kaufvertrag (BGHZ 54, 56, 63 ff.). Dann aber hat der Beklagte aus dieser Vormerkung gegen die Kläger auch keinen
Hilfsanspruch nach § 888 Abs. 1 BGB, weil dieser voraussetzt, dass irgendwann ein Primäranspruch auf Übereignung
entstanden ist, der durch Vormerkung hätte gesichert werden
können. Das entspricht dem für die Vormerkung geltenden
Akzessorietätsprinzip (h.M., vgl. z.B. BGHZ 60, 47, 50
[=MittBayNot 1973, 87]; BayObLG, Rpfleger 1993, 58, 59
[=MittBayNot 1992, 395]; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl.,
§883 Rdnr. 6; Staudinger/Gursky, BGB, 1996, §883 Rdnr. 16
m.w.N.) und auch der vom Senat vertretenen Meinung, dass
eine zu Lasten des jeweiligen Grundstückseigentümers vereinbarte Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nicht durch
Vormerkung gesichert werden kann (vgl. Senatsurteil vom
20.5.1966, V ZR 182/63, NJW 1966, 1656, 1657).
Allgemeine Billigkeitsüberlegungen, etwa des Inhalts, der
Beklagte könne nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil
er „die Verkäuferin“ des Grundstücks beerbt habe, können an
diesem Ergebnis nichts ändern. Auch von seinem eigenen
Standpunkt aus übersieht der Beklagte nämlich Folgendes:
Derjenige Kaufvertrag, den er als Auslöser seines Vorkaufsrechts ansieht (sog. Vorkaufsfall) besteht nicht – wie dies
§504 BGB voraussetzt – mit einem Dritten, sondern mit ihm
als Erben der das Angebot abgebenden Erblasserin. Deren
Angebot überdauerte ihren Tod (§ 153 BGB), die Annahmeerklärung der Kläger führte zu einem Vertragsabschluss unmittelbar mit dem Beklagten.
Ob eine solche Fallgestaltung ihn überhaupt berechtigen
könnte, sein Vorkaufsrecht auszuüben, mag dahin stehen. Die
Vorkaufsrechtsausübung würde jedenfalls nach ganz einhelliger Auffassung den sog. Drittkauf nicht berühren (vgl.
RGZ 121, 137, 138; BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl., § 505
Rdnr. 7; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 505
Rdnr. 5 und 10; Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., vor § 504
Rdnr. 8; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdnr. 25;
Staudinger/Mader, BGB [1995] § 504 Rdnr. 38 und 39). Der
Beklagte bleibt an diesen mit ihm selbst abgeschlossenen Vertrag auch nach der Vorkaufsrechtausübung gebunden. Daran
kann selbst die Tatsache nichts ändern, dass die Kläger den
Vertrag in Kenntnis des Vorkaufsrechts und der für den Beklagten eingetragenen Vormerkung abgeschlossen haben.
Entgegen einer verbreiteten Übung enthält dieser Vertrag
keine Rücktrittsklausel oder eine ähnliche Sicherung für den
Fall der Vorkaufsrechtsausübung (vgl. § 506 BGB; Palandt/
Putzo, BGB, 58. Aufl., vor §504 Rdnr. 8). Dies kann ihm auch
im Wege der Auslegung (vgl. dazu einerseits MünchKommBGB, a.a.O., §505 Rdnr. 10; andererseits Staudinger/Mader,
a.a.O., § 504 Rdnr. 39) nicht entnommen werden. Vielmehr
verpflichtet dieser Vertrag den Verkäufer (= Beklagter) entsprechend dem Angebot der Erblasserin ausdrücklich, die in
Abteilung II eingetragene Vormerkung (d.h. die zugunsten
des Beklagten) zur Löschung zu bringen und demgemäß das
Grundstück den Klägern lastenfrei zu übereignen (§ 7 Abs. 1
des Vertrages). Demgemäß wird im Vertrag bereits die
Löschung dieser Vormerkung beantragt (§ 9 Abs. 1 des Vertrages). Ist der Beklagte aber an diesen Vertrag gebunden,
dann schuldet er den Klägern die Auflassung des Grundstücks
(§433 Abs. 1 BGB) und zwar unter Löschung seiner eigenen
Vormerkung. Dafür erhält er auch den Kaufpreis. Seine Vormerkung könnte allenfalls die Wirkung haben, sein Vorkaufsrecht durchzusetzen, d.h. den Vollzug jenes – aus der Sicht
des Beklagten wohl fingierten – zweiten Vertrages (vgl. §505
Abs. 2 BGB; Senatsurteil vom 12.1.1996, V ZR 269/94, WM
1996, 794, 795) zu gewährleisten. Sie könnte ihm aber nicht
dazu verhelfen, sich seiner Verpflichtungen aus dem Vertrag
mit den Klägern zu entledigen, und zwar genauso wenig wie
dies die Erblasserin hätte tun können, wäre der Vertrag noch
zu ihren Lebzeiten mit ihr zustande gekommen.
