OLG Hamm 09. September 1999
15 W 157/99
WEG § 10 abs. 2, BGB § 242

Bindung einer Nutzungsregelung betr. Stellplätze gegenüber einem Sondernachfolger

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 15w15799
letzte Aktualisierung: 29.November 1999
15w15799
OLG Hamm
15 W 157/99
09.09.1999
WEG § 10 abs. 2, BGB § 242
Bindung einer Nutzungsregelung betr. Stellplätze gegenüber einem
Sondernachfolger

1. Behält sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung die Begründung
von Sondernutzungsrechten durch Zuweisung von stellplatzflächen an einzelne
Miteigentümer vor, so wird der Bedingungseintritt für die Entstehung der
Sondernutzungsrechte erst herbeigeführt, wenn die Zuweisung entsprechend dem
sachenrechtlen Bestimmtheitsgebot mit dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan
übereinstimmt. Die Bindungswirkung gegenüber einem Sondernachfolger tritt gem. § 10
Abs. 2 WEG erst ein, wenn die Sondernutzungsrechte in den Grundbüchern der
begünstigten Miteigentümer eingetragen werden.
2. Zu den Voraussetzungen, unter denen der Anspruch des Sondernachfolgers, der gem. §
10 Abs. 2 WEG an eine bisher praktizierte Nutzungsregelung nicht gebunden ist, auf
Einräumung des Mitgebrauchs an gemeinschaftlichen stellplatzflächen gem. § 242 BGB
ausgeschlossen sein kann.
G r ü n d e :
Die vorgenannte Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist von der ... Bauträgergesellschaft mbH in Bochum
(im folgenden: ...) errichtet worden. Die ursprüngliche Teilungserklärung der 0 WO vom 29.10.1985,
damals gesetzlich vertreten durch ihren Geschäftsführer Architekt A. --enthält in § 3 folgende, durch
mehrfache spätere 1~nderungen der Teilungserklärung nicht berührte Regelung:
Zweckbestimmung des Gebäudes 1
3 ... 4.
Die unwiderrufliche und dauernde Benutzung der in anliegendem Lageplan gelb angelegten Garagen bzw.
Stellplätze mit G 1 - 9 bzw. St 1 - 42 bezeichnet, steht den Erwerbern und deren Rechtsnachfolgern von
Wohnungseigentum gem. I. dieser Urkunde zu, die der Grundstückseigentümer anderweitig ausdrücklich
bezeichnet."
Der in Bezug genommene Lageplan sieht auf er rückwärtigen Grundstücksfläche in einer annähernd
rechtwinkligen Anordnung insgesamt 36 Stellplätze vor; von der Anordnung der Stellplätze ist eine
Teilfläche für einen Spielplatz ausgespart. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am
21.02.1986 angelegt (Grundbücher von Wattenscheid Blatt In der Folgezeit hat die IWO die Wohnungs- und
Teileigentumsrechte überwiegend veräußert. In den schuldrechtlichen Kaufverträgen hat die ... sich
gegenüber einzelnen Erwerbern zur Übertragung des Sondernutzungsrechts an zahlenmäßig bestimmten
Stellplatzflächen mit der Maßgabe verpflichtet, daß die Auswahl der Stellplätze die Verkäuferin trifft. So ist


beispielsweise für das verkaufte Teileigentum Blatt 3765, das jetzt an die Ersatzkasse vermietet ist, die
Übertragung von 8 Stellplatzflächen vorgesehen.
Zu einem späteren Zeitpunkt hat die ... einen undatierten "Aufteilungsplan Stellplätze" herausgegeben. Nach
Darstellung der Beteiligten zu 2) und 3) soll dieser Plan aus dem Monat Juni 1988 stammen. Es handelt sich
um eine grobe Handskizze, in der zwar ebenfalls 36 Stellplätze verzeichnet sind, deren Lage und Verteilung
indessen von dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan nicht unerheblich abweichen; wegen der
Einzelheiten wird insoweit auf die zu den Akten gereichten Kopien Bezug genommen. Die Zuordnung der
einzelnen Stellplätze ist in der Weise erfolgt, daß jeweils die Namen der vorgesehenen Erwerber eingetragen
sind. Ein Eigentumsübergang auf die Erwerber war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt mit Ausnahme
des Teileigentums Blatt M das bereits am 16.10.1987 auf Herrn umgeschrieben worden war. So sieht die
Handskizze beispielsweise die Zuordnung von 8 Stellplätzen unter Bezeichnung "BEK%M" . 4 Stellplätze
unter der Bezeichnung "HWG%" und 6 Stellplätze unter Bezeichnung ... vor. Der Miteigentümer ... ist
jeweils am 13.04.1989 als Eigentümer dreier Teileigentumseinheiten und zweier
Wohnungseigentumseinheiten im Grundbuch eingetragen worden; für eine dritte
Wohnungseigentumseinheit (Blatt Im wurde lediglich eine Auflassungsvormerkung für ihn gebucht. Eine
Veränderung in den Bestandsverzeichnissen der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgrund,
dieser Stellplatzzuordnung ist nicht eingetragen worden.
