7. BGB § 1093 Abs. 1, §§ 1090, 1021, GBO §§ 19, 23, 24
(Zur Eintragungsfähigkeit einer Löschungsklausel bei einem
Wohnungsrecht)
1. Bei einem dinglichen Wohnungsrecht sind Rückstände
von Leistungen i. S. der §§ 23, 24 GBO nicht ausgeschlossen,
wenn die Pflicht des Bestellers zur Erhaltung der guten
Bewohnbarkeit und Beheizbarkeit der Wohnräume (dinglicher)
Inhalt des Wohnungsrechts ist.
2. Ist das Wohnungsrecht ohne die Löschungsklausel In das
Grundbuch eingetragen worden, bedarf es zur (nachträglichen)
Eintragung der Löschungsklausel der Bewilligung
des Inhabers des Wohnungsrechts.
BayObLG, Beschluß vom 31.10. 1979 — BReg. 2 Z 68/78 —
mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
Mit Urkunde des Notars Dr. H. vom 23. 6. 1978 übergaben die Eltern
der Beteiligten ihr Anwesen dem Beteiligten zu 1. Dieser bestellte
der Beteiligten zu 2 auf die Dauer ihres ledigen Standes, längstens
jedoch bis zur Erreichung ihres 50. Lebensjahres, als beschränkt
persönliche Dienstbarkeit ein Wohnungsrecht an einem bestimmten
Zimmer des Anwesens und das Mitbenützungsrecht an allen zum
allgemeinen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Anlagen und
Einrichtungen (Abschnitt XV 1 und 3 der notariellen Urkunde). Dabei
wurde bestimmt, daß die Beteiligte zu 2 die Kosten für Heizung,
Strom, Wasser und für reine Schönheitsreparaturen zu tragen
habe, während der Beteiligte zu 1 auf seine Kosten die von dem
Wohnungsrecht betroffenen Räume in einem jederzeit gut bewohnbaren
und beheizbaren Zustand zu erhalten habe. Weiter enthält
die Urkunde die Bestimmung, daß zur Löschung des Rechts
der Nachweis des Todes oder der Verehelichung der Beteiligten
zu 2 oder der Nachweis der Erreichung ihres 50. Lebensjahres
genügen soll (Abschnitt XV Nr. 3 der Urkunde).
Auf den von Notar Dr. H. gemäß § 15 GBO gestellten Antrag auf
Vollzug der Urkunde hat der Rechtspfleger mit Zwischenverfügung
vom 7. 9. 1978 die Eintragung der Löschungsklausel gemäß § 23
Abs. 2, § 24 GBO als inhaltlich unzulässig beanstandet, weil Rückstände
von Leistungen nicht möglich seien. Zugleich hat er die
Zurückweisung des Antrags auf Eintragung der Löschungsklausel
nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist angekündigt.
Der hiergegen von Notar Dr. H. eingelegten Erinnerung hat der
Rechtspfleger nicht abgeholfen; der Richter hat sie für nicht begründet
erachtet und sie (als Beschwerde) dem Landgericht vorgelegt.
Mit Beschluß vom 22. 9. 1978 hat das Landgericht die Beschwerde
mit folgender Maßgabe zurückgewiesen:
a) Es wird klargestellt, daß die Beseitigung des Vollzugshindernisses
durch die Erklärung zu erfolgen hat, ob auch eine Eintragung
ohne die Löschungsklausel gewollt ist oder nicht.
b) Der Rechtspfleger wird angewiesen, zur Beseitigung des Vollzugshindernisses
erneut eine angemessene Frist zu setzen.
Nachdem der Rechtspfleger des Grundbuchamts am 28. 9. 1978 eine
entsprechende Zwischenverfügung erlassen hatte, hat Notar Dr. H.
mit Schriftsatz vom 12.10.1978 erklärt, die Beteiligten seien mit
der Eintragung des Wohnungsrechts ohne die Löschungsklausel
einverstanden, falls die Eintragung der Klausel tatsächlich überflüssig
sei, was jedoch weiterhin bestritten werde.
Sodann haben die Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts
mit Schriftsatz des Notars Dr. H. vom 12./13. 10. 1978 beim
Landgericht weitere Beschwerde eingelegt.
Am 17. 10. 1978 ist das Wohnungsrecht der Beteiligten zu 2 (ohne
die Löschungsklausel) im Grundbuch eingetragen worden.
Aus den Gründen:
Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 15, 78, 80 GBO).
