wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht geschmälert
wurden. Hier erklärt sich der Käufer hingegen mit Änderungen der Teilungserklärung unter der Voraussetzung
einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen
Belastungen entstehen und das Sondereigentum sowie
die ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechte nicht berührt werden. Das Sondereigentum wird durch die beabsichtigte Änderung nicht berührt. Was unter „zusätzlichen Belastungen“ zu verstehen ist, erschließt sich zwar
nicht auf den ersten Blick. Falls damit aber rechtliche wie
wirtschaftliche Nachteile jeglicher Art gemeint sein sollten, ist nicht ersichtlich, weshalb, ohne Zusätze wie „insbesondere“ oder „besonders“, noch ausdrücklich festgehalten ist, dass das Sondereigentum nicht berührt werden darf.
Ob die vom LG gefundene Auslegung zutrifft, erscheint
zweifelhaft, kann aber dahinstehen. Denn nur Wertungen, die im Einzelfall ohne weitere Ermittlungen und
ohne nähere Kenntnis weiterer Umstände lediglich aus
den vorgelegten Eintragungsunterlagen ohne Zweifel
getroffen werden können, berechtigen das GBA zur
Prüfung und Beanstandung. Davon kann hier keine Rede
sein. Die Frage, ob unter „Belastungen“ etwa auch die
Auferlegung zusätzlicher Pflichten zu verstehen ist, wie
sie durch eine Änderung der Kostenverteilung ausgelöst
werden können, erfordert eine wertende Beurteilung
unter Berücksichtigung aller tatsächlichen Umstände, zu
der das GBA wegen der Beschränkung auf den Urkundenbeweis im Eintragungsantragsverfahren grundsätzlich nicht in der Lage ist.
c) Ob die Vollmacht wirksam auch gegenüber dem GBA
widerrufen werden konnte, braucht nicht entschieden zu
werden. Auch bei Unwiderruflichkeit bleibt zwar der
Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Ergibt sich jedoch aus dem Grundgeschäft die Unwiderruflichkeit, hat
das GBA einen Widerruf unberücksichtigt zu lassen, es
sei denn, ein wichtiger Grund für den Widerruf ist zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter, § 19 Rn. 83),
zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich (OLG Stuttgart
MittBayNot 1997, 370).
Die Vollmacht ist nicht ausdrücklich als unwiderruflich
bezeichnet. Es handelt sich nicht um eine isolierte Vollmacht. Sie soll ersichtlich dem Vorteil des Vollmachtnehmers dienen. Die Möglichkeit der Schaffung neuen
zusätzlichen Wohnungseigentums gehört zur sinnvollen
und von vornherein beabsichtigten Verwertung des
Grundstücks. Damit ist die Vollmacht auch ohne ausdrückliche Erklärung unwiderruflich (vgl. BGH WM
1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848 = DNotZ 1997,
312 = MittRhNotK 1996, 217; BayObLGZ 2001, 279 =
DNotZ 2002, 149 = RNotZ 2002, 107).
Anhaltspunktefür das Bestehen eines wichtigen Grundes
liegen nicht vor. Ein wichtiger Grund kann zwar auch in
einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Der maßgeblichen Bestimmung im jeweiligen Kaufvertrag ist aber
eine Beschränkung dahingehend, dass nicht in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden darf, nicht zu
entnehmen (s. oben zu b)). Die hierbei mit heran zu ziehende Regelung in § 6 der Teilungserklärung geht gerade
von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum aus, die
ohne Ausschluss der Miteigentümer vom (weiteren) Gebrauch nicht denkbar sind.
d) Die Vollmacht ist zeitlich befristet, sie erlischt nämlich dann, wenn der Verkäufer nicht mehr Eigentümer
von Wohnungs- oder Teileigentum in der Wohnanlage ist.
Ob sie noch gilt, wird das GBA anhand der einzelnen
Grundakten abschließend zu klären haben.
4. Liegenschaftsrecht – Eintragung einer (Rück-)Auflassungsvormerkung bei Erwerb in GbR
(LG Düsseldorf, Beschluss vom 3. 2. 2009 – 25 T
52/09)
BGB §§ 705 ff.; 883
Erwirbt eine aus mehreren Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundbesitz, so kann eine
Rückauflassungsvormerkung nur hinsichtlich des gesamten Grundbesitzes zu Lasten der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden.
Eine Rückauflassungsvormerkung kann demgegenüber
nicht in das Grundbuch eingetragen werden, wenn nur
derjenige zur Rückübertragung verpflichtet sein soll, in
dessen Person die Voraussetzungen des Rückübertragungsanspruches erfüllt sind.