Der Beklagte kann die Übereignung des Grundstücks an die
Kläger auch nicht mit der Begründung verweigern, er sei zugleich Vorkaufsberechtigter und daraus ergebe sich eine
Rangfolge der Vertragserfüllung. Eine solche existiert im Vorkaufsfall grundsätzlich nicht, vielmehr stehen die beiden
Kaufverträge, nämlich der sog. Drittkauf und der durch die
Ausübungserklärung zustande gekommene Vertrag (§ 505
Abs. 2 BGB) – sofern sich ein solcher hier überhaupt annehmen ließe – selbständig nebeneinander. Anders wäre es nur
dann, wenn sich die Vorkaufsrechtsausübung als Vertragseintritt des Vorkaufsberechtigten darstellte. Diese Auffassung
wird aber nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung zu
Recht abgelehnt (vgl. z.B. RGZ 121, 137, 138; BGHZ 67,
395, 397 m.w.N. [=MittBayNot 1977, 58]; BGH, Urt. v.
28.11.1962, VIII ZR 236/61, LM BGB § 505 Nr. 4). Ob sich
eine solche Rangfolge dann ergeben könnte, wenn die Kläger
den Kaufvertrag noch zu Lebzeiten der Erblasserin abgeschlossen hätten, der Beklagte sein Vorkaufsrecht wirksam
ausgeübt hätte und dann Erbe der Verkäuferin geworden wäre,
kann offen bleiben, da eine solche Fallgestaltung hier nicht
vorliegt.
7. BGB §§158, 749, 883, 1010 (Vormerkung bei mehrfach bedingtem Ankaufsrecht; befristeter Ausschluss der Auseinandersetzung)
1. Mehrere verschiedene Ansprüche auf Verschaffung
von Eigentum an einer Wohnung können nicht durch
eine Vormerkung gesichert werden; sie erfordern vielmehr ebenso viele Vormerkungen wie Ansprüche gegeben sind.
2. Ist ein Ankaufsrecht an mehrere Bedingungen geknüpft, liegt nur ein durch eine einzige Vormerkung
zu sichernder Anspruch vor.
3. Haben Bruchteilseigentümer das Recht, jederzeit die
Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können,
für einen bestimmten Zeitabschnitt ausgeschlossen,
das Auseinandersetzungsverbot für einen sich daran
anschließenden Zeitraum aufgehoben und es für die
Zeit danach wieder in Kraft gesetzt, so ist eine solche
Regelung als Belastung im Grundbuch eintragbar.
BayObLG, Beschluss vom 5.8.1999 – 2Z BR 98/99 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG
8. GBO §§22, 29; BGB §§1097, 1098, 511 (Erlöschen des für
den ersten Verkaufsfall bestellten Vorkaufsrechts)
Das für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht
erlischt, wenn ein anderer Vertrag als ein Kaufvertrag
Grundlage für die Übereignung des entsprechenden
Grundstücks an den Sonderrechtsnachfolger ist.
Wird in der Form des § 29Abs. 1 GBO nachgewiesen, dass
der Rechtsgrund für den Eigentumsübergang kein Kaufvertrag ist, kann das Grundbuch gemäß § 22 Abs. 1 GBO
berichtigt werden.
109MittBayNot 2000 Heft 2

Hinsichtlich des nach § 29 Abs. 1 GBO zu führenden
Nachweises ist das Grundbuchamt gehalten, von der Vollständigkeit und Richtigkeit der Eintragungsunterlagen
auszugehen. Bloße Vermutungen und abstrakte Missbrauchsgefahren genügen nicht, den Nachweis in der
Form des § 29 Abs. 1 GBO auszuschließen.
Art. 103 GG gebietet es, dem betroffenen Buchberechtigten vor einer Grundbuchberichtigung auf Grund Unrichtigkeitsnachweises rechtliches Gehör zu gewähren.
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 20.8.1999 – 3 W 171/99 –,
mitgeteilt vom 3. Senat des OLG Zweibrücken
angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig erklärt wird, als die Reparaturkosten der Garage
Gegenstand der Billigung sind.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen die Beteiligten
zu 2 bis 4 und der Verwalter die in den Vorinstanzen vertretene Auffassung, die Hebebühnen der Doppelparker seien Gegenstände des
Sondereigentums, da sie nur dem Gebrauch der betroffenen Stellplätze dienten; die Reparaturkosten seien deshalb zu Recht nicht in
die Jahresabrechnung aufgenommen, sondern allein den betroffenen
Eigentümern belastet worden.
Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.
Aus den Gründen:
(…)
9. §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung bei Duplexgaragen)
1. Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil i. S. von § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum.
2. Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die
Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug
auf einzelne Hebebühnen anfallen.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999 – 3 Wx 14/99 –
Zum Sachverhalt:
I. Zu der Wohnungseigentumsanlage gehören außer 45 Wohn- und
Gewerbeeinheiten 23 Miteigentumsanteile (Nummern 46 bis 68), die
mit dem Teileigentum an Tiefgarageneinstellplätzen verbunden sind.
