Unwirksamkeit einer vom Bauträger gestellten Vertragsklausel betreffend die Abnahme des Gemeinschaftseigentums; Abnahme durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter
letzte Aktualisierung: 15.5.2026
BGH, Urt. v. 26.3.2026 – VII ZR 68/24
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 634a, 640
Unwirksamkeit einer vom Bauträger gestellten Vertragsklausel betreffend die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums; Abnahme durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende
Vertreter
a) Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß
Verbindung mit
BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 – VII ZR 171/08,
b) Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass
dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu
überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß
Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß
Verbindung mit
zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der
Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in
ist, hat - soweit für die Revision von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung
Folgendes ausgeführt:
Zwar treffe es zu, dass die Leistungen der Beklagten nicht wirksam abgenom-
men worden seien, da die Abnahmeklauseln in den Bauträgerverträgen der Erwerber
einer Inhaltskontrolle nicht standhielten. Nachdem zwischen dem Abschluss des letz-
ten Erwerbsvertrags und der Übergabe des Kellers, der Gegenstand des letzten Er-
werbsvertrags gewesen sei, und der Hemmung der Verjährung über 15 Jahre vergan-
gen seien, könne die Klägerin aber keine Gewährleistungsansprüche mehr durchset-
zen. Denn die Beklagte berufe sich unter diesen Umständen mit Erfolg auf die Einrede
der Verjährung.
Die Klägerin sei prozessführungsbefugt. Sie habe die Geltendmachung der
Rechte wegen der im Streit stehenden Mängel durch Beschluss vom
6. November 2017 wirksam an sich gezogen.
Die formalen Voraussetzungen des geltend gemachten Kostenvorschussan-
spruchs seien erfüllt. Die streitgegenständlichen Gewährleistungsansprüche richteten
sich nach dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht. Hinsichtlich der Erwerbsver-
träge, auf die aufgrund des Zeitpunkts des jeweiligen Vertragsschlusses unterschied-
liche Fassungen des geltenden Rechts anzuwenden seien, sei im Ergebnis das für die
Klägerin günstigere Recht zugrunde zu legen.
Eine wirksame Abnahme liege nicht vor. Das Landgericht habe die Abnahme-
klausel in den Erwerbsverträgen zutreffend für unwirksam gehalten, was zur Unwirk-
samkeit der auf der Grundlage dieser Klausel erklärten Abnahmen führe. Hinzu
komme, dass einige Erwerber ihre Erwerbsverträge abgeschlossen hätten, nachdem
eine Abnahme bereits erklärt worden sei. Die in diesen Nachzügler-Verträgen verwen-
deten Abnahmeklauseln seien ebenfalls unwirksam. Eine unangemessene Benachtei-
ligung setze voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von eini-
gem Gewicht begründe. Nach der gesetzlichen Regelung des Werkvertragsrechts
stelle die Abnahme ein originäres Erwerberrecht dar. Dem einzelnen Erwerber dürfe
deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu
entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß an-
erkennen möchte. Danach liege eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber
vor. Die in den Erwerbsverträgen verwendete Klausel sei bei kundenfeindlichster Aus-
legung dahin zu verstehen, dass die Abnahme durch drei zu bestimmende Eigentümer
unwiderruflich sein solle. Da sich aus der Klausel auch nicht eindeutig ergebe, dass
sie einen Widerruf der Vollmacht nicht ausschließe, sei sie wegen Verstoßes gegen
das Transparenzgebot unwirksam. Die nach dem Vortrag der Beklagten zwischen Mai
2000 und Mai 2001 erklärten Abnahmen wirkten daher nur für die Erwerber, die die
Abnahmeerklärung abgegeben hätten. Genehmigungen der übrigen Erwerber lägen
nicht vor.
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei auch nicht konkludent durch
Ingebrauchnahme und Nutzung der Wohnungen oder vollständige Entrichtung der
nach den Erwerbsverträgen geschuldeten Zahlungen erklärt worden. Alle Vertragspar-
teien seien davon ausgegangen, dass die Abnahme bereits auf der Grundlage von
§ 5 Nr. 4 der Erwerbsverträge wirksam erklärt worden sei, was einer konkludenten Ab-
nahme entgegenstehe. Die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme
der Wohnungen stelle sich nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Beklagten
nicht als Erklärung dar, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsge-
recht hergestellt worden. Eine konkludente Abnahme komme erst in dem Zeitpunkt in
Betracht, an dem die Erwerber Kenntnis von der Unwirksamkeit der erklärten Ab-
nahme erlangt oder Zweifel bezüglich der betreffenden Wirksamkeit bekommen
hätten. Den Erwerbern sei eine - unterstellt ab Juli 2015 vorliegende - Kenntnis der
Verwalterin von der Unwirksamkeit der Abnahme daher erst ab dem Zeitpunkt des
Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am 6. November 2017 zu-
zurechnen gewesen. Nach diesem Zeitpunkt seien jedoch keine Umstände festzustel-
len, aus denen sich eine konkludente Abnahme habe ergeben können.
Nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage habe die fehlende
Abnahme der Geltendmachung eines Mängelbeseitigungsanspruchs, auf dem der
Aufwendungsersatzanspruch nach Ersatzvornahme und der daraus abgeleitete
Kostenvorschussanspruch beruhe, nicht entgegengestanden. Nach der seit dem
1. Januar 2002 geltenden Rechtslage könnten Mängelansprüche wie der Anspruch auf
Kostenvorschuss grundsätzlich erst ab Abnahme geltend gemacht werden. Dem Ver-
wender unwirksamer Abnahmeklauseln sei es jedoch verwehrt, sich darauf zu berufen,
dass der Kostenvorschussanspruch mangels Abnahme noch nicht bestehe, weil sich
der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde.
Das Landgericht gelange aufgrund der Beweisaufnahme zutreffend zu dem Er-
gebnis, dass die Leistung der Beklagten mit Mängeln behaftet sei. Die Bitumendach-
bahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung sei fehlerhaft mit feuchtigkeitsauf-
nehmendem Material ausgeführt worden. An starren Lötnähten der Entlüftungsrohre
und Anschlussbleche bestehe das Risiko von Feuchtigkeitseintritten. Die Ausführung
der Tragschalung mit kunstharzgebundenen Spanplatten habe bei Herstellung nicht
den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen. Das Anschlussblech des
Aufzugsschachts sei mangelhaft ausgeführt worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von
insgesamt 292.000 € aufzuwenden.
Ein Abzug neu für alt sei nicht gerechtfertigt. Ein Vorteilsausgleich sei ausge-
schlossen, weil die Beklagte mit der Mängelbeseitigung nur ihre vertragliche Verpflich-
tung zur Herstellung eines mangelfreien Werks erfülle. Der Vorschussanspruch ent-
halte zudem keine zu berücksichtigenden Sowieso-Kosten.
Die Ansprüche der Klägerin seien nicht verwirkt. Die Voraussetzungen einer
Verwirkung seien nicht schlüssig dargelegt worden. Es fehle am Vorliegen des erfor-
derlichen Umstandsmoments. Die Beklagte habe zwar vorgetragen, dass sie davon
ausgegangen sei, nicht mehr wegen des Dachs in Anspruch genommen zu werden.
Dass sie sich in irgendeiner Weise darauf eingerichtet habe in dem Sinne, dass sie im
Vertrauen darauf Dispositionen getroffen habe, habe sie jedoch trotz ausdrücklicher
Nachfrage des Gerichts nicht vorgetragen.
Die Beklagte berufe sich jedoch mit Erfolg darauf, dass der Durchsetzung der
klägerischen Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegenstehe. Dies gelte sowohl
für Ansprüche aus Verträgen, auf die das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum
31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar sei, als auch für Verträge, für die
das ab dem 1. Januar 2002 geltende Recht maßgeblich sei.
Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch aller Erwerber sei nach
verjährt. Der letzte Erfüllungsanspruch sei im Jahr 2002 fällig geworden und die Ver-
jährung habe mit Abschluss des letzten Erwerbsvertrags am 19. November 2002 zu
laufen begonnen. Dem stehe nicht entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt die Verjäh-
rungsfrist für Mängelansprüche nach den
nahme noch nicht zu laufen begonnen hatte. Die teilweise vertretene Auffassung, der
Erfüllungsanspruch könne nicht früher verjähren als der nach Abnahme bestehende
Anspruch auf Mängelbeseitigung als modifizierter Erfüllungsanspruch überzeuge
nicht, weil in diesem Fall ein unverjährbarer Anspruch entstände, wenn - aus welchen
Gründen auch immer - eine wirksame Abnahme nicht stattfinde. Dies wäre mit dem
Zweck der Verjährungsvorschriften nicht zu vereinbaren.
Auch gegen die Mängelrechte der Klägerin erhebe die Beklagte mit Erfolg die
Einrede der Verjährung. Die mit der Rechtsprechung zu unwirksamen Allgemeinen
Geschäftsbedingungen verbundene Begünstigung der Erwerber, zu deren Schutz sich
der Verwender nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen
Geschäftsbedingung berufen dürfe, müsse nach Treu und Glauben in dem Zeitpunkt
enden, in dem sowohl der objektiv bestehende Erfüllungsanspruch tatsächlich verjährt
sei als auch ein Mängelanspruch auf der Grundlage der vermeintlichen Abnahme ver-
jährt wäre. Erwerber, die einer unwirksamen Klausel ausgesetzt seien, müssten nach
Treu und Glauben nicht weitreichender geschützt werden, als es die Erwerber selbst
erwartet hätten und hätten erwarten dürfen. Danach seien spätestens mit dem
19. November 2012 die letzten Erfüllungsansprüche und die letzten auf der Grundlage
der unterstellten wirksamen Abnahme in Betracht kommenden Mängelrechte verjährt,
ohne dass die Verjährungsfrist zuvor gehemmt oder unterbrochen worden wäre.
