letzte Aktualisierung: 1.4.2021
BGH, Urt. v. 20.11.2020 – V ZR 64/20

WEG § 25 Abs. 2
Wohnungseigentümerversammlung; Kopfstimmrecht bei nur teilweise identischen
Eigentumsverhältnissen an mehreren Wohnungen

Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der
Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die
Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das
Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen
Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist
oder wird.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil u. a. in MDR 2020,
721 veröffentlicht worden ist, stehen den Beklagten zwei Stimmen zu. Nach der
gemäß der Teilungserklärung maßgeblichen Vorschrift des § 25 Abs. 2 Satz 1
WEG habe jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wenn ein Wohnungseigentümer
wie hier an einer Wohnung zu einem Bruchteil berechtigt und Alleineigentümer
einer anderen Wohnung sei, bestehe für jede Wohnung eine Stimme.
Entscheidend sei, ob die Eigentümer verschiedener Sondereigentumseinheiten
identisch seien oder nicht. An der Identität der Eigentümer fehle es, wenn, wie
hier, eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum von zwei Personen stehe,
die andere dagegen einer von diesen allein gehöre. Sähe man das anders, bleibe
entweder das Stimmrecht des anderen Miteigentümers in Bezug auf die gemeinschaftlich
gehaltene Wohnung oder das Stimmrecht des Alleineigentümers der
anderen Wohnung unberücksichtigt. Das sei mit § 25 WEG nicht zu vereinbaren.
Die angefochtenen Beschlüsse seien auch nicht deshalb zu beanstanden, weil
die Beklagten eigenmächtig zu der Eigentümerversammlung eingeladen hätten.

II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

1. Die Revision ist in vollem Umfang statthaft und auch sonst zulässig. Die
von dem Berufungsgericht in der Formel seines Urteils unbeschränkt ausgesprochene
Zulassung der Revision erfährt durch die Ausführungen in den Urteilsgründen
keine Einschränkung.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Entscheidungsformel
zwar im Lichte der Urteilsgründe auszulegen. Deshalb ist regelmäßig
von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen, wenn das
Berufungsgericht in den Gründen die Frage, zu deren höchstrichterlicher Klärung
die Revision zugelassen werden soll, bezeichnet und sich diese Frage nur für
einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand
eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels
sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2020 VIII
ZR 222/18, NJW 2020, 3258 Rn. 9 mwN). Zu den Teilen des Streitstoffs, auf die die Zulassung der Revision
beschränkt werden kann, gehören bei der wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussmängelklage
die einzelnen Beschlussmängelgründe (Senat, Urteil vom
10. Juli 2015 V ZR 198/14, ZfIR 2015, 770 Rn. 7). Voraussetzung für die Annahme
einer Beschränkung der Zulassung ist aber, dass aus den Ausführungen
nicht nur eine Begründung für die Zulassung der Revision, sondern der Wille des
Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und
eindeutig hervorgeht (vgl. Senat, Urteil vom 29. Januar 2004 V
ZR 244/03, NJW-RR 2004, 1365, 1366). Daran fehlt es hier.

b) Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Zulassungsentscheidung
am Schluss des Urteils ausgeführt, die Revision sei zuzulassen, soweit die
Frage der Stimmrechte betroffen sei, da insoweit eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs
erforderlich sei, im Übrigen handele es sich um eine Einzelfallentscheidung
auf der Basis der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Damit hat
das Berufungsgericht die unbeschränkte Zulassung der Revision in der Urteilsformel
lediglich näher erläutert. Ein Wille, die unbeschränkte Zulassung inhaltlich
einzuschränken, lässt sich seinen Ausführungen dagegen nicht, jedenfalls nicht
mit der notwendigen Eindeutigkeit und Klarheit entnehmen. Das Berufungsgericht
ist unmittelbar in die Prüfung der Stimmrechtsverhältnisse eingetreten und
beantwortet auf dieser Grundlage sowohl die Frage, ob die Beschlüsse mit der
erforderlichen Mehrheit gefasst wurden, als auch die Frage, ob die Einberufung
der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß war.

