OLG Frankfurt a. Main 28. April 2010
4 U 265/09
BGB §§ 278, 1365; BNotO § 19

Selbstständiger Vollzugsauftrag verpflichtet Notar, gegen ablehnende grundbuchamtliche Verfügung notfalls im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes vorzugehen

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 4u265_09
letzte Aktualisierung: 21.07.2010
OLG Frankfurt , 28.04.2010 - 4 U 265/09
BGB §§ 278, 1365; BNotO § 19
Selbstständiger Vollzugsauftrag verpflichtet Notar, gegen ablehnende grundbuchamtliche
Verfügung notfalls im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes vorzugehen
1. Ein Notar, dem bei einem Grundstücksgeschäft mit Umschreibung des Eigentums ein
selbstständiger Vollzugsauftrag erteilt wird, muss nach Erhalt einer Verfügung des
Grundbuchamtes, durch das unter Verweis auf § 1365 Absatz 1 BGB die Eintragung einer
Rechtsänderung abgelehnt wird, notfalls nach §§ 71, 76 GBO vorgehen.
2. Eine schuldhafte Verzögerung der Eintragung durch den Notar kann dem Verkäufer nach §
278 BGB zugerechnet werden.


Druck- und Speicheransicht
Page 1 of 9
Hessenrecht Landesrechtsprechungsdatenbank Entscheidungen der hessischen Gerichte
Langtext
Gericht:
OLG Frankfurt 4.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 28.04.2010
Aktenzeichen:
4 U 265/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 278 BGB, § 1365 S 1 BGB, §
19 Abs 1 BNotO, § 71 GBO, §
76 GBO
Verzögerung der Grundbucheintragung durch Notar
Leit- oder Orientierungssatz
1. Ein Notar, dem bei einem Grundstücksgeschäft mit Umschreibung des Eigentums ein
selbstständiger Vollzugsauftrag erteilt wird, muss nach Erhalt einer Verfügung des
Grundbuchamtes, durch das unter Verweis auf § 1365 Absatz 1 BGB die Eintragung
einer Rechtsänderung abgelehnt wird, notfalls nach §§ 71, 76 GBO vorgehen.
2. Eine schuldhafte Verzögerung der Eintragung durch den Notar kann dem Verkäufer
nach § 278 BGB zugerechnet werden.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 13. Oktober 2009 verkündete Urteil des
Landgerichts Limburg, 4. Zivilkammer, 4 O 144/09, wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung, einschließlich der durch die Nebenintervention entstandenen
Kosten, trägt die Klägerin.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin darf die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu
vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte oder die Streitverkündete
vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages leisten.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht ihres
Ehemannes auf Feststellung der Nichtigkeit eines notariellen Kaufvertrages bezogen auf
das Wohnungseigentum Doppelhaushälfte ...straße …/… in Stadt1 (Gemarkung ...) in
Anspruch, hilfsweise begehrt sie die Erklärung der Unzulässigkeit der
Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes der ersten Instanz wird auf den
Tatbestand des Urteils des Landgerichts Limburg, 4. Zivilkammer, Az. 4 O 144/09, vom
13. Oktober 2009 (Bl. 196 ff. d.A) mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen:
Der Beklagte war seit 1997 Alleineigentümer des Wohnungseigentumsanteils, ½
Miteigentum an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Limburg,
Zweigstelle Hadamar, Gemarkung ..., Flur …, Flurstück ..., ...straße … und …, verbunden
mit dem Sondereigentum an der linken Doppelhaushälfte (Nr. …). Ausweislich des
Grundbuchauszugs (Bl. 53 bis 61 d.A.) war das Grundstück in Abteilung II mit einem
Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Miteigentümer und in Abteilung
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 2 of 9
III mit Grundpfandrechten in Höhe von 160.000,-- € belastet, die im Jahr 2008 noch in
Höhe von ca. 155.000,-- € valutierten. Der Beklagte war verheiratet, lebte aber von
seiner Ehefrau, A, getrennt. Ein Scheidungs- und Zugewinnausgleichsverfahren war
anhängig.
Mit notariellem Kaufvertragsangebot der Streitverkündeten (UrkundenrollenNr.
.../2008), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 14 bis 27 d.A.), bot der
Beklagte der Klägerin und deren Ehemann an, die Doppelhaushälfte zum Preis von
180.000,-- € zu kaufen und lastenfreies Eigentum daran zu erwerben. Er erklärte, im
Angebot ausdrücklich, nicht über den wesentlichen Teil seines Vermögens zu verfügen.
