letzte Aktualisierung: 24.6.2024
BGH, Beschl. v. 12.4.2024 – BLw 2/22

GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 3 u. Abs. 4
Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz; grobes Missverhältnis
des Gegenwerts zum Wert des Grundstücks; Übersteigen des Marktwerts um mehr als die
Hälfte

1a. Auch bei einem freihändigen Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Durchführung
eines Ausschreibungsverfahrens ist in der Regel davon auszugehen, dass ein grobes
Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1Nr. 3 GrdstVG vorliegt, wenn der vereinbarte Kaufpreis den
Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet (Fortentwicklung von Senat,
Beschluss vom 27. April 2018 – BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 11).
1b. Der in § 9 Abs. 4 GrdstVG vorgesehene Ausschluss einer Versagung der Genehmigung nach § 9
Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt voraus, dass der Erwerber imstande ist, das außerlandwirtschaftliche
Vorhaben durchzuführen. Hierzu gehört, dass es nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften
gegenwärtig oder wenigstens in Kürze zulässig ist (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 2. Juli
1968 – V BLw 9/68, NJW 1968, 2057,
2058).
2a. Ebenso wie die Energiegewinnung durch Windenergie gehört auch die Energiegewinnung durch
Photovoltaik zum Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung und damit zu den im
Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden allgemeinen volkwirtschaftlichen Belangen
(Fortführung von Senat, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/10, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 16).
2b. Ein dem Bau und dem Betrieb einer genehmigungspflichtigen Photovoltaik-Freiflächenanlage
dienender Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks entspricht nur dann volkswirtschaftlichen
Belangen im Sinne von § 9 Abs. 6 GrdstVG, wenn die Anlage nach den einschlägigen Vorschriften
auch errichtet werden darf. Dazu bedarf es einer Prognose über die Erteilung der
Anlagegenehmigung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/10, NJW-RR
2011, 1522 Rn. 21)

Gründe:

I.
Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 2020 verkaufte die Beteiligte
zu 2 an die Beteiligte zu 1 ein in Hessen gelegenes landwirtschaftlich genutztes
Grundstück mit einer Größe von 45.004 qm zu einem Preis von 119.000 ie
Beteiligte zu 1 beabsichtigt, auf dem Grundstück eine Photovoltaik-Freiflächenanlage
zu errichten. Mit Bescheid vom 5. März 2021 versagte die Genehmigungsbehörde
die Genehmigung des Kaufvertrages. Den Antrag auf gerichtliche
Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist vor dem Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat
- ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde
verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrages weiter.
Die obere Genehmigungsbehörde beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.
Nach Auffassung des Beschwerdegerichts, dessen Entscheidung in RdL
2023, 260 veröffentlicht ist, ist die Genehmigung des Kaufvertrages nach § 9
Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, weil der in dem Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis
in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der Versagungsgrund
sei nicht nach § 9 Abs. 4 GrdstVG ausgeschlossen, da nicht davon
ausgegangen werden könne, dass das Grundstück für andere als land- oder
forstwirtschaftliche Zwecke im Sinne der Vorschrift veräußert worden sei. Die Absicht
der Beteiligten zu 1, das Grundstück zur Errichtung einer Photovoltaik-Freiflächenanlage
und damit für einen außerlandwirtschaftlichen Zweck zu nutzen,
genüge für die Annahme des Ausschlussgrundes nicht. Vielmehr müsse sich aus
objektiven Merkmalen ergeben, dass das Grundstück nach seiner Natur, Beschaffenheit
und Lage nicht mehr zu den landwirtschaftlichen Grundstücken zu
rechnen sei. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. In dem Flächennutzungsplan
der Gemeinde werde das Grundstück als Fläche für Land- und Forstwirtschaft
dargestellt. Einen Aufstellungsbeschluss über die Änderung des Flächen-
nutzungsplans und eines Bebauungsplans gebe es für den Bereich des Grundstücks
derzeit nicht. Im Teilregionalplan Energie Mittelhessen werde das Grundstück
nicht als Photovoltaik-Standort ausgewiesen. Ein neuer Teilregionalplan sei
noch nicht verabschiedet; eine bloße Beschlussvorlage genüge insoweit nicht.
Ebensowenig könne davon ausgegangen werden, dass die zuständige Gemeinde
eine Bauleitplanung entwickeln und eine Abweichung von den Zielen des
Regionalplans beantragen wolle.

