letzte Aktualisierung: 20.1.2025
BGH, Urt. v. 20.12.2024 – V ZR 277/23

WEG § 8; BGB §§ 135 Abs. 1 S. 1, 136, 878, 883 Abs. 2, 888; BauGB §§ 15 Abs. 1, 172 Abs. 1
u. 2
Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum trotz vorläufiger Untersagung; relative Unwirksamkeit
der Teilung bei Verstoß gegen Untersagung

1a. Teilt ein Grundstückseigentümer, dem die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum mit
Blick auf eine im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungssatzung bzw. -verordnung gemäß
§ 15 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt ist, sein Grundstück in Wohnungsoder
Teileigentum und beantragt den Vollzug der Teilung, ist die in das Grundbuch eingetragene
Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam. Der Verbotsgeschützte kann sich
gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB auf die relative Unwirksamkeit berufen und die Löschung der
Rechte verlangen.
1b. Der Widerruf der vorläufigen Untersagung lässt die Teilung nicht wirksam werden, wenn er zu
einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung i. S. d. § 172 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 BauGB bereits in Kraft getreten ist. Dass ein aus der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung
folgendes Genehmigungserfordernis gemäß § 878 BGB analog unbeachtlich ist, ändert an der
relativen Unwirksamkeit der Teilung ebenfalls nichts.
2. Eine relativ unwirksame Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum, die trotz Widerrufs der die
relative Unwirksamkeit begründenden vorläufigen Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i. V. m.
§ 172 Abs. 2 BauGB dem Verbotsgeschützten gegenüber unwirksam bleibt, weil vor dem Widerruf
die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB in Kraft getreten ist,
wird nicht mit dem Inkrafttreten einer gemäß § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB grundsätzlich vorrangigen
Umwandlungsverordnung i. S. v. § 250 Abs. 1 BauGB wirksam. Die Eintragung der Teilung führt
auch nicht zu einer die relative Unwirksamkeit der Teilung beseitigenden Genehmigungsfiktion nach
§ 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich der Anspruch des Klägers
auf Abgabe der begehrten Erklärung aus §§ 888, 883 Abs. 2 BGB. Die Begründung
des Wohnungseigentums sei gegenüber dem Kläger relativ unwirksam,
denn die auf § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB gestützte vorläufige
Untersagung sei ein behördliches Verfügungsverbot. Dem Kläger gegenüber sei
die zum Zeitpunkt der Antragstellung im Mai 2021 verbotswidrige Verfügung auch
nicht durch den Widerruf der vorläufigen Untersagung wirksam geworden. Die
vorläufige Untersagung diene dem Schutz der Erhaltungsziele einer bereits im
Aufstellungsverfahren befindlichen Erhaltungsverordnung; sie sei von Gesetzes
wegen auf längstens zwölf Monate zu befristen. Dem Verfügungsverbot sei damit
der Verlust seiner Wirkung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums immanent.
Würden mit dem formellen Ende des Verfügungsverbots zuvor verbotswidrige
Verfügungen wirksam, bestünde tatsächlich keine Möglichkeit, die vorläufigen Erhaltungsziele
zu sichern. Es sei aber ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber ein
offensichtlich wirkungsloses Sicherungsmittel habe regeln wollen. Nichts anderes
gelte mit Blick auf den nur für die Zukunft wirkenden Widerruf der vorläufigen
Untersagung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung.

Das Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB
und der anschließende Vollzug der Teilung im Grundbuch führten ebenfalls zu
keinem anderen Ergebnis. Im Zeitpunkt der Eintragung sei eine Genehmigung
gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB wegen der entsprechenden Anwendung von
§ 878 BGB nicht erforderlich gewesen; die Eintragung führe deshalb nicht zu einer
Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB. Die Wirksamkeit der
Begründung von Wohnungseigentum gegenüber dem Kläger folge auch nicht
aus der erneuten Antragstellung im Dezember 2021. Denn nunmehr bedürfe es
gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB einer Genehmigung.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Berufungsgericht
davon aus, dass der Kläger von dem Beklagten die Abgabe der für die
Schließung der Wohnungsgrundbücher nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG erforderlichen
Erklärung gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB verlangen kann.