Der Kaufpreis sollte am 1. Februar 2009 fällig werden, nicht jedoch vor Ablauf von 14
Tagen nach Vorlage einer schriftlichen Mitteilung der Notarin an beide
Vertragsbeteiligten über das Vorliegen sämtlicher behördlicher und privater
Genehmigungen, den Eintrag der Eigentumsverschaffungsvormerkung zu Gunsten der
Käufer im Wohnungsgrundbuch, die Sicherstellung der Lastenfreistellung in Abteilung III
des Grundbuchs und die Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts des
Miteigentümers der Wohnung Nr. 1. Insoweit wiesen die Vertragsparteien die Notarin
an, die Umschreibung des Eigentums erst dann zu beantragen, wenn ihr sämtliche
behördlichen und privaten Genehmigungen zu dieser Urkunde vorliegen würden und die
Kaufpreiszahlung entweder bestätigt oder nachgewiesen worden sei. Gemäß § 6 wurde
die Notarin mit der Einholung sämtlicher Genehmigungen beauftragt. Den
Notariatsangestellten wurde in § 9 Vollzugsvollmachten erteilt.
Der Beklagte erteilte den Käufern im Angebot überdies die Vollmacht, die Auflassung in
der Annahmeerklärung für beide Vertragsteile zu erklären, und bewilligte und
beantragte die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zu Gunsten der
Käufer.
Mit notarieller Annahmeerklärung vom …. Januar 2009, ebenfalls beurkundet durch die
Streitverkündete (Urkundenrollen-Nr. .../2009; Bl. 28 bis 30 d.A.), nahmen die Klägerin
und ihr Ehemann, denen die Vermögensverhältnisse des Beklagten nicht bekannt waren,
das Kaufangebot an. Sie erklärten - auch für den Beklagten handelnd - die Auflassung
und bewilligten und beantragten die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.
Die Streitverkündete übermittelte in der Folgezeit den Antrag auf Eintragung der
Auflassungsvormerkung an das Grundbuchamt; sie erhielt von dort am 19. Januar 2009
eine Zwischenverfügung des Rechtspflegers, in der der Antrag mit der Begründung
zurückgewiesen wurde, für den Verkauf sei die Zustimmung der Ehefrau des Beklagten
erforderlich. Hintergrund war ein Schreiben des Anwalts der Ehefrau des Beklagten an
das Grundbuchamt vom 12. Januar 2009, in dem mitgeteilt worden war, dass der
Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks über sein wesentliches Vermögen verfügt
habe.
Die Streitverkündete bat die Ehefrau des Beklagten daraufhin mit Schreiben vom 23.
Januar 2009 um die Abgabe der Genehmigung gemäß § 1365 Abs.1 BGB.
Am 1. Februar 2009 zogen die Klägerin und ihr Ehemann in das Hausanwesen ein. Für
die eigene Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten bestellten sie - im
Namen des Beklagten handelnd - durch eine notarielle Erklärung vom …. Februar 2009
(UR-Nr. .../2009; Bl. 31 bis 37 d.A.) eine Buchgrundschuld von 212.000,--€ zu Gunsten
ihrer Bank.
Ob die Streitverkündete bzw. ihr Notarvertreter, Rechtsbeistand B, aus Anlass dieser
Beurkundung Erklärungen im Hinblick auf das Erfordernis der Einholung einer
Genehmigung der Ehefrau des Beklagten abgegeben haben, ist nunmehr – nach
Streitverkündung und Beitritt der Streitverkündeten in der Berufungsinstanz – streitig.
Der Ehemann der Klägerin setzte sich am 13. Februar 2009 mit dem Beklagten
telephonisch in Verbindung und bat diesen, die Angelegenheit zu klären. In einem
persönliches Gespräch am 14. Februar 2009 erklärte der Beklagten, die Genehmigung
der Ehefrau läge spätestens bis zum 21. Februar 2009 vor. Mit Schreiben vom gleichen
Tag baten die Kläger den Beklagten indes, die Frage der Genehmigung bis zum 15. März
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 3 of 9
2009 zu klären (Bl. 38 d.A.). Die Ehefrau des Beklagten machte mit ihrem Schreiben
vom 26. Februar 2009 (Bl. 39 d.A.) die Erteilung der Genehmigung von ihrer Entlassung
aus der persönlichen Schuldhaft für die eingetragenen Belastungen und dem Erhalt
einer Ausgleichszahlung von 16.400, - € abhängig. Am 15. März 2009 bat der Beklagte
darum, die Frist zur Vorlage der Genehmigung seiner Frau bis Ende März 2009 zu
verlängern. Dies lehnten die Klägerin und ihr Ehemann indes ab und erklärten mit
Schreiben vom 16. März 2009 den Rücktritt vom Kaufvertrag (Bl. 42 f. d.A.). Die
Streitverkündete teilte daraufhin den Vertragsparteien am 17. März 2009 mit, dass sie
mit sofortiger Wirkung jegliche Vollzugshandlung einstellen werde (Bl. 44 d.A.). Am 19.
März 2009 einigte sich der Beklagte mit seiner Ehefrau auf Zahlung von 5000,-- €.