Dem steht nicht entgegen, daß das Grundbuchamt inzwischen
das Wohnungsrecht ohne die Löschungsklausel eingetragen
und damit deren Eintragung— stillschweigend — abgelehnt
hat. Denn diese Ablehnung beruht ersichtlich auf den Gründen
des landgerichtlichen Beschlusses. In solchen Fällen bleibt die weitere Beschwerde zulässig (RGZ 122, 327/330;
BayObLGZ 1969, 278/280 m. Nachw.). Für diese Auffassung ist
die Überlegung maßgeblich, daß sowohl das Landgericht als
auch das Grundbuchamt an die Entscheidung des Landgerichts
gebunden sind und deshalb ein neuer Antrag auf
Eintragung der Löschungsklausel im ersten und zweiten
Rechtszug erfolglos bleiben müßte (RG Recht 1909 Nr. 897;
Horber GBO 14. Aufl. § 78 Anm. 2 B a; Jansen FGG 2. Aufl.
§ 19 Rdnr. 27).
Die weitere Beschwerde ist auch begründet.
1. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
u. a. ausgeführt:
Der Rechtspfleger habe die Eintragung der Löschungsklausel
zu Recht abgelehnt.
Das Wohnungsrecht sei eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit
und damit ein auf die Lebenszeit des Berechtigten
beschränktes Recht. Ein solches Recht dürfe nach dem Tode
des Berechtigten ohne die Bewilligung des Rechtsnachfolgers
gelöscht werden, wenn nach der Natur des Rechts Rückstände
von Leistungen ausgeschlossen seien (§ 23 Abs. 1
GBO). Zu diesen Rechten gehöre die beschränkte persönliche
Dienstbarkeit.
Dies gelte auch im vorliegenden Fall: Selbst wenn man sich
die Verpflichtung des Beteiligten zu 1), die Räume in einem
bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu erhalten, als nicht
nur schuldrechtlich vereinbart, sondern auch als durch die
Dienstbarkeit gemäß §§ 1093, 1090 Abs. 2, § 1021 BGB dinglich
abgesichert denke — was hier wohl der Fall sei —, so
könne dies doch niemals zum Entstehen von Rückständen
führen. Diese Pflicht besteht für die Dauer des Wohnrechts.
Danach könne sie nicht mehr erfüllt werden, so daß auch ein
Rückstand nicht mehr denkbar sei. Werde sie nicht erfüllt,
so möge dies Schadenersatzansprüche auslösen. Diese Ansprüche
wären jedoch keine durch die Grunddienstbarkeit
gesicherten Ansprüche. Auch bei einem eventuellen Anspruch
der Berechtigten auf Verwendungsersatz gemäß § 1093
Abs. 1, § 1049 BGB handle es sich lediglich um einen schuldrechtlichen
Anspruch.
Für Rechte, bei denen Rückstände von Leistungen möglich
seien, gelte die erleichterte Möglichkeit der Löschung nicht.
Sie könne bei diesen nur gemäß § 23 Abs. 2 GBO durch die
Eintragung im Grundbuch erreicht werden, daß zur Löschung
des Rechts der Nachweis des Todes des Berechtigten genügen
solle. Nur für diese Fälle habe die Löschungsklausel
einen Sinn. Bei Rechten, bei denen Rückstände ausgeschlossen
seien, sei dieselbe Erleichterung bereits vom Gesetz
vorgesehen. Sie dennoch einzutragen, wäre überflüssig
und damit unzulässig.
Dasselbe gelte auch hinsichtlich der Löschungserleichterung
gemäß § 24 GBO.
2. Die Rechtsbeschwerde führt u. a. aus:
Falls die Eintragung der Löschungsklausel überflüssig wäre
— wie das Landgericht meine — hätte der Antrag auf Eintragung
dieses Vermerks zurückgewiesen, das Wohnungsrecht
aber sofort eingetragen werden müssen.
Im übrigen sei die Zwischenverfügung ungerechtfertigt, weil
im vorliegenden Fall Rückstände im Sinn von §23, 24 GBO
durchaus möglich seien.
Rückstände seien deshalb nicht ausgeschlossen, weil sich
der Eigentümer verpflichtet habe, die von dem Wohnungsrecht
betroffenen Räume auf seine Kosten in. einem jederzeit gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu erhalten. Bei
dieser Vereinbarung handle es sich um eine Unterhaltungsvereinbarung
im Sinn von § 1021 Abs. 1 BGB, die — wie die
Verweisung in § 1090 Abs. 2 BGB ergebe — zulässig sei.
Im vorliegenden Fall sei der Eigentümer zur naturalen Unterhaltung
verpflichtet. Darüber hinaus habe er die Kosten der
Unterhaltung zu tragen. Er sei zwar im allgemeinen nicht
verpflichtet, die Kosten vorzuschießen, da er die Unterhaltung
selbst durchzuführen habe. Habe aber im Einzelfall der Berechtigte
eine notwendige Unterhaltungsmaßnahme vorgenommen,
so begründe die Vereinbarung einen Kostenerstattungsanspruch
gegen den Eigentümer. Für diese Verpflichtung
des Eigentümers hafte das Grundstück nach den Regeln
der Reallast.
