letzte Aktualisierung: 6.7.2022
BGH, Urt. v. 17.3.2022 – IX ZR 182/21

EGBGB Art. 233 §§ 3, 6; ZGB-DDR § 454 Abs. 2
Erlöschen einer auf dem Gebiet der DDR bestellten Aufbauhypothek auch bei Erfüllung der
Forderung erst nach dem 3.10.1990; keine Entstehung einer Eigentümergrundschuld

a) Eine nach den Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der DDR bestellte Aufbauhypothek erlischt
auch dann mit der Erfüllung der gesicherten Forderung, wenn diese erst nach dem 3. Oktober 1990
beglichen worden ist; es entsteht keine Eigentümergrundschuld.
b) Eine vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR auf dem Gebiet der DDR bestellte
Aufbaugrundschuld erlischt auch dann mit der Erfüllung der gesicherten Forderung, wenn diese erst
nach dem 3. Oktober 1990 beglichen worden ist; es entsteht keine Eigentümergrundschuld.

Entscheidungsgründe:

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Anspruch der Klägerin folge aus
§ 50 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Die bei Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigten
Rechte hätten im Zeitpunkt des Zuschlags nicht mehr bestanden. Die unter
den Nummern 20 bis 22 eingetragenen Aufbaugrundschulden seien gemäß § 10
Abs. 1 Satz 1 GBBerG kraft Gesetzes durch Zahlung erloschen. An sich setze
§ 10 Abs. 1 Satz 1 GBBerG zwar eine Hinterlegung zugunsten des Gläubigers
voraus; für den Fall der Zahlung könne jedoch nichts anderes gelten. Die unter
den Nummern 23 bis 35 eingetragenen Aufbauhypotheken seien gemäß § 454
Abs. 2 Satz 1, § 456 Abs. 2 ZGB mit der Begleichung der gesicherten Forderung
erloschen. Gemäß Art. 233 § 6 EGBGB seien die genannten Vorschriften des
Zivilgesetzbuchs auch dann anwendbar, wenn die Forderung nach dem 3. Oktober
1990 beglichen worden sei. Schließlich sei auch die unter der Nr. 17 eingetragene
Aufbaugrundschuld infolge der Ablösung der gesicherten Forderung erloschen.
Die vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Januar 1976 bestellten
Aufbaugrundschulden seien faktisch wie Aufbauhypotheken gemäß
§§ 456, 457 ZGB zu behandeln. Gemäß § 7 Abs. 7 der Baufinanzierungsverordnung
vom 28. April 1960 sei durch die Rückzahlung einer Aufbaugrundschuld
keine Eigentümergrundschuld entstanden. Dies gelte auch für die aufgrund der
Verordnung des Magistrats von Groß-Berlin vom 28. Oktober 1949 eingetragenen
Aufbaugrundschulden. Gemäß § 6 Abs. 2 EGZGB seien für die Ausübung
der vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs eingetragenen Lasten vom 1. Januar
1976 an die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs anwendbar gewesen. Dies
umfasse auch die Rückzahlung der Grundschuld, die zu deren Erlöschen führe.
Eine Eigentümergrundschuld sei nicht entstanden.

II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung im wesentlichen
stand.

1. Grundlage des Begehrens der Klägerin ist § 50 Abs. 1 Satz 1 ZVG.
Nach dieser Bestimmung hat der Ersteher außer dem Bargebot auch den Betrag
des bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigten Kapitals einer
Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zu zahlen, wenn das Grundpfandrecht
im Zeitpunkt des Zuschlags nicht besteht.

