letzte Aktualisierung: 20.11.2023
BFH, Urt. v. 25.4.2023 – II R 19/20

GrEStG §§ 1, 8, 9
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; Leistungen eines Dritten an Grundstücksver-
käufer

1. Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören bei der Veräußerung eines
Grundstücks an eine Gesellschaft nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 des Grunderwerbsteuergesetzes auch
Leistungen eines Dritten an den Grundstücksveräußerer für den Erwerb von Anteilen an der künftig
grundbesitzenden Gesellschaft, wenn der Hauptzweck dieser Leistungen darin besteht, den
Grundstücksveräußerer zur Übertragung des Grundstücks an die Gesellschaft zu veranlassen.
2. Es liegt grunderwerbsteuerrechtlich keine Doppelbesteuerung vor, da es sich bei dem
Grundstücks- und Anteilserwerb um verschiedene Erwerbsvorgänge handelt.

Entscheidungsgründe

II.
Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung ‑‑FGO‑‑). Die Entscheidung des FG, dass auch der von der C-AG und D-GmbH an die A-GmbH gezahlte Betrag in Höhe von 35.870.000 € gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG eine Gegenleistung für die Übertragung des Objekts B von der A-GmbH auf die Klägerin darstellt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

1. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer unter anderem ein Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung für das Grundstück.

a) Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten (Urteil des Bundesfinanzhofs ‑‑BFH‑‑ vom 10.05.2017 - II R 16/14, BFHE 258, 92, BStBl II 2017, 964, Rz 9). Auch ein im Verhältnis zum Grundstückswert niedriger Kaufpreis kann als Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG anzusehen sein. Von einem rein "symbolischen" Kaufpreis, bei dem § 8 Abs. 1 GrEStG nicht herangezogen wird, sondern sich die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG bestimmt, kann nur gesprochen werden, wenn der vereinbarte Kaufpreis in einem krassen Missverhältnis zu dem Grundstückswert steht (vgl. BFH-Urteil vom 07.12.1994 - II R 9/92, BFHE 176, 456, BStBl II 1995, 268, unter II.1.b). Ein rein symbolischer Kaufpreis ist nicht anzunehmen, wenn besondere Umstände vorliegen, aus denen sich die Ernsthaftigkeit der Kaufpreisvereinbarung ergibt (vgl. BFH-Beschluss vom 02.11.2010 - II B 61/10, Rz 8).

b) Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Leistung des Dritten muss demnach in ihrem Hauptzweck darauf gerichtet sein, dass der Verkäufer das Grundstück dem Erwerber überlässt (BFH-Urteil vom 18.09.1985 - II R 168/82, BFH/NV 1986, 698, unter 2.). Der finale Bezug ist weder aus der Sicht des Veräußerers als Leistungsempfänger noch aus der Sicht des Erwerbers zu beurteilen. Die Zweckrichtung einer Leistung ist vielmehr aus der Sicht des Leistenden (das heißt eines Dritten) zu bestimmen. Das Interesse, das der Dritte mit seiner auf Überlassung des Grundstücks an den Erwerber gerichteten Leistung verfolgt, muss nicht in der Förderung (gleichgerichteter) Interessen des Erwerbers bestehen, sondern kann ausschließlich auf die eigene Person bezogen sein (BFH-Beschluss vom 22.10.2003 - II B 158/02, BFH/NV 2004, 228, unter II.1.).

c) Für die Bestimmung der Gegenleistung ist nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben. Die Auslegung von Verträgen und Willenserklärungen gehört zum Bereich der tatsächlichen Feststellungen und bindet den BFH gemäß § 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grundsätzen der §§ 133, 157 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt, das heißt jedenfalls möglich ist. Das Revisionsgericht prüft, ob das FG die gesetzlichen Auslegungsregeln sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die für die Vertragsauslegung bedeutsamen Begleitumstände erforscht und rechtlich zutreffend gewürdigt hat (vgl. BFH-Urteil vom 05.12.2019 - II R 37/18, BFHE 267, 524, BStBl II 2020, 236, Rz 15).

2. Nach diesen Maßstäben hat das FG in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise entschieden, dass als Gegenleistung für die Übertragung des Objekts B an die Klägerin neben dem im Übertragungsvertrag vom 22.12.2014 vereinbarten Zahlungsanspruch in Höhe von 6.330.000 € gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG der von der C-AG und der D-GmbH an die A-GmbH gezahlte Betrag in Höhe von zumindest 35.870.000 € in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuerfestsetzung einzubeziehen ist. Das FG ist bei der Auslegung des Anteilskaufvertrags und des Übertragungsvertrags zu dem Schluss gelangt, dass Hauptzweck sämtlicher Leistungen der C-AG und der D-GmbH an die A-GmbH gewesen sei, die A-GmbH zu veranlassen, das Eigentum am Objekt B auf die Klägerin zu übertragen. Diese Auslegung ist möglich. Sie verstößt nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze und bindet daher den BFH nach § 118 Abs. 2 FGO. Die Klägerin hat keine durchgreifenden Gründe vorgebracht, die eine andere Würdigung im Streitfall als zwingend erscheinen lassen.