2. Das Rechtsmittel ist aber unbegründet.
a) Der angefochtene Beschluss hat die nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche
Mehrheit unabhängig davon gefunden, ob den beiden Beklagten eine
oder zwei Stimmen zustehen. Denn die für die Bestellung des Verwalters und
den Abschluss des Vertrags mit ihm erforderliche Mehrheit ist die Mehrheit der
abgegebenen Stimmen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2019 V
ZR 324/17, ZfIR 2019, 681 Rn. 8 und für Beschlüsse ab dem 1. Dezember 2020: § 25 Abs. 1,
§ 26 Abs. 1 WEG in der seitdem geltenden Fassung des Gesetzes vom 16. Oktober
2020, BGBl. I S. 2187 fortan
WEG nF). Diese Mehrheit war hier infolge
des Nichterscheinens der Kläger auch dann erreicht, wenn die Beklagten insgesamt
nur eine Stimme hätten.

b) Die angefochtenen Beschlüsse sind auch nicht deshalb für ungültig zu
erklären, weil die Beklagten ohne Abstimmung mit den Klägern zu der Wohnungseigentümerversammlung
eingeladen haben, auf der sie gefasst worden
sind.

aa) Dazu waren die Beklagten zwar nicht befugt. Der einzelne Wohnungseigentümer
hat, auch wenn wie
hier weder ein Verwalter bestellt noch ein Verwaltungsbeirat eingerichtet ist, kein Recht, von sich aus und ohne Abstimmung
mit den übrigen Wohnungseigentümern zu einer Wohnungseigentümerversammlung
einzuladen (BayObLG, NJW 1970, 1136, 1137; OLG Celle, OLGR
Celle 2000, 251; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 47). In diesem Fall kann
die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nur
durch alle Wohnungseigentümer gemeinsam (Senat, Urteil vom 10. Juni 2011
V ZR 222/10, ZfIR 2011, 759 Rn. 4), aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung,
die den interessierten Wohnungseigentümer zur Einladung ermächtigt oder die
übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, der Einladung zuzustimmen (vgl.
dazu: Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 48; Schultzky in Jennißen, WEG,
6. Aufl., § 24 Rn. 33; Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG
13. Aufl., § 24 Rn. 4) und seit dem 1. Dezember 2020 auch durch einen durch
Beschluss hierzu ermächtigten Wohnungseigentümer (vgl. § 24 Abs. 3 WEG nF,
dazu Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 67) erfolgen. Keiner dieser Sonderfälle
liegt hier vor.

bb) Dieser Fehler führt aber, was das Berufungsgericht im Ergebnis richtig
gesehen hat, nicht dazu, dass der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären
ist.

(1) Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet in der Regel aus,
wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis
nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden Verstößen,
die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in
gravierender Weise ausgehebelt wird (Senat, Urteile vom 10. Dezember 2010
V ZR 60/10, ZfIR 2011, 321 Rn. 10 und vom 14. Februar 2020 V
ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 18) oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes
über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet,
etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder
sehenden Auges und bewusst (vgl. Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 24 WEG
Rn. 125 a.E.) von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer
ausgesprochen werden. Diese Voraussetzungen liegen hier
nicht vor.

(2) Der Beschlussmangel hat sich hier nicht ausgewirkt. Das Ergebnis der
Abstimmung wäre aufgrund der Mehrheitsverhältnisse nicht anders ausgefallen,
hätten die Beklagten, wie geboten, eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung
oder eine Verurteilung der Kläger, einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken,
erwirkt. Denn die Beklagten haben, wie das Berufungsgericht zutreffend
entschieden hat, zwei Stimmen.

(a) Nach § 13 Abs. 8 der Teilungserklärung bestimmt sich das Stimmrecht
der Sondereigentümer „nach dem WEG“. Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder
Wohnungseigentümer vorbehaltlich abweichender Bestimmungen eine Stimme.
Das gilt auch dann, wenn ihm nicht nur eine, sondern mehrere Wohnungen gehören
(Senat, Beschluss vom 17. Januar 1968 V
ZB 9/67, BGHZ 49, 250, 256;
Urteil vom 14. Juli 2017 V ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 6).

(b) Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist nach allgemeinem
Verständnis derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage
im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Infolgedessen kann unter
der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten
eintreten, wenn ein Eigentümer wie
hier mehrere
Einheiten hält und
diese sukzessive veräußert. Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im
Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert
wird, hat der neue Eigentümer nach allgemeiner Ansicht eine (neu hinzugekommene)
Stimme (Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 V
ZR 290/16, aaO Rn. 6 mwN).
Nichts Anderes gilt, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer
von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt
(Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 V
ZR 290/16, aaO Rn. 7). Nicht abschließend
geklärt ist, ob und unter welchen Voraussetzungen ein neues Stimmrecht
entsteht oder ein bestehendes Stimmrecht entfällt, wenn ein Wohnungseigentümer
zugleich Miteigentümer einer und Alleineigentümer einer anderen Wohnung
in der Anlage ist oder wird. Der Senat hat die Frage bislang offengelassen (Senat,
Urteil vom 14. Juli 2017 V ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 7).