a) Für den Ersteher eines Grundstücks im Zwangs- oder Teilungsversteigerungsverfahren
wird der Erstehungspreis nicht nur durch das Bargebot bestimmt.
Hinzuzurechnen ist noch der Wert der Grundstücksbelastungen, die als
Teil des geringsten Gebots nach den Versteigerungsbedingungen beim Zuschlag
bestehen bleiben. Diese Belastungen übernimmt der Ersteher. Soweit es sich um
Grundpfandrechte handelt, muss er deren Gläubiger befriedigen. Ob ein Grundpfandrecht
im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert ist oder nicht, ist nicht von Bedeutung.
Die rechtliche und wirtschaftliche Belastung des Erstehers ist hiervon
unabhängig. Im Fall eines valutierten Grundpfandrechts hat der Ersteher den im
Grundbuch ausgewiesenen Grundpfandgläubiger zu befriedigen, im Fall eines
nicht valutierten Grundpfandrechts den früheren Grundstückseigentümer (vgl.
BGH, Urteil vom 17. Mai 1988 - IX ZR 5/87, WM 1988, 1137, 1139 f). Auf Grundschulden
und andere Grundpfandrechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt
sind und bestehen bleiben, ist die Vorschrift des § 50 Abs. 1 ZVG folgerichtig
nicht anwendbar (BGH, Urteil vom 23. März 1993 - XI ZR 167/92, WM 1993, 887,
888).

b) Besteht das im geringsten Gebot berücksichtigte Grundpfandrecht im
Zeitpunkt des Zuschlags nicht, braucht der Ersteher den Gläubiger nicht zu befriedigen.
Dieser Vorteil gebührt ihm nicht, wenn das Grundpfandrecht, obwohl
es nicht bestand, in das geringste Gebot aufgenommen worden war und so das
Bargebot entsprechend minderte. Die Zuzahlungspflicht des § 50 ZVG sichert die
in der Erlösverteilung ausgefallenen Berechtigten und dann, wenn es solche nicht
gibt, den (früheren) Eigentümer (Kindl/Meller-Hannich/Stumpe/Simon, Gesamtes
Recht der Zwangsvollstreckung, 4. Aufl., § 50 ZVG Rn. 1; Hintzen in Dassler/
Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 50 Rn. 1; Stöber/
Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl., § 50 Rn. 4). Der Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen
nicht behauptet, dass es nachrangige Grundpfandgläubiger gegeben
habe, die ausgefallen seien. Entsprechenden Sachvortrag hat die Revision nicht
nachgewiesen.

c) Stellt sich erst nach der Verteilung des Erlöses heraus, dass ein in das
geringste Gebot aufgenommenes Grundpfandrecht nicht besteht, kann der Ersatzbetrag
vom Berechtigten unmittelbar beansprucht und im Prozessweg geltend
gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. November 1965 - V ZR 82/63,
NJW 1966, 154; OLG Düsseldorf RPfl 1996, 298; Stöber/Gojowczyk, aaO
Rn. 17). Grundsätzlich ist zwar gemäß § 125 Abs. 1 Satz 1 ZVG im Teilungsplan
festzustellen, wem ein etwa nach § 50 ZVG zu zahlender weiterer Betrag zuzuteilen
ist. Wenn aber, wie hier, erst nach dem Verteilungstermin geltend gemacht
wird, dass eine Zuzahlung in Frage kommt, so ist ein etwaiger Ersatzbetrag im
Prozessweg geltend zu machen. Eine Nachtragsverteilung findet nicht statt
(BGH, Urteil vom 2. November 1965, aaO; OLG Düsseldorf, aaO).

2. Im Zeitpunkt des Zuschlags waren die unter den laufenden Nummern
17, 20 bis 35 eingetragenen Grundpfandrechte durch Zahlung der jeweils gesicherten
Forderung erloschen.

a) Das gilt zunächst für die unter den laufenden Nummern 23 bis 35 eingetragenen
Grundpfandrechte. Bei diesen Grundpfandrechten handelt es sich
jeweils um Aufbauhypotheken, die nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs
für die Deutsche Demokratische Republik vom 19. Juni 1975 (GBl. I, S. 465) am
1. Januar 1976 (vgl. § 1 EGZGB) eingetragen worden sind.