1. Dem Kläger gegenüber ist die trotz der vorläufigen Untersagung erfolgte
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum relativ unwirksam und bleibt dies
auch nach dem Widerruf der Untersagungsverfügung im Anschluss an das Inkrafttreten
der Erhaltungsverordnung.

a) Bestimmt eine Rechtsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB,
dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten einer Erhaltungssatzung
(in Berlin: Erhaltungsverordnung, § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB)
für die Dauer von höchstens fünf Jahren nicht ohne Genehmigung erfolgen darf,
kann gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB die Begründung von
Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt werden, wenn ein Beschluss
über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 172
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Diese
Voraussetzungen sind hier erfüllt: Gemäß § 1 der Verordnung vom 4. Februar
2020 bedarf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten
einer Erhaltungsverordnung der Genehmigung. Das bebaute Grundstück des Beklagten
liegt im Gebiet der eingangs näher bezeichneten Erhaltungsverordnung,
deren Aufstellung auf einem im September 2020 gefassten und ortsüblich bekannt
gemachten Beschluss beruht. Auf dieser Grundlage ist am 3. Dezember
2020 die vorläufige Untersagung erfolgt.

b) Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum
gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ist zivilrechtlich
als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB anzusehen und
steht einem gesetzlichen Veräußerungsverbot im Sinne von § 135 Abs. 1 Satz 1
BGB gleich. Sie bewirkt zwar keine Grundbuchsperre, und ein von dem relativen
Verbot betroffener Grundstückseigentümer verliert seine Verfügungsbefugnis
nicht; vielmehr ist eine verbotswidrige Verfügung in das Grundbuch einzutragen.
Teilt aber - wie hier - ein Grundstückseigentümer, dem die Begründung von Wohnungs-
oder Teileigentum mit Blick auf eine im Aufstellungsverfahren befindliche
Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2
BauGB vorläufig untersagt ist, sein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum
und beantragt den Vollzug der Teilung, ist die in das Grundbuch eingetragene
Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam. Der Verbotsgeschützte
kann sich gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB auf die relative Unwirksamkeit
berufen und die Löschung der Rechte verlangen (vgl. Senat, Beschluss vom
19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 15 f.).

c) Der Widerruf der vorläufigen Untersagung lässt die Teilung nicht wirksam
werden, wenn er zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Erhaltungssatzung
bzw. -verordnung i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bereits in Kraft getreten
ist.

aa) Eine gegen ein relatives Verfügungsverbot im Sinne von § 135 BGB
verstoßende Verfügung wird allerdings grundsätzlich in vollem Umfang wirksam,
wenn das Verbot aufgehoben wird (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Februar 2013
- V ZB 18/12, BGHZ 196, 243 Rn. 21). Gleiches gilt, wenn der von dem Verbot
Geschützte die Verfügung genehmigt oder das durch das Verbot geschützte
Recht entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2006 - IX ZR 109/05, ZIP 2006,
2276). Hintergrund ist, dass in diesen Fällen das geschützte Interesse nicht mehr
besteht.

bb) Hier ist aber weder das Verbot der Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum
aufgehoben worden noch hat der Verbotsgeschützte - hier: das Bezirksamt
- die erfolgte Teilung genehmigt. Auch das geschützte Recht bzw. Interesse
ist nicht entfallen.

(1) In dem Widerruf der vorläufigen Untersagung nach Inkrafttreten der
eingangs näher bezeichneten Erhaltungsverordnung, für deren Nichtigkeit entgegen
der Ansicht der Revision keine Anhaltspunkte bestehen, liegt, wie das Berufungsgericht
zutreffend sieht, keine Aufhebung des Verbots der zuvor erfolgten
Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum.

(a) Zwar wird grundsätzlich die ursprüngliche Freiheit des Eigentümers,
Wohnungseigentum zu begründen, wiederhergestellt, wenn die zuständige Behörde
zu der Erkenntnis gelangt, dass ein Grund für die Versagung der Begründung
von Wohnungs- oder Teileigentum nicht mehr vorliegt (vgl. Senat, Beschluss
vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 14).
Hier geht es aber nicht um die Wiederherstellung der Freiheit des Eigentümers,
zukünftig Wohnungseigentum zu begründen, sondern darum, ob eine bereits erfolgte
verbotswidrige Teilung infolge des Widerrufs der Untersagungsverfügung
wirksam wird (vgl. zu dieser Unterscheidung auch BeckOGK/Muthorst, BGB
[1.10.2024], § 135 Rn. 205). Das ist nicht der Fall. Die vorläufige Untersagung,
mit der dem Grundstückseigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum
untersagt wird, bezweckt in gleicher Weise wie das aus der - zunächst
noch im Aufstellungsverfahren befindlichen - Erhaltungsverordnung resultierende
Verbot, ohne Genehmigung Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen,
den Schutz der Gemeinde. Durch die vorläufige Untersagung sollen die gemeindlichen
Erhaltungsziele schon vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung vor Be-
einträchtigungen gesichert werden (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember
2019 - V ZB 145/18, aaO Rn. 19; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,
BauGB [April 2024], § 172 Rn. 86 f.). Nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung
sichert diese die - zunächst (nur) vorläufig geschützten - Erhaltungsziele
bis zum Ablauf der Höchstfrist von fünf Jahren. Angesichts dieses Zusammenspiels
von vorläufiger Untersagung und Erhaltungsverordnung scheidet ein
Wirksamwerden einer zunächst vorläufig verbotenen Teilung bei einem Widerruf
der Untersagungsverfügung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung aus.