In der Folgezeit haben die Miteigentümer eine ausschließliche Nutzung der Stellplätze durch die nach dem
Aufteilungsplan der ... dazu (vermeintlich) Berechtigten praktiziert. Wie die Beteiligten zu 3) und 4) erst im
Verfahren der weiteren Beschwerde vorgetragen haben, ist zu Tagesordnungspunkt 12 der
Eigentümerversammlung vom 20.01.1992 in Bezug auf die Stellplätze folgender Beschluß gefaßt worden:
"Die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig, daß für interessierte Stellplatzeigentümer die Montage
eines umklappbaren einfachen Sperrpfahles geduldet wird. Die Kosten der Montage und die Folgekosten
werden dem jeweiligen Stellplatzeigentümer in Rechnung gestellt...."
Auf dieser Grundlage haben einige Miteigentümer vor dem von ihnen ausschließlich genutzten Stellplatz
jeweils einen solchen Sperrpfosten aufgestellt.
Der Beteiligte zu 1) hat in der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluß des Amtsgerichts Bochum
vom 24.08.1992 das Wohnungseigentum Blatt ~ sowie das Teileigentum Blatt 3778 (Garage Nr. 19 des
Aufteilungsplanes) erworben; zu diesem Zeitpunkt war noch die ... als Eigentümerin in diesen
Grundbüchern eingetragen. Er hat mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 18.05.1998 bei
dem Amtsgericht beantragt, "die Gemeinschaft zu verurteilen, sämtliche auf dem Parkplatz des
Hausobjektes Friedrich Str. ~ angebrachten Sperren zu den KFZ-Einstellplätzen (Ketten, Pfosten etc.) zu
beseitigen und auf diese Weise zu gewährleisten, daß die Parkfläche allen Miteigentümern zur Benutzung
offen steht."
Zur Begründung hat er im wesentlichen geltend gemacht, an der genannten Grundstücksfläche seien
Sondernutzungsrechte einzelner Miteigentümer nicht wirksam begründet worden. Jedenfalls könne der
Aufteilungsplan der ... ihn als Sondernachfolger nicht binden, weil eine Eintragung von
Sondernutzungsrechten in den Grundbüchern nicht erfolgt sei (§ 10 Abs. 2 WEG). Er werde deshalb zu
Unrecht von den übrigen Miteigentümern von dem Mitgebrauch an der Gemeinschaftsfläche
ausgeschlossen.
eingenommen, Sondernutzungsrechte einzelner von ihnen seien bereits dadurch wirksam
zustandegekommen, daß der teilende Eigentümer sich in § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung die Möglichkeit
der nachträglichen Einräumung von Sondernutzungsrechten vorbehalten und von dieser Möglichkeit durch
die spätere Stellplatzzuordnung Gebrauch gemacht habe. Die Sondernutzungsrechte seien in § 3 Abs. 4 der
Teilungserklärung dem Grunde nach angelegt; bereits durch diese Regelung würden die nicht begünstigten
Miteigentümer von der Stellplatznutzung ausgeschlossen. An diese Bestimmung der Teilungserklärung sei
auch der Beteiligte zu 1) als Sondernachfolger gebunden, weil sie im Grundbuch eingetragen sei. Jedenfalls
aber sei der Beteiligte zu 1) verpflichtet, einer Änderung der Teilungserklärung in der Weise zuzustimmen,
daß entsprechend Aufteilungsplan der ... Sondernutzungsrechte an den einzelnen Stellplatzflächen begründet
werden. Die Sondernutzungsrechte seien Gegenstand der mit den einzelnen Erwerbern geschlossenen
Kaufverträge und von diesen dementsprechend anteilig mitbezahlt worden. Es widerspreche deshalb Treu
und Glauben, den Erwerbern diese Sondernutzungsrechte nunmehr vorzuenthalten, obwohl über einen
Zeitraum von nunmehr 10 Jahren die tatsächliche Benutzung innerhalb de r Gemeinschaft einverständlich
praktiziert worden sei. Das Verlangen des Beteiligten zu 1) sei überdies rechtsmißbräuchlich, weil ihm für
sein Wohnungseigentum einer der in dem Aufteilungsplan für den Miteigentümer B ~ ausgewiesenen
Stellplätze zustehe; zudem könne er als einer der wenigen Miteigentümer eine Garage nutzen.
Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 04.09.1998 den Antrag zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluß hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom
08.10.1998 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom
26.03.1999 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt und durch Beschluß
vom selben Tage die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1), die er mit
einem bei dem Landgericht am 27.04.1999 eingegangenen Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten
vom selben Tage eingelegt hat. Die Beteiligten zu 2) bis 4) beantragen die Zurückweisung des
Rechtsmittels.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und
fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu bereits daraus, daß seine Erstbeschwerde
ohne Erfolg s t
In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht in allen Punkten
rechtlicher Nachprüfung standhält. Die sofortige weitere Beschwerde führt unter Aufhebung der
Entscheidungen beider Vorinstanzen zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.