Vorsorglich erklärten die Klägerin und ihre Ehemann nochmals mit anwaltlichem
Schreiben vom 20. März 2009 den Rücktritt vom Kaufvertrag (Bl. 45 bis 48 d.A.);
allerdings wurde das per Einschreiben mit Rückschein versandte Schreiben vom
Beklagten nicht abgeholt. Am 30. März 2009 gab die Ehefrau des Beklagten eine von
der Streitverkündeten beglaubigte Zustimmungs- und Genehmigungserklärung zum
Kaufvertrag gemäß § 1365 BGB ab (Bl. 49 f. d.A.) Am selben Tag genehmigte der
Beklagte die Grundschuldbestellung durch die Käufer (Bl. 51 f. d.A.). Die
Streitverkündete veranlasste sodann den weiteren Vollzug der Kaufvertragsurkunde. Am
7. April 2009 wurde sowohl die Auflassungsvormerkung als auch die Grundschuld über
212.000,-- € im Grundbuch eingetragen (Bl. 57 d.A.).
Mit Vereinbarung vom 20. April 2009 trat der Ehemann der Klägerin sämtliche
Ansprüche aus dem Kaufvertrag an die Klägerin ab (Bl. 9 d.A.). Mit Schreiben vom 28.
April 2009 zeigte die Streitverkündete die Fälligkeit des Kaufpreises an.
Die Klägerin und ihr Ehemann räumten am 4. Juni 2009 das Hausanwesen und warfen
den Schlüssel in den Briefkasten des Beklagten, nachdem dieser sich geweigert hatte,
an einer Übergabe mitzuwirken.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, ein wirksamer Kaufvertrag sei nicht geschlossen
worden. Bei dem Hausgrundstück habe es sich um das wesentliche Vermögen des
Beklagten gehandelt, so dass die beglaubigte Genehmigung der Ehefrau gemäß § 1365
BGB erforderlich gewesen sei. Diese gelte als verweigert, da sie nicht binnen zwei
Wochen nach Aufforderung vorgelegen habe.
Unabhängig davon bestehe der Kaufvertrag aufgrund des infolge Verzuges wirksamen
Rücktritts nicht mehr. Hierzu hat sie behauptet, anlässlich der Beurkundung vom ….
Februar 2009 hätten sie sich bei der Streitverkündete und Herrn B erkundigt, was sie
tun könnten. Die Streitverkündete habe geantwortet, sie sollten dem Beklagten eine
Frist setzen, damit er von seiner Ehefrau die Unterschrift bekommen könne. Soweit
diese Frist ergebnislos verstreiche, könnten sie vom Kaufvertrag zurücktreten.
Streitigkeiten zwischen Eheleuten über die Genehmigung könnten sich bis zu drei Jahren
hinziehen. Herr B habe sodann auf Befragen geäußert, es solle eine Frist von vier
Wochen gesetzt werden. So sei dann auch verfahren worden (Beweis: Zeugnis C). Der
Beklagte sei zu Beibringung der beglaubigten Genehmigung aufgefordert worden, damit
die Zwischenverfügung des Amtsgerichts hätte beseitigt, die Auflassungsvormerkung
eingetragen und der Kaufpreis fällig gestellt werden können. Es sei ihnen nicht
zumutbar gewesen, auf unabsehbare Zeit zu warten und mit der Unsicherheit zu leben,
ob sie nach Zahlung des Kaufpreises Eigentum an dem Kaufgegenstand erhalten oder
nicht. Überdies sei das Kaufobjekt – so ihre Behauptung - mangelhaft gewesen (Defekte
der Fußbodenheizung, der Rollläden im Wohnzimmer EG, frühere Wasserschäden in den
unteren Etagen), der Beklagte sei wochenlang nicht zu erreichen gewesen, habe über
einen schlechten Leumund verfügt und die Möglichkeit der Ablösung der
Grundpfandrechte durch den Kaufpreis sei nicht sicher gewesen.
Der Beklagte hat behauptet, nicht über 85 % seines Vermögens verfügt zu haben, da er
noch Eigentümer weiterer Vermögenswerte (Mobiliar) von rund 6800,-- bis 7000,-- €
gewesen sei (Beweis: Sachverständigengutachten). Er hat weiterhin behauptet, der
Verkauf des Hauses sei bereits bei Abgabe des Angebots mit seiner Ehefrau abgestimmt
worden, da mit dem Verkaufserlös von 180.000,-- € sämtliche Verbindlichkeiten hätten
abgelöst werden können (Beweis: Zeugnis A).