(b) Richtig ist auch die Kontrollüberlegung des Berufungsgerichts: Die vorläufige
Untersagungsverfügung ist von Gesetzes wegen zeitlich zu befristen und
endet daher selbst in dem Falle, dass sie nicht widerrufen würde, nach maximal
zwölf Monaten (§ 15 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB). Die Befristung
führt dazu, dass Verfügungen nicht auch dann - unbegrenzt - mit dem Risiko der
relativen Unwirksamkeit behaftet bleiben, wenn etwa eine Erhaltungsverordnung
entgegen ursprünglicher Absicht nicht in Kraft tritt. Umgekehrt erhält die zuständige
Stelle auf diese Weise Zeit, um Untersuchungen und Überlegungen bis zur
endgültigen Entscheidung über die Erhaltungsziele abzuschließen; wie vorstehend
ausgeführt, ist Zweck der in § 172 Abs. 2 BauGB getroffenen Regelung, die
Erhaltungsbelange in dieser Übergangszeit zwischen dem Beschluss der Gemeinde,
eine Erhaltungsverordnung aufzustellen, und deren Inkrafttreten vorübergehend
zu sichern. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn eine trotz
vorläufiger Untersagung erfolgte, zunächst relativ unwirksame Teilung (auch)
dem Verbotsgeschützten gegenüber wirksam würde, wenn die vorläufige Untersagungsverfügung
nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung durch Fristablauf
endete. Der ausdrückliche Widerruf der vorläufigen Untersagung gemäß
§ 49 Abs. 1 VwVfG nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung hat demgegen-
über keine weitergehende Bedeutung. Ob dieser Widerruf sogar rechtlich geboten
ist, weil die vorläufige Untersagung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung
nicht mehr erforderlich und damit auch nicht mehr verhältnismäßig sein
könnte, kann dahinstehen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. September 2018
19 L 175.18, juris Rn. 59; ähnlich für die Veränderungssperre gemäß § 15
BauGB Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [April 2024],
§ 15 Rn. 53).

(2) Eine Genehmigung durch das Bezirksamt liegt ebenfalls nicht vor.

Auch ist das geschützte Interesse bzw. Recht nach dem Vorgesagten nicht entfallen;
vielmehr finden sich die geschützten Erhaltungsziele nunmehr (endgültig)
in der vor Widerruf der vorläufigen Untersagung in Kraft getretenen Erhaltungsverordnung
wieder.

d) Dass ein aus der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung folgendes Genehmigungserfordernis
gemäß § 878 BGB analog unbeachtlich ist, ändert an der
relativen Unwirksamkeit der Teilung entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls
nichts.

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats findet § 878 BGB analog auf
Teilungserklärungen nach § 8 WEG Anwendung. Nach Stellung des Vollzugsantrags
eintretende Verfügungsbeschränkungen sind daher grundsätzlich unbeachtlich
(vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017,
113 Rn. 20 ff.). Richtig geht die Revision außerdem davon aus, dass eine vorläufige
Untersagungsverfügung die Antragstellung als solche nicht hindert, weil ein
relatives Verfügungsverbot keine Grundbuchsperre begründet und der von dem
relativen Verbot Betroffene seine Verfügungsbefugnis nicht verliert, sodass das
Grundbuchamt die Eintragung vorzunehmen hat (s.o. Rn. 8).