Das Landgericht hat nach dem Zusammenhang der Begründung seiner Entscheidung den Sachantrag des
Beteiligten zu 1) dahin aufgefaßt, daß er auf eine Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Gebrauchs an
allen Stellplätzen auf dem Grundstück gerichtet sei. Diese Auslegung ist nicht zu beanstanden. Allerdings
zielt der Wortlaut des oben wiedergegebenen Antrags in erster Linie auf eine Beseitigung der Sperrpfosten,
und zwar dies ausdrücklich als Mittel zur Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Gleichwohl
legt das Vorbringen des Beteiligten zu 1) die Annahme nahe, daß sich der von ihm geltend gemachte Anspruch nicht auf die Beseitigung der Sperrpfosten beschränken soll. Denn er begehrt allgemein die
Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Gebrauchs an der gesamten Stellplatzfläche ohne Rücksicht
darauf, wie die Inanspruchnahme eines Sondernutzungsrechts von dem jeweiligen Miteigentümer nach
außen zum Ausdruck gebracht wird', also etwa auch an den bisher von der Barmer Ersatzkasse als Mieterin
genutzten Stellplätzen, die offenbar nur durch Schilder entsprechend gekennzeichnet sind. In der Sache
handelt es sich darum, daß der Beteiligte zu 1) (für sich, nicht auch für andere Miteigentümer) einen
Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes zum gemeinschaftliche Gebrauch geltend macht, der ihm gem. §
15 Abs. 3 WEG zustehen kann, wenn Sondernutzungsrechte an den einzelnen Stellplätzen mit Wirkung ihm
gegenüber nicht bestehen. Dem Vorbringen des Beteiligten zu 1) läßt sich hingegen nicht die
gemeinschaftlichen Gebrauchs §§ 21 Abs. 4, 15 Abs. 1 WEG) entnehmen.
1)
In der Sache kann der Senat zunächst nicht der Hauptbegründung der landgerichtlichen Entscheidung
folgen, an den einzelnen Stellplatzflächen seien wirksam Sondernutzungsrechte begründet worden. Richtig
ist allerdings der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts: Die Begründung von Sondernutzungsrechten
kann durch Vereinbarung nach 5 10 Abs. l S. 2 WEG oder durch die ihr gleichgestellte Teilungserklärung (§
5 Abs. 4 WEG) erfolgen. Eine Wirksamkeit gegenüber Sondernachfolgern setzt nach § 10 Abs. 2 WEG die
Eintragung im Grundbuch voraus, die dann zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller
Miteigentümer führt. Sondernutzungsrechte können nach gefestigter Rechtsprechung auch dadurch
begründet werden, daß die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch
des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und der teilende Eigentümer sich vorbehält,
Sondernutzungsrechte bestimmten Miteigentümern zuzuordnen. Eine solche Regelung stellt sich im
Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung dar (5 158
Abs. 1 BGB). Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluß wirksam werden soll, ist die
Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers. Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, daß die
Miteigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom
Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (vgl. Bay0bLGZ 1985,
378, 381; OLG Düsseldorf DNotZ 1988, 35 Rpfleger 1988, 63; Senat NZM 1998, 673 = ZMR 1998, 453).
Die hier in § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung getroffene Bestimmung mag bei wohlwollender Auslegung als
eine solche Regelung verstanden werden, wenngleich offenbleibt, wie die Zuordnungserklärung des
teilenden Eigentümers im einzelnen zu erfolgen hat.
Die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers ist in einem solchen Fall Teil des Vorgangs der
Begründung der Sondernutzungsrechte, der nach materiellem Grundstücksrecht zu beurteilen ist (Senat
OLGZ 1994, 1, 3 = NJW-RR 19.93, 1295). Dementsprechend ist der sachenrechtliche
Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten, der es nach der Rechtsprechung des Senats (NZM 1998, 453 = ZMR
1998, 673) erfordert, daß bereits in der Regelung der Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte in ihrer
Anzahl, in ihrer räumlichen Lage auf dem Grundstück und in ihrer Ausdehnung näher konkretisiert werden.
Dieselben Anforderungen sind an die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers zu stellen. Da diese
rechtsgestaltende Wirkung hat, kann sie nur entweder wirksam oder unwirksam sein. Eine
ergänzungsbedürftige, aber nachbesserungsfähige Zuordnungserklärung kann es deshalb nicht geben. Von
diesem Ausgangspunkt aus kann die undatierte Handskizze der ... aus mehreren Gründen nicht als wirksame
Zuordnungserklärung behandelt werden:
Die Aufteilung der Stellplätze läßt eine Zuordnung zu konkret bezeichneten Wohnungs- bzw.
Teileigentumseinheiten vermissen. Als Berechtigte sind namentlich bestimmte Erwerber bezeichnet, die
jedoch zum Zeitpunkt der Herausgabe dieses Planes zumindest zum überwiegenden Teil noch nicht als
Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Begründet werden soll jedoch nicht ein einer bestimmten
Person persönlich zustehendes Recht, sondern ein Sondernutzungsrecht, das als Inhalt des Sondereigentums
gleichzeitig die Nutzungsbefugnisse eines bestimmten Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechts erweitert und
diejenige der anderen beschränkt. Die Unbestimmtheit der Erklärung zeigt sich deutlich im Falle des
Miteigentümers ... dem namentlich 6 Stellplätze zugeordnet worden sind; im Grundbuch eingetragener
Eigentümer ist er nur hinsichtlich insgesamt 5 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten geworden.
Demzufolge bleibt völlig offen, was mit dem 6. Stellplatz geschehen soll. Maßgeblich kommt hinzu, daß ein
Vergleich der Handskizze mit dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan ergibt, daß kein einziger der
in der Handskizze eingezeichneten Stellplätze mit demjenigen in dem Lageplan maßstäblich deckungsgleich
ist. Die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers muß jedoch zwingend mit der Regelung der
Teilungserklärung übereinstimmen, weil sie ausschließlich den Bedingungseintritt für die bereits in der
Teilungserklärung getroffene Regelung herbeiführen kann.