Aber selbst wenn eine Vereinbarung nach § 1021 BGB im
Einzelfall nur die Verpflichtung zur naturalen Unterhaltung
begründe, könne dies bei Nichterfüllung der Verpflichtung zur
Haftung des Grundstücks führen. Der Anspruch auf naturale
Unterhaltung wandle sich gemäß den Bestimmungen über
Unmöglichkeit und Verzug in einen Geldzahlungsanspruch
um. Auch hierfür hafte das Grundstück gemäß § 1021 Abs. 2,
§ 1107 BGB.
Die Auffassung des Landgerichts, daß eine Verletzung der
Unterhaltsverpflichtung nur schuldrechtliche Schadensersatzansprüche
auslösen könne, verkenne die Natur der Reallast
als Verwertungsrecht. Inhalt einer Reallast könnten auch
Leistungsverpflichtungen sein, die in Geldforderungen umwandelbar
seien. Solche bei Erlöschen des Wohnungsrechts
etwa bestehende Geldforderungen könnten von dem ehemals
Berechtigten oder von seinen Erben geltend gemacht werden.
Diese Zahlungsansprüche seien Rückstände der reallastähnlichen
Nebenverpflichtung, die Teil der Dienstbarkeit sei, also
Rückstände im Sinn von §23, 24 GBO.
3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung nicht stand.
Bei dem Recht der Beteiligten zu 2 handelt es sich — worüber
keine Meinungsverschiedenheiten bestehen — um ein Wohnungsrecht
gemäß § 1093 BGB.
Die Eintragung der Löschungsklausel ist entgegen der Meinung
der Vorinstanzen nicht überflüssig, denn bei dem hier
zur Entscheidung stehenden Wohnungsrecht sind Rückstände
von Leistungen im Sinn von §§ 23, 24 GBO nicht ausgeschlossen.
Unter Leistungen im Sinn dieser Vorschriften sind nur solche
zu verstehen, welche nach dem Inhalt des dinglichen Rechts
in seiner konkreten Ausgestaltung zu erbringen sind (LG
Wuppertal MittRhNotK 1977, 132; Kuntze-Ertl-Herrmann-Eickmann
Grundbuchrecht 2. Aufl. Rdnr. 22, Güthe-Triebet GBO
6. Aufl. Rdnr. 6, je zu § 23; vgl. auch LG Bochum MittBayNot
1971, 360 hinsichtlich Auflassungsvormerkung).
Mit diesem Standpunkt steht auch die Auffassung in Übereinstimmung,
daß bei Wohnungsrechten meistens (oder: in
der Regel) Rückstände im Sinn von §§ 23, 24 GBO ausgeschlossen
seien (Horber § 23 Anm. 3 b; Brand-Schnitzler,
Die Grundbuchsachen und die gerichtliche Praxis, 9. Aufl.
5.241 FN. 1).
Soweit demgegenüber die Ansicht vertreten wird, daß bei
Wohnungsrechten schlechthin Rückstände ausgeschlossen
seien (LG Bonn NJW 1963, 819; LG Frankenthal MittBayNot
1971, 361; Güthe-Triebet § 23 Rdnr. 6; Gantzer MittBayNot
1972, 6/7; Riedl JurBüro 1979 S. 155/159) kann dem nichtgefolgt werden. Dieser Standpunkt findet im Gesetz keine
Stütze.
Im vorliegenden Fall wurde das Wohnungsrecht der Beteiligten
zu 2 mit der Maßgabe bestellt, daß der Beteiligte zu 1
als Eigentümer des belasteten Grundstücks die vom Wohnungsrecht
betroffenen Räume auf seine Kosten in einem
jederzeit gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu halten
hat.
Diese Regelung gehört zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts.
Das Wohnungsrecht ist — wie sich aus § 1093 Abs. 1
Satz 1 BGB ergibt — ein besonderer Fall der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit. Auf diese finden nach § 1090
Abs. 2 BGB •eine Reihe von Vorschriften über die Grunddienstbarkeiten,
insbesondere § 1021 BGB, entsprechende
Anwendung. Nach dieser Vorschrift kann bestimmt werden,
daß der Eigentümer des belasteten Grundstücks eine auf dem
Grundstück befindliche Anlage, die zur Ausübung der Grunddienstbarkeit
gehört, zu unterhalten hat. Eine solche Bestimmung
ist in Abweichung von der in § 1093 Abs. 1 Satz 2,
§ 1041 BGB vorgesehenen Regelung auch beim Wohnungsrecht
möglich (KG JFG 1, 409 ff.; Reichert BWNotZ 1962,
117/120 f.; Palandt BGB 38. Aufl. § 1093 Anm. 1 b).
