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Dokumentnummer: 10866
letzte Aktualisierung: 4.3.2009
OLG Hamm, 21.10.2008 - I-15 Wx 140/08
WEG (SNR) § 15 Abs. 1
Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts
1) Sondernutzungsrechte können durch Zuweisungserklärung des teilenden Alleineigentümers
nur dann wirksam begründet werden, wenn zuvor die negative Komponente des
Sondernutzungsrechts durch Bezugnahme auf eine dem Bestimmtheitsgrundsatz
entsprechende Regelung der Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des
Sondereigentums bestimmt worden ist.
2) An die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch kann sich bei Veräußerung
des Wohnungseigentums ein gutgläubiger Erwerb anknüpfen.

O BERLANDESGERICHT H AMM
B ESCHLUSS
I-15 Wx 140/08 OLG Hamm
7 T 77/08 LG Bochum
Grundbuch von Wiemelhausen Blatt
(AG Bochum)
NK: WEG § 15, BGB § 892
Leitsatz:
Stichworte: gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts
1) Sondernutzungsrechte
können
durch
Zuweisungserklärung
des
teilenden
Alleineigentümers nur dann wirksam begründet werden, wenn zuvor die negative
Komponente
des
Sondernutzungsrechts
durch
Bezugnahme
auf
eine
dem
Bestimmtheitsgrundsatz entsprechende Regelung der Teilungserklärung und Eintragung im
Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums bestimmt worden ist.
2) An die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch kann sich bei Veräußerung
des Wohnungseigentums ein gutgläubiger Erwerb anknüpfen.
In der Grundbuchsache
Beschwerde der Beteiligten vom 23.04.2008 gegen den Beschluss des Einzelrichters
der 7. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 07.04.2008
beschlossen:
Der Beschluss des Landgerichts vom 07.04.2008 wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage X-Straße 23 b in
C2.
1.
Die Wohnungseigentumsanlage war von den ursprünglichen Alleineigentümern I3, H
und T4 als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch
Teilungserklärung vom 09.06.1999 (Urkunden Nr. 154, 326 und 333/1999 des Notars
W in C2) nach § 8 WEG in zunächst sieben Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt
worden, später entstand aufgrund der Teilung vom 26.03.2001 des ursprünglich
276/1.000 Miteigentumsanteile umfassenden und mit dem Wohnungseigentum Nr. 7
verbundenen Miteigentums zusätzlich das Wohnungseigentum Nr. 8. Die
Wohnungsgrundbücher 8291 bis 8297 sind am 18.11.1999 angelegt worden. Als
Eigentümer waren jeweils zunächst am 18.11.1999 die Herren I3, H und T4 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts und danach am 15.03.2000 die J GmbH in E2
eingetragen worden.
Die Teilungserklärung enthält u.a. folgende Regelungen:
„§ 18 Änderung der Teilungserklärung
Der Eigentümer behält sich vor, die Teilungserklärung abzuändern, und zwar
auch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und die
Miteigentümer und deren Rechte, die Bestandteil ihres Sondereigentums sind
(also insbesondere auch die Sondernutzungsrechte und die Befugnis zum
Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums), nicht beeinträchtigt werden.
Der Vorbehalt besteht so lange fort, als der Eigentümer noch Eigentümer nur
eines Wohnungs- oder Teileigentums ist.
§ 21 Sondernutzungsrechte
Der Eigentümer ordnet dem jeweiligen Eigentümer des im Dachgeschoss des
Hauses befindlichen Raumes Nr. 7 das Sondernutzungsrecht an dem im
beigefügten Sondernutzungsplan gelb gekennzeichneten Trepenpodesten zu.
... Er behält sich vor, Gebäudeteile und Grundstücksflächen, die im
Gemeinschaftseigentum stehen, einzelnen Miteigentumsanteilen als
Sondernutzungsrechte zur alleinigen Nutzung für Terrassen, Stellplätze und
andere Nutzungsarten zuzuordnen. Die Zuordnung eines Stellplatzes zu
einem Miteigentumsanteil erfolgt bei Verkauf der Eigentumswohnung durch
den Eigentümer mit Wirkung für und gegen alle Sondereigentümer ..."
Unter dem 19.4.2000 gaben I3, dieser auch namens des H, und T4 vor dem
Grundbuchamt die Erklärung ab, dass dem im Grundbuch von Wiemelhausen Blatt
XXXX eingetragenen Grundbesitz das Sondernutzungsrecht an der im
Sondernutzungsplan, der ihrer Erklärung als Anlage beigefügt ist, eingezeichneten
Stellplatzfläche Nr. 9 zugeordnet werde, und bewilligten und beantragten die
Eintragung im Grundbuch. Der Antrag ging am 28.4.2000 beim Grundbuchamt ein,
das am 13.6.2000 das Sondernutzungsrecht antragsgemäß in das Grundbuch von
Wiemelhausen Blatt XXXX eintrug.
