BGH 13. Mai 2016
V ZR 152/15
WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 23 Abs. 1

Kein Ausschluss des Änderungsanspruchs der Wohnungseigentümer durch Belastungsverbot

DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 5.9.2016
BGH, Urt. v. 13.5.2016 - V ZR 152/15

WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 23 Abs. 1
Kein Ausschluss des Änderungsanspruchs der Wohnungseigentümer durch
Belastungsverbot

1. Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht
den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus.
2. Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht den klagenden Wohnungseigentümern
gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf Zustimmung zu
der verlangten Änderung der Gemeinschaftsordnung zu. Es lägen schwerwiegende
Gründe vor, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen
ließen. Hintergrund der Ausnahmeregelung in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung
sei, dass die teilende Eigentümerin die Räumlichkeiten
den Eigentümern der anderen Einheiten der Anlage und benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften
als Raum für Sauna/Solarium/Fitness habe
zur Verfügung stellen wollen und dies auch tatsächlich geschehen sei. Dies ergebe
sich aus einer Zusammenschau der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung.
Durch die Aufkündigung der über Jahre praktizierten Zurverfügungstellung
sei der Grund für die Befreiung der Teileigentumseinheit Nr. 13 von bestimmten
Kosten entfallen. Daher hätten die übrigen Wohnungseigentümer einen
Anspruch darauf, dass die Kostenbefreiung nur gelte, wenn die Räumlichkeiten
von ihnen entsprechend genutzt werden könnten. Die Kostenmehrbelastung
der übrigen Wohnungseigentümer liege zwar weit unter dem von der
Rechtsprechung angenommenen Schwellenwert von 25 %, da er, je nach Art
der Berechnung, nur 2,5 % bzw. 5 % betrage. In einem Fall wie dem vorliegenden
komme dem Schwellenwert aber keine ausschlaggebende Bedeutung zu.