Es entspreche nicht Treu und Glauben, wenn ein faktisch unverjährbares Recht
geschaffen würde. Das nach
Geschäftsbedingungen tretende Gesetz sehe nicht vor, dass ein Bauträger, der sich
unbegrenzt nicht auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten Abnahmeklausel beru-
fen könne, gegenüber Mängelansprüchen der Erwerber faktisch nicht mehr den Be-
ginn der Verjährungsfristen herbeiführen könne, weil sein Werk nach einigem Zeitab-
lauf nicht mehr in dem geschuldeten Zustand sei und die Herstellung eines vertrags-
gemäßen Zustands einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde.
Die Einstandspflicht der Beklagten für Mängel könne aufgrund der unwirksamen
Abnahmeklauseln jedenfalls nicht weiter reichen als eine Haftung im Fall eines argli-
stigen Verschweigens eines Mangels. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche hätte
im Fall eines arglistigen Verhaltens der Beklagten spätestens nach zehn Jahren be-
gonnen und hätte gemäß
geendet. Die Beklagte hätte daher selbst im Fall eines arglistigen Verschweigens eines
Mangels längstens 15 Jahre für diesen Mangel einstehen müssen.
Auch die Ansprüche der letzten Erwerber, die ihren Erwerbsvertrag im Jahr
2001 und damit unter Geltung des bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Schuld-
rechts abgeschlossen hätten, seien verjährt. Auf Erfüllungsansprüche aus den vor dem
1. Januar 2002 abgeschlossenen Erwerbsverträgen seien die ab dem 1. Januar 2002
geltenden Verjährungsfristen gerechnet ab dem 1. Januar 2002 anzuwenden. Dies
führe dazu, dass die 10-Jahresfrist des
laufen gewesen sei. Die an die Haftung für arglistiges Verhalten angelehnte Höchstfrist
mit einer unmittelbar vor Verjährung des Erfüllungsanspruchs beginnenden fünfjähri-
gen Verjährung des Gewährleistungsanspruchs habe daher nicht länger laufen können
als bis zum 1. Januar 2017.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann
ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach
nicht abgelehnt werden.
1. Die Klägerin ist für die ursprünglich den Erwerbern der Wohnungseigen-
tumseinheiten zustehenden Kostenvorschussansprüche, wie das Berufungsgericht
zutreffend annimmt, prozessführungsbefugt. Unstreitig hat die Klägerin die Vorschuss-
ansprüche, die sich auf Mängel am Dach des Gebäudes und damit auf Mängel am
Gemeinschaftseigentum beziehen, vor Erhebung der Klage durch Beschluss der Woh-
nungseigentümerversammlung vom 6. November 2017 an sich gezogen. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023
- VII ZR 241/22 Rn. 32,
15. Februar 2023 - VII ZR 13/22 Rn. 1,
1. Februar 2023 - VII ZR 887/21 Rn. 1,
11. November 2022 - V ZR 213/21 Rn. 18 ff., 24 ff., 30 ff.,
2023, 92) besteht bei einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Prozessfüh-
rungsbefugnis, die sich wie hier aus einem vor dem 1. Dezember 2020 erlassenen
Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, auch nach der Neuregelung der Ausübungs-
befugnis in
2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne dem Anspruch
der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach gemäß § 633
Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit
tenden Fassung (im Folgenden: a.F.) (st. Rspr.: vgl. nur BGH, Urteil vom
14. Januar 2010 - VII ZR 108/08 Rn. 12,
- VII ZR 150/89,
2. März 1967 - VII ZR 215/64,
von Erwerbern aus Erwerbsverträgen gestützt wird, die vor dem 1. Januar 2002 ge-
schlossen worden sind, mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten, erweist
sich als rechtsfehlerhaft.
a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass auf
die Erwerbsverträge, auch soweit sie nach Fertigstellung der vereinbarten Bauleistun-
gen geschlossen worden sind, Werkvertragsrecht Anwendung findet und es für die
Begründetheit des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs ausreicht, dass
mindestens einem Erwerber ein solcher Anspruch gegen die Beklagte zusteht (vgl.
BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 Rn. 21 ff.,
21. Februar 1985 - VII ZR 72/84,
b) Die Klägerin hat die Beklagte mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforde-
rung zur Beseitigung der Mängel am Dach des Gebäudes vom 22. November 2017
wirksam in Verzug gesetzt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die
Beklagte die Dachkonstruktion mit einer Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite
und Tragschalung erstellt, die mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt
worden ist. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob diese Art der Ausführung be-
reits im Jahr 1999 gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstieß und
damit mangelhaft war oder ein solcher Verstoß erst ab dem Zeitpunkt der Ende 2000
in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN anzunehmen ist. Revisions-
rechtlich ist daher das Vorbringen der Klägerin zugrunde zu legen, wonach die Aus-
führung der Bitumendachbahn mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material bereits im
Jahr 1999 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprach und damit einen
Mangel darstellte.
Allerdings kommt ein Schuldner nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede
stützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungsverweige-
rungsrecht gewährt. War der Verzug bereits eingetreten, bevor die Einrede entstand,
so findet er mit deren Entstehung sein Ende (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 1988
- VIII ZR 184/87,
Der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633
Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. ist indes durchsetzbar, er ist insbesondere mangels wirksamer
Abnahme (dazu nachfolgend unter c)) nicht verjährt.
Nach
stehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des Bürgerlichen Ge-
setzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung An-
wendung. Nach der Rechtsprechung des Senats zu der bis zum 31. Dezember 2001
geltenden Rechtslage gilt für den Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633
Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. - auch wenn dieser Anspruch vor Abnahme entstanden ist -
die Verjährungsfrist des
deren Lauf nach
tigen Abnahmeverweigerung beginnt. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjäh-
rung gemäß
dene Mängelansprüche keine Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010
- VII ZR 171/08 Rn. 13 ff.,
Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht begonnen hat, war der Anspruch
der Klägerin auf Mängelbeseitigung gemäß
1. Januar 2002 nicht verjährt.
Maßgeblich für die Beurteilung der Verjährung dieses Anspruchs sind deshalb
grundsätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in
der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2,
Abs. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken - ebenso
wie nach
Regelung gilt auch für einen - wie hier - vor Abnahme entstandenen Anspruch auf
Mängelbeseitigung gemäß
zuzuordnen ist. Der Anspruch unterliegt danach - auch nach den seit dem
1. Januar 2002 geltenden Verjährungsregelungen - nicht der regelmäßigen Verjäh-
rung,
Verjährungsfrist nicht begonnen, so dass der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung
der Mängel am Dach gemäß
Nach
auf Kostenvorschuss gemäß
den vorgenannten Grundsätzen in fünf Jahren beginnend ab Abnahme des Werks.
c) Eine wirksame Abnahme durch die Erwerber liegt indes, wie das Berufungs-
gericht mit Recht ausführt, nicht vor.
aa) Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten
Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbei-
geführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die
Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wäh-
lende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen
Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in
den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Beklagten gestellten Abnahmeklauseln
sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt so-
wohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Ver-
treter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen ver-
wendeten Abnahmeklauseln.
(1) Nach
wirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von
Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letzteres ist der Fall, wenn der Ver-
wender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Ko-
sten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch des-
sen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich
zuzugestehen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 27, BGHZ
236, 96; Urteil vom 30. März 2017 - VII ZR 170/16 Rn. 17,
2017, 275 zu
nach
einer unangemessenen Benachteiligung heranzuziehenden wesentlichen Grundge-
danken der gesetzlichen Regelung ist der Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteil vom
19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 27,
- VIII ZR 344/13 Rn. 31 m.w.N.,
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und
typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-
tragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrs-
kreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen
Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der
Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom
19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 29,
- VII ZR 5/15 Rn. 26 m.w.N.,
es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Ge-
schäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist (vgl. BGH, Urteil vom
19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 30,
- VIII ZR 97/19 Rn. 22,
Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklau-
sel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren (vgl.
BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 30,
8. September 2021 - VIII ZR 97/19 Rn. 23,
- VIII ZR 289/19 Rn. 30,
Sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsregeln meh-
rere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß
ten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Er-
wägung zu ziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 30,
=
=
vidualprozess gemäß
wenn diese im Rahmen einer vorzunehmenden Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der
Klausel führt und dadurch den Vertragspartner des Verwenders begünstigt (vgl. BGH,
Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34/20 Rn. 30,
12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 Rn. 42,
m.w.N.).
