BGH 21. April 1988
VII ZR 146/87
BGB §§ 633 ff., 459 ff.

Formelhafter Gewährleistungsausschluß bei Umwandlung von Altbauten

Gunsten im Grundbuch eingetragen worden ist, steht der
Anfechtung nicht entgegen. Die Vormerkung dient lediglich
der Sicherung des o bereignungsanspruchs. Sie stellt noch
nicht die Vollziehung der Schenkung dar. Diese ist vielmehr
auch i m Falle einerAuflassungsvormerkung erst mit der Eintragung des neuen EigentUmers im Grundbuch vollzogen.
Erst damit ist der Rechtsobergang bewirkt. Da 一 wie oben
dargelegt 一 die Anfechtung auch das Grundgeschaft erfaBt, ist die vom Berufungsgericht herangezogene Vorschrift
des§39 KO o ber das Wiederinkrafttreten des Ubereignungsanspruchs des Beklagten nicht anzuwenden. Damit kann
auch nach erfolgter ROckgewahr die Vormerkung zugunsten
des Beklagten nicht mehr in Kraft treten und damit auch
nicht die Wftkung des§24 KO entfalten.
6. BGB§§633 ff., 459 ff. 1凡rme/hafter Ge嘘hr/eistungsausschluB bei Umwandlung von Altbauten)
Dle vom Senat aus§242 BGB entwic肥Iten Grunds百tze zur
Unwirksam晦it des formelhaften Ausschlusses der Gew首hr・
leistung fUr Sachm苔ngel in einem notariellen Individualver・
trag gelten auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung, die
durch Umwandlung eines Altbaues (hier von Garagen- und
Werkstattr首umen) geschaffen worden ist (im AnschluB an
BGHZ 100, 3引「= MittBayNot 1987, 190=DNotZ 1987, 6811
und 101, 350 1= DNotZ 1988v 292]).
BGH, Urteil vom 21.4.1988 一 VII ZR 146/87 一 mitgeteilt von
D. Bundsehuh, Richter am BGH
Aus dem 乃tbes加nd:
Die Beklagte errlchtetein einem frUher gewerbiloh genutzten Haus
sechs 日gentumswohnungen und verauBerte sie. Die Kiager erwarben mit,, Kaufvertrag" vom 15. Dezember 1982 zum Preis von
219.400,一 DM die in einer ehemaUgen Garage und Werkstatt ersteiite
ErdgeschoBwohnung. o ber die Gewahrielstung Ist in§3 des Vertrags
u. a. foigendes geregeit:
j,Der ぬrtragsgegenstand wird in dem Umfang und Zustand verauBert, wie ihn der Verk白ufer bisher besessen hat. Besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert. FOr evti. bestehende Sachmangei
wird keine Gew白hr geielstet.
Der ぬrkaufer versichert, daB ihm von versteckten Sachmangein
nichts bekannt ist, und daB er dem Kaufer Ober die rechtiichen und
tatsachiichen ぬrhaitnisse des ぬrtragsgegenstandes Auskunft erteilt hat.
Die Wohnung wird vom Kaufer o bernommen wie besichtigt, In teiifertigemZustand, wobei die Fertigsteiiung vom Kaufer seibst durchgefohrt wird.'
Da die AuBenbetonwand des froheren Garagen- und Werkstattraums
nicht mit einer Warmedammschicht ausgestattet ist, biidete sich an
den AuBenwanden der ErdgeschoBwohnung Schimmei. Die Kiager
beantragten deshaib im Januar 1985 die Einieltung eines Beweissicherungsverfahrens. Mit der im Juii 1985 anh台nglg gewordenen
Kiage begehren sie die Ruckgangigmachung des ぬrtrags sowie
Ersatz von Zinsschaden und veriangen insgesamt Zahiung von
255.185,31 DM nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen ROckubereignung
der-Wohnung.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Kiage abgewiesen.
Die angenommene Revision fohrte zur Aufhebung und Zuruckverweisung.
Aus den Gルnden:
1_ Das Berufungsgericht nimmt an,§3 des ぬrtrags vom
15. Dezember 1982, der die Haftung der Beklagten for Sachmangel ausschiieBe, sei keine formularvertragliche Bestimmung. Diese Regelung sei auf den hier voriiegenen Sonderfall der ぬrauBerung der Wohnung an die Klager in teilfertigem Zustand zugeschnitten. Auf die Frage, ob eine dieser
Bestimmung entsprechende Regelung auch in Vertragen mit
anderen Wohnungserwerbern verwendet worden sei, komme
es deshalb nicht an.
Dies laBt 一 entgegen der Ansicht der Revision 一 keine
Rechtsfehler erkennen. Ob die in dem ぬrtrag enthaltene
Gewahrleistungsregelung der Inhaltskontrolle nach dem
AGB-Gesetz standhalten wQrde, kann daher offen bleiben.
2. Das Berufungsgericht fohrt weiter aus,§3 des zwischen
den Parteien abgeschlossenen ぬrtrags sei auch nicht nach
den Grundsatzen unwirksam, nach denen der Bundesgerichtshof einen in einem Individualvertrag vereinbarten formelhaften GewahrleistungsausschluB beim Erwerb neu errichteter Wohnungen beurteile. Ein Kauf einer neu errichteten Wohnung, der sich nach Werkvertragsrecht richte, liege
nicht vor, da ein Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen
lediglich umgebaut worden sei. Auch habe die Beklagte
nach dem Vertrag die Eigentumswohnung als unfertiges
Werk zur Fertigstellung durch die Klager selbst verkauft. Die
Haftung for Sachmangel sei daher wirksam ausgeschlossen, so daB es auf die von der Beklagten erhobene Einrede
der ぬr]ahrung nicht ankomme.
Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
a) Nach standiger Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter AusschluB der Gewahrleistung for Sachmangel
beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender
Eigentumswohnungen und Hauser auch in einem notariel-len Individualvertrag gemaB§242 BGB unwirksam, wenn die
Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausfohrlicher
Belehrung o ber die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend er6rtert Worden ist (BGHZ 101, 350 [= DNotZ 1988, 292
mit Anm. Brambring] m. N.). Dabei liegt ein solcher nach
Werkvertragsrecht zu beurteilender Erwerbsvertrag auch
dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem, Verkauf" der Wohnungen eine
Herstellungsverpflichtung des ぬrauBerers verbunden ist.
MaBgebend ist allein, ob derぬrauBerer 山istungen erbringt,
die bei Neuerrichtung,, Arbeiten bei Bauwerken" waren und
nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten
vergleichbar sind (BGHZ 100, 391, 396 f. [= MittBayNot 1987,
190=DNotZ 1987, 681]).
b) Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Gegenstand
des zwrschen den Parteien zustande gekommenen Vertrags
ist eine Eigentumswohnung, die die Beklagte in einem frQher als Garage und Gewerberaum genutzten Gebaudeteil erstellt hat. Aus diesem Grund muBten AuBenwande verandert, Zwischenwande eingezogen sowie Heizungs- und Sanitarleitungen und -anschiQsse verlegt und eingebaut werden.
Die.von der Beklagten bei Errichtung der Eigentumswohnung erbrachten 山istungen sind daher Arbeiten an einem
Bauwerk, for die die Beklagte eine Gewahrleistungspfiicht
nach Werkvertragsrecht trifft und die der fonfjahrigen Gewahrieistungsfrist des§638 Abs. 1 BGB unterliegen. DaB
die Klager zur Fertigstellung bestimmte Arbeiten (so z. B.
Bodenleger-, Tapezier-, Fliesenleger- und Deckenverkiei-dungsarbeiten) selbst auszufohren hatten, spielt dabei
keine Rolle. MaBgebend ist vielmehr, ob die von der Beklagten erbrachten 山istungen insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind (vgl. Senatsurteil
BGHZ 100, 391, 397). Das ist hier der Fall.
Die Frist von 5 Jahren ist noch nicht abgelaufen, weil die
Klager im Jahr 1985, also etwas o ber zwei Jahre nachdem
im Dezember 1982 mit der Beklagten abgeschlossenen ぬr・
MittBayNot 1988 Heft 4 173