Von einem groben Missverhältnis i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sei auszugehen,
da der marktübliche Preis des veräußerten Grundstücks lediglich
45.004 betrage, während sich der Kaufpreis auf 119.000 belaufe und damit
den Marktwert um mehr als 50 Prozent übersteige. Auf der Grundlage des Bodenrichtwerts
für Ackerflächen in der maßgeblichen Gemarkung im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses und unter Berücksichtigung der von der Genehmigungsbehörde
geführten Kaufpreisstatistik sei der Marktwert mit einem Euro pro Quadratmeter
anzusetzen. Von einer bereits verfestigten und dem Eigentumsschutz unterfallenden
Wertsteigerung, wie sie etwa bei der schon erfolgten Umwandlung
von Flächen in Bauerwartungsland angenommen werde, könne noch nicht ausgegangen
werden. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedürfe es
für die Feststellung des Marktwerts des Grundstücks nicht. Die weitere - ungeschriebene
- Voraussetzung für die Versagung einer Genehmigung gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, dass ein Landwirt bereit sei, das Grundstück zu einem
Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
entspreche, sei ebenfalls gegeben. Schließlich führe auch die Anwendung
des § 9 Abs. 6 GrdstVG nicht dazu, dass die Genehmigung trotz eines groben
Missverhältnisses zu erteilen wäre. Zwar gehöre zu den nach der Vorschrift im
Genehmigungsverfahren zu berücksichtigenden volkswirtschaftlichen Belangen
auch die Errichtung von Photovoltaikanlagen. Die Ausführungen der Beteiligten
zu 1 ließen aber eine positive Prognose über die Erteilung einer etwaigen Genehmigung
der Photovoltaikanlage in einem konkret überschaubaren Zeitraum
nicht zu. Aus diesem Grund scheide auch die Erteilung einer Genehmigung unter
einer Auflage nach § 10 GrdstVG aus.

III.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Beschwerdegericht geht
zu Recht davon aus, dass die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
vorliegen. Hiernach darf die Genehmigung versagt werden, wenn der Gegenwert
in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

1. Rechtsfehlerfrei ist zunächst die Annahme, dass der Versagungsgrund
nicht gemäß § 9 Abs. 4 GrdstVG ausgeschlossen ist. Nach dieser Vorschrift darf
die Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden, wenn das
Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wird.
Dass die Beteiligte zu 1 beabsichtigt, auf dem Grundstück eine Photovoltaik-Freiflächenanlage
zu errichten, genügt hierfür nicht.

a) § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll Erschwerungen des zur Verbesserung der
Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs durch interessierte Land- und Forstwirte
infolge überhöhter Preise verhindern (vgl. Senat, Beschluss vom 25. April
2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18 mwN). Der hiermit verfolgte Regelungszweck
würde verfehlt, wenn die Kaufvertragsparteien mit der bloßen Behauptung,
sie wollten das Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung entnehmen,
eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vermeiden könnten. Deshalb
ist zu prüfen, ob nach der gegebenen Sachlage das Grundstück aus seiner
bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung endgültig ausscheidet oder ein solches
Ausscheiden jedenfalls in greifbare Nähe gerückt ist. Der in § 9 Abs. 4 GrdstVG
vorgesehene Ausschluss einer Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1
Nr. 3 GrdstVG setzt voraus, dass der Erwerber imstande ist, das außerlandwirtschaftliche
Vorhaben durchzuführen. Hierzu gehört nach der Rechtsprechung
des Senats, dass es nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegenwärtig oder
wenigstens in Kürze zulässig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw
9/68, NJW 1968, 2057, 2058 für die geplante Errichtung eines Wohnhauses; vgl.
auch OLG Karlsruhe, RdL 2002, 20, 21; OLG Jena, BzAR 2014, 199, 203; Netz,
Grundstückverkehrsgesetz, 9. Aufl., Rn. 2890 ff.).

b) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Nach den von Rechts wegen
nicht zu beanstandenden Feststellungen des Beschwerdegerichts genügt
der derzeitige Planungsstand nicht, um mit der erforderlichen Sicherheit davon
ausgehen zu können, dass die von der Beteiligten zu 1 vorgesehene Nutzung
der Fläche zur Errichtung einer Photovoltaik-Freiflächenanlage derzeit oder in
Kürze umsetzbar ist.

aa) Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist eine solche Nutzung
weder nach dem Regionalplan noch nach dem Flächennutzungsplan vorgesehen.
Ohne Erfolg verweist die Rechtsbeschwerde auf eine Beschlussvorlage
des Regierungspräsidiums Gießen vom 12. Januar 2021, nach der
Regelungen zur bevorzugten Inanspruchnahme von Vorbehaltsgebieten für
Landwirtschaft für raumbedeutsame Photovoltaik-Freiflächenanlagen getroffen
werden sollen. Verabschiedet ist ein neuer Teilregionalplan den Feststellungen
des Beschwerdegerichts zufolge nämlich noch nicht. Mit der Beschlussvorlage
besteht nur eine noch nicht hinreichend konkretisierte Aussicht darauf, dass das
Vorhaben der Beteiligten zu 1 realisiert werden kann. In greifbare Nähe ist die
Realisierung durch die Beschlussvorlage nicht gerückt, zumal die Änderung des
Regionalplans zwar eine Anpassung des Flächennutzungsplans ermöglicht, diesen
aber nicht ersetzt.

bb) Das Beschwerdegericht hat auch keine Feststellungen dazu getroffen,
dass es in der zuständigen Gemeinde Bestrebungen gibt, eine Abweichung von
den Zielen des Regionalplans zu beantragen (vgl. zu den Voraussetzungen für
die Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens nach § 6 Abs. 2 ROG
Riese/Schneider, UPR 2021, 445 unter C.I.5 und II.). Hierauf bezogene Verfahrensrügen
erhebt die Beteiligte zu 1 nicht.

cc) Anders als die Rechtsbeschwerde meint, sind an die Prüfung einer
zeitnahen Umsetzbarkeit im Rahmen des § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht deshalb weniger
strenge Anforderungen zu stellen, weil der Erwerb volkswirtschaftlichen Belangen
im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG dient (dazu Rn. 13). Beide Vorschriften
weisen eigenständige Voraussetzungen auf, die selbständig zu prüfen sind.
2. Das Vorliegen eines groben Missverhältnisses i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 3
GrdstVG scheidet entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht deshalb
aus, weil nach § 9 Abs. 6 GrdstVG bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag
allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen
werden muss.

a) § 9 Abs. 6 GrdstVG findet allerdings nicht nur Anwendung bei der Frage,
ob eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG wegen einer ungesunden
Bodenverteilung auszusprechen ist, sondern auch im Rahmen der Prüfung der
Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Das Vorliegen eines groben
Missverhältnisses kann deshalb mit Rücksicht auf allgemeine volkswirtschaftliche
Belange zu verneinen sein (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Dezember 1963
- V BLw 18/63, MDR 1964, 222; siehe auch Netz, Grundstückverkehrsgesetz,
9. Aufl., Rn. 2868).

b) Will der Käufer einer landwirtschaftlich genutzten Fläche hierauf eine
Photovoltaik-Freiflächenanlage errichten, muss dem grundsätzlich nach § 9
Abs. 6 GrdstVG Rechnung getragen werden. Ebenso wie die Energiegewinnung
durch Windenergie gehört auch die Energiegewinnung durch Photovoltaik zum
Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung und damit zu den im
Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden allgemeinen volkwirtschaftlichen
Belangen. Für die Energiegewinnung durch Windenergie hat der Senat
dies bereits entschieden (vgl. Senat, Beschluss vom 15. April 2011 - BLw 12/10,
NJW-RR 2011, 1522 Rn. 16). Für die Energiegewinnung durch Photovoltaik kann
nichts Anderes gelten. Die besondere Bedeutung der Photovoltaik ist in letzter
Zeit durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz mit der sog.
Photovoltaik-Strategie (Stand 5. Mai 2023 - veröffentlicht unter www.bmwk.de)
deutlich gemacht und auch durch den Gesetzgeber mit der Aufnahme zusätzlicher
- die Beteiligte zu 1 allerdings nicht betreffender - Privilegierungen für Photovoltaik-
Anlagen in § 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB durch das Gesetz zur Stärkung der
Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften
vom 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176) hervorgehoben worden.