(2) Nach dieser Maßgabe lässt die Klausel über die Abnahme des Gemein-
schaftseigentums eine Auslegung dahingehend zu, dass die Erwerber nach dem Ver-
trag ausnahmslos verpflichtet waren, drei aus ihrer Mitte zu bestimmende Vertreter mit
dieser Abnahme in ihrem Namen zu beauftragen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut
der Klausel. Danach "erfolgt" die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei
"aus der Mitte der Käufer zu wählende Vertreter". Bei der Abnahme findet darüber
hinaus eine gemeinsame Besichtigung statt, wobei "eine von beiden Vertragsteilen zu
unterzeichnende Niederschrift gefertigt" wird. Dies kann von den Erwerbern ohne wei-
teres dahin verstanden werden, dass die gewählten Vertreter als Bevollmächtigte des
jeweiligen Erwerbers die Abnahme vornehmen und die Niederschrift im Namen der
Erwerber unterzeichnen. Einen Hinweis darauf, dass die Vollmacht widerruflich sein
sollte, enthält die Klausel nicht. Vor diesem Hintergrund kann ihr jedenfalls bei kun-
denfeindlichster Auslegung gemäß
insoweit lediglich um eine Option zugunsten der Erwerber handeln sollte und diese
- nach Widerruf der Vollmacht - alternativ auch selbst die Abnahme des Gemein-
schaftseigentums hätten durchführen können.
Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benach-
teiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil
sie ihnen ihr nach
des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam,
Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung über-
lassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Ge-
meinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu
lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von
den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die In-
teressen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird
sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf
seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch
diese Klausel vollständig entzogen.
(3) Gleiches gilt für die in den Nachzügler-Verträgen verwendete Klausel, wo-
nach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Eine solche Klau-
sel benachteiligt den Erwerber, wie der Senat bereits entschieden hat, entgegen Treu
und Glauben unangemessen und ist daher nach
BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 Rn. 34,
2024, 145; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 Rn. 43 ff.,
bb) Auf der Grundlage der nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen und
daher für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen hat das Beru-
fungsgericht weiter zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Voraussetzungen
einer konkludenten Abnahme durch die Erwerber nicht vorliegen. Revisionsrechtlich
beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.
d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist nicht von einem Ablauf
der Verjährung für den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch spätestens 15
Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme ange-
boten wurde, auszugehen.
aa) Für eine Zusammenrechnung der in
anspruch und in
Folge, dass die Zusammenrechnung dieser Fristen eine Obergrenze für die Verjäh-
rung darstellt, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Da die Verjährung der
Mängelrechte, zu denen auch der Anspruch aus
mit
(vgl. oben unter b) - ein Rückgriff auf die für sonstige Ansprüche geltende Vorschrift
des
Dem Kostenvorschussanspruch der Klägerin gemäß
Verbindung mit
Herstellungsanspruch der Erwerber gemäß
1. Januar 2002 geltenden (kürzeren) Verjährungsregelungen gemäß § 199
Abs. 4 BGB in Verbindung mit
Denn der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel ist es jeden-
falls nach Treu und Glauben (
nicht zu einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen ist und
deshalb der Herstellungsanspruch gemäß
vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 Rn. 45,
Urteil vom 30. Juni 2016 - VII ZR 188/13 Rn. 26,
629; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 Rn. 57,
25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 43,
bb) Die Annahme, die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kosten-
vorschusses zur Mängelbeseitigung beginne im Fall einer wegen einer unwirksamen
Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2,
Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme des Werks, verstößt nicht gegen das Rechtsstaats-
prinzip. Dieses gebietet allerdings, die Möglichkeit, Ansprüche gestützt auf lange zu-
rückliegende Sachverhalte geltend zu machen, durch Verjährungsregelungen zeitlich
zu begrenzen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 7. April 2021 - 1 BvR 176/15 Rn. 22 f.,
Klägerin geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633
Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit
den Verjährungsregelungen entzogen ist.
So hat der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnah-
mereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn
des Laufs der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. Nach
der Erwerber verpflichtet, das vertragsgerecht hergestellte Gemeinschaftseigentum
abzunehmen, und kann der Unternehmer auf Erfüllung dieser Pflicht klagen. Die Be-
klagte kann mithin auch jetzt noch, nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel,
die Abnahme verlangen.