trag, die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens beantragt haben.
c) Ob 一 wie das Berufungsurteil annirnmt 一 der Gewahrlei・
stungspflicht der Beklagten der in§3 des ぬrtrags enthaltene GewahrleistungsausschluB entgegensteht, kann nicht
abschlieBend beurteilt we司en. Diese Regelung stellt eine
formeihafte Klausel i rn Sinne der Senatsrechtsprechung
dar; denn die Beklagte soll 一 wie in Formularvertragen hau・
fig vereinbart 一,,晦 ine Gewahr for evtl. bestehende Sach・
mangel" leisten, also for etwaige Fehler der erstell ten Eigentumswohnung keine Haftung o bernehmen. Wie diese Bestimmung zustande gekommen Ist, insbesondere in welcher
w引se die Klager Ober ihre rechtliche Bedeutung belehrt
worden sind, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
Sollte der in§3 des,, Kaufvertrages" getroffene formelhafte
GewahrleistungsausschluB oh ne ausfohrliche Beleh rung
und eingehende Eめrterung seiner einschneidenden Rechtsfolgen in den ぬrtrag aufgenommen worden sein, worde er
der gemaB §242 BGB vorzunehmenden Inhaltskontrolle
nicht standhalten. Er ware unwirksam, ohne daB es auf ein
arglistiges Verschweigen von Mangeln durch die ぬrtreter
der Beklagten ankommt.
7. EGBGB Art. 187 Abs. 1, Art. 189 Abs. 3; BGB§892 Abs.1
klagten Landes) unter dem 7. Juni 1979 mit, er beabsichtige, die
Grunddienstbarkeit im Grundbuch Band 330, Blatt 7713 zu l6schen,
da durch die Errichtung der Wohngebaude K.-Stral3e 21 und 23 dIe
Ausobung des Rechts ausgeschlossen sei; zugleich bat er um die
Stellungnahme des Notars. Der Notar erwiderte, da6 ihm die Grundstocksgegebenheiten nicht bekannt seien und er deshalb nicht beurteilen k6nne, ob das Recht von Amts wegen gel6scht werden dorfe.
Daraufhin verfoqte der Streithelfer unter dem 20. Juni 1979 die uleicne A nrrage an aie ヒigentumer ae じrunastucKe. unne aie Antwort