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 4 of 9
Er hat die Ansicht vertreten, ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrechts der
Käufer habe nicht bestanden. Er sei weder gesetzlich noch vertraglich zur Einholung der
Genehmigung seiner Ehefrau verpflichtet gewesen; Rücksichtnahmepflichten habe er
nicht verletzt. Es wäre vielmehr Aufgabe der Notarin gewesen, die Vertragsabwicklung
zu beschleunigen und gegebenenfalls das Grundbuchamt auf das fehlende
Genehmigungserfordernis hinzuweisen, eine Entscheidung herbeizuführen und notfalls
das Beschwerdeverfahren durchzuführen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der
Kaufvertrag sei nicht nichtig, da es der Zustimmung der Ehefrau des Beklagten nicht
bedurft hätte. Es fehle an den subjektiven Voraussetzungen des § 1365 BGB, da die
Käufer nicht gewusst hätten, dass der Beklagte über sein wesentliches Vermögen
verfüge. Auch seien die Käufer – mangels gesetzlichen Rücktrittsrechts - nicht wirksam
vom Vertrag zurückgetreten. § 323 scheide aus, da der Beklagte nicht zur Einholung
einer Genehmigung seiner Ehefrau verpflichtet gewesen sei. § 324 i.V.m. § 241 Abs.2
BGB setze eine vertragliche Pflichtverletzung voraus, die hier nicht gegeben sei, da der
Beklagte den Vertrag ohne die Zustimmung seiner Ehefrau habe schließen dürfen. Eine
Verletzung von Schutz- oder Rücksichtnahmepflichten liege ebenfalls nicht vor, da sich
der Beklagte um die Vorlage der (nicht erforderlichen) Zustimmung bemüht habe, um
den weiteren Vollzug des Kaufvertrages zu beschleunigen. Für die Stockung sei der
Beklagte nicht verantwortlich, ebenso wenig dafür, dass die Klägerin und ihr Ehemann
einem Rechtsirrtum unterlegen seien. Der Rücktritt sei überdies verfrüht gewesen; die
Gewährung einer weiteren Frist von zwei Wochen sei auch den Käufern zumutbar
gewesen. Auch ein Festhalten am Vertrag sei den Käufern zumutbar gewesen.
Gegen das am 19. Oktober 2009 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am
17. November 2009 eingegangenen Berufung, die sie mit einem bei Gericht am 18.
Dezember 2009 eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Sie verfolgt damit ihre
erstinstanzlichen Anträge weiter.
Die Klägerin rügt eine Rechtsverletzung.
Sie ist weiterhin der Ansicht, ihr und ihrem Ehemann habe ein gesetzliches
Rücktrittsrecht nach § 323 BGB zugestanden, sie begründet dies in 2. Instanz aber mit
einer neuen Argumentation. Der Beklagte habe seine Pflicht, ihnen das Grundeigentum
zu verschaffen, nicht rechtzeitig erfüllt. Unterstellt eine Genehmigung der Ehefrau des
Beklagten sei nicht erforderlich gewesen, wäre die Zwischenverfügung des
Grundbuchamtes, durch die die Eintragung der Auflassungsvormerkung abgelehnt
worden sei, unrichtig und damit unbeachtlich gewesen. Die Streitverkündete hätte daher
die Zwischenverfügung auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüfen, auf die Eintragung der
Auflassungsvormerkung hinwirken und den Beklagten überhaupt nicht zur Einholung der
Genehmigung anhalten dürfen. Das Verschulden der Notarin, nicht für die Eintragung
der Auflassungsvormerkung gesorgt zu haben, sei dem Beklagten nach § 278 BGB
zuzurechnen, da die Notarin seine Erfüllungsgehilfin gewesen sei. Für die Stockung sei
der Beklagte daher verantwortlich. Die gesetzte Frist zur Nacherfüllung von vier Wochen
sei angemessen gewesen. Auch seien die weiteren Umstände, die ein Festhalten am
Vertrag für die Käufer unzumutbar gemacht hätten, zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Limburg vom 13. Oktober 2009 abzuändern und wie folgt
zu erkennen:
1. festzustellen, dass der zwischen den Parteien am …. Dezember 2008 vor der
Notarin N1 zu Urkundenrolle Nummer .../2008 i.V.m. der Annahmeerklärung vom …
Januar 2009 vor der Notarin N1 zu Urkundenrolle Nummer .../2009 geschlossene
Grundstückskaufvertrag, insbesondere die darin enthaltene Einigung über den
Eigentumsübergang an dem in Stadt1 gelegenen ½ Miteigentumsanteil an dem
Grundstück ...straße … und …, eingetragen im Wohnung und
Teileigentumsgrundbuch von ..., Blatt ..., nichtig ist;
2. hilfsweise
die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde der Notarin N1 vom ….
Dezember 2008 zu Urkundenrollen-Nr. .../2008 in Verbindung mit der
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 5 of 9
Annahmeerklärung vom ….1.2009 vor der Notarin N1 zu Urkundenrollen-Nr. .../2009
mit der Vollstreckungsklausel für unzulässig zu erklären.
Der Beklagte und die Streitverkündete beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte und die Streifhelferin verteidigen das erstinstanzliche Urteil.
Der Beklagte ist der Ansicht, der Kaufvertrag sei keinesfalls nichtig, so dass die
begehrte Feststellung bereits aus diesem Grund nicht verlangt werden könne. Soweit
die Klägerin nunmehr auf ein zurechenbares Verschulden der Notarin abstelle, sei dies
neuer Sachvortrag, dessen Verspätung er rügt. Die Notarin sei überdies nicht
Erfüllungsgehilfin der einen oder anderen Partei. Es sei auch nicht ersichtlich, wie die
Notarin auf eine umgehende Eintragung der Auflassungsvormerkung hätte hinwirken
können. Im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens wäre nicht mit einer rechtskräftigen
Entscheidung binnen vier Wochen zu rechnen gewesen (Zeugnis: Direktor des
Amtsgerichts ...; Präsident des Landgerichts ...).