aa) Die Aufbauhypothek war in den §§ 456, 457 ZGB geregelt. Nach diesen
Bestimmungen konnte ein Grundstück zur Sicherung von Krediten, die von
Kreditinstituten für Baumaßnahmen gegeben wurden, mit einer Aufbauhypothek
belastet werden. Die Aufbauhypothek diente der Sicherung von staatlichen Krediten,
die Eigentümern von Grundstücken (und Gebäuden) zur Finanzierung von
Baumaßnahmen gegeben wurden (Rohde, Bodenrecht, 1976, S. 664). Gemäß
§ 456 Abs. 2 ZGB galten für sie die Bestimmungen über die Hypothek entsprechend,
soweit nichts anderes bestimmt war. Die Aufbauhypothek hatte Vorrang
vor anderen Hypotheken; mehrere Aufbauhypotheken hatten den gleichen Rang
(§ 456 Abs. 3 ZGB in der Fassung vom 19. Juni 1975). Für staatlich angeordnete
Baumaßnahmen konnte die Aufnahme eines Kredits und die Belastung des
Grundstücks mit einer Aufbauhypothek auf Antrag des zuständigen staatlichen
Organs veranlasst werden (§ 457 Satz 1 ZGB); des für einfache Hypotheken gemäß
§ 453 Abs. 1 Satz 1 ZGB erforderlichen schriftlichen Vertrags zwischen dem
Grundstückseigentümer und dem Gläubiger bedurfte es dann nicht. Für die Aufbauhypothek
galten besondere Vorschriften, insbesondere die Verordnung über
die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem
Wohnraum vom 28. April 1960 (GBl. I, S. 351). Auf diese Verordnung nehmen
die Eintragungen Nr. 23 und 24 Bezug. Nach § 16 Satz 2 der Verordnung konnte
der örtlich zuständige Rat die Aufnahme des zu sichernden Kredits, die Eintragung
des Grundpfandrechts und die Regelung der Kreditrückzahlung veranlassen.
Soweit § 456 Abs. 2 ZGB hinsichtlich der Aufbauhypothek auf die Bestimmungen
über die Hypothek verwies, die entsprechend anwendbar waren, ist insbesondere
die Vorschrift des § 454 ZGB von Interesse. Danach war die Hypothek
untrennbar mit der gesicherten Forderung verbunden (§ 454 Abs. 1 Satz 1 ZGB;
vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15. November 1994 - XI ZR 64/94, WM 1995, 150,
151). Sie bestand nur in der jeweiligen Höhe der Forderung einschließlich Zinsen
und Nebenforderungen (§ 454 Abs. 1 Satz 2 ZGB). Erlosch die Forderung, erlosch
auch die Hypothek (§ 454 Abs. 2 ZGB). Eine nach den Vorschriften des
Zivilgesetzbuchs bestellte Hypothek war also streng akzessorisch und erlosch
mit der Forderung (Staudinger/Rauscher, BGB, 2016, Art. 233 § 3 EGBGB
Rn. 28). Das galt auch für die kraft Gesetzes vorrangige Aufbauhypothek (vgl.
§ 456 Abs. 3 ZGB). War sie infolge Rückzahlung des gesicherten Kredits erloschen
(§ 454 Abs. 2 ZGB), rückten die anderen Grundpfandgläubiger wieder in
ihre vorherige Rangstelle auf (Rohde, Bodenrecht, 1989, S. 281).

bb) Unstreitig waren die von den Aufbauhypotheken gesicherten Forderungen
im Zeitpunkt des Zuschlags bereits erfüllt worden. Nach § 454 Abs. 2 ZGB
waren damit auch die Hypotheken erloschen, welche diese Forderungen sicherten.
Das galt jedenfalls dann, wenn die Forderungen noch unter der Geltung des
Zivilgesetzbuchs, also vor dem 3. Oktober 1990, erfüllt worden waren.
Dazu, wann die betreffenden Forderungen beglichen worden sind, haben
die Vorinstanzen allerdings keine Feststellungen getroffen. Revisionsrechtlich
kann also nicht ausgeschlossen werden, dass die Zahlungen erst nach dem Beitritt
erfolgt sind. Im Ergebnis ändert sich dadurch jedoch nichts. Hinsichtlich der
Rechtswirkungen der Tilgung der gesicherten Forderung galten auch nach dem
3. Oktober 1990 weiterhin die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs.

