letzte Aktualisierung: 18.06.2020
OLG Dresden, Beschl. v. 17.3.2020 – 4 U 2183/19

BGB § 434 Abs. 1
Beschaffenheitsvereinbarung durch Angaben im Maklerexposé

1. Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue
Besitzer zu beherbergen“ stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und
Sanierungsstandards dar.
2. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines
Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm
vereinbaren wollte.

Gründe:

Die zulässige Berufung des Klägers zu 1 und der Klägerin zu 2 ist nach § 522 Abs. 2 ZPO
ohne mündliche Verhandlung durch – einstimmig gefassten – Beschluss zurückzuweisen.
Sie bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch
weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts
durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht.
Zur Begründung nimmt der Senat auf den Hinweisbeschluss vom 16.01.2020 Bezug. Die
Ausführungen im Schriftsatz der Kläger vom 02.03.2020 geben keine Veranlassung, von der
in dem Hinweisbeschluss mitgeteilten Rechtsauffassung abzurücken.

1. Ohne Erfolg rügen die Kläger, der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch
durchzuführende Renovierungsarbeiten sei nicht ausreichend gewesen, da die
Beklagten auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätten hinweisen
müssen. Wie bereits ausgeführt, konnten die Hinweise im Exposé bereits nicht als
konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als
Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Mangels hinreichend konkreten oder
auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts sind daher Sachmangelansprüche aufgrund
der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen.

Auch das von den Klägern zitierte Urteil des BGH vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 -
rechtfertigt keine andere Beurteilung des Sachverhalts. Nach dieser Entscheidung
können auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zur Bestimmung der
Sollbeschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
BGB herangezogen werden, die somit nicht vom Gewährleistungsausschluss im
notariellen Kaufvertrag umfasst sind. Hiervon ist auch der Senat in dem
Hinweisbeschluss vom 16.01.2019 ausgegangen (vgl. S. 2 Ziffer 1 m.w.N.), konnte
aber bereits nicht feststellen, dass die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende
Äußerungen vorgelegen haben. Denn das im vorliegenden Fall erstellte Exposé
enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben,
sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit
„neue Besitzer zu beherbergen“ und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen
Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes.
Dagegen lag der Entscheidung des BGH ein Sachverhalt zugrunde, in die Verkäufer
die Gebäude in ihrem Internetangebot als „Luxusimmobilie“ bezeichnet hatten, die
„nach neuestem Standard renoviert worden“ seien.

2. Entgegen der Ansicht der Berufung greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte
Gewährleistungsausschluss auch im Hinblick auf den Zustand der elektrischen Anlage
und der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen unter den Paneelen ein. Die
Kläger haben dagegen den ihnen obliegenden Nachweis arglistigen Handelns im
Hinblick auf die behaupteten Mängel nicht geführt. Zur Vermeidung von
Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss Bezug
genommen.

Die erforderliche Kenntnis der Beklagten von dem behaupteten mangelhaften Zustand
der Elektroanlage, der eine Gefahr für Leib und Leben darstellen würde, ergibt sich
auch nicht aus den von den Klägern im Schriftsatz vom 02.03.2020 aufgeführten und
durch Fotos belegten zahlreichen Mängeln und dem Umstand, dass die Beklagten
nach Zahlung des Kaufpreises Elektroleitungen aus der Garage entfernt haben sollen.
Angesichts der auch von den Klägern nicht in Abrede gestellten Mitteilungen der
Beklagten zu Art und Umfang der Arbeiten an der elektrischen Anlage und des bei
den Besichtigungen erkennbaren Zustands lässt sich bereits nicht feststellen, dass die
Beklagten vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätten. Auch der Umstand, dass
nach Behauptung der Kläger von der elektrischen Anlage Gefahren für Leib und
Leben drohten, belegt noch nicht, dass die Beklagten hiervon Kenntnis hatten.
Dagegen spricht bereits, dass die Beklagte das Haus bis kurz vor dem Verkauf
bewohnte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten über Fachkenntnisse
verfügten hätten, diese vortäuschten oder vorgegeben haben, dass die gesamte
Anlage durch einen Fachbetrieb erneuert worden wäre. Die Entfernung von Leitungen
aus der Garage lässt für sich genommen auch nicht auf eine arglistige Täuschung
schließen, da ein Zusammenhang mit den nunmehr geltend gemachten
Gewährleistungsansprüchen nicht erkennbar ist und auch nicht näher dargelegt wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 522 Abs. 3 in Verbindung mit § 708 Nr. 10 Satz 2, § 713 ZPO.

Der Gegenstandswert wurde gemäß den gestellten Anträgen festgesetzt.

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