c) Das bedeutet jedoch nicht, dass für die Anwendung des § 9 Abs. 6
GrdstVG allein die Absicht genügt, eine Photovoltaik-Freiflächenanlage zu errichten.
Damit dient das Grundstück noch nicht allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen.

aa) Ein Vorhaben kann nur dann den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden
allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen dienen, wenn es nach
öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Ein dem Bau und dem Betrieb einer
genehmigungspflichtigen Photovoltaik-Freiflächenanlage dienender Erwerb
eines landwirtschaftlichen Grundstücks entspricht deshalb nur dann volkswirtschaftlichen
Belangen i. S. von § 9 Abs. 6 GrdstVG, wenn die Anlage nach den
einschlägigen Vorschriften auch errichtet werden darf. Dazu bedarf es einer
Prognose über die Erteilung der Anlagegenehmigung (vgl. Senat, Beschluss vom
15. April 2011 - BLw 12/10, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 21 im Zusammenhang mit
einer Windkraftanlage).

bb) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde erlaubt der erforderliche
beschleunigte Ausbau der erneuerbaren Energien nicht, bei dieser Prognose
einen besonders großzügigen Maßstab anzulegen. Sie meint, es genüge,
dass - wie hier - eine Beschlussvorlage vorliege, die vorsehe, dass auch in Vorbehaltsgebieten
bzw. Vorranggebieten für die Landwirtschaft Photovoltaik-Freiflächenanlagen
errichtet werden könnten. Dies soll zur Folge haben, dass sich
der Erwerber auf die geltend gemachten volkswirtschaftlichen Belange nur dann
nicht stützen könne, wenn feststehe, dass sich das Vorhaben nicht in absehbarer
Zeit realisieren lasse. Dies überzeugt nicht.

(1) Die Flächennutzung durch eine Photovoltaik-Freiflächenanlage steht in
Konkurrenz zu der Nutzung der Flächen für landwirtschaftliche Zwecke, die ebenfalls
schützenswert ist. Letztere dient der Sicherung der Nahrungs- und Futtermittelproduktion
und hat zudem Bedeutung für den Schutz von Natur und Landschaft
und damit für den Klimaschutz (vgl. BVerfG, NVwZ-RR 2010, 905 Rn. 42;
Agrarpolitischer Bericht der Bundesregierung 2019, S. 43). Die durch den verstärkten
Ausbau regenerativer Energien entstandene Flächenkonkurrenz bewirkt,
dass es für Landwirte zunehmend schwieriger wird, zu wirtschaftlich vertretbaren
Bedingungen Flächen zu erwerben (vgl. Agrarpolitischer Bericht der
Bundesregierung 2019, S. 24). Der Ausbau von Photovoltaik-Freiflächenanlagen
soll dementsprechend nach der Photovoltaik-Strategie des Bundesministeriums
für Wirtschaft und Klimaschutz vor allem auf bereits versiegelten oder hinsichtlich
der Landwirtschaft weniger geeigneten Flächen stattfinden (Photovoltaik-Strategie,
Stand 5. Mai 2023, S. 9 veröffentlicht unter www.bmwk.de). Besteht nur eine
noch nicht konkretisierte Aussicht für den Erwerber, eine Photovoltaik-Freiflächenanlage
auf der erworbenen Fläche zu errichten, rechtfertigt das nicht, die
bestehende Flächenkonkurrenz zu verschärfen.

(2) Der Senat sieht deshalb keine Veranlassung, von der bisherigen
Rechtsprechung abzuweichen, dass eine Berücksichtigung der Nutzung im Rahmen
des § 9 Abs. 6 GrdstVG nur dann in Betracht kommt, wenn die Nutzung
nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften voraussichtlich zulässig ist. Hieran fehlt
es auf der Grundlage der Feststellungen des Beschwerdegerichts. Auf die obigen
Ausführungen im Zusammenhang mit § 9 Abs. 4 GrdstVG (Rn. 7 ff.) wird Bezug
genommen.