Die Streitverkündete ist der Ansicht, die Erinnerung und Beschwerde gegen die
Entscheidung des Rechtspflegers vom 19. Januar 2009 hätte erfahrungsgemäß mehrere
Wochen gedauert. Deren Erfolglosigkeit sei bereits aufgrund der offenbarten
Vermögensverhältnisse des Beklagten vorausschaubar gewesen; der bloße Hinweis auf
die fehlende Kenntnis der Käufer von einer Vermögensverfügung des Beklagten im
Ganzen hätte die durch die Zwischenverfügung eingetretene Grundbuchsperre nicht
beseitigt. Sie habe daher das Schreiben an den Beklagten und dessen Ehefrau
unverzüglich zur Vorlage der Genehmigung weitergeleitet. Eine Pflichtverletzung
ihrerseits liege daher nicht vor. Die verzögerte Eintragung der Auflassungsvormerkung
und der Eigentumsumschreibung sei ausschließlich auf die rechtsirrige Auffassung des
Rechtspflegers zurückzuführen. Als Vertreterin beider Parteien sei sie auch nicht
Erfüllungsgehilfin des Beklagten.
Sie behauptet, anlässlich der Beurkundung vom ... Februar 2009 hätten weder sie noch
Herr B die Käufer aufgefordert, dem Beklagten eine Frist zu Beibringung der
Genehmigung zu setzen. Schon gar nicht sei die Auskunft erteilt worden, die Käufer
könnten nach fruchtlosem Fristablauf vom Vertrag zurücktreten (Beweis: Vernehmung
des Herrn B, Vernehmung der Streitverkündeten). Erst durch das Schreiben vom 16.
März 2009 habe sie vom Rücktritt erfahren.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in 2. Instanz wird auf die
gewechselten Schriftsätze vom 18. Dezember 2009, 10. Februar 2010 und 12. April
2010 nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat die als Hauptantrag gestellte Festestellungsklage zu Recht
abgewiesen, da der durch das notarielle Angebot vom …. Dezember 2008 und durch die
notarielle Annahme vom …. Januar 2009 zustande gekommene Grundstückskaufvertrag
und die Auflassung der im Alleineigentum des Beklagten befindlichen
Doppelhaushälfte ...straße …/… in Stadt1 an die Klägerin und ihren Ehemann nicht
mangels rechtzeitiger nachträglicher Genehmigung der Ehefrau des Beklagten endgültig
unwirksam geworden ist (§§ 433, 1365 Abs.1, 1366 BGB).
Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass der notarielle Kaufvertrag vom ….
Dezember 2008/…. Januar 2009, durch den sich der Beklage verpflichtete, der Klägerin
und ihrem Ehemann das lastenfreie Eigentum an der Doppelhaushälfte zu verschaffen (§
433 Abs.1 S.1 BGB), nicht der Einwilligung der Ehefrau des Beklagten gemäß § 1365
Abs.1 BGB bedurfte. Auch die in der Annahmeerklärung erklärte Auflassung des
Grundstücks als Erfüllungsgeschäft bedurfte deswegen keiner Zustimmung.
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 6 of 9
Der Beklagte war Alleineigentümer der verkauften Doppelhaushälfte. Gemäß § 1364
BGB war er daher grundsätzlich berechtigt, die zu seinem Vermögen gehörende
Immobilie allein zu verwalten und auch darüber zu verfügen (§ 1364 BGB).
Da er mit seiner getrennt lebenden Ehefrau im gesetzlichen Güterstand gelebt hat, war
indes § 1365 Abs.1 BGB zu beachten, der den Ehegatten vor der Gefährdung seiner
Anwartschaft auf Zugewinnausgleich bei Beendigung der Gütergemeinschaft schützen
soll. § 1365 Abs.1 BGB macht nicht nur Rechtsgeschäfte über die Veräußerung des
Gesamtvermögens als solches (als Inbegriff, en bloc) von der Einwilligung des
Ehegatten abhängig, sondern auch Rechtsgeschäfte über einen einzelnen Gegenstand
(oder mehrere einzelne Gegenstände), wenn dieser Gegenstand tatsächlich das ganze
oder nahezu das ganze Vermögen ausmacht.
a) Dass die objektiven Voraussetzungen für eine Zustimmungsbedürftigkeit der
Grundstücksveräußerung hier vorlagen, ist bereits dann naheliegend, wenn man auf den
eigenen Vortrag des Beklagten abstellt. Dies ergibt ein Vergleich zwischen dem Wert der
Doppelhaushälfte in Höhe von mindestens 25.000,-- € (Wert mindestens 180.000,-- €
minus Belastungen von 155.000,-- €) und dem verbleibenden Restvermögen des
Beklagten, welches nach seinem eigenen Vortrag nur in gebrauchten
Hausratsgegenständen bestanden hat. Zwar beziffert er selbst deren Gesamtwert auf
6800,-- bis 7000, -- €, ohne dies jedoch im Einzelnen zu konkretisieren. Es ist nicht
vorgetragen, um welche Hausratsgegenstände es sich konkret handelt bzw. wie alt
diese sind und welchen objektiven Markt- oder Verkaufswert sie noch haben sollen.