bb) Daraus folgt indes (nur), dass die Verfügungsbeschränkung, die sich
aus dem Genehmigungserfordernis nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung
ergibt, unbeachtlich ist, wenn sie erst nach Eingang des Vollzugsantrags eintritt
(vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113
Rn. 20 ff.). Danach scheidet hier eine Genehmigungspflicht nach § 172 Abs. 1
Satz 4 BauGB auf der Grundlage der erst nach Eingang des Eintragungsantrags
in Kraft getretenen Erhaltungsverordnung aus, und eine Grundbuchsperre gemäß
§ 172 Abs. 1 Satz 6 i.V.m. § 22 Abs. 6 BauGB besteht nicht.

cc) Die analoge Anwendung von § 878 BGB führt aber aufgrund des bereits
beschriebenen (s.o. Rn. 13) Zusammenspiels von vorläufiger Untersagungsverfügung
und vor deren Widerruf in Kraft getretener Erhaltungsverordnung
nicht dazu, dass der Verbotsgeschützte infolge der Aufhebung der vorläufigen
Untersagungsverfügung seinen Schutz verlöre und sich nicht mehr auf die
relative Unwirksamkeit gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB berufen könnte. Denn
anderenfalls könnte der teilende Eigentümer die dem Allgemeinwohl dienenden
gemeindlichen Erhaltungsziele letztlich dadurch unterlaufen, dass er gegen die
vorläufige Untersagung verstößt und sich das Fehlen der Grundbuchsperre vor
Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung zunutze macht. Hintergrund des Verzichts
auf eine mit der vorläufigen Untersagung gekoppelte Grundbuchsperre
im Gegensatz zur Grundbuchsperre nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung
(vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017,
113 Rn. 25) - war aber nicht die Privilegierung des verbotswidrig die Teilung erklärenden
und deren Eintragung beantragenden Eigentümers, sondern (allein),
dass die vorläufige Untersagung (nur) einen Einzelfall betrifft (vgl. Senat, Beschluss
vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 20,
22 ff., auch zur Gesetzgebungsgeschichte). Nach Einschätzung des Gesetzgebers
ist der vorläufige Schutz der Erhaltungsziele in der Aufstellungsphase bis
zum Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung, die sodann in ihrem Anwendungsbereich
eine Grundbuchsperre für alle Eigentümer begründet, durch ein (nur) gegenüber
einem einzelnen Eigentümer wirkendes relatives Verfügungsverbot ausreichend.
Dann muss aber zum wirkungsvollen Schutz der Erhaltungsziele eine
verbotswidrig erfolgte Verfügung, die grundsätzlich die Schutzwirkung des § 878
BGB analog genießt, auch nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bis zum
Ablauf von deren Höchstfrist (maximal fünf Jahre, § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB)
relativ unwirksam bleiben.

2. Diesen aus der relativen Unwirksamkeit folgenden Schutz hat der Kläger,
wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend sieht, auch nicht
durch das spätere Inkrafttreten der Berliner Umwandlungsverordnung i.S.v.
§ 250 BauGB, an deren Wirksamkeit entgegen der Ansicht der Revision kein
Zweifel besteht (s.a. Grziwotz in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB
[April 2024], § 250 Rn. 11 f.), verloren.

a) Das gilt zunächst unabhängig davon, dass § 878 BGB analog ebenfalls
auf das Genehmigungserfordernis aus § 250 Abs. 1 Sätze 1, 3 BauGB Anwendung
findet (vgl. hierzu Senat, Beschluss vom 21. März 2024 - V ZB 10/23, NJW
2024, 1875 Rn. 11), sodass die von dem Beklagten erklärte Teilung im Ausgangspunkt
keiner Genehmigung nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB bedurfte und
keine Grundbuchsperre bestand. Auch das führt aber von vorneherein nicht
dazu, dass die durch die relative Unwirksamkeit geschützten Erhaltungsziele obsolet
werden; insoweit gilt im Ergebnis - wegen der vergleichbaren Schutzzwecke
(s. dazu sogleich) - nichts anderes als zu § 172 BauGB (s.o. Rn. 19).