Die hier getroffene Unterhaltungsregelung bezieht sich zumindest
teilweise auf eine Anlage im Sinn von § 1021 Abs. 1
BGB (vgl. zum Begriff der Anlage BGB-RGRK 12. Aufl.
Rdnr. 5, Staudinger BGB 11. Aufl. Rdnr. 7 Buchst. a, je zu
§ 1020). Jedenfalls die in dem der Beteiligten zu 2 ausschließlich
zur Verfügung stehenden Zimmer installierten Stromleitungen
— davon, daß diese vorhanden sind, muß nach den
gegebenen Umständen auch ohne ausdrückliche Feststellungen
der Vorinstanzen ausgegangen werden — sind als
solche Anlage anzusehen, denn sie sind eine besondere
Einrichtung auf dem belasteten Grundstück (KG a. a. O. hinsichtlich
einer Wasserzufluß- und Abflußanlage). Vermutlich —
dies bedarf indessen keiner weiteren Aufklärung — wird dies
auch für die Beheizbarkeit des Zimmers zutreffen (Instandhaltung
des Kamins oder des Zu- und Abflusses einer Wärmwasserleitung).
Es kann deshalb offen bleiben, ob das der
Beteiligten zu 2 zur Verfügung stehende Zimmer selbst als
Anlage im Sinn von § 1021 BGB anzusehen ist.
Die getroffene Unterhaltsverpflichtung soll — wie aus der
Bestellungsurkunde entnommen werden kann — zum Inhalt
des Wohnungsrechts gehören. Dies ist rechtlich zulässig
(RGZ 79, 375/380; BGB-RGRK Rdnr. 1, Soergel BGB 11. Aufl.
Rdnr. 1, Staudinger Rdnr. 1, Palandt Anm. 1, je zu § 1021
BGB), wie sich aus § 1021 Abs. 2 BGB ergibt, wonach für
eine solche Unterhaltungspflicht die Vorschriften über die
Reallast entsprechende Anwendung finden. Die Unterhaltungspflicht
ist deshalb dinglicher, nicht schuldrechtlicher Art.
An der dinglichen Natur des Unterhaltungsanspruchs ändert
sich auch nichts, wenn sich dieser wegen einer Leistungsstörung
nach den allgemeinen Vorschriften in einen Geldzahlungsanspruch
umwandelt: Die in § 1021 Abs. 2 BGB vorgesehene
Haftung des belasteten Grundstücks für die Unterhaltungspflicht
geht gerade davon aus, daß sich dieser Anspruch
in einen Geldzahlungsanspruch umwandelt. Denn nur
für einen solchen läßt sich die Haftung des belasteten Grundstücks
nach den Vorschriften über die Reallasten verwirklichen
(§ 1105 Abs. 1 BGB; BayObLGZ 1959, 301/305).
Schließlich ist auch kein Grund dafür ersichtlich, daß im
Zeitpunkt des Erlöschens des Wohnungsrechts bestehende
Rückstände mit diesem erlöschen oder nicht mehr geltend
gemacht werden können.Der Beschluß des Landgerichts und die Zwischenverfügung
des Grundbuchamts vom 7.9.1978 sind demnach aufzuheben;
die Sache ist zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung
über den Eintragungsantrag an das Amtsgericht
— Grundbuchamt — zurückzugeben.
4. Zur weiteren Sachbehandlung durch das Grundbuchamt
wird noch bemerkt:
a) Mit der Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts und
der Zwischenverfügung vom 7.9. 1978 hat auch deren berichtigte
Fassung vom 28. 9. 1978 ihre Grundlage verloren.
b) Da das Wohnungsrecht zugunsten der Beteiligten zu 2 inzwischen
im Grundbuch eingetragen ist, bedarf es nunmehr
zur Eintragung der Löschungsklausel gemäß § 19 GBO noch
der Eintragungsbewilligung der Beteiligten zu 2. Die Bewilligung
des Grundstückseigentümers würde nur dann genügen,
wenn die Löschungsklausel gleichzeitig mit dem dinglichen
Recht im Grundbuch eingetragen werden würde (BGHZ 66,
349 ff.; BayObLGZ 1965, 46/49 f.).
Die Eintragungsbewilligung der Beteiligten zu 2 liegt nicht
vor. Gleichwohl wird dies nicht die Zurückweisung des Eintragungsantrags
rechtfertigen. Den Beteiligten wird vielmehr
zunächst im Wege einer Zwischenverfügung Gelegenheit zur
Behebung dieses Eintragungshindernisses zu geben sein.
Es ist nämlich anzunehmen, daß die Beteiligte zu 2 zur Erklärung
der Eintragungsbewilligung bereit ist, da — wie die
Einlegung der weiteren Beschwerde (auch) in ihrem Namen
zeigt — auch sie selbst an der Eintragung der Löschungsklausel
interessiert ist.