Bindungswirkung entfalten. Denn sie bedurfte nach § 10 Abs. 2 WEG ihrerseits der Eintragung in die
Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher, um auch gegenüber einem Sondernachfolger wirksam zu
werden. Wird - wie oben ausgeführt - erst durch die Zuordnungserklärung der Bedingungseintritt für die
Entstehung der Sondernutzungsrecht herbeigeführt, so bewirkt erst diese die Veränderung des Inhalts des
Sondereigentums der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte, während bis zu diesem Zeitpunkt die
Befugnis der Miteigentümer zum gemeinschaftlichen Gebrauch fortbesteht. Die infolge des
Bedingungseintritts entstandenen Sondernützungsrechte sind in die Grundbücher der begünstigten
Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Wege der Grundbuchberichtigung einzutragen; erst dadurch wird auch
die Bindungswirkung gegenüber einem Sondernachfolger gem. § 10 Abs. 2 WEG herbeigeführt (so zu Recht
ausdrücklich BayObLGZ 1985, 381, 386). An einer solchen Eintragung im Grundbuch fehlt es hier.
Der Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes an der Stellplatzfläche wäre allerdings ausgeschlossen, wenn
der Beteiligte zu 1) seinerseits verpflichtet wäre, durch rechtsgeschäftliche Erklärung an einer Bestellung
von Sondernutzungsrechten für einzelne Miteigentümer mitzuwirken, die ihn selbst von einer Mitbenutzung
der Grundstücksfläche ausschließt (sog. dolopetit-Einwand). Die Kammer hat angenommen, der Beteiligte
zu 1) sei verpflichtet, an einer "Nachbesserung" der Zuordnungserklärung mitzuwirken, weil der Anspruch
der begünstigten Wohnungs- bzw. Teileigentümer auf Erwerb von Sondernutzungsrechten bereits in § 3
Abs. 4 der Teilungserklärung angelegt sei. Auch in dieser Beurteilung kann der Senat dem Landgericht nicht
folgen.
Es handelt sich hier im Kern um einen Anspruch auf eine Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung,
der in der Rechtsprechung nur ausnahmsweise dann anerkannt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein
Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend
erscheinen lassen (BGH NJW 1995, 2791, 2793 m.w.N.). Es kann offenbleiben, unter welchen
Voraussetzungen allgemein ein in die Teilungserklärung aufgenommener Vorbehalt des teilenden
Eigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten hinreichende Grundlage für einen solchen
Anspruch sein kann. Im vorliegenden Fall muß ein solcher Anspruch schon deshalb ausscheiden, weil die
hier getroffene Teilungserklärung nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür enthält, nach welchen sachlichen
Maßstäben die Sondernutzungsrechte einzelnen Miteigentümern zugewiesen werden sollten. Vielmehr ist
die Art und Weise der Zuordnung völlig dem Ermessen des teilenden Eigentümers überlassen. Die einzelnen
Miteigentümer mußten danach zwar die Begründung der Sondernutzungsrechte nach dem Ermessen des
teilenden Eigentümers hinnehmen, auf dessen Ausübung die Ersterwerber aber im Rahmen ihrer mit dem
Bauträger geschlossenen schuldrechtlichen Verträge jedenfalls insoweit Einfluß nehmen konnten, als es um
den Erwerb eines eigenen Sondernutzungsrechts ging. Das Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer
untereinander bestimmt sich jedoch ausschließlich durch den Inhalt der Teilungserklärung. Die
schuldrechtlichen Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern müssen unberücksichtigt
bleiben, weil das Gemeinschaftsverhältnis nicht von einer Vielzahl möglicherweise unterschiedlich
auszulegender schuldrechtlicher Verträge abhängen kann. Deshalb kann aus dem Gemeinschaftsverhältnis
keine Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer abgeleitet werden, diejenigen rechtsgeschäftliche
Willenserklärungen abzugeben, die zur Erfüllung der von anderen Miteigentümern geschlossenen
schuldrechtlichen Erwerbsverträge erforderlich sind.
In Bezug auf die deshalb allein maßgebliche Teilungserklärung darf nicht einseitig darauf abgestellt werden,
daß diese als solche auf die Begründung von Sondernutzungsrechten zugeschnitten ist. Es kommt vielmehr
darauf an, ob der Teilungserklärung Anhaltspunkte für die gegenseitige Abgrenzung der Interessen der
Miteigentümer entnommen werden können. So kann die Ausgewogenheit der Interessen der Miteigentümer
gerade darin bestehen, daß jedem von ihnen in angemessenem Umfang ein Sondernutzungsrecht eingeräumt
werden soll.. Das Begehren der Beteiligten zu 2) und 3) läuft aber gerade auf eine Verpflichtung des Beteiligten zu 1) hinaus, ihnen Sondernutzungsrechte einzuräumen, die sämtliche Stellplätze ausschöpfen,
dieser weder ein eigenes Sondernutzungsrecht erhält noch sonst zu einer Nutzung der Gemeinschaftsfläche
berechtigt bleibt. Dafür, daß gerade das von dem Beteiligten zu 1) erworbene Wohnungseigentum von der
Zuweisung eines Stellplatzes völlig ausgeschlossen werden sollte, läßt sich der Teilungserklärung nicht der
geringste Anhaltspunkt entnehmen. Die Handhabung der 890 in ihrer Handskizze, dem Miteigentümer B ~
Eigentum erworbene Wohnungseigentum einzuräumen, spricht eher für das Gegenteil.
Im Rahmen seiner Hilfsbegründung hat das Landgericht ausgeführt, aufgrund der über mehrere Jahre
praktizierten Nutzungsverhältnisse sei von einer stillschweigend vereinbarten Sondernutzung auszugehen.