Seine pauschale Wertangabe ist daher unerheblich und nicht geeignet, einen
verbleibenden Wertanteil von 15 % seines Vermögens auch nur im Ansatz darzulegen,
wozu er im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast indes verpflichtet wäre, weil die
Klägerin zum Bestand seines verbleibenden Vermögens keine Angaben machen kann.
b) Letztendlich kann dies allerdings dahingestellt bleiben, denn das Landgericht hat
zutreffend darauf abgestellt, dass die Zustimmungsbedürftigkeit nicht allein durch die
objektiven Voraussetzungen des § 1365 Abs.1 BGB ausgelöst wird.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. hierzu BGHZ 43, 174-178) bedarf es
insoweit auch eines subjektiven Erfordernisses. § 1365 BGB greift nur dann ein, wenn
der Vertragspartner positiv weiß, dass es sich bei dem in Frage kommenden Gegenstand
um das ganze oder nahezu das ganze Vermögen des Ehegatten handelt oder wenn er
zumindest die Verhältnisse kennt, aus denen sich dies ergibt. Die Kenntnis hat derjenige
zu beweisen, der sich auf die Zustimmungsbedürftigkeit nach § 1365 BGB beruft, also in
der Regel der andere Ehegatte. Maßgebender Zeitpunkt für die Kenntnis ist dabei nicht
die Vollendung des Rechtserwerbs, sondern allein derjenige der Verpflichtung (so BGH
NJW 1989, 1609-1610). Ein Zustimmungserfordernis besteht folglich auch dann nicht,
wenn der Vertragspartner nach Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes die positive
Kenntnis darüber erlangt, dass sein Vertragspartner über sein ganzes Vermögen verfügt
hat. Auch in einem solchen Fall wird das Erfüllungsgeschäft nicht zustimmungspflichtig
(vgl. hierzu BGH NJW 1989, 1609-1610). So liegt der Fall hier. Im Zeitpunkt des
Abschlusses des notariellen Kaufvertrages durch die Abgabe der beurkundeten
Annahmeerklärung waren weder der Klägerin noch deren Ehemann die
Vermögensverhältnisse des Beklagten bekannt. Sie hatten daher keine positive Kenntnis
darüber, ob bzw. dass es sich bei der verkauften Doppelhaushälfte um nahezu das
gesamte Vermögen des Beklagten handelte. Der Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft
bedurfte daher keiner Einwilligung bzw. nachträglicher Genehmigung durch die Ehefrau
des Beklagten. Gleiches gilt für die Auflassung, die ebenfalls am ... Januar 2009
beurkundet worden ist. Unerheblich ist auch, dass die Klägerin und ihr Ehemann durch
die ihnen zur Kenntnis gebrachte Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt
– vom 19. Januar 2009, also vor Eintragung der Auflassungsvormerkung und der
Eigentumsumschreibung im Grundbuch, erfahren haben könnten, dass der Beklagte
über nahezu sein gesamtes Vermögen verfügt hat. Die Klägerin und ihr Ehemann
durften sich auf ihren Kenntnisstand bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes
verlassen. Wäre dies anders, müsste der Vertragspartner entgegen der Regel des §
1364 BGB jedes bedeutende Rechtsgeschäft mit einem Ehegatten von der Einwilligung
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 7 of 9
des anderen Ehegatten abhängig machen, da er ansonsten nicht sicher sein könnte,
dass die Verpflichtung auch erfüllt werden muss.
Da kein Genehmigungserfordernis bestand, führt auch die Tatsache, dass die
Genehmigung nicht innerhalb von zwei Wochen nach der Aufforderung an den Beklagten
mit Schreiben vom 14. Februar 2009 erteilt worden ist, nicht zu einer Unwirksamkeit
des Kaufvertrages (§ 1366 Abs.3 BGB).
2. Auch die als Hilfsantrag gestellte Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) hat keinen
Erfolg.
Die Vollstreckbarkeit der notariellen Urkunden der Streitverkündeten vom …. Dezember
2008/…. Januar 2009 ist nach wie vor gegeben. Der Klägerin steht kein materiellrechtlicher Einwand zu, der ihrer titulierten Verpflichtung entgegenstünde.
Die vertragliche Verpflichtung der Klägerin und ihres Ehemannes auf Abnahme des
gekauften Grundstücks und Zahlung des Kaufpreises von 180.000,-- € besteht nach wie
vor (§ 433 Abs.2 BGB). Der von der Klägerin und ihrem Ehemann erklärte Rücktritt hat
nicht dazu geführt, dass das Schuldverhältnis sich in eine Abwicklungsschuldverhältnis
(§ 346 ff. BGB) umgestaltet hätte. Die Käufer sind nämlich nicht wirksam vom Kauf
zurückgetreten.
a. Ein gesetzliches Rücktrittsrechts nach § 323 Abs.1 BGB wegen einer nicht
vertragsgemäß erbrachten Leistung stand den Käufern am 16. März 2009 nicht zu.
