersichtlich. Nach der Beendigung des Makleralleinauftrags durch Ablauf der sechsmonatigen
Laufzeit bestand kein Maklervertrag zwischen den Parteien, auf dessen
Grundlage die Klägerin eine Maklerleistung erbringen konnte. Jedenfalls liegt keine
für den Hauptvertrag kausale Maklertätigkeit der Klägerin vor.
III. Danach ist die Revision der Klägerin mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1
ZPO zurückzuweisen.