Die Herstellung der Abnahmereife ist entgegen der Auffassung des Berufungs-
gerichts auch nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk nach ei-
nem erheblichen Zeitablauf "gealtert" ist und der geschuldete neuwertige Zustand des
Gemeinschaftseigentums vom Unternehmer jetzt nicht mehr hergestellt werden
könnte. Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der
vorliegenden Konstellation nicht verlangen. Vielmehr ist die Vereinbarung der Parteien
zu dem bei der Abnahme geschuldeten Gemeinschaftseigentum im Falle einer wegen
einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheiterten wirksamen Abnahme des Gemein-
schaftseigentums im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133,
157 BGB in Verbindung mit
die Abnahme wegen der Unwirksamkeit der Klausel scheitert und deshalb noch viele
Jahre nach Übergabe des Werks ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung bestehen
kann, bei Vertragsschluss nicht bedacht. Hierauf beruht die Tatsache, dass das Werk
inzwischen durch Zeitablauf gealtert ist und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmen-
den Abnahme nicht mehr neuwertig ist. Der Vertrag ist deshalb auf der Grundlage des
hypothetischen Parteiwillens anzupassen, so dass darauf abzustellen ist, was die Ver-
tragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben
als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall be-
dacht hätten (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 2018 - VII ZR 157/17 Rn. 30 m.w.N., BauR
2018, 1403 =
cherweise vereinbart, dass die durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ab
der Übergabe des fertiggestellten Werks eingetretenen alterungs- und nutzungsbe-
dingten Verschleißerscheinungen im Zeitpunkt der nunmehr vorzunehmenden Ab-
nahme der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums nicht entgegenstehen. Denn
die Erwerber haben seinerzeit mit der Übergabe des Objekts ein neuwertiges - wenn
auch in Teilen mangelbehaftetes - Gemeinschaftseigentum erhalten und konnten die-
ses jahrelang wie vorgesehen nutzen.
cc) Schließlich kann dahinstehen, ob - was das Berufungsgericht annimmt - die
Erwerber nach
Kostenvorschussanspruchs bei fehlender Abnahme aufgrund einer unwirksamen Ab-
nahmeklausel jedenfalls nicht länger sein dürfe als im Fall eines arglistigen Verhaltens
der Beklagten. Denn die Verjährung des geltend gemachten Kostenvorschussan-
spruchs wäre für den Fall, dass die Beklagte den zugrundeliegenden Mangel arglistig
verschwiegen hätte, vor Klageerhebung ebenfalls noch nicht eingetreten.
Gemäß
Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, je-
doch nicht vor Ablauf der in
wirksamen Abnahme fehlt, ist die danach mindestens zu beachtende fünfjährige Ver-
jährungsfrist, gerechnet ab Abnahme der Werkleistung (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom
24. Januar 2014 - 4 U 149/13 Rn. 13,
Koos, Privates Baurecht, 5. Aufl.,
9. Aufl., § 634a Rn. 54; Mansel,
e) Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvor-
schussanspruchs - unabhängig von der oben aufgeführten Möglichkeit, eine Abnahme
des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist
herbeizuführen - eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge
der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Die aus dem
Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemein-
schaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumut-
bar.
Sofern sich diese Obergrenze von 30 Jahren nicht bereits aus einer Gesamt-
analogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (vgl. § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2,
Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB, daran anknüpfend auch
stünde der Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach Ablauf dieses Zeitraums der Grund-
satz von Treu und Glauben (
missbrauchs entgegen. Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich
jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal
30 Jahren - unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwir-
kung - als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshem-
mende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der An-
sprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des
Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Un-
wirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Ge-
meinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel
des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durch-
setzen zu können.
Diese Frist ist im vorliegenden Fall hinsichtlich der infolge der vorgenannten
Klauseln jeweils fehlgeschlagenen Abnahmen des Gemeinschaftseigentums noch
nicht abgelaufen.
3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich nicht aus anderen
Gründen als richtig,
schussanspruch ist, wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt, nicht verwirkt.
a) Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere
Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die ver-
spätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen
(Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Be-
trachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein
Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Ver-
trauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet ha-
ben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nach-
teil entstünde (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13 Rn. 13,
m.w.N.,
Gesamtumstände unter dem Gesichtspunkt des
Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft wer-
den, ob das Tatgericht die maßgeblichen Tatsachen vollständig festgestellt und ge-
würdigt und ob es die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig an-
gewandt hat (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2023 - VII ZR 151/22 Rn. 38, BauR 2023,
1672 =
b) Nach diesen Maßstäben ist die Würdigung des Berufungsgerichts, die Be-
klagte habe nach den Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber
oder in Prozessstandschaft für diese die Klägerin einen Kostenvorschussanspruch we-
gen der Mängel der Dachkonstruktion des Gebäudes nicht mehr geltend machen wür-
den, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Da die Erwerber aufgrund der von der
Beklagten gestellten unwirksamen Vertragsklausel über die Abnahme des Gemein-
schaftseigentums irrtümlich davon ausgingen, Abnahmen des Gemeinschaftseigen-
tums seien in den Jahren 2000 und 2001 erfolgt, ist die verspätete Geltendmachung
eines Kostenvorschussanspruchs durch die Erwerber hierdurch und daher letztlich
durch ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten veranlasst worden. Die Beklagte
durfte aufgrund der durch die unwirksame Vertragsklausel begründeten Fehlvorstel-
lung der Erwerber, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattge-
funden hatte, nicht annehmen, dass nach Ablauf von fünf Jahren, nach denen die Er-
werber ursprünglich von einer Verjährung ihrer Rechte ausgegangen waren, keine wei-
teren Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gegen sie geltend ge-
macht würden. Ein dahingehendes Vertrauen der Beklagten ist nach den Umständen
nicht schutzwürdig. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststel-
lungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte außerdem keine Umstände vorgetra-
gen, aus denen sich entnehmen ließe, dass sie sich darauf eingerichtet hatte, von den
Erwerbern nicht mehr wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums in Anspruch ge-
nommen zu werden, und im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hatte.
Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerber trotz Kenntnis der Unwirksamkeit der
vereinbarten Abnahmeklauseln für einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung
ihrer Rechte abgesehen hatten und die Beklagte dieses Verhalten dahin bewerten
durfte, dass Gewährleistungsrechte gegen sie nicht mehr erhoben werden würden, hat
das Berufungsgericht nicht festgestellt. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge an-
gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Erwerber frühestens im
Zeitpunkt des Vergemeinschaftungsbeschlusses vom 6. November 2017 Kenntnis von
der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln und war ihnen eine mögliche
Kenntnis der Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen
(vgl. hierzu BGH, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13 Rn. 15 ff.,
Entgegen der Auffassung der Revisionsbeklagten führt nicht allein der Ablauf eines
Zeitraums von 15 Jahren dazu, dass der Verwirkungseinwand für begründet erachtet
werden müsste. Ob Verwirkung eingetreten ist oder nicht, ist nicht anhand starrer Fri-
sten, sondern jeweils nach den Umständen des gegebenen Einzelfalls zu beurteilen.
4. Der Senat kann in der Sache nicht gemäß
den, weil die Sache nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung
reif ist. Das Berufungsgericht hat bislang keine hinreichenden Feststellungen dazu ge-
troffen, dass die erbrachten Bauleistungen der Beklagten aufgrund der zwischen
Blechunterseite und Tragschalung eingebrachten Bitumendachbahn mangelhaft sind
und aus diesem Grund - unabhängig von den weiteren in Rede stehenden Mängeln
des hergestellten Metall-Pultdachs - eine Mängelbeseitigung nur durch eine Neuher-
stellung des Dachs mit einem Kostenaufwand in Höhe von 292.000 € erfolgen kann.
a) Das Landgericht ist aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen M.
davon überzeugt gewesen, dass die Beklagte entgegen den zum Zeitpunkt der Aus-
führung der Leistungen im Jahr 1999 geltenden Empfehlungen der technischen Re-
gelwerke zwischen Blechunterseite und Tragschalung des Dachs ein feuchtigkeitsauf-
nehmendes Material und nicht, wie nach den Fachregeln für das Klempnerhandwerk
erforderlich, eine kapillarbrechende Wasserablaufebene ausgeführt hat, was zur Folge
hat, dass Feuchtigkeit unter die Titanzinkdeckung gelangen und das Zinkblech von der
Unterseite korrodieren kann. Dieser Mangel erfordere eine Erneuerung des streitge-
genständlichen Pultdachs mit Rückbau des Metalldachs und der Schalungsbahn so-
wie Neuaufbau des Dachs, wofür Kosten in Höhe von 292.000 € anfielen.
b) Das Berufungsgericht hat demgegenüber offengelassen, ob - wie die Be-
klagte behauptet hat - das erstellte Dach im Zeitpunkt der Herstellung der Leistungen
den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat und die von der Sach-
verständigen zugrunde gelegten Fachregeln erst nach der Ende des Jahres 2000 in
Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN als allgemein anerkannte Regeln
der Technik zu beachten waren.
c) Auf dieser Grundlage ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte
habe jedenfalls den Erwerbern der Wohneinheit 22 die Einhaltung der allgemein aner-
kannten Regeln der Technik geschuldet, die im Zeitpunkt des Abschlusses ihres Er-
werbsvertrags am 21. November 2001 galten, diesen Erwerbern stehe dem Grunde
nach ein Kostenvorschussanspruch in Höhe von 292.000 € zu, von Rechtsfehlern be-
einflusst.
aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Angelegenheit des
Tatrichters. Eine revisionsrechtliche Überprüfung findet allerdings dahin statt, ob Ver-
stöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, son-
stige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfah-
rensfehlern beruht. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen zählt der Grundsatz
der beiderseitigen interessengerechten Vertragsauslegung (vgl. BGH, Urteil vom
14. November 2017 - VII ZR 65/14 Rn. 22,
- VII ZR 5/17 Rn. 24,
- VII ZR 58/14 Rn. 15 f.,
Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt.
bb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts han-
delte es sich bei dem am 21. November 2001 geschlossenen Erwerbsvertrag um einen
sogenannten Nachzügler-Vertrag, der nach Herstellung des Gebäudes geschlossen
worden ist.