abzuwarten, legte er am 25. Juni 1979 neue Grundbuchblatter an und
trug die Kaufer als neue Eigentomer ein; die Grunddienstbarkeit
ロ bertrug er nicht mit. Der Klager und seine Ehefrau erbaten mit
Schreiben vom 28. Juni1979 die o bersendunq eines Grundbuchauszuges mit dem genauen Wortlaut cie じ runcicllenstbarKelt, um pruten

zu k6nnen, ob sie eine ゆ
schungsbewilligung erteilen k6nnten. Der
Streithelfer teilte ihnen den Wortlaut der Grunddienstbarkeit mit und
l6schte diese am 20. November 1979 im alten Grundbuch der Frau Z.
(Band 330, Blatt 7713), ohne die Kaufvertragsparteien davon zu benachrichtigen.
Durch notarielleri ぬrtrag verkauften die Eheleute Sch. einige ぬロeIlen ihres Grundstocks an die GmbH. Am 24. Juni 1981 wurde die
GmbH als Eigentロ merin in das Grundbuch eingetragen.
Der Klager sieht eine Amtspflichtverletzung des Streithelfers, f ロ r die
das beklagte Land einzustehen habe (Art. 34 Satz 1 GG), darin, da6
dieser rechtswidrig und vorsatzlich die Grunddienstbarkeit gel6scht
und damit erm6glicht habe, da6 die GmbH das Grundstock kraft
guten Glaubens unbelastet von der Grunddienstbarkeit erwarb. Er
verlangt Zahlung von mindestens 100000 DM nebst Zinsen.
Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das
Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. DieRevision des Klagers
hatte Erfolg.
声 rJdschen einer altrechtlichen D厄nstbarkeit durch gutg唐u