Die Eigentumswohnungen wurden wie folgt veräußert:
Eigentumsumschreibung erfolgte am 08.05.2000,
am 06.12.2000,
erfolgte am 06.04.2001,
im März 2004 erfolgte die Eigentumsumschreibung auf die Erben Frau L2, Frau I2
und Herrn L am 18.05.2004.
Beteiligten verkauft und aufgrund der Auflassung vom 17.08.2001 am 09.10.2001 im
Grundbuch eingetragen.
2.
Am 17.01.2008 trug das Grundbuchamt im Wohnungsgrundbuch Blatt 8297
zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus
B, geboren am ... (Wiemelhausen Blätter XXXX und XXXX)
B, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX und XXXX)
V2, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
V, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
I, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
S, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
S1, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
S 3, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
G, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
S4, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
H, geboren am ... (Wiemelhausen Blatt XXXX)
einen Amtswiderspruch gemäß § 53 Abs. 1 GBO gegen die am 13.06.2000
vorgenommene Eintragung des Sondernutzungsrechts der Beteiligten an dem PkwStellplatz Nr. 9 ein.
Gegen diese Eintragung haben die Beteiligten am 7.2.2008 Beschwerde eingelegt,
die das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluss zurückwies.
II.
Die weitere Beschwerde ist nach §§ 78, 80 GBO statthaft und auch sonst zulässig.
Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde.
Zurückverweisung an das Landgericht, das noch weitere Ermittlungen durchzuführen
hat.
Gegen den am 17.01.2008 eingetragenen Amtswiderspruch war das Rechtsmittel
der Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Die Einschränkung des § 71 Abs. 2
S. 1 GBO für Beschwerden gegen eine Eintragung greift hier nicht, weil diese
Beschränkung nach allgemeiner Meinung nur Eintragungen betrifft, die unter dem
Schutz öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehen, Amtswidersprüche einen
gutgläubigen Erwerb aber nicht vermitteln, sondern nur verhindern können
(BayObLGZ 1986, 294 = Rpfleger 1986, 471; Bauer/von Oefele/Budde, GBO,
2. Aufl., § 71 Rn 35 und 46). Sofern sich die Beschwerde der Beteiligten aufgrund
der weiteren Ermittlungen als begründet erweisen sollte, ist daher das Grundbuchamt anzuweisen, den in der zweiten Abteilung des Grundbuchs Blatt 8297 gegen die
Eintragung des Sondernutzungsrechts am Kfz-Stellplatz Nr. 9 eingetragenen Amtswiderspruch zu löschen.
Das Grundbuchamt durfte am 17.01.2008 noch nicht gegen die Eintragung des
Sondernutzungsrechts einen Amtswiderspruch eintragen, weil ein Amtswiderspruch
nur bei einer fortdauernden materiellen Unrichtigkeit des Grundbuchs als Folge eines
(Verfahrens-)Fehlers des Grundbuchamtes in Betracht kommt, hier aber noch geklärt
werden muss, ob im Zeitpunkt der Eintragung des Widerspruchs noch eine
Grundbuchunrichtigkeit vorlag.
1.
Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats davon ausgegangen, dass unter dem Sondernutzungsrecht für
einen Wohnungs- oder Teileigentümer eine nach § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1
WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden wird, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums das
ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern
also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach §
13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (Senat FGPrax 1998, 49 = NZM 1998, 673; BayObLG
Rpfleger 1990, 63). Die Begründung von Sondernutzungsrechten führt zu einer ÄnDas Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: Dem Wohnungseigentümer einer
bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Wohnungseigentümer werden (negativ)
von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. Senat a.a.O., BayObLGZ 1985, 378).
Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann durch Vereinbarung nach § 10
Abs. 2 Satz 2 WEG geschehen, im Falle der Vorratsteilung nach § 8 WEG können
Sondernutzungsrechte vom teilenden Alleineigentümer auch einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung begründet werden. Sind die übrigen
Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und hat
sich der teilende Eigentümer durch Zuordnungserklärung vorbehalten, Sondernutzungsrechte bestimmten Wohnungseigentümern zuzuordnen, so stellt sich diese
Regelung der Teilungserklärung im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB
dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers (vgl. BayObLGZ 1985, 378, 381). Die
Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf
den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom
Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind.
Ihr Sondereigentum wird durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert. Deshalb ist die Mitwirkung
der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie der Grundpfandgläubiger
in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechtes im Grundbuch entbehrlich (vgl. Senat a.a.O.; BayObLG a.a.O. und Rpfleger 1990, 63; OLG Düsseldorf
Rpfleger 1988, 63).