Zwar ist in der Regel davon auszugehen, dass der Unternehmer dem Besteller
stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln
der Technik verspricht. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein
Werkmangel vor (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2013 - VII ZR 134/12 Rn. 9, BauR 2013,
952 =
Erwerber eine Herstellungsverpflichtung nicht für ein noch herzustellendes Werk, son-
dern für ein bereits hergestelltes Werk übernimmt, sind im Regelfall dahin auszulegen,
dass sich dieses Versprechen auf den Zeitpunkt der Herstellung des bereits vorhan-
denen Werks bezieht. Der Erwerber darf die Vertragserklärung des Unternehmers,
wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, nicht dahin verstehen, dass dieser sich zur
Herstellung eines von dem bereits bestehenden Werk abweichenden Werks verpflich-
ten will. Er erwirbt - für ihn erkennbar - eine bereits fertiggestellte Wohneinheit, die die
im Erwerbsvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweisen muss und die der Unterneh-
mer nach den geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik auszuführen
hatte.
Eine Verpflichtung der Beklagten gegenüber den Erwerbern der Wohnein-
heit 22, bei Abschluss des Erwerbsvertrags die in diesem Zeitpunkt geltenden allge-
mein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, kann dem Erwerbsvertrag vom
21. November 2001 nicht entnommen werden. Da weitere Feststellungen nicht zu
erwarten sind, kann der Senat die Auslegung des Erwerbsvertrags vom
21. November 2001 selbst vornehmen. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen
Feststellungen wurde sämtlichen Erwerbsverträgen der in Bezug genommene Muster-
erwerbsvertrag zugrunde gelegt. Aus der Bezugnahme auf eine Baubeschreibung des
Architektenbüros H. vom 26. Januar 1999 in § 1 3. c) des Erwerbs-
vertrags, in der Art und Umfang der von der Beklagten zu erbringenden Bauleistungen
niedergelegt waren, kann nicht abgeleitet werden, dass sich die Beklagte zur Erbrin-
gung der dort beschriebenen Leistungen unter Beachtung der im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses am 21. November 2001 geltenden allgemein anerkannten Regeln der
Technik verpflichten wollte. Dagegen spricht insbesondere, dass nach der vertragli-
chen Regelung in § 5 Nr. 4 die bereits erklärte Abnahme für die Nachzügler-Erwerber
verbindlich sein sollte. Da sich die Erwerbsverträge sämtlicher Erwerber auf dasselbe
Bauwerk beziehen und auch gleichlautende Erwerbsverträge geschlossen wurden,
durften die Nachzügler-Erwerber die Vertragserklärung der Beklagten unter Berück-
sichtigung des Interesses der Beklagten, sich zur Herstellung nur dieses Bauwerks
verpflichten zu wollen, nicht dahin auslegen, dass die Beklagte ihnen gegenüber eine
weitergehende Herstellungsverpflichtung übernehmen wollte als gegenüber den übri-
gen Erwerbern.
5. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben und ist aufzu-
heben (
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, um diesem die Möglichkeit zu geben, die
erforderlichen Feststellungen nachzuholen (
III.
Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:
Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne den geltend gemach-
ten Kostenvorschussanspruch gemäß
19. November 2002 geschlossenen Vertrag über den Erwerb eines Kellers durch den
Erwerber der Wohneinheit 25 stützen, wird von den bisher getroffenen Feststellungen
nicht getragen. Das Berufungsgericht hat Tatsachen dafür, dass aufgrund dieses Ver-
trags zugunsten des Erwerbers des Kellers ebenso wie der Erwerber der Wohnungs-
eigentumseinheiten ein Herstellungsanspruch bezüglich des Gebäudes gegen die Be-
klagte begründet wurde, nicht festgestellt. Der Vertrag über den Erwerb des Kellers ist
nicht vorgelegt worden. Nach dem von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten
Mustererwerbsvertrag, der sämtlichen auf den Erwerb von Wohnungs- und/oder Tei-
leigentum gerichteten Erwerbsverträgen zugrunde lag, ist das Wohnungseigentum je-
weils mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entspre-
chend der in der Teilungserklärung bezeichneten Wohneinheiten und unter Bezug-
nahme auf die Baubeschreibung veräußert worden. Eine Mitveräußerung eines Kel-
lerraums wird in dem Mustererwerbsvertrag dagegen nicht erwähnt. Der Inhalt der Tei-
lungserklärung ist ebenfalls nicht festgestellt worden.
Entscheidung, Urteil
Gericht:BGH
Erscheinungsdatum:26.03.2026
Aktenzeichen:VII ZR 68/24
Rechtsgebiete:
Allgemeines Schuldrecht
AGB, Verbraucherschutz
WEG
Bauträgervertrag und Werkvertrag
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 634a, 640