bigen 后stenfreien Erwerb)
Aus den Grnden:
Solange eine,, altrechtliche" Grunddienstbarkeit nicht in
das Grundbuch eingetragen worden Ist, unterliegt sie nicht
dem 6 ffentlichen Glauben an die Richtigkeit und VolIst首 n・
digkeit des Grundbuchs. Ist sie aber einmal im Grundbuch
eingetragen und wird sie sp自ter zu Unrecht gel6scht, so
nimmt sie am 6 ffentlichen Glauben des Grundbuchs mit der
Folge tell, daB ein gutgl首 ubiger Erwerber das dienende
GrundstUck insoweit lastenfrei erwerben kann.
BGH, Urteil vom 8.4i988 一 V ZR 34/87 一 mitgeteilt von
D. Bundschuh, Richter am BGH
Aus
乃tbe stand:
Der Klager verlangt Schadensersatz aus Amtspflichtverletzung
wegen der 比schung einer sogenannten altrechtlichen Grunddienstbarkeit
Der Klager und seine Ehefrau sind je zur i deelen Halfte MiteigentUmer des Grundstocks K.-Stra6e 23 in W. Miteigentomer des GrundstOcks K.-Stra6e 21 sind die Eheleute Sch.; diese haben im Jahre 1981
einige Parzellen an eine Baugemeinschaft R.-GmbH (im folgenden:
GmbH) verau6ert.
Die vorgenannten Grundstocke gehoren zu einem Areal, das seit dem
Jahre 1858 mehrmals parzelUert worden ist. Als das Grundstock K.Stra6e 21 am 30. Oktober 1858 verkauft wurde, behielt sich der ぬrkaufer zugunsten des Grundstocks K.-Stra6e 23 das Recht vor,,, da6
auf dem verkauften Grundstock keine Bauten und Anlagen errichtet
werden dorfen, wodurch jenem Grundstock Sonne und Licht entzogen oder beeintrachtigt" werden. Diese Grunddienstbarkeit wurde
in das Stockbuch von W. eingetragen und blieb bis zur Schlle6ung
der Stockbocher bestehen. Am 30. Dezember 1904 wurde sie in die
inzwischen angelegten Grundb0cher des dienenden und des herrschenden Grundstロ cks eingetragen.
Seit dem Jahre 1924 befand sich das gesamte Areal wieder in der
.ロ
Hand eines Eigentomers und ging im Jahre 1972 auf KarolineZ ber
(Grundbuch von W. Band 330, Blatt 7713). ImJahre 1979 verau6erte
Frau Z. das herrschende Grundst0ck an den KIager und dessen Ehefrau sowie das belastete an die Eheleute Sch;diese kannten die
Grunddienstbarkeit und o bernahmen sie in dem Kaufvertrag.
Nachdem der Notar in seinem Antrag auf Umschreibung der verau6erten ぬrzellen darauf hingewiesen hatte, da6 die eingetragenen
Belastungen in Abteilung II mitzuobertragen seien, teilte ihm der zustandige Rechtspfleger des Grundbuchamtes (Streithelfer des be1. Zutreffend stellt das Berufungsgericht fest, daB der Streitheifer des beklagten Landes als zustandiger Rechtspfleger
des Grundbuchamts seine Amtspflichten in mehrfacher Hinsicht verletzt hat. Zum einen hat er pflichtwidrig bei der Anlegung neuer Grundbocher die Grunddienstbarkeit nicht
mitobertragen. Zum anderen hat er in dem alten Grundbuch
(Band 330, Blatt 7713) for die dort verbliebenen 由
rzellen die
Grunddienstbarkeit von Amts wegen gel6scht, ohne daB die
Voraussetzungen hierfor vorlagen; insbesondere ergab sich
nicht aus ねtsachen oder Rechtsverhaltnissen, die in einer
den Anforderungen der Grundbuchordnung entsprechenden
Weise festgestellt waren, daB die Eintragung gegenstandslos war(
§87 Buchst. a GBO). Die Revision wendet sich hiergegen nicht.
2. Ursach!ich for den Schaden des Klagers Ist allerdings
entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nur die Nichtobertragung der Grunddienstbarkeit in das neue Grundbuch
des dienenden Grundstocks gewesen. Sie hatte gemaB§46
Abs. 2 GBO zur Folge, daB die Grunddienstbarkeit als
gel6scht galt und das Grundbuch insoweit unrichtig wurde.
Dadurch wurde fur die GmbH die M6glichkeit des gutglaubigen I astenfrelen Erwerbs eめffnet. Die Revision stellt
dies zu Unrecht in Frage.
GemaB Art. 184 EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine
Sache zur Zeit des Inkrafttretens des Borgerlichen Gesetzbuchs belastet ist, mit dem sich aus den bisherigen Gesetzen ergebenden Inhalt und Range bestehen, soweit sich
nicht aus den Artikeln 192 bis 195 EGBGB ein anderes ergibt,
was for den vorliegenden Sachverhalt nicht der Fall ist. For
solche ,j altrechtlichen" Grunddienstbarkeiten bestimmt
Art. 187 Abs. 1 EGBGB weiter, daB sie auch zur Erhaltung
der Wirksamkeit gegenober dem 6 ffentlichen Glauben des
Grundbuchs nicht der Eintragung bedorfen. Solange die
Grunddienstbarkeit nicht in das Grundbuch eingetragen Ist,
besteht mithin for einen Erwerber des belasteten Grundstocks nicht die M6glichkeit eines gutglaubig-Iastenfreien
Erwerbs nach§892 BGB.
MittBayNot 1988 Heft 4

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

21.04.1988

Aktenzeichen:

VII ZR 146/87

Erschienen in:

MittBayNot 1988, 173-174
MittRhNotK 1988, 205-206

Normen in Titel:

BGB §§ 633 ff., 459 ff.