Dabei handelt es sich um 14 Einzeleinstellplätze und 9 so genannte
Doppelparker oder Doppelstockgaragen. Die Doppelparker sind mit
einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet.
Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer der Doppelparker Nr. 46, 47 und
48 sowie der Einzeleinstellplätze 49 und 58.
Die Gemeinschaftsordnung regelt in § 4 Nr. 1 die Instandhaltungspflichten bezüglich der Garagen wie folgt:
„Die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile,
Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur
den Eigentümern der Garage gemeinsam. Sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums nicht zu beteiligen.“
Bezüglich der Lasten- und Kostentragung bestimmt § 10 Abs. 1
Nr. 1.3.2:
„Die auf die Garagen entfallenden Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt, sodass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen.“
Im Laufe des Jahres 1996 wurden Reparaturen an den Hebebühnen
der Doppelstockgaragen erforderlich, deren Kosten sich insgesamt
auf 21 245,33 DM beliefen. Diese Kosten wurden in der Jahresabrechnung des Verwalters nicht auf alle Garageneigentümer verteilt,
sondern nur den Hausgeldkonten der unmittelbar betroffenen Garageneigentümer, u. a. dem Beteiligten zu 1, belastet.
Den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.8.1997 zu
Tagesordnungspunkt 1 gefassten Beschluss, mit dem die Jahresabrechnung 1996 gebilligt wurde, hat der Beteiligte zu 1 deshalb angefochten.
Das AG hat den angefochtenen Beschluss antragsgemäss für ungültig
erklärt. Die Beteiligten M., M., S., S. und S. haben sofortige Beschwerde eingelegt. In der beim LG durchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Beteiligte zu 1 erklärt, seine Anfechtung ziele nur
darauf ab, die Jahresabrechnung 1996 hinsichtlich der Aufteilung der
Reparaturkosten für die Hebebühnen zu ändern. Das LG hat sodann
die sofortige Beschwerde zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der
II. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Offen bleiben könnten die Fragen, ob an einzelnen
Stellplätzen von Doppelparkern Sondereigentum begründet
werden könne und ob im vorliegenden Falle Sondereigentum
jeweils nur an einen Doppelparker begründet worden sei oder
auch an einzelnen Stellplätzen. Jedenfalls handele es sich bei
den Hebebühnen um Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums, deren Instandhaltung allen Garageneigentümern obliege. Das folge zum einen daraus, dass die Hebebühnen nicht
im Katalog der Gegenstände des Sondereigentums enthalten
seien, zum anderen ergebe sich dies auch daraus, dass die
Wippen als wesentlicher Bestandteil der Garagen der gesamten Anlage insoweit dienten, als nur durch deren Einbau die
nach der Bauordnung NW geforderte Zahl der Stellplätze erreicht werde; derartige Einrichtungen, die dem Gebrauch
sämtlicher Wohnungseigentümer dienten, könnten nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich ausschließlich im Bereich von Sondereigentum befänden; sie
könnten von dem einzelnen Eigentümer nicht entfernt werden, ohne die Rechte der übrigen Eigentümer zu beeinträchtigen; die Anlage selbst sei dann vielmehr gemeinschaftliches
Eigentum wie Zimmerdecken und tragende Wände des Gebäudes. Für die Einrichtungen der Garage im Gemeinschaftseigentum bestimme aber die Gemeinschaftsordnung, dass deren Instandhaltungskosten auf sämtliche Garageneigentümer
in der Weise zu verteilen seien, dass gleich hohe Anteile je
Einstellplatz entstehen. Deshalb hätten die Reparaturkosten
der Hebebühnen in die Jahresabrechnung aufgenommen und
auf alle Garageneigentümer verteilt werden müssen. Dadurch,
dass dies nicht geschehen sei, sondern dem Beteiligten zu 1
die gesamten Reparaturkosten der seine Stellplätze betreffenden Hebebühnen auferlegt worden seien, sei er auch durch
den die Abrechnung genehmigenden Beschluss beschwert.
Diese Ausführungen sind im Wesentlichen frei von Rechtsfehlern.
Die Gemeinschaftsordnung enthält mit den oben zitierten Bestimmungen § 4 Nr. 1 und § 10 Nr. 1.3.2 eine klare Regelung,
in welcher Weise Kosten verteilt werden sollen, die auf die
Garagen entfallen. Die Wirksamkeit dieser Regelung wäre
allerdings zweifelhaft, wenn die Kosten, die Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens sind, für die Instandsetzung von
Sondereigentum angefallen wären. Denn § 16 Abs. 2 WEG,
wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümem gegenüber verpflichtet ist, Lasten und Kosten
des Gemeinschaftseigentums anteilig zu tragen, gilt nicht für
Kosten, die Sondereigentum betreffen; dies geht auch aus
§ 14 Nr. 1 WEG hervor. Solche Kosten hat grundsätzlich der
einzelne Eigentümer selbst zu tragen (vgl. Staudinger/Bub,
12. Aufl., a.a.O., § 16 WEG Rdnr. 183 ff., 190 sowie – zu eiMittBayNot 2000 Heft 2