(1) Das auf Hypotheken, die nach dem Zivilgesetzbuch bestellt worden
sind, anwendbare intertemporale Recht ist insbesondere in Art. 233 § 3 Abs. 1
Satz 1 und § 6 Abs. 1 EGBGB geregelt. Gemäß Art. 233 § 3 Abs. 1 Satz 1
EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine Sache oder ein Recht am Ende des Tages
vor dem Wirksamwerden des Beitritts belastet ist, mit dem sich aus dem bisherigen
Recht ergebenden Inhalt und Rang bestehen, soweit nichts anderes bestimmt
ist. Gemäß Art. 233 § 6 Abs. 1 EGBGB gelten für die Übertragung und die
Aufhebung solcher Hypotheken im Grundsatz die Vorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs über die Sicherungshypothek mit der Maßgabe, dass die Vorschriften
des § 1183 BGB und des § 27 GBO nicht anwendbar sind. Im Umkehrschluss
heißt das, dass im Übrigen das Zivilgesetzbuch weiter gilt. Rang (vgl. Art. 233 § 9
Abs. 1 und 3 EGBGB, dazu Welter, WM 1991, 1189, 1194) und Inhalt einer am
3. Oktober 1990 bestehenden Hypothek beurteilen sich weiter nach dem Recht
der DDR (Staudinger/Rauscher, BGB, 2016, Art. 233 § 6 EGBGB Rn. 1; Beckers,
WM 1991, 1701, 1705; Janke, NJ 1991, 29). Das folgt auch aus dem Wortlaut
der Vorschrift selbst. Die Bestimmungen der §§ 1183 BGB, 27 GBO, nach welchen
eine Hypothek oder eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers
des Grundstücks gelöscht werden darf, sind gerade deshalb für unanwendbar
erklärt worden, weil eine Eigentümergrundschuld nach Begleichung der gesicherten
Forderung nicht entsteht. Weil eine Eigentümergrundschuld nicht entsteht,
sind gemäß Art. 233 § 6 Abs. 1 Satz 3 EGBGB auch die Regelungen des Bürgerlichen
Gesetzbuchs über den Verzicht auf eine Hypothek nicht anzuwenden.
Der Eigentümer bedarf insoweit keines Schutzes (BT-Drucks. 11/7817, S. 42 zu
Artikel 233 § 6 EGBGB).

(2) Die Gesetzgebungsgeschichte bestätigt diesen Befund. In den Erläuterungen
zum Einigungsvertrag vom 31. August 1990 heißt es zu Art. 233 § 6
EGBGB (BT-Drucks. 11/7817, S. 42):

"Abweichend von dem Vorgehen bei Erlass des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Art. 192 EGBGB) sollen die nach dem Zivilgesetzbuch
entstandenen Hypotheken grundsätzlich nicht in das Recht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeführt werden. Diese Hypotheken
unterscheiden sich von denen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erheblich,
und zwar insbesondere dadurch, daß keine Eigentümergrundschulden
entstehen. Es ist daher zweckmäßig, sie weiterhin
grundsätzlich nach dem bisherigen Recht zu behandeln, was sich
aus der Vorschrift des Art. 233 § 3 ergibt."

Insgesamt sind nur diejenigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs
anwendbar, welche den nach dem Zivilgesetzbuch allein möglichen Rechtszustand
herbeiführen. Würde die Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs zu einer Erweiterung der Rechtsmacht über das hinausführen, was
das Zivilgesetzbuch zuließ, ist die Anwendung dieser Vorschriften insoweit ausgeschlossen
(Beckers, WM 1991, 1701, 1709).