II.
Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden.
Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern
auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60,
BGHZ 37, 79, 82).
Das angefochtene Urteil hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer
keinen Anspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung
der Beklagten zu einer Anpassung der Kostenbefreiungsregelung in
Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.
a) Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz
abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen,
soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden
Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere
der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig
erscheint. Zweck der Regelung ist die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die
Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten
an der bisherigen Regelung entstünden (vgl. Senat, Urteil vom
11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 19).
b) Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Anpassung der Kostenbefreiungsregelung
in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung liegen nicht
vor.
aa) Allerdings folgt dies nicht schon daraus, dass diese Regelung der
Gemeinschaftsordnung aufgrund des von den Wohnungseigentümern im Jahr
2009 gefassten Beschlusses, wonach die Einheit Nr. 13 ab dem Jahr 2010 an
verschiedenen Kosten zu beteiligen ist, geändert worden ist und sie daher ohnehin
nicht mehr maßgeblich wäre. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
hat nicht auf der Grundlage einer gesetzlichen oder vereinbarten
(vgl. Ziff. 11.6 und 16 der Gemeinschaftsordnung) Öffnungsklausel zu einer Änderung
der Gemeinschaftsordnung geführt. Dabei braucht nicht entschieden zu
werden, ob eine solche Änderung überhaupt bezweckt war oder ob der Beschluss
als bloße Handlungsanweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen
zu verstehen ist. In beiden Fällen bliebe es bei der weiteren
Geltung der Befreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.
(1) Ist der im Jahr 2009 gefasste Beschluss im Sinne einer bloßen Anweisung
an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen,
berührte dies die weitere Geltung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung
nicht.
(2) Ist Inhalt des Beschlusses hingegen eine Änderung der Kostenbefreiungsregelung
der Gemeinschaftsordnung dahingehend, dass die Teileigentumseinheit
Nr. 13 unabhängig von deren Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer
als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich stets an allen Kosten zu beteiligen
ist, wäre der Beschluss unwirksam. Es kann dahinstehen, ob er mit der
nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen qualifizierten Mehrheit gefasst
wurde und welche Rechtsfolgen ein etwaiges Verfehlen des Quorums hat (vgl.
Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 26).
Denn ein Beschluss, der - wie hier - einen seine Zustimmung hierzu verwei-
gernden Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von
der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit
ist, nachträglich an den Kosten beteiligt, ist unwirksam. Er verstößt gegen
das Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung
neuer - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung
ergebender - Leistungspflichten schützt (eingehend zum Belastungsverbot
Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346
Rn. 14 ff.). Eine Befugnis zur Auferlegung der Kosten ergibt sich nicht aus § 16
Abs. 3 WEG; denn die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter
Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt keine Veränderung des
Kostenverteilungsschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der
Kostenschuldner, die von der Regelung nicht erfasst ist (Senat, Urteil vom
1. Juni 2012 - V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 13 ff.). Aus demselben Grund
enthält Ziff. 11.6 der Gemeinschaftsordnung, wonach der Schlüssel zur Kostenverteilung
mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, keine Regelung, die
die nachträgliche Übertragung von Kostentragungspflichten zuließe. Eine - wie
hier in Ziff. 16 - in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte allgemeine Öffnungsklausel
ändert ebenfalls nichts daran, dass ein gegen das Belastungsverbot
verstoßender Beschluss über die Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Zustimmungsverweigerung
des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam
ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202,
346 Rn. 14 ff.).
(bb) Einem Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10
Abs. 2 Satz 3 WEG stünde das Belastungsverbot allerdings nicht entgegen.
(1) Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer
im Interesse der Minderheit ein. Die Wohnungseigentümer müssen
auch dort, wo eine Öffnungsklausel (wie sie hier in Ziffer 16 der Gemeinschaftsordnung
enthalten ist) eine Mehrheitsentscheidung zulässt und damit
formell legitimiert, bestimmte inhaltliche Schranken, darunter das Belastungsverbot,
beachten (Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ
202, 346 Rn. 16). Als Beschränkung der materiellen Beschlusskompetenz
schließt das Belastungsverbot den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dagegen
nicht aus. Denn hier wird die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung
in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen geändert. Dieser legitimiert die
Änderung formell und materiell; durch ein gerichtliches Urteil wird die erforderliche
Zustimmung des von der Änderung negativ betroffenen Wohnungseigentümers
ersetzt. Dessen Schutz gewährleistet das Gesetz, indem es hohe Hürden
für einen Änderungsanspruch aufstellt und eine umfassende Abwägung der
Rechte und Interessen aller Wohnungseigentümer verlangt (vgl. Senat, Urteil
vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30 f.). § 10 Abs. 2 Satz
3 WEG stellt auf diese Weise sicher, dass dem Einzelnen mehrheitsfeste (verzichtbare)
Rechte nur unter eng begrenzten Voraussetzungen entzogen werden
können, und trägt damit auch die materielle Rechtfertigung für den Eingriff in
sich.
(2) Für die hier verlangte Anpassung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung
ist aber deswegen kein Raum, weil bereits deren Auslegung
ergibt, dass die Kostenbefreiung nur gilt, wenn und solange die Teileigentumseinheit
Nr. 13 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer Nutzungsvereinbarung
als Raum für „Sauna/Solarium/Fitness“ zur Verfügung steht.
Die (ggf. ergänzende, vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04,
BGHZ 160, 354, 362) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor
einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (vgl. Timme/Dötsch, WEG,
2. Aufl., § 10 Rn. 304; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG,
7. Aufl., Rn. 93, 100; LG Nürnberg-Fürth, NJOZ 2010, 2223, 2224; BT-Drucks.
16/887, S. 19).
(a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch kann die Auslegung der in
der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung auch von dem Revisionsgericht
vorgenommen werden. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich
aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt,
weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet.
Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn
sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne
weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015
- V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 12 mwN).
(b) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass die Teileigentumseinheit
Nr. 13 nur dann und solange von der Verpflichtung, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der
