letzte Aktualisierung: 14.4.2025
OLG Nürnberg, Beschl. v. 24.2.2025 – 15 W 200/25

BGB § 1090 Abs. 1; GBO § 13
Keine Zulässigkeit einer Dienstbarkeit mit dem Inhalt, es zu unterlassen, das dienende
Grundstück „kirchenunwürdig“ zu nutzen; Anforderungen des grundbuchrechtlichen
Bestimmtheitsgebots

Die Verpflichtung, es zu unterlassen, das dienende Grundstück „kirchenunwürdig“ zu nutzen,
genügt als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auch dann nicht dem sachenrechtlichen
Bestimmtheitsgebot, wenn der Begriff „kirchenunwürdige Nutzung“ im Folgenden
dahingehend präzisiert wird, dass darunter alle Nutzungen zu verstehen sind, die eine kirchenfeindliche
Betätigung darstellen und gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr
Wirken in der Gesellschaft gerichtet sind oder bestimmt bzw. geeignet sind, das Ansehen der Kirche
sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen.

Gründe

I.
Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Regensburg von Regensburg auf Bl.
… eingetragenen Grundstücks Fl.Nr. … zu 3.656 qm, das am 21.11.2023 in drei Teilstücke zerlegt – darunter
das Flurstück … zu 892 qm – und unter lfd.Nr. 4 neu vorgetragen wurde.

Mit notarieller Urkunde vom 26.05.2023, UVZ-Nr. ... , veräußerte der Beteiligte zu 1 eine Teilfläche von 892
qm an den Beteiligten zu 2 für 200.000 Euro. Unter Abschnitt D.I. § 1 Nr. 1 der Urkunde ist festgehalten, dass
das Bestandsgebäude auf der genannten Teilfläche das Kirchengebäude St. Th. ist. Unter § 2 Nr. 1 ist
ausgeführt, dass eine Profanierung der Kirche geplant ist und das Kirchengebäude im Anschluss daran nicht
kirchenunwürdig genutzt werden soll.

Mit Nachtragsurkunde vom 12.08.2024, UVZ-Nr. ..., bestellte der Beteiligte zu 2 unter Ziffer IV.3. des
Vertrages eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Beteiligten zu 1 an der Fl.Nr. … mit folgendem
Inhalt und bewilligte und beantragte die Eintragung an nächstoffener Rangstelle:

„Der Berechtigte ist berechtigt, vom Eigentümer des dienenden Grundstücks zu verlangen, dass dieser es
unterlässt, das dienende Grundstück kirchenunwürdig zu nutzen. Gastronomische Nutzung, Nutzung als
Veranstaltungsräume (insb. freie Trauungen und Hochzeiten) und Ausstellungsräume, auch die Nutzung für
christliche Versammlungen und Veranstaltungen, ist hierdurch nicht ausgeschlossen.“

Der Urkundsnotar beantragte mit Schreiben vom 12.08.2024 den Vollzug der Urkunden.

Mit Zwischenverfügung vom 02.09.2024 stellte das Amtsgericht – Grundbuchamt – Regensburg fest, dass
der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, das bis 02.10.2024 beseitigt werden könne. Die
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass es der Eigentümer unterlässt,
das dienende Grundstück kirchenunwürdig zu nutzen, sei nicht möglich, da die zu unterlassende Handlung
dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen müsse.

Mit Beschluss vom 11.10.2024 verlängerte das Grundbuchamt auf Antrag die Frist zur Beseitigung des
Hindernisses bis 04.11.2024.

Da innerhalb der – verlängerten – Frist kein Eingang zu verzeichnen war, wies das Amtsgericht –
Grundbuchamt – Regensburg den Antrag mit Beschluss vom 05.11.2024 zurück.
Hiergegen legten beide Beteiligte mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 11.12.2024
Beschwerde ein. Das Eintragungshindernis sei behoben worden, da der Wortlaut des Eintragungsantrags
wie folgt erweitert worden sei:

„Als kirchenunwürdige Nutzung sind alle Nutzungen zu verstehen, die eine kirchenfeindliche Betätigung
darstellen und gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft
gerichtet sind oder bestimmt bzw. geeignet sind, das Ansehen der Kirche sowie ihre Glaubens- und
Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen. Nicht erlaubte Nutzungen sind insbesondere
a) Spiel- und Wettbetriebe, Diskotheken, Bordelle und bordellartige Betriebe,
Einrichtungen des Rotlichtmilieus,
b) die Nutzung in jeglicher Art und Form, die mit der Darstellung von Gewalt, Pornografie, kirchenfeindlichen
oder den christlichen Glauben verunglimpfende Darstellung oder Handlung, Schrift und andere
Darstellungsformen verbunden sind,
c) die Überlassung von Grundstück und Gebäuden an Religions- und Weltanschauungsgemeinschaften, die
nicht dem christlichen Glauben angehören mit Ausnahme jüdischer Gemeinschaften oder Institutionen.“