3. Das Beschwerdegericht hat hiernach zutreffend geprüft, ob der Gegenwert
(Kaufpreis) in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht
und deshalb die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen ist.
Dies bejaht es, ohne dass ihm hierbei Rechtsfehler unterlaufen sind.
a) Dies gilt zunächst für den von dem Beschwerdegericht herangezogenen
Prüfungsmaßstab. Nach der - im Anschluss an ein Urteil des Gerichtshofs der
Europäischen Union zu Art. 107 Abs. 1 AEUV (Urteil vom 16. Juli 2015, BVVG
u.a. ./. Landkreis Jerichower Land, C-39/14, EU:C:2015:470) geänderten - Rechtsprechung
des Senats ist unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9
Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert,
sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nunmehr
nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück
zu zahlen bereit sind (Senat, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12,
BGHZ 210, 134 Rn. 19; Beschluss vom 27. April 2018 - BLw 3/17, NJW-RR 2018,
848 Rn. 7 mwN).

b) Wann ein grobes Missverhältnis gegeben ist, hat der Senat nach der
geänderten Rechtsprechung bislang lediglich entschieden für den Fall der Ausschreibung
von Grundstücken durch die BVVG. Hierbei handelt es sich um eine
juristische Person des Privatrechts, die für Rechnung einer bundesunmittelbaren
Anstalt des öffentlichen Rechts in den neuen Ländern ehemals volkseigene landund
forstwirtschaftliche Grundstücke an Private veräußert (vgl. Senat, Beschluss
vom 29. April 2016 - BLw 2/12, BGHZ 210, 134 Rn. 1). Entscheidend ist insoweit,
ob das Höchstgebot nicht den Marktwert widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht
ist. Das in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren
abgegebene Höchstgebot spiegelt in der Regel dann nicht den
Marktwert des Grundstücks i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wider, sondern ist als
spekulativ überhöht anzusehen, wenn die Gegenleistung den Marktwert des
Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet und annähernd gleich hohe
Gebote nicht abgegeben worden sind (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2018
- BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 11). Der Senat hat sich dabei von seiner
bisherigen Rechtsprechung zu dem Vorliegen eines groben Missverhältnisses
leiten lassen. Danach konnte grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass
bei einem Preis, der den Verkehrswert eines Grundstücks um mehr als die Hälfte
überschreitet, in der Regel ein grobes Missverhältnis zwischen Grundstückswert
und Gegenleistung zu bejahen sein wird, wobei besondere Umstände eine andere
Beurteilung rechtfertigen können (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968
- V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 303 f.; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00,
NJW-RR 2001, 1021, 1022). Daran hält der Senat auch nach der geänderten
Rechtsprechung zu der Frage, welcher Verkehrswert als Vergleichsgröße heranzuziehen
ist, fest. Dementsprechend ist auch bei einem freihändigen Verkauf eines
landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens
in der Regel davon auszugehen, dass ein grobes Missverhältnis i.S.d.
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorliegt, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Marktwert
des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet (so auch Netz, Grundstückverkehrsgesetz,
9. Aufl., Rn. 2845 ff.).

c) Davon geht das Beschwerdegericht aus und legt seiner Beurteilung einen
Marktwert des Grundstücks von (1 im maßgeblichen Zeitpunkt
des Vertragsschlusses (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2018
- BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 24 mwN) zugrunde, der zu dem Kaufpreis in
Höhe von 119.000 in einem groben Missverhältnis steht. Verfahrensfehler sind
dem Beschwerdegericht bei der Feststellung des Marktwertes entgegen der von
der Rechtsbeschwerde erhobenen Rüge nicht unterlaufen. Zu der Einholung eines
Sachverständigengutachtens war das Beschwerdegericht nicht verpflichtet.

