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Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 797
letzte Aktualisierung: 14. April 1999
2zbr2499
BayObLG
2Z BR 24/99
04.03.1999
WEG §§ 3, 30; BGB § 890 Abs. 2; ErbbauVO § 26
Umschreibung von Wohnungserbbaugrundbüchern in Wohnungsgrundbücher

1. Offenbleibt, ob das Grundstück, das mit einem in
Wohnungserbbaurechte aufgeteilten Erbbaurecht belastet ist und im Eigentum der
Wohnungserbbauberechtigten steht, dem Erbbaurecht als Bestandteil
zugeschrieben w erden kann.
2. Die Zulässigkeit einer solchen Zuschreibung unterstellt, führt die
Aufhebung des Erbbaurechts nicht dazu, daß sich die Wohnungserbbaurechte in
Wohnungseigentum umw andeln. Hierzu ist ein Vertrag der Miteigentümer über die
Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum erforderlich.
G r ü n d e :
I.
Die beiden Beteiligten sind als Wohnungserbbauberechtigte mit jeweils einem halben Anteil an dem
Erbbaurecht, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, im Grundbuch eingetragen.
Die beiden Wohnungserbbaurechte sind jeweils mit einer Erbbauzinsreallast und das Wohnungserbbaurecht
des Beteiligten zu 2 darüber hinaus mit Grundpfandrechten belastet.
Durch notariellen Vertrag vom 28.5.1998 erklärten die Grundstückseigentümerin und die Beteiligten die
Auflassung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an die beiden Beteiligten zu Miteigentum je
zur Hälfte. Ferner bewilligten die Beteiligten in der Urkunde die Löschung der Erbbauzinsreallasten,
schrieben das Grundstück dem Erbbaurecht unter Erstreckung der Wohnungserbbaurechte auf die
jeweiligen Miteigentumsanteile an dem Grundstück als Bestandteil zu, wobei der Beteiligte zu 2 seinen
Miteigentumsanteil an dem Grundstück vorsorglich den an seinem Wohnungserbbaurecht bestehenden
Grundpfandrechten unterwarf, und hoben schließlich das Erbbaurecht auf und bewilligten dessen Löschung
im Grundbuch. Die Beteiligten sind der Meinung, mit der Aufhebung des Erbbaurechts würden die Gebäude
wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und setze sich das Sondereigentum an den Miteigentumsanteilen
am Grundstück fort, so daß die Wohnungserbbaugrundbücher in Wohnungsgrundbücher umzuschreiben
seien.
Auf den Antrag, die Erklärungen in der Urkunde vom 28.5.1998 im Grundbuch zu vollziehen, hat das
Grundbuchamt die beiden Beteiligten am 14.10.1998 als Eigentümer des Grundstücks zu je 1/2 im
Grundbuch eingetragen und durch Beschluß vom 12.10.1998 die Anträge auf Zuschreibung des
Grundstücks zum Erbbaurecht, Löschung des Erbbauzinses, Löschung des Erbbaurechts sowie Schließung
der Wohnungserbbaugrundbücher und Anlegung von Wohnungsgrundbüchern zurückgewiesen. Das
Landgericht hat durch Beschluß vom 11.1.1999 das Grundbuchamt zur Löschung der Erbbauzinsreallasten

angewiesen. Im übrigen hat es die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren
weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Eine Zusammenführung eines Grundstücks mit einem
grundstücksgleichen Recht sei jedenfalls in den Fallen, in denen das grundstücksgleiche Recht das
Grundstück belaste, weder im Weg der Vereinigung noch der Zuschreibung möglich. Grundstückseigentum
und Erbbaurecht seien wesensverschieden. Eine Erweiterung des Anwendungsbereichs des § 890 BGB
wurde zu einer faktischen Sprengung des numerus clausus der Realrechte führen. Im Ergebnis bestehe
auch kein Bedürfnis für eine Anwendung des § 890 Abs. 2 BGB, weil sich das von den Beteiligten
angestrebte Ziel, Wohnungseigentum zu bilden, auch durch Aufhebung des Erbbaurechts und
Neubegründung von Wohnungseigentum erzielen lasse. Da eine Zuschreibung des Grundstücks zum
Erbbaurecht somit nicht möglich sei, scheide auch eine Eintragungsfähigkeit der weiteren Vereinbarungen
aus.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Das Landgericht hat die unterschiedlichen Meinungen im Schrifttum zu der Frage zusammengetragen, ob
das Grundstück, das mit einem Erbbaurecht belastet ist, dem Erbbaurecht in entsprechender Anwendung
des § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO als nicht wesentlicher Bestandteil zugeschrieben werden kann (dagegen:
Palandt/Bassenge BGB 58. Aufl. § 890 Rn. 2; Staudinger/Gursky BGB 13. Aufl. § 890 Rn. 15;
MünchKomm/v. Oefele BGB 3. Aufl. § 11 ErbbauVO Rn. 33; v. Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts
2. Aufl. Rn. 5.179; dafür: Räfle ErbbaurechtsVO § 11 Rn. 21; KEHE/Eickmann Grundbuchrecht 4. Aufl. § 6
Rn. 8; Meikel/Böttcher Grundbuchrecht 8. Aufl. § 6 Rn. 14; Haegele/Schöner/Stöber Grundbuchrecht 11.