Diese könne zwar wegen § 10 Abs. 2 WEG nicht unmittelbar gegenüber dem Beteiligten zu 1) Bindungswirkung entfalten. Jedoch müsse berücksichtigt werden, daß die tatsächlich praktizierte Nutzung für die durch
die (vermeintlichen) Sondernutzungsrechte begünstigten Miteigentümer einen Vertrauenstatbestand
geschaffen habe, der den Beteiligten zu 1) ja1,9 Sondernachfolger ebenso binde wie die Miteigentümer in
personellen Zusammensetzung vor der Zuschlagserteilung. Auch dieser Beurteilung kann sich der Senat im
Ergebnis nicht anschließen.
Die vorn Landgericht herangezogene Entscheidung des OLG Köln (WuM 1997, 637) bezieht sich sachlich
auf die auch vom Senat geteilte obergerichtliche Rechtsprechung, daß die in der Person des
Rechtsvorgängers im Wohnungseigentum eingetretene Verwirkung eines Unterlassungs- oder
Beseitigungsanspruchs wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung oder Nutzung auch den
Sonderrechtsnachfolger binde.' Dieser sei an die entstandene Rechtslage gebunden, weil er mit seinem
Eintritt in die Gemeinschaft nicht mehr Rechte erwerben könne, als sie seinem Rechtsvorgänger zustanden
(Bay0bLG NJW-RR 1991, 1041; NJW-RR 1993, 1165; Senat FGPrax 1996, 92 = NJW-RR 1996, 971).
Diese Rechtsprechung, die in erster Linie für die langjährige Duldung baulicher Veränderungen und einer
damit im Zusammenhang stehenden Nutzung entwickelt worden ist, kann jedoch nur mit Vorsicht auf die
gegenseitige Einräumung von Sondernutzungsrechten übertragen werden. Eine solche Übertragung darf
nicht dazu führen, daß die gesetzliche Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG praktisch ausgehöhlt wird. Es hat
deshalb im Grundsatz dabei zu verbleiben, daß Wohnungseigentümer, die sich schuldrechtlich Sondernutzungsrechte an Flächen des Gemeinschaftseigentums einräumen, gegenüber dem Sondernachfolger keinen
Schutz genießen, wenn ihre Vereinbarung nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen
ist. Dasselbe muß gelten, wenn Miteigentümer - wie hier - eine Sondernutzungsregelung in der irrigen
Annahme praktizieren, bereits durch eine Stellplatzzuordnung des teilenden Eigentümers seien ohne die
erforderliche Eintragung im Grundbuch Sondernutzungsrechte entstanden. Die Berufung auf die fehlende
Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG ist, wie der Senat bereits entschieden hat (FGPrax 1997, 15, 16),
grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich. Eine Anwendung des § 242 BGB kann in diesem Zusammenhang
deshalb nur in Betracht kommen, wenn aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls das Interesse der
Wohnungseigentümer an der Wahrung ihres berechtigten Vertrauens auf den Fortbestand der bisherigen
Nutzungsverhältnisse die durch 5 10 Abs. 2 WEG geschützten Interessen des Sondernachfolgers deutlich
überwiegen. Davon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.
Hier kann bereits nicht festgestellt werden, daß zeitlich vor der Zuschlagserteilung eine Verwirkung des
Anspruchs auf Teilhabe am gemeinschaftlichen Gebrauch eingetreten ist. Die Nutzungsdauer für die Zeit
von der Herausgabe der Handskizze durch die INWO bis zur Zuschlagserteilung an den Beteiligten zu 1)
(etwas über 4 Jahre) kann nicht als besonders lang bezeichnet werden. Die praktizierte Nutzungsregelung
beruht offenbar darauf, daß alle Beteiligten aufgrund desselben Rechtsirrtums von der wirksamen
Begründung von Sondernutzungsrechten ausgingen. Die Formulierung in dem Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 20.01.1992 ("Stellplatzeigentümer") ist dafür ein Beleg. Aufgrund des
übereinstimmenden Rechtsirrtums konnte keiner der Beteiligten mit Recht konkret darauf vertrauen, andere
Miteigentümer würden keine Ansprüche auf den Mitgebrauch mehr geltend machen. Hier kommt hinzu, daß
nach den obigen Ausführungen objektiv leicht erkennbar war, daß aufgrund der von dem Lageplan der
Teilungserklärung abweichenden Handskizze deA0W0,und in Anbetracht der fehlenden Eintragung im
Grundbuch einen Sondernachfolger bindende Sondernutzungsrechte nicht begründet werden konnten. So hat
denn auch die im Büro der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3) und 4) Anfang des Jahres 1994
durchgeführte anwaltliche Prüfung des Vorgangs sogleich zu der zutreffenden Beurteilung geführt,
Sondernutzungsrechte seien nicht wirksam begründet worden. Nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 2)
und 3) geht es ihnen im Kern darum, als Gegenleistung für den von ihnen erbrachten Kaufpreis die Leizusehen. Im Hinblick darauf ist jedoch eine Einschränkung der durch die gesetzliche Regelung des § 10
Abs. 2 WEG geschützten Rechtsstellung des Beteiligten zu 1) nicht geboten. Denn das kaufvertragliche
Erfüllungsinteresse der Beteiligten zu 2) und 3),wird bereits durch die Rechtsmängelhaftung des Verkäufers
nach den 55 440 Abs. 1, 325 BGB geschützt.