Gemeinschaftsordnung genannten Kosten des Objekts anteilig zu tragen, ausgenommen
sein soll, wie die Räume aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als
Sauna/Solarium/Fitness-Bereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
zur Verfügung gestellt werden. Unter der Überschrift „Nutzungsrecht“ enthält
Ziff. 3.2 der Gemeinschaftsordnung den Hinweis, dass sich im Kellergeschoss
Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“ befinden; zudem wird in Ziff. 3.5 die Mitbenutzung
dieser Einrichtungen auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter,
von der teilenden Eigentümerin erstellter Wohnobjekte gestattet.
Diese Regelungen können nur dahingehend verstanden werden, dass der teilende
Eigentümer von einer Nutzung der Räume durch die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer sowie durch bestimmte Außenstehende ausging. In Ziff.
11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung, die die Kostenbefreiungsregelung
enthält, ist nicht von der Teileigentumseinheit Nr. 13, sondern - unter Anknüp-
fung an die bei der Regelung des Nutzungsrechts bereits verwendete Bezeichnung
- von einer Freistellung der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“ die Rede.
Diese identische Benennung macht deutlich, dass die Privilegierung dem
Umstand Rechnung trägt, dass die Räume in der bezeichneten Weise von den
übrigen Wohnungseigentümern mitbenutzt werden und dass der betroffene
Teileigentümer durch die Kostenfreistellung eine - von den übrigen Wohnungseigentümern
als Nutzern der Räume zu tragende - Kompensation hierfür
erhalten soll. Der verwendete Begriff der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“
ist daher im Sinne einer Einschränkung dahingehend zu verstehen, dass die
Teileigentumseinheit Nr. 13 nicht generell, sondern nur bei einer einvernehmlichen
Bereitstellung der Räume als - der allgemeinen Nutzung zugänglicher -
Sauna/Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist.
2. Dagegen hat die Klage mit dem Hilfsantrag Erfolg.
a) Legt - wie hier - die beklagte Partei gegen ihre Verurteilung nach dem
Hauptantrag Revision ein, so ist ohne weiteres auch der auf einem einheitlichen
Sachverhalt beruhende Hilfsantrag des Klägers Gegenstand der Revisionsverhandlung
(BGH, Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88, NJW-RR 1990,
518, 519; Urteil vom 17. September 1991 - XI ZR 256/90, NJW 1992, 112, 113).
b) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das
Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem
konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht
zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der
Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen
eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht (vgl. Senat, Urteil vom
2. März 2012 - V ZR 159/11, NJW-RR 2012, 1223 Rn. 16 mwN). Hieran gemessen
ist der Hilfsantrag seinem Wortlaut nach unzulässig. Die beantragte
Feststellung zielt nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses,
sondern auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der
Gemeinschaftsordnung.
c) Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen
Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu
erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der
Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht
(st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 298/13, NJW
2014, 3314 Rn. 15 mwN). Dementsprechend ist der Antrag so auszulegen,
dass die Kläger die Feststellung verlangen, dass die Beklagte als Eigentümerin
der Teileigentumseinheit Nr. 13 zur anteiligen Tragung der in Ziff. 11.3 b Satz 1
der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Kosten verpflichtet ist, solange die
Einheit der Gemeinschaft der Eigentümer nicht aufgrund einer Nutzungsvereinbarung
als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem
Rechtsschutzziel bezieht sich der Antrag auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis.
Es fehlt auch nicht an dem gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen
Feststellungsinteresse. Angesichts des Umstandes, dass die Jahresabrechnungen
2007 und 2011 mit der Begründung für ungültig erklärt worden sind, die
Teileigentumseinheit Nr. 13 dürfe nicht mit den entsprechenden Kostenpositionen
belastet werden, die Jahresabrechnung 2010 trotz gleichlautender Kostenverteilung
von dem Amtsgericht hingegen für wirksam erachtet wurde, haben
die Kläger ein rechtlich geschütztes Interesse, die sich aus der Kostenregelung
in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten der Eigentümerin
der Teileigentumseinheit Nr. 13 feststellen zu lassen.
d) Die Feststellungsklage ist mit diesem Inhalt auch begründet.
aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer
die Vereinbarung über die Nutzung der Teileigentumseinheit
Nr. 13 als Räume für Sauna/Solarium/Fitness im Jahr 2006 gekündigt. Da die
Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung dahingehend
auszulegen ist, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nur bei einer
einvernehmlich vereinbarten Bereitstellung der Räume als Sauna/
Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist (s.o.), ist die Beklagte
verpflichtet, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bezeichneten
Kosten anteilig zu tragen. Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt es für
eine Kostenbefreiung nicht, dass sich die früheren Einrichtungen für Sauna etc.
nach wie vor in der - mittlerweile als Lager und Abstellraum vermieteten -
Teileigentumseinheit Nr. 13 befinden. Maßgeblich für die vereinbarte Kostenbefreiung
ist, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer
zwischen ihnen und dem Teileigentümer getroffenen Nutzungsvereinbarung
das Recht zusteht, die Räume tatsächlich als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich
zu nutzen.
bb) Den Klägern ist es auch nicht - wie die Revision meint - in entsprechender
Anwendung des Rechtsgedankens des § 162 BGB verwehrt, sich auf
die von ihnen aufgrund der Kündigung des Nutzungsverhältnisses herbeigeführten
Änderung der tatsächlich ausgeübten Nutzung zu berufen. Ebenso wenig
wie eine Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr.
13 besteht, seine Räumlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
zur Verfügung zu stellen, lässt sich der Gemeinschaftsordnung eine Pflicht der
Wohnungseigentümer entnehmen, die Räume dauerhaft für „Sauna/Solarium/Fitness“
in Anspruch zu nehmen. Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses
stellt sich daher nicht als treuwidrig dar.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der Senat
berücksichtigt, dass der Haupt- und der Hilfsantrag wirtschaftlich weitgehend
identisch sind, letzterer jedoch als Feststellungsantrag mit etwa einem
Fünftel im Wert hinter dem Hauptantrag zurückbleibt.
Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim
Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen
einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung
einer Einspruchsschrift einzulegen.
Die Einspruchsschrift muss das Urteil bezeichnen, gegen das der Einspruch gerichtet wird, und
die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle,
in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.
In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit
der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden
Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung
ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.
Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und §
340 ZPO verwiesen.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

13.05.2016

Aktenzeichen:

V ZR 152/15

Rechtsgebiete:

WEG

Normen in Titel:

WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 23 Abs. 1