BGH 08. März 2005
VIII ZR 381/03
ZPO § 559; BGB a.F. § 572 Satz 2; BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2

Übergangsrecht zur Herausgabepflicht des Käufers für vom Mieter an den Verkäufer geleistete Mietkaution

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Dokumentnummer: 8zr381_03
letzte Aktualisierung: 31.05.2005
BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 381/03
ZPO § 559; BGB a.F. § 572 Satz 2; BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2
Übergangsrecht zur Herausgabepflicht des Käufers für vom Mieter an den Verkäufer geleistete Mietkaution
Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen
Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese
Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet.
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter
geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den
Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen
hätte.
Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem
Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur
verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter
gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September
2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.


BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 381/03
Verkündet am:
9. März 2005
Potsch,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
ZPO § 559
Übergangsrecht zur Herausgabepflicht des Käufers für vom Mieter an den Verkäufer geleistete Mietkaution
Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils
stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen
nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet.
BGB a.F. § 572 Satz 2
BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter
geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den
Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte.
BGB § 566 a
Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er
dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem
Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.).
Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem
1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.
LG Berlin
AG Pankow/Weißensee
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des
Landgerichts Berlin vom 18. November 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rückzahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen.
Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Klägerin zu 1 eine Wohnung in B.
, F.
straße
. Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte
die Klägerin zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be.
GmbH (fortan: Firma Be.
), eine Kaution in Höhe
von 4.250 DM (= 2.172,99 €). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T.
mbH & Co. Betriebs KG (fortan: Firma
Bi.
T.
) die an die Klägerin zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung
vom 4. September 2001 trat der Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag
ein.
Mit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September
2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Beklagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht.
Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen, insgesamt 2.462,84 €, abgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst
Zinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach
der Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F., die hier noch anwendbar sei, hätte
die Erwerberin, die Firma Bi.
T.
, den Klägern auf Rückzahlung der
an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tatsächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der
Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus
§ 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr
schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung
der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint.
1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach
eine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß
die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer
nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von
seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem
Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO).
a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster
Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tatsächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen
enthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für
das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Widersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW
2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht
gerügt.
b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß § 540
ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt
es, es sei ungewiß, ob die Firma Bi.
T.
die Kaution von ihrer Rechtsvorgängerin, der Firma Be. , erhalten habe. Demgegenüber geht das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht
an die Firma Bi.
T.
weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese
voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstimmendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtlichen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit
keine verläßliche Beurteilungsgrundlage.
2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungsschuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an.
a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be.
bene Kaution an die Firma Bi.
T.
, die ihr übergeweitergeleitet, so träfe die Beklagte
als Zwangsverwalterin gemäß § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung
der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi.
T.
ihrerseits die
Kaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der
Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen
und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund
der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die
Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG).
Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem
Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli
2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR
330/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
b) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Firma Be.
die Firma Bi.
T.
die Mietsicherheit einbehalten und nicht an
, die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehändigt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die
Firma Bi.
T.
nach § 572 Satz 2 BGB a.F. vor der Beschlagnahme
bestanden.
(1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststellungen, die Firma Bi.
T.
habe die Wohnung vor dem 1. September
2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer
Mietkaution die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F. herangezogen. Danach ist
der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter
anderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist.
Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach
der aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I,
S. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung
in § 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung
der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend.
Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3
EGBGB ist fraglich, ob § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschende Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen,
NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a
Rdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004,
§ 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 566 a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002,
182, 193; a.A. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952).
Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum
Ausdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind.
Begründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse
zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben
und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage
ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher
Weise
für
Kaufverträge
über
vermietete
Grundstücke,
die
vor
dem
1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die
Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung
des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kaution ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur
Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf
eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine
Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB auferlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der
Umstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht
geschützt.
Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB auf bereits zuvor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Gesichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte,
der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145
f.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566 a
Satz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Veräußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegengehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Beendigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit
des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so
könne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen
werden. § 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits
durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des
Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im
vorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine
Rückwirkung des § 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Betracht.
(2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi.
T.
, eine Pflicht
zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwalterin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangsverwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen
Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung
kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst;
denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des
Grundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen worden ist.
III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine
eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der
Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 563
Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert
Ball
Wiechers
Dr. Leimert
Dr. Wolst

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

08.03.2005

Aktenzeichen:

VIII ZR 381/03

Rechtsgebiete:

Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FGG etc.)
Miete

Erschienen in:

NJW-RR 2005, 962-964
Rpfleger 2005, 459-460

Normen in Titel:

ZPO § 559; BGB a.F. § 572 Satz 2; BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2