Voraussetzung einer solchen ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer
und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers ist, dass die negative Komponente des
Sondernutzungsrechtes dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte
des Sondereigentums der vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossenen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2
WEG für den Fall des Bedingungseintritts nach § 158 Abs. 1 BGB zu verändern
(BayObLG MDR 1981, 56).
Im vorliegenden Fall fehlt es an einer hinreichenden Bestimmtheit. Die Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen werden in ihrer Anzahl, in ihrer räumlichen Lage auf
dem Grundstück und in ihrer Ausdehnung nicht näher konkretisiert. In der Teilungserklärung selbst kann mithin die Grundlage für die Begründung eines Sondernutzungsrechts für die Beteiligten nicht gesehen werden. Daher ist das Sondernutzungsrecht zu Unrecht am 13.06.2000 zugunsten des Eigentümers der Eigentumswohnung Nr. 7 im Grundbuch eingetragen worden.
2.
Vorliegend besteht aber die vom Landgericht wie vom Grundbuchamt nicht beachtete Besonderheit, dass das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz schon vor
dem Erwerb des Wohnungseigentums der Beteiligten im Grundbuch eingetragen
war. Es war daher zu prüfen, ob sich aufgrund dieser Eintragung im Grundbuch ein
gutgläubiger Erwerb des Sondereigentums mit dem im Grundbuch eingetragenen
Inhalt, zu dem ein Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 9 gehört, angeschlossen hat. Denn ein Widerspruch nach § 53 Abs. 1 GBO darf nur dann eingetragen
werden, wenn die Unrichtigkeit im Zeitpunkt der Eintragung des Amtswiderspruchs
noch besteht. Ändert sich zwischenzeitlich die Rechtslage so, dass ihr der Grundbuchinhalt nicht mehr widerspricht, ist kein Amtswiderspruch mehr zulässig. Diese
Rechtslage kann u.a. durch einen gutgläubigen rechtsgeschäftlichen Erwerb eingetreten sein (BayObLG Rpfleger 1995, 29; OLG Frankfurt Rpfleger 1979, 418; OLG
Köln Rpfleger 1982, 463; Bauer/von Oefele/Meincke, a.a.O., § 53 Rn 54).
Die Frage, ob der Schutz des guten Glaubens sich beim rechtsgeschäftlichen Erwerb
eines Wohnungseigentums auch auf Bestand und Umfang eines Sondernutzungsrechts erstreckt, ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, in der LiteFGPrax 1997, 214; OLG Stuttgart OLGZ 1986, 35 = NJW-RR 1986, 318; Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rn 115, 127 f.; Bauer/von Oefele/Budde, a.a.O., § 71
Rn 45, jeweils m.w.N. zur Literatur). Der Senat, der die Anwendbarkeit des
materiellen Grundstücksrechts im Fall einer zu Unrecht erfolgten Löschung einer
gem. § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung bereits bejaht hat
(OLGZ 1994, 1 = NJW – RR 1993, 1295) folgt dieser Rechtsprechung auch für die
hier gegebene Konstellation eines zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen
Sondernutzungsrechts. Denn da die Eintragung des Sondernutzungsrechts zu einer
Inhaltsänderung der Sondereigentumsrechte führt (s.o.) und sich die Fiktion von der
Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch auf den Bestand und den Umfang des
eingetragenen Rechts sowie auf die Vollständigkeit der Grundbucheintragung
erstreckt, ist es konsequent, die schriftliche Möglichkeit eines Gutglaubenserwerbs
zu bejahen (OLG Frankfurt a.a.O.; Bärmann/Wenzel, a.a.O., § 10 Rn 128).
Ob vorliegend von einem gutgläubigen Erwerb ausgegangen werden kann, lässt sich
anhand der Akte nicht beantworten, weil die Vorinstanzen – von ihrem Standpunkt
aus zu Recht – die von einer etwaigen Löschung des Amtswiderspruchs betroffenen
Wohnungseigentümer nicht zu dem Verfahren hinzugezogen hat.
Die hierfür erforderlichen Ermittlungen sind von Amts wegen anzustellen (§ 12 FGG),
sie können nicht vom Senat durchgeführt werden, weil er nicht eine Tatsacheninstanz ist.
In rechtlicher Hinsicht ist anzumerken, dass die Vermutungswirkung des § 892 BGB
auch im Rahmen des Amtswiderspruchsverfahrens für den Erwerber streitet und von
der Gutgläubigkeit auszugehen ist, sofern nicht Bösgläubigkeit im Sinne des BGB §
892 mit Sicherheit feststeht (BayObLG NJW-RR 1986, 380 = DNotZ 1986, 357f).
mitgeteilt von Richter am OLG Engelhardt, Hamm