(3) Die Rechtsfolgen einer Begleichung der gesicherten Forderung richten
sich also auch nach dem 3. Oktober 1990 nach den Vorschriften des Zivilgesetzbuchs.
Die Vorschrift des § 454 Abs. 2 ZGB ist weiterhin anwendbar (Staudinger/
Rauscher, BGB, 2016, Art. 233 § 6 EGBGB Rn. 10). Gemäß § 456 Abs. 2, § 454
Abs. 2 ZGB erlöschen die Hypotheken mit der jeweils gesicherten Forderung. Es
entsteht keine Eigentümergrundschuld (Grüneberg/Bassenge, Palandt-Archiv
Teil II, Stand 1. September 2021, Art. 233 § 6 EGBGB Rn. 5). Das gilt auch hier.

b) Die unter den laufenden Nummern 17, 20 bis 22 eingetragenen Grundpfandrechte
sind vor dem 1. Januar 1976, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Zivilgesetzbuchs, eingetragen worden. Es handelt sich jeweils um Aufbaugrundschulden.
Die Grundschuld Nr. 17 ist unter Bezugnahme auf die Verordnung des
Magistrats von Groß-Berlin zur Förderung der Instandsetzung beschädigter oder
des Wiederaufbaues zerstörter Wohn- und Arbeitsstätten vom 28. Oktober 1949
(VOBl. I, S. 385) und diverse Durchführungsbestimmungen mit dem sich aus der
genannten Verordnung ergebenden Range brieflos am 10. August 1960 eingetragen
worden. Die Grundschulden mit den Nummern 20 bis 22 sind am 21. Dezember
1965, am 17. Mai 1966 und am 12. Dezember 1970 eingetragen worden.
Sie nehmen auf eine Verordnung vom 30. September 1960 (GBl. I, S. 691) Bezug
und enthalten den ausdrücklichen Vermerk, dass eine Eigentümergrundschuld
nicht zur Entstehung kommt.

Auch diese Grundschulden sind mit der Erfüllung der durch sie gesicherten
Forderungen erloschen, unabhängig davon, ob diese vor oder nach dem
3. Oktober 1990 erfolgte.

aa) Bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Januar 1976 galten
auf dem Gebiet der ehemaligen DDR im Grundsatz die Vorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs, insbesondere die Vorschriften der §§ 1191 ff BGB über die
Grundschuld. Die Grundschuld wird als solche bestellt. Sie setzt keine Forderung
voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB). Selbst dann, wenn sie zur Sicherung einer Forderung
bestellt wird, ist sie vom Bestand dieser Forderung unabhängig. Wird die
Forderung beglichen, hat dies keinen Einfluss auf den Bestand der Grundschuld.
Für die Aufbaugrundschuld galt dies jedoch nicht. Die Aufbaugrundschuld
war ein gegenüber den Grundpfandrechten des Bürgerlichen Gesetzbuchs
neues Rechtsinstitut, welches zunächst vor allem für die Sicherung von Krediten
zur Wiederinstandsetzung durch den Krieg beschädigter oder zerstörter Gebäude
bestimmt war. Sie wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs entwickelt
und wurde später zum Vorbild für die Aufbauhypothek des Zivilgesetzbuchs
(Arlt/Rohde, Bodenrecht, 1967, S. 514; Rohde, Bodenrecht, 1976, S. 656). In der
Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung
von privatem Wohnraum vom 28. April 1960 (GBl. I, S. 351; fortan: FinanzierungsVO)
wurde sie bereits vorausgesetzt. Dort hieß es in § 7 Abs. 5, 6
und 7, dass ein Kredit zur Finanzierung von Baumaßnahmen unter bestimmten
Voraussetzungen durch die Eintragung einer Aufbaugrundschuld gesichert werden
konnte. Weigerte sich der Eigentümer, einen Kredit aufzunehmen, konnte
der örtlich zuständige Rat die Aufnahme des Kredits, die Eintragung des Grundpfandrechts
und die Regelung der Kreditrückzahlung veranlassen (§ 16 Satz 3
FinanzierungsVO). Die Aufbaugrundschuld hatte den Vorrang vor allen anderen
im Grundbuch eingetragenen Belastungen, was im Grundbuch einzutragen war.
Gemäß § 7 Abs. 7 FinanzierungsVO entstand durch die Rückzahlung einer Aufbaugrundschuld
keine Eigentümergrundschuld (vgl. hierzu auch Rohde, Bodenrecht,
1989, S. 289 zu 11.2.2.3). Mit der Tilgung der gesicherten Forderung erlosch
auch die Aufbaugrundschuld. Diese war also, anders als die Grundschuld
des Bürgerlichen Gesetzbuchs, streng akzessorisch. Nach der Tilgung der Forderung
und dem damit verbundenen Erlöschen der Aufbaugrundschuld rückten
die nachfolgenden Hypotheken und sonstigen dinglichen Rechte, die bei der Eintragung
der Aufbaugrundschuld kraft Gesetzes zurücktreten mussten, wieder auf
(Arlt/Rohde, Bodenrecht, 1967, S. 514 f).