b) Aus dem grundsätzlichen Vorrang von Rechtsverordnungen nach § 250
Abs. 1 Satz 3 BauGB gegenüber den Rechtsverordnungen nach § 172 Abs. 1
Satz 4 BauGB (§ 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB; s.a. Senat, Beschluss vom
21. März 2024 - V ZB 17/23, NJW 2024, 2042 Rn. 10; KG, RNotZ 2023, 282
Rn. 22; BeckOK BauGB/Couzinet [1.8.2024], § 250 Rn. 8; Krautzberger/Stüer,
UPR 2021, 252, 257; Uechtritz, BauR 2021, 1385, 1394; Grziwotz, ZfIR 2023, 62,
64) folgt mit Blick auf die relative Unwirksamkeit nichts anderes. Insbesondere
führt der Vorrang von Umwandlungs- vor Erhaltungsverordnungen in der hier gegebenen
Konstellation nicht zum Wegfall des geschützten Interesses an der
Sicherung der Erhaltungsziele. Der - auch hier mangels anderweitiger Bestimmungen
gemäß § 250 Abs. 7 Satz 2, Abs. 1 Satz 6 BauGB bestehende - grundsätzliche
Vorrang der Umwandlungsverordnung hat keine Auswirkungen auf die
fortbestehende relative Unwirksamkeit der verbotswidrigen Teilung. Eine relativ
unwirksame Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum, die trotz Widerrufs der die
relative Unwirksamkeit begründenden vorläufigen Untersagung gemäß § 15
Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB dem Verbotsgeschützten gegenüber
unwirksam bleibt, weil vor dem Widerruf die Erhaltungsverordnung nach § 172
Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB in Kraft getreten ist, wird mit dem Inkrafttreten einer
gemäß § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB grundsätzlich vorrangigen Umwandlungsverordnung
nicht (absolut) wirksam; der Verbotsgeschützte kann weiterhin gemäß
§§ 888, 883 Abs. 2 BGB die Löschung der Eintragung im Grundbuch verlangen.
Hintergrund der den grundsätzlichen Vorrang der Umwandlungsverordnung regelnden
Bestimmung des § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB ist (nur), dass sich häufig
- und so auch hier - der (räumliche) Geltungsbereich von Erhaltungs- und Umwandlungsverordnung
überschneidet und die Schutzzwecke - insbesondere: Erhalt
bezahlbaren Wohnraums für die örtliche Bevölkerung - vergleichbar sind. Im
Interesse des Allgemeinwohls ist daher die Anwendung nur einer diese Schutzzwecke
regelnden Verordnung ausreichend. Gerade mit diesen gleichgelagerten,
fortbestehenden Schutzzwecken wäre aber ein Wirksamwerden der relativ unwirksamen
Teilung nicht vereinbar.

3. Die Eintragung der Teilung am 14. Oktober 2021 führt in der hier gegebenen
Konstellation auch nicht zu einer die relative Unwirksamkeit der Teilung
beseitigenden Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB. Das gilt
unabhängig davon, dass es einer Genehmigung gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 wegen
der analogen Anwendung von § 878 BGB ohnehin nicht bedurfte.

a) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung
nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB liegt, darf das Grundbuchamt Eintragungen nur
vornehmen, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht
nachgewiesen ist. Erfolgt allerdings eine Eintragung, gilt die Genehmigung
als erteilt (§ 250 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BauGB). Auf diese Weise sollen
nachträgliche Streitigkeiten über die Wirksamkeit einer Genehmigung vermieden
und Sicherheit für den Rechtsverkehr geschaffen werden (vgl. BT-Drucks.
19/24838 S. 33).

b) Hier geht es aber nicht um die Frage, ob eine Genehmigung i.S.v. § 250
Abs. 5 Satz 1 BauGB wirksam ist. Vielmehr kommt es allein darauf an, ob eine
relativ unwirksame Verfügung - hier: die Teilung gemäß § 8 WEG - durch die
Eintragung in das Grundbuch auch dem Verbotsgeschützten gegenüber wirksam
werden kann. Dagegen spricht indes (erneut) die Systematik und der Schutzzweck
einer vorläufigen Untersagungsverfügung. Ein relatives Verfügungsverbot
gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB begründet, wie ausgeführt
(s.o. Rn. 8), gerade keine Grundbuchsperre und hindert eine Eintragung nicht.
Das Grundbuchamt ist deshalb im Fall der (nur) relativen Unwirksamkeit - bei
Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen - gehalten, die Teilung einzutragen;
eine bei Weigerung mögliche Grundbuchbeschwerde des Verfügenden hätte Erfolg
(vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR
2020, 395 Rn. 9). Ob die Eintragung nun aber - ggf. sogar erst nach einer Beschwerde
- vor oder nach Inkrafttreten einer (weiteren) Verordnung nach § 250
BauGB erfolgt, ist zufällig; sie führt nicht dazu, dass die relative Unwirksamkeit
der Verfügung beseitigt wird.