(Leitsatz nicht amtlich)
Zum Sachverhalt:
I. Die Bet. zu 1) hat durch Vertrag vom 17. 9. 2008 (UR-Nr. . . ./
2008 des Notars . . .) das Eigentum an dem in Rede stehenden
Grundbesitz an die Bet. zu 2) bis 4) in Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gegen Einräumung eines Nießbrauchs und eines Rückauflassungsanspruches übertragen. Mit Schriftsatz vom 18. 9.
2008 beantragte Notar . . . für die Bet. unter Bezugnahme auf
den notariellen Kaufvertrag die Eintragung der Eigentumsumschreibung, des Nießbrauchrechts für die Bet. zu 1) und einer
Rückauflassungsvormerkung.
Der Rechtspfleger hat mit Zwischenverfügung vom 13. 11. 2008
darauf hingewiesen, dass dem Antrag noch nicht entsprochen
werden könne, da Inhalt der Rückübertragungsvormerkung sein
solle, dass bei mehreren Erwerbern nur derjenige zur Rückübertragung verpflichtet sei, bei dem die Voraussetzungen des
Rückübertragungsanspruches erfüllt seien. Eine teilweise
Rückübertragung sei aber nicht möglich, da die Erwerber in
Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwürben.
Im Kaufvertrag heißt es unter Ziff. III. 2. insoweit:
„[Die Bet. zu 1)] ist berechtigt, die Rückübertragung des übertragenen Grundbesitzes zu verlangen, wenn:
a) ein Erwerber ohne schriftliche Zustimmung der Rückforderungsberechtigten über den an ihn übertragenen Grundbesitz oder Teile desselben verfügt, insbesondere ihn belastet
oder veräußert; oder
b) Dritte die Zwangsvollstreckung in den übertragenen
Grundbesitz betreiben oder beantragen, über das Vermögen des
Grundstückseigentümers das Insolvenzverfahren zu eröffnen,
oder der Grundstückseigentümer eine eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgeben muss und der
jeweilige Antrag nicht binnen zwei Monaten wieder zurückgenommen wird; oder
c) ein Erwerber vor der Veräußerin versterben sollte.
Rechtsprechung RNotZ 2009, Heft 6 331

RNotZ 2009, Heft 6
Bei mehreren Erwerbern ist nur derjenige zur Rückübertragung
verpflichtet, bei dem die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt
sind.“
Der Notar ist der Zwischenverfügung mit Schriftsatz vom
29. 12. 2008 entgegengetreten und hat die Auffassung vertreten,
die Erwerber hätten sich insgesamt verpflichtet, den Grundbesitz nicht ohne Zustimmung der Bet. zu 1) zu veräußern oder zu
belasten; dies könne durch eine Rückauflassungsvormerkung
gesichert werden. Der Sonderfall, dass nur in der Person eines
Erwerbers die Rückübertragungsvoraussetzungen vorliegen,
setze eine Auseinandersetzung der Gesellschaft voraus; sei diese
erfolgt, spreche nichts gegen die Eintragung einer Vormerkung
zu Lasten des gesamten Grundbesitzes. Andernfalls sei eine
Auflassungsvormerkung überhaupt nicht eintragungsfähig, weil
keine verfügbaren Miteigentumsanteile gebildet wurden.
Mit weiterer Zwischenverfügung vom 7. 1. 2009 hat der Rechtspfleger darauf hingewiesen, dass dem Antrag nach wie vor nicht
entsprochen werden könne. Es gebe nur einen Erwerber, nämlich die Gesellschaft; der Text des Kaufvertrages lasse in der
eingangs zitierten Passage aber darauf schließen, dass auch das
Verhalten eines einzelnen Gesellschafters gemeint sei. Dies
werde durch den letzten Satz des Zitats bestätigt. Da nicht die
Gesellschafter, sondern die Gesellschaft Eigentümerin sei,
könne es keinen Rückübertragungsanspruch gegen einzelne
Gesellschafter geben.
Der hiergegen eingelegten Beschwerde des beurkundenden
Notars hat der Rechtspfleger nicht abgeholfen und sie der
Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
Aus den Gründen:
II. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO),
in der Sache jedoch nicht begründet.
Die Kammer schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Rechtspflegers uneingeschränkt an.
Der Rechtspfleger hat zutreffend darauf hingewiesen,
dass Eigentümerin die Gesellschaft wird (vgl. zuletzt
BGH, Beschluss vom 4. 12. 2008, Az. V ZB 74/08 =
RNotZ 2009, 227 mit Anm. Heil). Eine Rückauflassungsvormerkung könnte daher nur hinsichtlich des
gesamten Grundbesitzes zu Lasten aller – in Gesellschaft
verbundenen – Erwerber eingetragen werden (vgl.
BeckOK-GBO/Kral, Stand: 1. 10. 2008, Sonderbereich
„Gesellschaftsrecht“, Rn 83 a; Schöner/Stöber, 14. Aufl.