bb) Bei dieser Rechtslage blieb es auch nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs
am 1. Januar 1976. Das Zivilgesetzbuch war zwar grundsätzlich auf
alle bei seinem Inkrafttreten bestehenden Zivilrechtsverhältnisse anzuwenden,
soweit nichts anderes bestimmt war (§ 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB). Auf Rechte, die
als Grundstücksbelastungen vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs begründet
worden waren, war jedoch das zuvor geltende Recht anzuwenden (§ 6 Abs. 1
EGZGB). Nur für die Ausübung dieser Rechte galten die allgemeinen Bestimmungen
des Zivilgesetzbuchs. Wurde nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs
durch Vertrag ein solches Recht übertragen oder wurde darüber in anderer
Weise durch Rechtsgeschäft verfügt, war das Zivilgesetzbuch anzuwenden (§ 6
Abs. 2 EGZGB). Die Rechtsfolgen der Begleichung einer durch eine Aufbaugrundschuld
gesicherten Forderung richteten sich also nach den bis zum Inkrafttreten
des Zivilgesetzbuchs geltenden Regeln. Nach wie vor erlosch die Aufbaugrundschuld
mit dem Erlöschen der gesicherten Forderung.

cc) Der Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland änderte an dieser
Rechtslage im Ergebnis ebenfalls nichts. Seit dem 3. Oktober 1990 gelten für
Grundpfandrechte, die aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs
stammen, die Übergangsvorschriften des Art. 233 EGBGB. Gemäß Art. 233 § 3
Abs. 1 EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine Sache oder ein Recht am Ende
des Tages vor dem Wirksamwerden des Beitritts belastet ist, grundsätzlich mit
dem sich aus dem bisherigen Recht ergebenen Inhalt und Rang bestehen. Zum
Rechtsinhalt gehören auch die für die einzelnen Rechte vorgesehenen Erlöschenstatbestände
(vgl. Grüneberg/Bassenge, Palandt-Archiv Teil II, Stand
1. September 2021, Art. 233 § 3 EGBGB Rn. 4).

Art. 233 § 3 Satz 1 EGBGB gilt zwar nur, soweit sich aus den weiteren
Bestimmungen des Art. 233 EGBGB nichts anderes ergibt. Die Vorschrift des
Art. 233 § 6 Abs. 2 EGBGB, auf welche die Revision verweist, ist hier jedoch nicht
einschlägig. Sie unterstellt (nur) die Übertragung von Hypotheken, Grundschulden
und Rentenschulden aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs
den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Hier geht es nicht um die Übertragung
eines Grundpfandrechts. Vorschriften wie diejenige des § 7 Abs. 7
FinanzierungsVO, welche anordnete, dass durch die Rückzahlung einer Aufbaugrundschuld
keine Eigentümergrundschuld entstand, bestimmten den Inhalt einer
Aufbaugrundschuld und fallen deshalb unter Art. 233 § 3 Satz 1 EGBGB. Sie
gelten nach wie vor.

dd) Jedes andere Ergebnis würde auch zu einer ungerechtfertigten Bevorzugung
des Eigentümers eines mit einer Aufbaugrundschuld belasteten Grundstücks
vor etwaigen nachrangigen Grundpfandgläubigern führen und eine ebenfalls
nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung mit solchen Grundstückseigentümern
führen, deren Grundstück mit einer Aufbauhypothek belastet worden ist.