a) Wie das FG zutreffend ausführt, ergibt sich bereits aus Ziff. 1 des Anteilskaufvertrags, dass die C-AG und die D-GmbH ein Immobilienportfolio erwerben wollten, zu dem unter anderem das Objekt B gehörte. Schon im Anteilskaufvertrag hatten die Vertragsparteien den Grundstückswert für das Objekt B mit 42.200.000 € festgelegt. In der Präambel Buchst. E des Übertragungsvertrags wurde dann auch auf den Abschluss des Anteilskaufvertrags am 08.12.2014 hingewiesen. Dem Vorbringen der Klägerin, mit der Zahlung des Anteilskaufpreises hätten die C-AG und die D-GmbH lediglich den Erwerb der Anteile der grundbesitzenden A-GmbH an der Klägerin und nicht die Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin bezweckt, ist entgegenzuhalten, dass die Klägerin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Anteilskaufvertrags noch nicht grundbesitzend war und die C-AG sowie die D-GmbH deshalb sehr wohl das Anliegen hatten, dass die Klägerin das Objekt B übertragen erhält.

b) Auch die Würdigung des FG, der Hauptzweck der Zahlung der C-AG und der D-GmbH an die A-GmbH für die Anteile an der Klägerin sei in der Übertragung des Objekts B auf die Klägerin zu sehen, verstößt bei der Zusammenschau des Anteilskaufvertrags und des Übertragungsvertrags nicht gegen Denkgesetze, sondern ist vertretbar. Sie wird ‑‑entgegen der Ansicht der Klägerin‑‑ zudem von dem Argument getragen, dass für den Fall des Scheiterns des Anteilskaufvertrags eine Pflicht zur Rückabwicklung der Grundstücksübertragung einschließlich eines Antrags auf Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung bestanden hat. Die Verpflichtung der Vertragsparteien zur Zahlung des Umstrukturierungsbeitrags, der insbesondere auch die durch die Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin anfallende Grunderwerbsteuer abdecken sollte, ist ein weiteres Indiz für das durchschlagende Interesse der C-AG und der D-GmbH an der Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin.

c) Nicht entscheidungserheblich ist entgegen der Auffassung der Klägerin, dass als Gegenleistung für einen Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 GrEStG auch ein ernsthaft vereinbarter Kaufpreis anerkannt werden kann, der unter dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks liegt (vgl. auch BFH-Beschluss vom 26.02.2003 - II B 54/02, BFHE 201, 326, BStBl II 2003, 483, im Tatbestand und unter II.1. der Entscheidungsgründe). In der zu der Frage eines symbolischen Kaufpreises ergangenen BFH-Rechtsprechung (vgl. unter II.1.a) geht es um die Frage, ob ein vereinbarter Kaufpreis Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sein kann. Das betrifft hier den Zahlungsanspruch zwischen der A-GmbH und der Klägerin in Höhe von 6.330.000 €. Dessen Anerkennung als Gegenleistung ist aber unstreitig. Streitig ist lediglich die Frage, ob Zahlungen Dritter ‑‑der C-AG und der D-GmbH‑‑ nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG zur Gegenleistung gehören. Dabei kommt es jedoch nicht auf das Verhältnis der Höhe der Zahlungen zu dem Wert des Grundstücks, sondern darauf an, zu welchem Zweck die Dritten die Leistung erbringen.

d) Die Würdigung des FG missachtet auch nicht die zivilrechtliche Selbständigkeit des Anteilskaufvertrags und des Übertragungsvertrags. Die in die Bemessungsgrundlage für die Übertragung eines Grundstücks einzubeziehende Leistung eines Dritten nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG muss sich nicht aus dem Übertragungsvertrag selbst, sondern kann sich ‑‑wie im Streitfall‑‑ auch aus einer anderen vertraglichen Vereinbarung ‑‑hier dem Anteilskaufvertrag‑‑ ergeben. Die zeitliche Abfolge der Vertragsschlüsse ‑‑zunächst der Anteilskaufvertrag und im Anschluss der Übertragungsvertrag‑‑ ist ‑‑entgegen der Auffassung der Klägerin‑‑ ein weiteres Indiz für die Richtigkeit der finanzgerichtlichen Auslegung.

e) Anders als die Klägerin meint, kommt es nicht darauf an, dass die A-GmbH aufgrund ihrer kontinuierlichen Beteiligung an der Klägerin das Objekt B nur für eine Gegenleistung in Höhe von 15 % seines Verkehrswerts übertragen habe. Dies würde lediglich ein Motiv der A-GmbH als Verkäuferin darstellen. Im Rahmen der Bestimmung der Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG kommt es aber nicht auf die Motivation der Verkäuferin, sondern nur auf die der C-AG und der D-GmbH als Dritte an.

f) Es liegt entgegen dem Vorbringen der Klägerin auch keine unzulässige Doppelbesteuerung vor. Die Besteuerung der Übertragung des Grundstücks (Objekt B) von der A-GmbH auf die Klägerin nach § 1 Abs. 1 GrEStG und die Übertragung der Anteile an der Klägerin von der A-GmbH auf die D-GmbH und C-AG nach § 1 Abs. 3 GrEStG ‑‑wenn der Anteilserwerb steuerbar wäre‑‑ stehen eigenständig nebeneinander, sodass die jeweiligen Gegenleistungen im Sinne des § 8 GrEStG gesondert zu ermitteln wären.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 2 FGO.