c) Dem stehen auch Sinn und Zweck von § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB,
Unsicherheiten im Rechtsverkehr zu vermeiden, nicht entgegen.

aa) Der Beklagte ist schon nicht schutzwürdig. Denn er hat sein Eigentum
verbotswidrig geteilt; dass die vorläufige Untersagung (nur) die relative Unwirksamkeit
der verbotswidrigen Teilung und keine Grundbuchsperre nach sich zieht,
kann ihm nicht zugutekommen (s.o. Rn. 19).

bb) Der Rechtsverkehr wird bei fortbestehender relativer Unwirksamkeit
auch im Übrigen nicht beeinträchtigt. Zwar können Dritte in der hier gegebenen
Konstellation das verbotswidrig entstandene Wohnungs- oder Teileigentum gemäß
§§ 136, 135 Abs. 2 i.V.m. § 892 Abs. 1 Satz 2 BGB gutgläubig von dem
Eigentümer erwerben. Zur Verhinderung eines solchen Erwerbs kann das Verfügungsverbot
aber - wie alle relativen Verfügungsbeschränkungen - auf Antrag
durch Eintragung in das Grundbuch gesichert werden (vgl. Senat, Beschluss vom
19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 20). Unabhängig vom
Zeitpunkt der Eintragung der verbotswidrigen Verfügung, der, wie ausgeführt
(s.o. Rn. 25), rein zufällig vor oder nach dem Inkrafttreten einer solchen Umwandlungsverordnung
i.S.v. § 250 BauGB liegen kann, ist dann nach der Grundbuchlage
ersichtlich, dass ein relatives Verfügungsverbot mit der Folge eines Löschungsanspruchs
des Verbotsgeschützten aus §§ 888, 883 Abs. 2 BGB besteht.

Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB
lassen aber erkennen, dass gleichwohl die Möglichkeit eines (gutgläubigen) Erwerbs
entgegen der im Grundbuch gesicherten Interessen des relativ Verbotsgeschützten
bestehen soll; auch der Gesetzesbegründung zu § 250 Abs. 5 Satz 2
BauGB ist Solches nicht zu entnehmen.

4. Dem Anspruch des Klägers auf Abgabe der für die Schließung der Wohnungsgrundbücher
erforderlichen Erklärung kann der Beklagte, wie das Berufungsgericht
richtig sieht, auch die erneute Antragstellung im Dezember 2021
nicht entgegenhalten. Für diesen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung
gestellten neuen Antrag gilt die Genehmigungspflicht aus § 250 Abs. 5
Satz 1 BauGB; § 878 BGB analog findet auf diesen neuen Antrag keine Anwendung
(vgl. Senat, Beschluss vom 21. März 2024 - V ZB 10/23, NJW 2024, 1875
Rn. 19). Soweit die Revision in diesem Zusammenhang auf die grundsätzliche
Möglichkeit einer der Eintragung zeitlich nachfolgenden Einigung und die Rechtsprechung
des Senats zur Verwendung einer eine erloschene Vormerkung betreffenden
Eintragung durch erneute Bewilligung (vgl. Senat, Urteil vom 26. November
1999 - V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 179 ff.) verweist, verkennt sie, dass
das Grundbuch - anders als im Fall der Aufhebung eines mittels eingetragener
Vormerkung gesicherten Anspruchs - durch den Vollzug der entgegen der vorläufigen
Untersagung erklärten Teilung nicht unrichtig geworden, sondern diese
Verfügung lediglich dem Verbotsgeschützten gegenüber relativ unwirksam ist. An
der relativen Unwirksamkeit und der Möglichkeit, auf dieser Grundlage gegen die
Teilung vorzugehen, ändern die erneute Teilungserklärung und die erneute Antragstellung
aber nichts. Ebenso wenig liegt in dem Vorgehen des Verbotsgeschützten
gegen die Teilung ein bloßer Formalismus (vgl. zu einem solchen Fall
Senat, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 432/98, aaO S. 182).

5. Schließlich kann der Beklagte dem klägerischen Anspruch auch nicht
den Einwand aus § 242 BGB entgegenhalten (dolo agit, qui petit, quod statim
redditurus est). Soweit er meint, dass von einem Anspruch auf Erteilung einer
Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB auszugehen sei,
weil Versagungsgründe - namentlich: fehlende ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Wohnraum, § 250 Abs. 4 BauGB - nicht vorlägen, steht diesem
erstmaligen Vorbringen in der Revisionsinstanz bereits § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO
entgegen.

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.