Erstinstanzlich wurde dies damit begründet, der Beklagte selbst wäre, um seine Pflicht
zur Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück erfüllen zu können, verpflichtet
gewesen, die nachträgliche Genehmigung seiner Ehefrau zum Abschluss des
Grundstückskaufvertrages beizubringen. Da aber - wie oben dargelegt - kein
Einwilligungs-/Genehmigungserfordernis bestand, gab es auch keine entsprechende
vertragliche Verpflichtung des Beklagten, die er selbst nicht fristgemäß erfüllt hätte. In
der Berufungsinstanz wird diese Argumentation seitens der Klägerin auch gar nicht
mehr aufrechterhalten.
Die Klägerin stützt ihr vermeintliches Rücktrittsrecht nun erstmals darauf, dass die
Streitverkündete, deren Verschulden sich der Beklagte gemäß § 278 BGB zurechnen
lassen müsse, pflichtwidrig die Eintragung der Auflassungsvormerkung verzögert habe.
Dieser Vortrag ist kein neues Angriffsmittel, das nach § 531 ZPO präkludiert sein
könnte, sondern eine Rechtsansicht, die der Klage allerdings im Ergebnis ebenfalls nicht
zum Erfolg verhilft.
Angriffsmittel sind gemäß § 282 Abs.1 ZPO alle zur Begründung des Sachantrages
vorgebrachten tatsächlichen und rechtlichen Behauptungen, Bestreiten, Einwendungen,
Einreden, Beweismittel und Beweiseinreden. Diese sind so zeitig vorzubringen, wie es
nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten
Prozessführung entspricht. Im vorliegenden Fall hat sich das Tatsachenvorbringen der
Parteien, welches bereits Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens gewesen ist,
indes nicht geändert oder erweitert. Die Klägerin führt insoweit lediglich einen neuen
rechtlichen Gesichtspunkt an. Selbst wenn man dies als neues Angriffsmittel betrachten
würde, wäre das Vorbringen zuzulassen, da es vom Landgericht erkennbar übersehen
worden ist (§ 531 Abs.1 Nr. 1 ZPO).
Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand kann der Streitverkündeten auch der
Vorwurf einer Pflichtverletzung gemacht werden.
Ihr war im vorliegenden Fall ein selbständiger Vollzugsauftrag im Hinblick auf die
Vollziehung der notariellen Urkunden vom …. Dezember 2008/…. Januar 2009 erteilt
worden. Gemäß § 3 des Kaufvertrages hing die Fälligkeit des Kaufpreises von der
schriftlichen Mitteilung der Notarin an beide Vertragsteile über das Vorliegen sämtlicher
behördlicher und privater Genehmigungen, über die Eintragung der
Auflassungsvormerkung, über die Lastenfreistellung in Abteilung III des
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 8 of 9
Wohnungsgrundbuchs sowie über die Erklärung über die Nichtausübung des
Vorkaufsrechts ab. Diese Fälligkeitsvoraussetzungen waren daher von der Notarin
selbständig zu überwachen. Gemäß § 6 beauftragten die Parteien die Notarin weiterhin
damit, sämtliche Genehmigungen zu dieser Urkunde einzuholen. Die Notarin wurde
überdies angewiesen, die Umschreibung des Eigentums erst dann zu beantragen, wenn
ihr sämtliche Genehmigungen vorliegen und die Kaufpreiszahlung bestätigt oder
nachgewiesen worden ist. Die Kriterien eines selbständigen Vollzugsauftrages im
Gegensatz zur bloßen Weiterleitung der Eintragungsanträge als Bote der Antragsteller
i.S.d. § 53 BeurkG sind damit erfüllt (vgl. hierzu Ganter/Hertel/Wöstmann Handbuch der
Notarhaftung, 2. Aufl.2009, Rdnr. 1489). Der Vollzugsauftrag bezog sich darüber hinaus
auch auf die den Eigentumsverschaffungsanspruch sichernde Auflassungsvormerkung,
deren Eintragung der Beklagte bereits in seinem Angebot vom …. Dezember 2009 für
den Fall der Annahme des Angebotes bewilligt und beantragt hatte. Dementsprechend
durften die Parteien darauf vertrauen, dass die Notarin insgesamt für die Abwicklung
und Vollziehung der Urkunde Sorge trug.
Der rechtskundigen Notarin, die berechtigt gewesen ist, die Vertragsparteien zu
vertreten (§ 24 Abs. 1 S.2 BNotO), hätte es daher oblegen, sich nach Erhalt der
Zwischenverfügung vom 19. Januar 2009 unverzüglich mit dem Grundbuchamt in
Verbindung zu setzen und insoweit auf das fehlende Genehmigungserfordernis des §
1365 Abs.1 BGB ausdrücklich hinzuweisen; notfalls ein Beschwerdeverfahren gemäß §
71 GBO einzuleiten und ggfls. eine einstweilige Anordnung des Beschwerdegerichts (§
76 GBO) zu erwirken. Dass sie dies getan hätte, ist hingegen nicht ersichtlich. Nach
bisherigem Vortrag hat sie die Zwischenverfügung lediglich an den Beklagten und
dessen Ehefrau weitergeleitet, mit der Aufforderung die Genehmigung der Ehefrau
beizubringen bzw. zu erteilen. Demgegenüber hätte sie aber die Rechtslage den
Urkundsbeteiligten erläutern müssen, um die insbesondere bei den Käufern auftretende
Unsicherheit zu beseitigen.