Die Sache ist auch nicht aus anderen Gründen zur abschließenden Entscheidung reif (§§ 27 Abs. 1 S. 2
FGG, 563, 565 Abs. 3 ZPO).
Ein Anspruch des Beteiligten zu 1) auf Besitzeinräumung ist nicht durch den Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 20.01.1992 zu Tagesordnungspunkt 12 ausgeschlossen. Diesen erst im
Verfahren der weiteren Beschwerde vorgetragenen Beschluß kann und muß der Senat aufgrund des
Rechtsfehlers der landgerichtlichen Entscheidung berücksichtigen, weil er zwischen den Beteiligten
unstreitig ist und deshalb insoweit weitere tatsächliche Ermittlungen nicht erforderlich erscheinen
(Keidel/Kahl, FG, 14. Aufl., § 27 Rdnr. 59). An diesen nicht gem. § 23 Abs. 4 WEG angefochtenen
Eigentümerbeschluß ist auch der Beteiligte zu 1) als Sonderrechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 3 WEG
gebunden. Die Auslegung dieses Beschlusses, der inhaltlich dazu bestimmt ist, Wirkungen für
Sonderrechtsnachfolger einzelner Miteigentümer zu entfalten, hat ausschließlich objektiv danach zu
erfolgen, wie der unbefangene Betrachter die getroffene Regelung nach dem protokollierten Wortlaut und
den sonst erkennbaren o Objektiven Umständen verstehen muß (BGH NJW 1998, 3713, 3714). Diese
Auslegung ergibt hier, daß die getroffene Regelung sich inhaltlich auf die Genehmigung einer baulichen
Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG (Aufstellung von Sperrpfosten)
beschränkt und nicht gleichzeitig auch die Einräumung von Sondernutzungsrechten an den Stellplatzflächen
umfaßt. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung wird zwar häufig sachlich auch die Einräumung
einer Nutzungsbefugnis mitumfassen, die mit der baulichen Veränderung untrennbar verbunden ist Aus dem
Beschlußwortlaut ergibt sich indessen hier, daß die Miteigentümer bei ihrer Beschlußfassung von bereits
bestehenden ausschließlichen Nutzungsrechten der Miteigentümer an den Stellplatzflächen ausgingen. Denn
die Befugnis zur Errichtung der Sperrpfosten ist den "Stellplatzeigentümern" eingeräumt worden. Diese
Formulierung legt die Annahme nahe, daß durch den Eigentümerbeschluß selbst keine Nutzungsregelung
getroffen werden sollte. Vielmehr sollte den Miteigentümern lediglich die Möglichkeit eröffnet werden, ihr
bereits bestehendes ausschließliches Nutzungsrecht an einzelnen Stellplätzen gegen unbefugte Nutzung
Dritter durch Sperrpfosten zu sichern. Unabhängig von diesen Bedenken kommt maßgeblich
,hinzu, daß der Eigentümerbeschluß vom 20.01.1992 auch inhaltlich nicht erkennen läßt, welche
Nutzungsregelung im einzelnen getroffen werden sollte. Insbesondere bleibt völlig unklar, welche
Stellplatzflächen welchen Miteigentümern (sei es im Wege einer namentlichen Bezeichnung, sei es als
Zuordnung zu bestimmten Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten) zugewiesen werden sollten. Unter
diesem Gesichtspunkt kann dem Beschluß allenfalls eine pauschale Bezugnahme auf die tatsächlich bereits
praktizierte Nutzungsregelung entnommen werden. Die quasi dingliche Wirkung für einen Sondernachfolger
nach § 10 Abs. 3 WEG kann jedoch nur einem solchen Eigentümerbeschluß zukommen, der selbst eine
inhaltlich hinreichend bestimmte Regelung enthält. Nur dann ist gewährleistet, daß sich ein Sondernachfolger durch Einsicht in den Beschluß der Eigentümerversammlung über die getroffene Regelung und
ihre inhaltliche Reichweite unterrichten kann. Daran fehlt es hier.
Die Wirksamkeit der Beschlußfassung über die bauliche Veränderung steht allenfalls einem Anspruch des
Beteiligten zu 1) auf Beseitigung der Sperrpfosten, nicht aber einem Anspruch auf Einräumung des
Mitbesitzes an den so gesicherten Stellplatzflächen entgegen. Sofern die Eigentümerversammlung keine
anderweitige Nutzungsregelung beschließt (siehe dazu unten), müssen die betreffenden Miteigentümer dem
Beteiligten zu 1) die Mitbenutzung auf andere Weise (etwa durch Übergabe eines Schlüssels für Einzelnen
Sperrpfosten) ermöglichen.
Der Anspruch des Beteiligten zu 1) auf Einräumung der Mitbenutzung ist entgegen der Auffassung der
Beschwerdeerwiderung nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil er neben dem Wohnungseigentum auch
gesondert veräußerliches Teileigentum. Aus der Teilungserklärung kann keine Regelung des Inhalts
abgeleitet werden, daß die Garage nur einheitlich mit dem Wohnungseigentum genutzt werden darf. Der
Beteiligte zu 1) hat deshalb in Ansehung seines Wohnungseigentums einen Anspruch auf gleichmäßige
Teilhabe an der Nutzung der Stellplatzflächen.