aa) In welchem Umfang Tatsachen zu ermitteln sind, bestimmt sich im
Verfahren über die Genehmigung von Grundstückverkehrsgeschäften aufgrund
der Verweisung in § 22 Abs. 1 GrdstVG, § 9 LwVG nach der allgemeinen Bestimmung
des § 26 FamFG. Hiernach hat das Gericht von Amts wegen die zur Feststellung
der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen durchzuführen und die geeignet
erscheinenden Beweise zu erheben. Dabei muss dem erkennenden Gericht
die Entscheidung darüber vorbehalten sein, welchen Weg es innerhalb der ihm
vorgegebenen Verfahrensordnung für geeignet hält, um zu den für eine Entscheidung
notwendigen Erkenntnissen zu gelangen. Dem Rechtsbeschwerdegericht
obliegt lediglich die Kontrolle auf Rechtsfehler, insbesondere die Prüfung, ob die
Tatsachengerichte alle maßgeblichen Gesichtspunkte in Betracht gezogen haben
und die Würdigung auf einer ausreichenden Sachaufklärung beruht (BGH,
Beschluss vom 2. August 2023 - XII ZB 303/22, juris Rn. 11 mwN).

bb) Der Verkehrswert eines Grundstücks gehört zu den zu ermittelnden
Tatsachen, und seine Ermittlung ist damit Aufgabe des Tatrichters (vgl. Senat,
Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 301). Wie der Tatrichter
den Verkehrswert ermittelt, ist daher grundsätzlich ihm überlassen. Kann er
auf andere Weise als durch ein Sachverständigengutachten die zur Entscheidung
notwendigen Tatsachen aufgrund eigener besonderer Sachkunde ermitteln
(vgl. BGH, Beschluss vom 9. Januar 2018 - VI ZR 106/17, NJW-RR 2018, 2730
Rn. 16), bedarf es nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Allerdings
muss die Art und Weise, wie der Tatrichter die erforderliche Sachkunde
erlangt, überhaupt geeignet sein. Für die Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher
Grundstücke, die seitens der BVVG veräußert wurden, hat der Senat es
ausreichen lassen, wenn anhand vergleichbarer Verkäufe der BVVG in dem Jahr
des Vertragsschlusses eine ausreichende Datengrundlage für die Ermittlung des
Verkehrswertes des Grundstücks vorhanden war (vgl. Senat, Beschluss vom
27. April 2018 - BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 9).

cc) Für den - wie hier - freihändigen Verkauf abseits der Veräußerung landwirtschaftlicher
Grundstücke durch die BVVG ist es im Ausgangspunkt möglich,
den Verkehrswert anhand der Bodenrichtwerte zu bestimmen, die von den Gutachterausschüssen
auf der Grundlage der bei ihnen geführten Kaufpreissammlungen
ermittelt werden (vgl. § 193 Abs. 5 BauGB). Landwirtschaftliche Flächen
weisen in der Regel mangels Bebauung eine weitgehende Vergleichbarkeit auf.
Weil die Bodenrichtwerte die durchschnittlichen Lagewerte für den Boden unter
Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands widerspiegeln
sollen (vgl. § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB), sind sie für die Bewertung ein maßgeblicher
Ansatzpunkt (vgl. auch Booth in Münchener Anwaltshandbuch Agrarrecht,
3. Aufl., § 8 Rn. 285).

dd) Allerdings müssen die Bodenrichtwerte nicht mit dem Verkehrswert
(vgl. § 194 BauGB) identisch sein. Sie sind daher nur dann für die Bestimmung
des Verkehrswertes ausreichend, wenn von einer Vergleichbarkeit der Grundstücke,
die den Bodenrichtwert in dem maßgeblichen Raum bestimmen, mit dem
Grundstück, das Gegenstand der Genehmigung ist, auszugehen ist. Besonderheiten
des jeweiligen Grundstücks nach Lage, Größe oder Zustand sind daher
durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/
Bielenberg/Krautzberger, BauGB [Februar 2023], § 196 Rn. 24; vgl. auch § 9
Abs. 1 Satz 1, 3 und 4 ImmoWertV 2021, § 8 Abs. 3 ImmoWertV 2010). Insoweit
kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens angezeigt sein, wenn
konkrete Eigenschaften des Grundstücks erkennbar sind oder von den Verfahrensbeteiligten
aufgezeigt werden, die bei sorgfältiger Überlegung Anlass zu weiteren
Ermittlungen ergeben (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 1993
- BLw 53/92, VIZ 1994, 301, 302).