Eine schuldhafte Verzögerung der Eintragung der Auflassungsvormerkung durch die
Notarin wäre dem Beklagten auch gegebenenfalls gemäß § 278 BGB zuzurechnen.
Grundsätzlich wird ein Notar zwar nicht als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei tätig,
sondern ausschließlich in Ausübung seiner eigenen Amtspflichten i.S.d. § 19 Abs.1
BNotO. Anders ist dies aber nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. hierzu BGH NJW
1974, 692; BGH NJW 1984, 1748-1749. BGH NJW 1993, 3061 – 3064) im Rahmen
eines Betreuungsgeschäftes (§§ 23, 24 BNotO). Insoweit kann ein pflichtwidrig und
schuldhaft handelnder Notar Erfüllungsgehilfe eines Beteiligten bei der Abwicklung einer
vertraglichen Verpflichtung sein. So wurde etwa der Notar, der mit der Abwicklung eines
von ihm beurkundeten Grundstückskaufvertrages beauftragt worden war und es
versäumt hatte, für die rechtzeitige Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu sorgen,
als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers im Verhältnis zu den Käufern angesehen (vgl. BGH
a.a.O., vgl. auch die Entscheidungen OLG Kolblenz MDR 1998, 341, OLGR Schleswig
2002, 39-40). Letztendlich kann dies aber dahingestellt bleiben, denn mögliche dem
Beklagten zurechenbare Versäumnisse der Notarin berechtigten die Klägerin und ihren
Ehemann nicht dazu, bereits am 16. März 2009 vom Vertrag zurückzutreten (§ 323
Abs.1 BGB). Es fehlt insoweit bereits an einer Fristsetzung, mit der die Käufer den
Beklagten aufgefordert hätten, die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu bewirken.
Die erforderliche Fristsetzung muss eine bestimmte und eindeutige Aufforderung zur
Leistung enthalten. Dies gebietet die Warnfunktion der Fristsetzung, die dem Schuldner
erkennbar machen soll, dass die Vertragsbindung bei fruchtlosem Fristablauf durch
einen Rücktritt des Gläubigers ernsthaft gefährdet ist. Die Käufer haben dem Beklagten
aber gar keine Frist zur Bewirkung der Eintragung der Auflassungsvormerkung gesetzt.
Ihre Fristsetzung vom 14. Februar 2009 bezog sich ausschließlich auf die vermeintlich
erforderliche Beibringung der Genehmigung seiner Ehefrau, die der Beklagte aber gar
nicht beibringen musste. Eine Aufforderung an den Beklagten, die Notarin zur weiteren
Tätigkeit anzuhalten, kann dem Schreiben vom 14. Februar 2009 nicht entnommen und
dieses kann auch nicht entsprechend ausgelegt werden.
b. Ein Rücktrittsrecht nach § 324 BGB stand den Eheleuten ebenfalls nicht zu.
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010
Page 9 of 9
Der Beklagte hat seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte der Käufer oder deren
Interessen nicht verletzt. Die von den Klägern angeführten Gründe machten auch ein
Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar. Die Vertragsabwicklung, inklusive der
Sicherstellung eines lastenfreien Erwerbs, war durch die Vertragsgestaltung gesichert.
Gewährleistungsrechte wegen Mängeln des Kaufgegenstandes standen den Käufern
gemäß § 4 des Kaufvertrages nicht zu. Die sonstigen Erwägungen der Klägerin
hinsichtlich der Person des Beklagten sind ebenfalls nicht relevant. Eine
Unzumutbarkeit, die weitere Entwicklung abzuwarten, ist auch deswegen nicht
ersichtlich, weil die Käufer das Hausanwesen bereits seit dem 1. Februar 2009
unentgeltlich genutzt haben, ihnen ein weiteres Abwarten daher zumutbar gewesen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 101 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr.10, 711 ZPO
entnommen.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision lagen nicht vor (§ 543 ZPO)
Streitwert: 180.000,-- € (§ 47 GKG)
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die
obersten Bundesgerichte erfolgt.
© juris GmbH
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/e6p/page/bslaredaprod.psml?a... 21.07.2010

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Frankfurt a. Main

Erscheinungsdatum:

28.04.2010

Aktenzeichen:

4 U 265/09

Rechtsgebiete:

Notarielles Berufsrecht
Allgemeines Schuldrecht
Eheliches Güterrecht

Erschienen in:

MittBayNot 2010, 496-499

Normen in Titel:

BGB §§ 278, 1365; BNotO § 19