Damit sei der Begriff „kirchenunwürdig“ bestimmt genug definiert. Der Begriff „kirchenfeindliche Betätigung“
werde als Heimfallgrund bei Erbbaurechtsverträgen als ausreichend bestimmt angesehen. Die Glaubensund
Sittenlehre der katholischen Kirche sei im Katechismus niedergelegt und könne dort nachgelesen
werden. Auch die Fallbeispiele seien bestimmt genug. Das Grundbuchamt hätte zumindest eine zweite
Zwischenverfügung erlassen müssen und den Eintragungsantrag nicht zurückweisen dürfen.
Der Beschwerde half das Grundbuchamt mit Beschluss vom 30.01.2025 nicht ab. Nach der
Zwischenverfügung sei kein Eingang zur Akte gelangt, so dass der Antrag nach verstrichener Frist
zurückgewiesen worden sei. Aber auch die Erweiterung des Inhalts der Dienstbarkeit bringe keine Klarheit,
da nicht definiert sei, was unter einer kirchenfeindlichen Betätigung zu verstehen sei und wo die Grenze zur
kirchenkritischen Betätigung liege. Es sei auch unklar, welche konkreten Handlungen das Ansehen der
katholischen Kirche bekämpfen und öffentlich herabsetzen würden. Auch die aktuelle Glaubens- und
Sittenlehre sei nicht definiert. Der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz sei daher weiter nicht erfüllt.
Der Beteiligte zu 2 wurde am 03.02.2025 als Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. … zu 892 qm, am
05.11.2024 umgetragen auf Blatt … des Grundbuchs des Amtsgerichts Regensburg von Regensburg, in das
Grundbuch eingetragen.

II.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt –
Regensburg vom 05.11.2024 ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 73
GBO, 10 Abs. 2 S. 1 FamFG).

In der Sache hat die Beschwerde aber keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung der
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Recht zurückgewiesen, da deren Inhalt nicht hinreichend
bestimmt ist.

1. Innerhalb der verlängerten Frist in der Zwischenverfügung gelangte ein Schriftsatz, der eine Erweiterung
des Eintragungsantrags enthalten soll – auch die Beschwerde nennt das Datum des Schriftsatzes nicht –,
nicht zu den Akten, so dass das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 05.11.2024 zu
Recht zurückgewiesen hat, da der zunächst genannte Inhalt der Dienstbarkeit – eine kirchenunwürdige
Nutzung des Grundstücks zu unterlassen – zweifellos zu unbestimmt ist. Diese Beurteilung greift auch die
Beschwerde nicht an.

2. Aber auch die Erweiterung des Eintragungsantrags im Rahmen der Beschwerdebegründung hat den
Begriff der kirchenunwürdigen Nutzung als Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht
ausreichend bestimmt erläutert.

a) Entsprechend dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz ist der Rechtsinhalt
einer Dienstbarkeit so genau zu bezeichnen, dass er durch Auslegung – im Streitfall gegebenenfalls durch
das Gericht – feststellbar ist. Der Rechtsinhalt muss aufgrund objektiver Umstände bestimmbar und für einen
Dritten erkennbar und verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche
Belastung des Grundstückseigentums einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu
gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum konkret haben kann. Der
Bestimmtheitsgrundsatz soll nämlich auch Streitfälle vermeiden helfen, indem für alle Beteiligten und
Interessenten Klarheit über den Inhalt und Umfang des Rechts geschaffen wird. Dabei können die objektiven
Umstände jedoch auch außerhalb des Grundbuchs liegen, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der
Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Je gravierender die mit der Dienstbarkeit verbundene
Einschränkung des betroffenen Eigentümers ist, desto größere Anforderungen müssen an die Wahrung des
Bestimmtheitsgrundsatzes gestellt werden. Im Allgemeinen reicht es aber aus, wenn der Umfang des Rechts
durch einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt umrissen wird. Unsicherheiten im Einzelfall stehen dem
Bestimmtheitserfordernis nicht entgegen. Erst wenn die Auslegung ergibt, dass der Inhalt der
Grunddienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist, liegt eine Verletzung des
Bestimmtheitsgrundsatzes vor. Für die Auslegung nach § 133 BGB ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie
er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Darauf, was
der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an. Freilich muss es sich bei der Beschreibung des Inhaltes der
Dienstbarkeit nicht um einen – wenn auch unbestimmten – Rechtsbegriff handeln. Die verwendeten Begriffe
müssen aber einen eindeutigen, allgemein und nicht nur für die Beteiligten zum Zeitpunkt der Einräumung
der Dienstbarkeit nachvollziehbaren Inhalt haben (BGH, Beschluss vom 06. November 2014 – V ZB 131/13
–, juris Rn. 19; BGH, Beschluss vom 13. Juli 1995 – V ZB 43/94 –, juris Rn. 14; BGH, Beschluss vom 21.
Februar 1991 – V ZB 13/90 –, juris Rn. 12; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 15. April
2004 – 2Z BR 221/03 –, juris Rn. 13; OLG München, Beschluss vom 10. März 2011 – 34 Wx 55/11 –, juris
Rn. 9, 11; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 04. Februar 2009 – 5 Wx 9/08 –, juris Rn.
13; OLG Hamm, Beschluss vom 27. Juni 1986 – 15 W 10/86 –, juris Rn. 13; OLG Köln, Beschluss vom 6.
August 2013 – 2 Wx 199/13 –, juris Rn. 11; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger,
jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1018 BGB, Stand: 01.07.2020, Rn. 7).