Soweit die Genehmigungsbehörde darauf verweist, dass sie in den nach
§ 6 Abs. 1 GrdstVG normierten Fristen von maximal drei Monaten kein Sachverständigengutachten
einholen könne, ist dies zwar nachvollziehbar; die Behörde
muss den Versagungsgrund mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln feststellen.
Das Gericht kann aber den Rahmen seiner Ermittlungen unter Beachtung
der Amtsermittlungspflicht aus § 26 FamFG bei der Überprüfung der Versagungsentscheidung
weiter oder enger gestalten als die Behörde (vgl. Netz, Grundstückverkehrsgesetz,
9. Aufl., Rn. 4330.)

ee) Hier konnte sich das Beschwerdegericht bei der Bestimmung des Verkehrswerts
auf die Bodenrichtwerte stützen. Anlass für weitere Ermittlungen
ergab sich im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung insbesondere deshalb
nicht, weil der von dem Beschwerdegericht zugrunde gelegte Verkehrswert von
1 von der Genehmigungsbehörde geführten Kaufpreisstatistik bestätigt
wird.

(1) Das Beschwerdegericht verkennt zunächst nicht, dass der Wert eines
landwirtschaftlich genutzten Grundstücks erhöht ist, wenn es sich um sog. Bauerwartungsland
handelt (vgl. § 3 Abs. 2 ImmoWertV 2021, § 5 Abs. 2 ImmoWertV
2010; siehe auch Senat, Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR
2001, 1021, 1022). Vor dem Hintergrund der aktuellen Planungssituation lehnt es
jedoch die Qualifizierung als Bauerwartungsland ab, ohne dass die Beteiligte
zu 1 hiergegen Einwendungen erhebt.

(2) Das Beschwerdegericht übersieht auch nicht, dass sich das hier maßgebliche
Grundstück in unmittelbarer Nähe der Bebauungsgrenze befindet. Anhaltspunkte
dafür, dass die von dem Beschwerdegericht seiner Beurteilung zugrunde
gelegte Kaufpreisstatistik nicht auch Kaufverträge umfasste, die von der
Lage vergleichbare Grundstück betrafen, ergeben sich aus den getroffenen Feststellungen
nicht. Die Beteiligte zu 1 verweist auch nicht auf entsprechenden Tatsachenvortrag
in den Vorinstanzen.

(3) Nichts anderes ergibt sich schließlich aus der weiteren Überlegung in
der Rechtsbeschwerde, in Rechtsprechung und Literatur sei anerkannt, dass es
ungeachtet der Aufhebung von § 4 WertV 1988 einen Grundstücksmarkt für landwirtschaftliche
Flächen gebe, die - ohne Bauerwartungsland zu sein - eine Eig-
nung für außeragrarische Zwecke besäßen und deshalb einen höheren Verkehrswert
hätten als reine Agrarflächen (Verweis u.a. auf OLG Dresden, RdL
2021, 407, 410; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl., § 5
ImmoWertV, Rn. 117 ff.). Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass es sich hier so
verhalten könnte, bestanden auf der Grundlage der Feststellungen des Beschwerdegerichts
nicht. Die Rechtsbeschwerde verweist in diesem Zusammenhang
lediglich auf eine Äußerung des Ehemanns der Verkäuferin, wonach seiner
Kenntnis nach solche Grundst qm veräußert
worden seien. Mit diesem Vorbringen hat sich das Beschwerdegericht auseinandergesetzt
und darauf hingewiesen, dass sich solche Kaufpreise aus dem Bodenrichtwert,
der auf der Grundlage der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
ermittelt werde, nicht entnehmen ließen. Da der Vortrag zu den vermeintlich
höheren Kaufpreisen nicht weiter konkretisiert wurde, musste ihn das
Beschwerdegericht nicht zum Anlass nehmen, hierzu ein Sachverständigengutachten
einzuholen.