2008, Rn 982 i). Einen solchen Rückübertragungsanspruch haben die Bet. hingegen der Bet. zu 1) vertraglich
nicht eingeräumt; vielmehr soll sich der Anspruch ausdrücklich nur gegen denjenigen Erwerber richten, in
dessen Person der Rückübertragungsgrund entstanden
ist. Mithin würde das Grundbuch bei Eintragung einer
Vormerkung zu Lasten der Erwerberin unrichtig. Zu
Lasten einzelner Gesellschafter ist die Einräumung eines
Rückübertragungsanspruchs zu Gunsten der bisherigen
Eigentümerin nur schuldrechtlich möglich, da nicht das
Grundstück oder ein Anteil dessen belastet ist, sondern
lediglich ein – im Grundbuch als solcher nicht eingetragener – Gesellschaftsanteil betroffen ist (vgl. a.a.O.).
Nicht zu folgen vermag die Kammer der mit der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung, der Kaufvertrag
sei in dem Sinne auszulegen, dass der Anspruch sich gegen die Gesellschaft richte, die bei einem Rückübertragungsgrund, der nicht in der Person aller Gesellschafter vorliege, verpflichtet sein solle, einen dem Anteil des Gesellschafters entsprechenden MiteigentumsRechtsprechung
anteil zu bilden und diesen rückzuübertragen. Ausgehend vom Wortlaut „ein Erwerber“ [in Ziff. III. 2. a)
und c)] sowie „Bei mehreren Erwerbern [. . .] nur derjenige [. . .]“ (in Ziff. III. 2. am Ende) ergibt die Auslegung
einen solch eindeutigen Wortsinn der Vereinbarung, über
den hinaus ein Verständnis in dem von den Bet. vorgetragenen Sinn nicht möglich ist.
Überdies steht der Umstand, dass die Rückübertragung
verschieden großer Anteile geschuldet sein kann, je
nachdem ob der Grund in der Person eines, zweier oder
aller Gesellschafter bzw. der Gesellschaft vorliegt, der
Eintragung entgegen. Selbst wenn man die Belastung
eines Bruchteils eines ungeteilten Grundstückes zuließe
(vgl. dazu Staudinger/Gursky, Neubearb. 2008, § 883
BGB Rn. 97 und 100, jeweils m. w. N.), wäre die Vormerkung zu unbestimmt, da zumindest die Miteigentumsquote festgelegt oder bestimmbar sein müsste (a.a.O.,
Rn. 100). Daran fehlt es. Erst recht kann für den nicht
auszuschließenden Fall, dass – unter Einhaltung der vertraglichen Voraussetzungen – Veränderungen bei den
Gesellschaftsanteilen eintreten, keine bestimmte Quote
festgelegt werden. Im Hinblick auf die grundsätzliche
freie Übertragbarkeit der Anteile an einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts wäre diese nicht einmal bestimmbar.
5. Liegenschaftsrecht – Zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem BauGB
(VG Saarlouis, Beschluss vom 12. 2. 2009 – 5 L 69/09)
BauGB § 28 Abs. 2 S. 2
BGB §§ 463; 464 Abs. 2
1. Ein notarieller Kaufvertrag zwischen einer GmbH
und einer GbR, an der die GmbH mit 10 % beteiligt
ist und deren Zweck u. a. der Handel mit Immobilien
ist, stellt keine Einbringung des Kaufobjekts in die
Gesellschaft dar, wenn die Beteiligten zudem über das
Bestehen eines Vorkaufsrechts belehrt wurden.
2. Der Verkauf eines Grundstücks von einer GmbH an
eine aus dieser und einer weiteren GmbH als Gesellschafter bestehenden GbR ist als Verkauf an einen
„Dritten“ i. S. von § 463 BGB zu qualifizieren.
3. Tritt die Gemeinde nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB
i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB in den Kaufvertrag ein, besteht von Gesetz wegen keine Möglichkeit der Heraufsetzung des Kaufpreises.
Zum Sachverhalt:
I. Die Ast. zu 1), eine GmbH, gründete mit Gesellschaftsvertrag vom 7. 11. 2008 zusammen mit der Ast. zu 2), ebenfalls
eine GmbH, die Ast. zu 3), eine GbR. An dem Gesellschaftsvermögen der Ast. zu 3) sind die Ast. zu 1) mit 10 % und die Ast.
zu 2) mit 90 % beteiligt.
Am 25. 11. 2008 schlossen die Ast. vor dem Notar S. in O. folgenden Kaufvertrag: Die Ast. zu 1) verkauft u. a. das Anwesen
in A. an die Ast. zu 1) und 2) als Ast. zu 3). Im Grundbuch ist
unter Abteilung II Nr. 1 eingetragen, dass die Sanierung durchgeführt wird. Als Kaufpreis ist in dem Vertrag ein Betrag von
243 000,– E für das Objekt genannt. Unter Nummer 12 heißt es
in dem Vertrag, dass der Notar die Bet. auf die Möglichkeit des