Aufl. Rn. 1845; Demharter GBO 22. Aufl. § 6 Rn. 6; LG Mühlhausen Rpfleger 1998, 196 für das
Gebäudeeigentum; unentschieden: BayObLGZ 1993, 297/300; OLG Jena Rpfleger 1998, 195 für das
Gebäudeeigentum). Praktische Bedeutung kommt einer Zuschreibung insbesondere im Hinblick auf die
Vorschrift des § 1131 BGB zu, wonach sich in Verbindung mit § 1192 BGB die an dem Erbbaurecht
bestehenden Grundpfandrechte auf das Grundstück erstrecken, allerdings nicht umgekehrt. Die
grundbuchmäßige Darstellung der Zuschreibung stößt jedenfalls bei einer Unterteilung des Erbbaurechts
wie hier in Wohnungserbbaurechte auf nicht geringe Schwierigkeiten, so daß eine Zuschreibung an der
drohenden Verwirrung im Sinn des § 6 GBO scheitern könnte. Der Senat braucht die angeschnittene
Rechtsfrage nicht zu entscheiden. Selbst wenn eine Zuschreibung des Grundstücks zu dem darauf
lastenden Erbbaurecht für rechtlich zulässig erachtet würde, könnte die nach Aufhebung des Erbbaurechts
letztlich angestrebte Umschreibung der Wohnungserbbaugrundbücher in Wohnungsgrundbücher nicht
erreicht werden.
b) Das Wohnungserbbaurecht besteht gemäß § 30 WEG aus einer bruchteilsmäßigen Mitberechtigung an
dem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem aufgrund des
Erbbaurechts errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude. Mit der Aufhebung des Erbbaurechts (vgl. §
26 ErbbauVO) erlöschen die Mitberechtigungen der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten an dem
Erbbaurecht und damit auch das mit diesen verbundene Sondereigentum, das nicht ohne eine solche
Mitberechtigung bestehen kann (vgl. § 6 Abs. 1 WEG). Ebenso wie beim Wohnungseigentum ein isolierter
Miteigentumsanteil rechtlich nicht zulässig ist, kann es auch kein isoliertes Sondereigentum geben
(Weitnauer WEG 8. Aufl. § 3 Rn. 31). Dies gilt entsprechend für das Wohnungserbbaurecht, bei dem an die
Stelle des Miteigentumsanteils die Mitberechtigung am Erbbaurecht tritt. Das Erlöschen des Erbbaurechts
als Folge seiner Aufhebung hat daher notwendigerweise das Erlöschen der Wohnungserbbaurechte zur
Folge (Weitnauer § 30 Rn. 12; Bärmann/Pick WEG 7. Aufl. § 30 Rn. 50; Haegele/Schöner/Stöber Rn. 2999;
Staudinger/Rapp § 30 WEG Rn. S; Bauer/v. Oefele GBO AT Rn. VI 294; v. Oefele/Winkler Rn. 3.129). Die
Mitberechtigung an dem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, wandelt sich
durch die Aufhebung des Erbbaurechts nicht in entsprechendes Wohnungseigentum an dem dem
Erbbaurecht als Bestandteil zugeschriebenen Grundstück um. Dies kann nur durch Begründung des
Wohnungseigentums gemäß §§ 3, 4 Abs. 1, 2 WEG geschehen.
Derzeit ist lediglich das Erbbaurecht in Wohnungserbbaurechte, nicht in Wohnungseigentum, unterteilt. Die
Wohnungserbbaurechte erlöschen mit der Aufhebung des Erbbaurechts. Das Grundstück ist bisher nicht in
Nicht zutreffend sind daher die Ausführungen der Beteiligten in der Beschwerdeschrift, aus der Erstreckung
der auf den Wohnungserbbaurechten lastenden Rechte auf das zugeschriebene Grundstück - sei es gemäß
§ 1131 BGB, sei es aufgrund ausdrücklicher Erklärung - ergebe sich als "Konsequenz, daß auch das
Grundstück nach Bestandteilszuschreibung ebenfalls in Wohnungseigentum aufgeteilt ist". Ebensowenig
trifft es zu, daß sich an der "Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum" dadurch nichts ändere, daß
das Erbbaurecht erlischt und das Gebäude zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wird. Die
Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte stellt keine Belastung des Erbbaurechts dar, die
sich auf das diesem zugeschriebene Grundstück erstrecken könnte. Das in Wohnungserbbaurechte
unterteilte Erbbaurecht lastet ohnehin auf dem Grundstück.