(1) Die Aufbaugrundschuld berechtigte ebenso wie die Grundschuld des
Bürgerlichen Gesetzbuchs unter bestimmten Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung
in das Grundstück. Mit der Grundschuld des Bürgerlichen Gesetzbuchs
hatte sie ansonsten aber wenig mehr als die Bezeichnung "Grundschuld"
gemein. Anders als diese konnte sie nicht nur aufgrund einer Einigung der Beteiligten
(§ 873 BGB), sondern auch aufgrund staatlicher Anordnung eingetragen
werden. Entgegen § 879 Abs. 1 BGB war sie an erster Rangstelle, also vor bereits
bestehenden Rechten einzutragen. Das Entstehen einer Eigentümergrundschuld
war ausdrücklich ausgeschlossen, was sich im vorliegenden Fall bei den
Rechten mit den Nummern 20 bis 22 sogar aus dem Grundbuch selbst ergibt.
Die Rückzahlung des Kredits führte zu einem Erlöschen der Aufbaugrundschuld
und zu einem Aufrücken der zuvor zurückgesetzten Grundpfandrechtsgläubiger,
ohne dass insoweit zwischen einer Zahlung auf die gesicherte Forderung und
einer Zahlung auf die Grundschuld unterschieden wurde.

Der Vorrang der Aufbaugrundschuld vor älteren, zuvor eingetragenen
Rechten besteht in entsprechender Anwendung von Art. 233 § 9 Abs. 3 Satz 1
EGBGB nach dem 3. Oktober 1990 fort. Nähme man, wie das Bürgerliche Recht
es vorsieht, nach der Erfüllung der gesicherten Forderung einen Anspruch des
Eigentümers als Sicherungsgebers auf Abtretung der Grundschuld an (vgl. BGH,
Urteil vom 9. Februar 1989 - IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375, 378), käme dieser
auf Kosten der zurückgesetzten Gläubiger in den Genuss einer erstrangigen Eigentümergrundschuld.
Eine derartige Bevorzugung des Eigentümers, die das
Recht der DDR durch den Ausschluss einer Eigentümergrundschuld gerade zu
verhindern suchte, wäre durch nichts gerechtfertigt. Sie bedürfte einer besonderen
rechtlichen Grundlage, die es nicht gibt.

(2) Die Aufbaugrundschuld diente als Vorbild für die Aufbauhypothek gemäß
§§ 456 bis 458 ZGB (Rohde, Bodenrecht, 1976, S. 656; vgl. auch
Arlt/Rohde, Bodenrecht, 1967, S. 516), hinsichtlich derer auch nach dem 3. Oktober
1990 das Entstehen einer Eigentümergrundschuld ausgeschlossen ist. Die
in jeder Hinsicht vergleichbare Interessenlage gebietet auch hinsichtlich der
Übergangsregelungen eine Gleichbehandlung der Aufbaugrundschuld alten
Rechts mit der Aufbauhypothek des Zivilgesetzbuchs (vgl. BeckOK-GBO/Krauß,
Stand 1. November 2021, Sonderbereiche, Neue Länder Rn. 115; vgl. zur entsprechenden
Anwendung der den Vorrang der Aufbauhypothek betreffenden
Vorschrift des Art. 233 § 9 Abs. 3 EGBGB auch Bamberger/Roth/Kühnholz, BGB,
1. Aufl., Art. 233 § 9 EGBGB Rn. 7 mit Fn. 8; zur Entbehrlichkeit einer Zustimmung
des Eigentümers zur Löschung einer Aufbaugrundschuld vgl. Böhringer,
NJ 1992, 289, 292). Gemäß Art. 233 § 3 Abs. 1 Satz 1 EGBGB gilt die alte
Rechtslage fort. Mit der Rückzahlung des gesicherten Kredits erlischt die Aufbaugrundschuld.