(c) Nach heute unbestrittener Ansicht bestehen mehrere Stimmrechte,
wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören
oder wenn wie
hier der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer
einer anderen Wohnung ist. Ebenso entfällt ein bestehendes Stimmrecht
nicht, wenn der Miteigentümer einer Wohnung Alleineigentum an einer anderen
Wohnung in der Anlage hinzuerwirbt (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2004, 589, 590;
OLG Dresden, OLGR 2006, 249, 250; OLG Frankfurt/Main, OLGR 1997, 28 f.;
KG, OLGZ 1988, 434, 436; OLG Schleswig, Beschluss vom 8. März 1988
2 W 44/86, juris Rn. 15 f.; LG Hamburg, ZMR 2008, 827 f.; AG Offenbach, ZMR
2013, 238 f.; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 25 Rn. 69; Bärmann/Pick/Emmerich,
WEG, 20. Aufl., § 25 Rn. 10; BeckOGK/Hermann, WEG [1.11.2020],
§ 25 aF Rn. 114; BeckOK WEG/Bartholome [1.8.2020], § 25 aF Rn. 75; Erman/
Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 25 WEG Rn. 3; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 25
Rn. 35; Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 25 Rn. 28; ders. in NK-BGB,
4. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; juris-PK-BGB/Reichel-Scherer, 9. Aufl. [1.7.2020], § 25
WEG Rn. 50; MüKoBGB/Engelhardt, 8. Aufl., § 25 WEG Rn. 8; Vandenhouten in
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 14;
Palandt/Wicke, BGB, 79. Aufl., § 25 WEG Rn. 6 a.E.; Riecke/Schmid/Riecke,
WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 55; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 25 Rn. 16; Soergel/Weber,
BGB, 13. Aufl., § 25 WEG Rn. 31; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 8
S. 725; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rn. 31; Weitnauer/Lüke,
WEG, 9. Aufl. § 25 Rn. 8 a.E.). Ausnahmen werden nur für den Fall erörtert, dass
der Alleineigentümer einer Wohnung auch Mehrheitseigentümer einer anderen
Wohnung ist (Nachweise bei Staudinger/Häublein, aaO Rn. 34).
Im Anschluss an einen Beschluss des Landgerichts Lübeck (vom 18. April
1986 7 T 411/86, unveröff., wiedergegeben bei OLG Schleswig, Beschluss vom
8. März 1988 2 W 44/86, juris Rn. 11, 13) ist allerdings die Ansicht vertreten
worden, dass in der hier zu beurteilenden Konstellation, dass der Miteigentümer
einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, nur ein
Stimmrecht bestehe (Bassenge in Festschrift für Hanns Seuß, 1987, 33, 38 f.).
Nach Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts Lübeck durch das
Schleswig-Hosteinische Oberlandesgericht (Beschluss vom 8. März 1988
2 W 44/86, juris Rn. 13, 15 f.) ist diese Ansicht jedoch nicht mehr aufrechterhalten
worden (Bassenge in Palandt, BGB, von der 49. Aufl., § 25 WEG
Anm. 2 b cc, bis zur 75. Aufl., § 25 WEG Rn. 6 a.E.).

(d) Der Senat entscheidet die Frage im Sinne der heute einhelligen Ansicht.
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören
oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer
einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung
des Kopfstimmrechts je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers
entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird
oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist
oder wird.