Grundsätzlich kann zur Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit auf geltende und allgemein zugängliche
inländische Gesetzesbestimmungen Bezug genommen werden. Dies gilt auch, wenn in den Normen
unbestimmte Rechtsbegriffe enthalten sind (Kazele in beck-OGK, BGB, Stand 01.11.2024, § 1090 Rn. 56).
Die Existenz einer Legaldefinition und deren Verwendung sind nicht erforderlich (OLG München, Beschluss
vom 14.11.2023, 34 Wx 167/23, MDR 2023, 1580-1581).

b) Nicht bestimmt genug sind nach der Rechtsprechung Formulierungen wie „stilles Gewerbe mit nur
geringfügiger Umfeldbeeinträchtigung“ (OLG München, Beschluss vom 10. März 2011 – 34 Wx 55/11 –, juris
Rn. 12), „unseriöses Gewerbe“ (OLG München, Beschluss vom 10. März 2011 – 34 Wx 55/11 –, juris Rn.
13), eine Nutzung nur durch „deutschstämmige Landarbeiterfamilien“, ein Dienen „unmittelbar oder mittelbar
dem Fremdenverkehr“, die „allgemeinen Grundsätze der Denkmalpflege“ (Mohr in Münchener Kommentar
zum BGB, 9. Auflage, § 1018 Rn. 14) oder die Ausübung „in zumutbarer Weise“ (OLG Frankfurt, Beschluss
vom 19. Oktober 1982 – 20 W 766/82 –, juris Rn. 6).

c) Unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Grundsätze ist der in der notariellen Urkunde vom
12.08.2024 i.V.m. mit der Beschwerdebegründung vom 11.12.2024 genannte Inhalt der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit nicht als ausreichend bestimmt anzusehen.

Unter dem Begriff der „kirchenunwürdigen“ Nutzung sind nach der Beschwerdebegründung alle Nutzungen
zu verstehen, die eine kirchenfeindliche Betätigung darstellen. Der Inhalt des Begriffs der kirchenfeindlichen
Betätigung ist aber weder eindeutig noch für einen Dritten erkennbar und verständlich.

Wie in der Beschwerde ausgeführt, genügt zwar ein „kirchenfeindliches Verhalten“ des Erbbauberechtigten
als Heimfallgrund nach § 2 Nr. ErbbauRG (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.
September 2020 – 2 U 10/19 –, juris Rn. 115; Staudinger/ Rapp, 2021, ErbbauRG § 2 Rn. 21d).
Grundsätzlich kann aber als Voraussetzung für die Ausübung des Heimfallanspruchs jedes Ereignis
vereinbart werden; zulässig ist auch die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe als Voraussetzung des
Heimfalls (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage, Rn. 1761). Der Bestimmtheitsgrundsatz des
Grundbuchrechts, nach welchem das Grundstück, der Berechtigte und der Inhalt des an einem Grundstück
eingetragenen Rechts feststehen müssen, steht dem nicht entgegen, da andernfalls das Rechtsinstitut des
Heimfalls entwertet würde, so dass Formulierungen wie „aus sittlichen Gründen“, „unbillige Härte“ und
„wichtiger Grund“ als Voraussetzungen des Heimfalls anerkannt sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 2003 – V ZR
56/02 –, juris Rn. 13 m.w.N.).

Diese Ausnahme für den Heimfall gilt aber nicht bei Grund- bzw. beschränkten persönlichen
Dienstbarkeiten. Denn nach §§ 1018, 1090 Abs. 1 BGB kann eine Dienstbarkeit auch in der Weise bestellt
werden, dass das belastete Grundstück „in einzelnen Beziehungen“ benutzt werden darf. Darin ist ein
besonderer Hinweis auf den das gesamte Liegenschaftsrecht beherrschenden Grundsatz der Bestimmtheit
zu sehen. Der Grundsatz erfordert, dass Inhalt und Umfang der dinglichen Rechte in einer für jeden
Beteiligten eindeutig erkennbaren Weise festgelegt werden. Insbesondere erfordert er im Grundbuchverkehr,
dass die Bucheintragung über den Umfang des eingetragenen Rechts klare und bestimmte Auskunft gibt
(OLG Frankfurt, Beschluss vom 19. Oktober 1982 – 20 W 766/82 –, juris Rn. 5).