Die Geltendmachung des Anspruchs durch den Beteiligten zu 1) ist nicht in der Zeit seines
Eigentumserwerbs durch die Zuschlagserteilung verwirkt (§ 242 BGB). Denn den Beteiligten zu 2) und 3)
ist bereits durch das vorangegangene Verfahren 71 11 81/93 AG Bochum bekannt, daß der Beteiligte zu 1)
das Recht für sich in Anspruch nimmt, die gesamte Stellplatzfläche mitbenutzen zu dürfen. In dem
genannten Verfahren ist dem Miteigentümer SI » durch Beschluß des Amtsgerichts vom 21.07.1994
untersagt worden, den PKW des Beteiligten zu 1) abschleppen zu lassen, wenn dieser ihn auf einem der von
ihm gekennzeichneten Stellplätze Nr. 25, 26, 27 und 28 abstellt. Gleichzeitig wurde der Gegenantrag des
Miteigentümers S M auf Unterlassung der Mitbenutzung der vorgenannten Stellplätze abgewiesen. Bereits
mit der Einleitung dieses Vorverfahrens konnten die Beteiligten zu 2) und 3) nicht mehr darauf vertrauen,
der Beteiligte zu 1) werde die bisher praktizierte Nutzungsregelung nicht angreifen.
Der Anspruch des Beteiligten zu 1) auf Einräumung der Mitbenutzung an sämtlichen Stellplatzflächen wäre
allerdings nach § 2142 BGB, ausgeschlossen, wenn die Behauptung der Beteiligten zu 2) zutrifft, diesem
stehe tatsächlich eine dieser Flächen zur Nutzung zur Verfügung, nämlich einer aus den insgesamt 6 in der
Handskizze der»0 dem Miteigentümer ihm zugewiesenen Stellplätze. Der Beteiligte zu 1) hat dieses
Vorbringen der Sache nach bestritten, indem er vorgetragen hat, er werde von der Nutzung sämtlicher
Stellplätze ausgeschlossen. Trifft die Behauptung der Beteiligten zu 2) zu, wäre das Verlangen des
Beteiligten zu 1) treuwidrig. Denn wenn er tatsächlich einen der angelegten Stellplätze nutzen kann, hat er
kein verständliches Interesse daran, zusätzlich ein Mitbenutzungsrecht an den von den anderen
Miteigentümern genutzten Stellplätzen durchzusetzen und damit gleichzeitig langjährig praktizierte
Nutzungsverhältnisse aufzubrechen. Unter diesem Gesichtspunkt bedarf es deshalb noch weiterer
tatsächlicher Feststellungen.
Unabhängig davon kann der Anspruch des Beteiligten zu 1) unter einem weiteren Gesichtspunkt nach § 242
BGB zumindest befristet ausgeschlossen sein. Nach § 21 Abs. 4 WEG ist jeder Miteigentümer zur
Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet. Dazu
gehört nach § 15 Abs. 1 WEG insbesondere eine Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Regelung ist nach 15 Abs. 3 WEG durch Beschluß der
Eigentümerversammlung zu treffen, die dem Interesse der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem
Ermessen zu entsprechen hat. Wenn sich als Ergebnis des vorliegenden Verfahrens herausstellt, daß dem
Beteiligten zu 1) (und damit zugleich allen anderen Miteigentümern) ein Recht zur Mitbenutzung an
sämtlichen Einzelstellplätzen zusteht, steht damit zugleich ein dringendes Regelungsbedürfnis im Hinblick
auf eine Regelung des gemeinschaftlichen Gebrauchs fest. Denn es muß befürchtet werden, daß eine
geordnete Nutzung der Stellplatzflächen nichtmehr möglich ist, wenn ohne nähere Regelung 'sämtliche
Miteigentümer nach freiem Belieben sämtliche Stellplätze benutzen könnten. Bevorzugt wäre dann
derjenige Miteigentümer, der zu einem günstigen Zeitpunkt gerade einen freien Stellplatz vorfindet,
während andere Miteigentümer sich nicht mehr darauf verlassen könnten, selbst einen Stellplatz nutzen zu
können. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die innerstädtische Lage des Grundstücks und die
Erforderlichkeit der Nutzung einzelner Stellplatzflächen für den Publikumsverkehr der gewerblich genutzten
Einheiten, insbesondere die an die an Ersatzkasse vermieteten Räumlichkeiten. Das aus dem
Gemeinschaftverhältnis fließende Gebot zu gegenseitiger Rücksichtnahme kann deshalb im Einzelfall dazu
führen, daß einem in die Gemeinschaft eintretenden Miteigentümer, der unter Berufung auf 10 Abs. 2 WEG
eine bisher langjährig praktizierte Nutzungsregelung nicht gegen sich gelten lassen will, zugemutet werden
kann, die Durchsetzung eines rechtlich bestehenden Anspruchs auf Einräumung des Mitbesitzes zeitlich
zurückzustellen, um zunächst einen Eigentümerbeschluß über eine ordnungsgemäße Regelung des
Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums herbeizuführen. Dazu ist eine konkrete Abwägung der
tatsächlicher Feststellungen bedarf.
Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang zunächst die tatsächliche Nutzung der vorhandenen
Stellplatzflächen durch die einzelnen Miteigentümer, die sich aus dem Akteninhalt nicht ergibt und wohl nur
vor Ort festgestellt werden kann. Aufklärungsbedürftig ist insbesondere, ob für den Beteiligten zu 1)
tatsächlich eine Nutzungsmöglichkeit hinsichtlich einer der ursprünglich für den Miteigentümer ...
vorgesehenen Stellplätze besteht (siehe bereits oben) und - falls nein - an welchen Miteigentümer und aus
welchen Gründen die Nutzung dieses Stellplatzes übergegangen ist. Einzubeziehen ist ferner das konkrete
Nutzungsbedürfnis des Beteiligten zu 1). Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang vor allem, ob er zum
gegenwärtigen Zeitpunkt - sei es auch durch Vermietung- eine einheitliche Nutzung von Wohnung und
Garage vornimmt. Sollte dies der Fall sein und sollten die Miteigentümer - wie die Beschwerdeerwiderung
vorträgt - keine Einwendungen gegen die Nutzung der vor der Garage gelegenen Fläche als Stellplatz haben,
wäre dem aktuellen Nutzungsbedürfnis des Beteiligten zu 1) weitgehend Rechnung getragen, so daß ihm
eine zeitliche Zurückstellung der Durchsetzung seines dem Grunde nach gegebenen Anspruchs auf gleichmäßige Mitbenutzung der übrigen Stellplätze um so eher zumutbar wäre. Dem eigenen Vorbringen des
Beteiligten zu 1) läßt sich überdies n ~-e4;,',-konkret entnehmen, was er bislang unternommen hat, um eine
gemeinschaftliche Nutzungsregelung herbeizuführen. Daß er dazu Beschlußanträge in der
Eigentümerversammlung gestellt hat, ist nicht ersichtlich. Nach dem Vortrag in seiner Antragsschrift hat er
sich darauf beschränkt, "die Verwaltung und die Gemeinschaft" erfolglos zur Beseitigung der Sperrpfosten
aufgefordert zu haben.
Die danach erforderlichen weiteren tatsächlichen Ermittlungen kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht
nicht selbst vornehmen. Da die Sachentscheidung vom Rechtsstandpunkt des Senats aus grundlegender
weiterer Vorbereitung insbesondere hinsichtlich der örtlichen Verhältnisse bedarf, hat er von dem ihm zustehenden Ermessen dahin Gebrauch gemacht, die Sache an das Amtsgericht zur erneuten Behandlung und
Entscheidung zurückzuverweisen. Dieses wird ergänzend zu beachten haben:
Sollte das Amtsgericht einen Anspruch des Beteiligten zu 1) auf Einräumung des Mitbenutzungsrechtes an
der gesamten Stellplatzfläche für begründet erachten, wird zu berücksichtigen sein, daß es sich um einen
Anspruch auf Besitzeinräumung handelt, der sich (anders als ein Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG) nicht
gegen sämtliche anderen Miteigentümer, sondern nur gegen diejenigen von ihnen richten kann, die konkret
dem Beteiligten zu 1) den Mitbesitz vorenthalten, also durch Sperrpfosten, Schilder oder in anderer Weise
ein ausschließliches Nutzungsrecht für sich in Anspruch nehmen. Nach § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG sind an dem
Verfahren sämtliche Miteigentümer zu beteiligen. Das sind diejenigen, die bei Verfahrenseinleitung als
Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Nach den vom Senat beigezogenen Grundakten stimmt die der Entscheidung des Amtsgerichts beigefügte
Eigentümerliste, die der Senat schon im Hinblick auf die dadurch veranlaßte formelle Verfahrensbeteiligung
auch für seine Entscheidung übernommen hat, nicht in allen Punkten mit den Eigentümereintragungen zu
dem genannten Zeitpunkt überein: Die Eintragung des Herrn ... sich aus keinem der Grundbücher feststellen.
Anstelle des Herrn ...bereits am 07.04.1998 Frau als Eigentümerin eingetragen worden (Blatt Bei
Auflassungsvormerkungen als Ersterwerber eingetragen sind, dürfte es sich um , einen werdenden
Teileigentümer handeln, der zu Recht als Beteiligter hinzugezogen worden, ist.
Mit der erneuten Sachentscheidung war dem Amtsgericht auch die Entscheidung über die Gerichtskosten
und die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen ersten und
weiteren Beschwerde zu übertragen.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Auszugehen ist dabei von dem Interesse aller Beteiligten
an der Entscheidung über den Verfahrensgegenstand. Dieser betrifft hier inhaltlich das von dem Beteiligten
des Beteiligten zu 1) beschränkt sich deshalb auf die gleichmäßige Teilhabe an der Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums. Das Interesse der übrigen Miteigentümer besteht darin, in der von ihnen in
Anspruch genommenen ausschließlichen Benutzung der Stellplätze nicht durch das von dem Beteiligten zu
1) geltend gemachte Mitgebrauchsrecht beeinträchtigt zu werden. Dies rechtfertigt indessen nicht, den
Geschäftswert mit dem Verkehrswert sämtlicher Stellplätze zu bemessen. Vielmehr hält der Senat auch
unter Berücksichtigung der Bedeutung der Sache für die Gemeinschaft insgesamt einen Geschäftswert von
20.000,00 DM für angemessen und hat dementsprechend gemäß § 31 Abs. 1 S. 2 Kost0 von Amts wegen die
vom Landgericht für die Vorinstanzen getroffene Wertfestsetzung abgeändert.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Hamm

Erscheinungsdatum:

09.09.1999

Aktenzeichen:

15 W 157/99

Erschienen in:

DNotZ 2000, 210-215
ZWE 2000, 80-86

Normen in Titel:

WEG § 10 abs. 2, BGB § 242