(aa) Das Kopfstimmrecht steht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer
zu. Die Vorschrift knüpft damit, wie bereits ausgeführt, an die
im Wohnungsgrundbuch dokumentierte Eigentumslage, also daran an, wer als
Eigentümer der Wohnung eingetragen ist. Sind mehrere Personen gemeinschaftlich
als Eigentümer eingetragen, sind sie zwar beide Wohnungseigentümer, können
aber ihr Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben.
Dieses Konzept zwingt zu einer formalen Betrachtungsweise. Es kommt
allein auf die (im Einklang mit der materiellen Rechtslage stehende) Eigentumseintragung,
nicht auf die Einwirkungsmöglichkeiten an. Deshalb entsteht ein
neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer einer seiner Wohnungen in
der Anlage auf einen anderen Rechtsträger überträgt. Ob und in welchem Maße
er auf den neuen Rechtsträger einwirken kann, spielt nach Wortlaut und Struktur
der Vorschrift keine Rolle (Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 V
ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 6). Deshalb kann es auch bei Personengesellschaften nur auf die
Identität ihrer Mitglieder und weder auf die Größe der Anteile noch auf die Einwirkungsmöglichkeiten
auf andere Gesellschafter ankommen. Nur die formale
Betrachtungsweise und das Abstellen auf die Identität der Mitglieder von Personengemeinschaften
trägt auch dem Umstand Rechnung, dass diese über die
Wohnung nur gemeinsam verfügen können und dass ihnen die Verwaltung gemeinsam
zusteht. Beteiligt sind nur, aber auch alle im Grundbuch als Eigentümer
eingetragene Teilhaber. Sie müssen, wenn auch nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG
nur gemeinschaftlich mit den übrigen Teilhabern, an der Wahrnehmung des
Stimmrechts mitwirken können. Dieses Mitwirkungsrecht würde ihnen genommen,
würde man sie als mit einer anders zusammengesetzten Personengemeinschaft
identisch ansehen (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 141 f.).

(bb) Etwas Anderes ergibt sich nicht aus dem Zweck der Vorschrift. Der
Gesetzgeber hat sich zwar mit § 25 Abs. 2 WEG gegen die Übernahme der
funktionell entsprechenden Regelung im Recht der Gemeinschaft entschieden
(vgl. Fraktionsentwurf in BT-Drucks. I/252 ohne entsprechende Regelung gegenüber
Regierungsentwurf in BR-Drucks. 75/51 und Beschlussempfehlung in
BTDrucks. I/1802 mit entsprechender Regelung). Während dort nach § 745
Abs. 1 Satz 2 BGB die Stimmkraft von der Größe des allerdings
nach § 742 BGB regelmäßig gleichen Anteils
abhängig sein soll, soll im Wohnungseigentumsrecht
das Kopfstimmrecht gelten und jeder Wohnungseigentümer eine
Stimme haben. Damit entkoppelt das Wohnungseigentumsgesetz die Stimmkraft
von der Größe und der wirtschaftlichen Bedeutung des Anteils (vgl. Staudinger/
Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rn. 27). § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt damit
vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder Regelungen sicher, dass ein
einzelner Wohnungseigentümer nicht von vornherein ein Übergewicht oder die
absolute Mehrheit der Stimmen hat. Der damit bezweckte Majorisierungsschutz
(so der Kommentar der „Referenten“ in Bundesregierung und Bundestag Weitnauer/
Wirths, WEG, 1. Aufl., § 25 Anm. 2) ist aber nach dem Konzept der Vorschrift
begrenzt. Er hindert einen Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen
gehören, wie ausgeführt, nicht daran, die Stimmrechte durch die Veräußerung
von Teilen seines Wohnungsbestandes an Dritte zu vermehren. Das gilt
auch dann, wenn es sich bei dem Dritten um einen nahen Angehörigen oder um
eine juristische Person handelt, deren Anteile ihm allein zustehen (Senat, Urteile
vom 27. April 2012 V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 10 und vom 14. Juli 2017
V ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 6 jeweils mwN). Veranlassung, diesen begrenzten
Majorisierungsschutz durch eine teleologisch erweiternde Auslegung
von § 25 Abs. 2 WEG oder eine analoge Anwendung von § 25 Abs. 5 WEG
(= § 25 Abs. 4 WEG nF) zu verstärken, besteht auch dann nicht, wenn ein Wohnungseigentümer
zugleich Mehrheitseigentümer einer anderen Wohnung ist. Die
unbedingte Durchsetzung des Kopfprinzips ist nach der Rechtsprechung des Senats
nicht geboten, weil es dem Objekt- oder Wertprinzip nicht generell überlegen
ist. Die mit der Verwaltung verbundenen wirtschaftlichen Lasten bestimmen sich
im Regelfall nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen. Vor allem
aber wird der erforderliche Minderheitenschutz durch die Verpflichtung zu einer
ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden
Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG; § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG nF) und deren
gerichtliche Kontrolle gewährleistet, auf deren Einhaltung Beschlüsse sorgfältig
zu überprüfen sind (vgl. Senat, Urteile vom 28. Oktober 2011 V
ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12 und vom 14. Juli 2017 V
ZR 290/16, NJW 2018, 552
Rn. 13 und 20). Die gerichtliche Kontrolle ermöglicht nicht nur die Anfechtung
gefasster, sondern auch die Erzwingung nicht gefasster, aber gebotener Beschlüsse.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.