Diese Anforderungen erfüllt aber die Formulierung „kirchenfeindliche Betätigung“ nicht (so auch Grziwotz in:
Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 1018 BGB Rn. 9). Kirchenfeindlich bedeutet laut dem
Onlinewörterbuch „Wiktionary“ „gegen die Kirche, der Kirche gegenüber ablehnend eingestellt“. Diese
Formulierung lässt nicht erkennen, welche konkreten Nutzungen im Einzelnen verboten sein sollen,
insbesondere ob sich die Nutzungsuntersagung allein auf den religiösen Bereich bezieht, oder ob auch
bestimmte Nutzung in anderen Bereichen, so z.B. im künstlerischen Bereich mit provozierenden oder
sexuellen Inhalten, die keine Pornografie darstellen, oder im politischen Bereich wie Veranstaltungen rechtsoder
linksextremer Vereinigungen, verboten sein sollen. Wie überdies das Amtsgericht zu Recht ausgeführt
hat, ist auch die Abgrenzung von kirchenfeindlichem zu kirchenkritischem Verhalten nicht eindeutig möglich.
Der Begriff der „kirchenfeindlichen Betätigung“ wird auch mit den weiteren Ausführungen nicht ausreichend
konkretisiert, wonach „kirchenunwürdige“ Nutzung alle Nutzungen meint, die gegen die katholische Kirche,
ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft gerichtet sind. Diese Formulierung bleibt völlig
vage und lässt keinesfalls eine eindeutige Auslegung der Eintragungsbewilligung zu.

Soweit im Folgenden darauf abgestellt wird, dass solche Nutzungen verboten sind, die geeignet sind, das
Ansehen der Kirche sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen,
konkretisiert auch diese Formulierung den Begriff „kirchenunwürdig“ nicht ausreichend. Denn sowohl das
Ansehen der Kirche als auch deren Glaubens- und Sittenlehre unterliegen dem Wandel und können sich
nach dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch innerhalb von Jahren oder Jahrzehnten, in denen
dingliche Rechte im Grundbuch verbleiben, gravierend ändern (so z.B. zu Themen wie Homosexualität oder
die Stellung der Frau in der katholischen Kirche). Für die Bestimmung eines dinglichen Rechts ist die
Bezugnahme auf solche Wertmaßstäbe wie auch die Rechts- oder Sozialmoral oder die Sittenordnung daher
nicht geeignet (OLG München, Beschluss vom 10. März 2011 – 34 Wx 55/11 –, juris Rn. 13).

Die im Anschluss genannten Fallbeispiele sind zwar – bis auf die erneute Verwendung des Wortes
„kirchenfeindlich“ unter b) – weitestgehend präzise und eindeutig. Dies genügt aber dennoch nicht dem
sachrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Dieser wird zwar auch dadurch gewahrt, dass die verbotenen
Handlungen im Detail positiv aufgezählt werden (Staudinger/ Weber (2017) BGB § 1018 Rn. 105). Aufgrund
der Formulierung „insbesondere“ werden vorliegend aber gerade nur einige der nicht erlaubten Nutzungen
definiert, nicht aber der gesamte Inhalt der Dienstbarkeit. Für den unbefangenen Dritten ist daher zwar ein
grundsätzliches Verbot erkennbar, nicht jedoch dessen Umfang über die explizit aufgeführten Beispiele
hinaus.

III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Pflicht der Beschwerdeführer, die Gerichtskosten für ihr
unbegründetes Rechtsmittel zu tragen, folgt unmittelbar aus §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG in Verbindung
mit Nr. 14510 Kostenverzeichnis GNotKG.

Die Zulassung der Rechtsbeschwerde erfolgte gemäß § 78 Abs. 2 GBO, da die Fortbildung des Rechts eine
Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Soweit ersichtlich, ist zu der Frage, ob die hier
gewählte Formulierung als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dem
Bestimmtheitsgrundsatz genügt, bisher weder eine obergerichtliche Rechtsprechung ergangen noch finden
sich Literaturmeinungen dazu. Aufgrund einer Relevanz der Frage in der Praxis ist eine Fortbildung des
Rechts durch das Rechtsbeschwerdegericht geboten.

Der Geschäftswert richtet sich nach § 52 Abs. 1, Abs. 3 S. 1, Abs. 5 GNotKG.