4. Das Beschwerdegericht sieht weiter richtig, dass die Versagung der Genehmigung
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG neben einem groben Missverhältnis
zwischen dem Gegenwert und dem Wert des Grundstücks voraussetzt, dass im
Zeitpunkt der (letzten) Entscheidung in der Tatsacheninstanz ein Landwirt bereit
ist, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht. Ob der interessierte Landwirt das
Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt, ist in diesem Zusammenhang
- anders als bei der Prüfung einer ungesunden Verteilung von
Grund und Boden i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG - unerheblich (vgl. Senat,
Beschluss vom 27. April 2018 - BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 20, 25). Dieses
ungeschriebene Tatbestandsmerkmal beruht darauf, dass die Genehmigung nur
dann versagt werden darf, wenn die Erteilung ungünstige Auswirkungen auf die
Agrarstruktur erwarten lässt; andernfalls wäre die Versagung nicht erforderlich,
um den mit dem Grundstücksverkehrsgesetz verfolgten Zweck zu erreichen und
deshalb unverhältnismäßig (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2018 - BLw 3/17,
NJW-RR 2018, 848 Rn. 21). Ein solcher Landwirt ist hier nach den von der
Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts
vorhanden.

5. Eine Veräußerungsauflage i.S.v. § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG als milderes
Mittel gegenüber der vollständigen Versagung der Genehmigung scheidet aus
(vgl. allgemein hierzu Senat, Beschluss vom 15. April 2011 - BLw 12/10, NJWRR
2011, 1522 Rn. 27 ff.). Eine solche Auflage käme von vornherein nur dann in
Betracht, wenn eine positive Prognose möglich wäre, dass der Beteiligten zu 1 in
einem überschaubaren Zeitraum die Genehmigung zur Errichtung einer Photovoltaik-
Freiflächenanlage erteilt wird. Hier ist es jedoch nach den Feststellungen
des Beschwerdegerichts ungewiss, ob überhaupt eine Genehmigung in Betracht
kommt. Dann scheidet die Erteilung einer Genehmigung mit einer Veräußerungsauflage
ohne weiteres aus (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Dezember 1964
- V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47).

IV.
1. Da das Beschwerdegericht die Beschwerde in der Hauptsache zu Recht
zurückgewiesen hat, unterliegt auch die Rechtsbeschwerde der Zurückweisung.
2. Zu ändern ist lediglich die Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts.
Es hat nämlich der Beteiligten zu 1 nicht nur die Gerichtskosten auferlegt,
was nach § 44 Abs. 1 LwVG zutreffend ist, sondern auch die der Genehmigungsbehörde
und der oberen Genehmigungsbehörde im Beschwerdeverfahren etwaig
entstandenen außergerichtlichen Kosten. Hierbei hat es unberücksichtigt
gelassen, dass es sich bei etwaigen Kosten der beiden Behörden nicht um Kosten
des Verfahrens handelt, weil darunter nach § 9 LwVG, § 80 Satz 1 FamFG
neben den Gerichtskosten nur Aufwendungen der (förmlich) Beteiligten fallen.
Auch § 45 Satz 1 LwVG, wonach bei der Entscheidung in der Hauptsache das
Gericht anordnen kann, dass die außergerichtlichen Kosten ganz oder teilweise
von einem unterliegenden Beteiligten zu erstatten sind, bezieht sich nur auf die
Kosten eines anderen Beteiligten (vgl. auch Senat, Beschluss vom 24. November
2023 - BLw 2/23, juris Rn. 33). Beide Behörden sind aber nicht (förmlich) Beteiligte
des Verfahrens. Nach § 32 Abs. 1 LwVG ist die Genehmigungsbehörde (nur)
anzuhören. Die obere Genehmigungsbehörde kann zwar Beteiligte sein, allerdings
nur für den Fall, dass sie selbst Rechtsmittel einlegt (vgl. § 32 Abs. 2 Satz 3
LwVG), woran es hier fehlt.

3. In gleicher Weise muss die Beteiligte zu 1 auch nur die Gerichtskosten
des erfolglosen Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen (§ 44 Abs. 1 LwVG).

4. Die Festsetzung des Gegenstandswerts richtet sich gemäß § 47, § 60
Abs. 1, § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotKG nach dem vereinbarten Kaufpreis.