OLG Hamm 07. April 2016
I-15 W122/15
GNotKG §§ 36 Abs. 1, 42 S. 2, 52 Abs. 1, 109 Abs. 1 S. 2

Notarkosten: Bewertung der Übernahme von Verträgen über Energielieferungen und Mediendienstleistungen im Grundstückskaufvertrag

OLG Hamm

Notarkosten: Bewertung der Übernahme von Verträgen über Energielieferungen und Mediendienstleistungen im Grundstückskaufvertrag

1. Die Übernahme der Verträge über Energielieferung und Mediendienstleistungen bildet ein einheitliches Rechtsverhältnis mit dem Grundstückskaufvertrag, in dem der Eintritt des Käufers in diese Verträge vereinbart wird.

2. Die Übernahme solcher Verträge betrifft nicht die Beschaffenheit der Kaufsache und stellt sich als zusätzliche Leistung des Käufers dar, die nach § 47 S.2 GNotKG dem Kaufpreis hinzuzurechnenist.

3. Die Bewertung dieser Leistung richtet sich gem.§ 36 Abs. 1 GNotKG nach dem zu schützenden Interesse des Verkaufers, sich ohne eigenen Aufwand von seinen schuldrechtlichen Verpflichtungen aus den genannten Verträgen lösen zu können. (amtliche Leitsätze)

OLG Hamm, Beschl. v. 7.4.2016 – I-15 W122/15

GNotKG §§ 36 Abs. 1, 42 S. 2, 52 Abs. 1, 109 Abs. 1 S. 2

Entscheidung:

Der Entscheidung des OLG Hamm lag folgender, leicht gekürzter Sachverhalt zugrunde: Ein Verkäufer, der angrenzend zur Kaufsache ein weiteres (offenbar) bebautes Grundstück besaß, veräußerte ein Mehrfamilienhaus zu einem Kaufpreis von 171.000 E.Zudem wurden die Übernahme eines Fernwärmebezugsvertrags vereinbart, der eine feste Laufzeit hatte (die Bezugsverpflichtung war ergänzend durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch der Kaufsache zugunsten des Fernwärmelieferanten gesichert, die vom Käufer „ohne Anrechnung auf den Kaufpreis“ übernommen wurde) und * die Ü bernahme eines Vertrags für eine Breitbandkabelversorgung vereinbart. Verkäufer und Käufer vereinbarten ferner, dass an der Kaufsache ein Geh-und Fahrtrecht als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des derzeit im Eigentum des Verkäufers befindlichen Nachbargrundstücks bestellt wird.

Gegenstand des Verfahrens nach § 127 GNotKG vor dem Landgericht war die Frage, ob die vom Notar nach § 47 S. 2 GNotKG für die Vertragsübernahmen veranschlagten Hinzurechnungen dem Grunde und der Höhe nach berechtigt waren, insbesondere ob die Hinzurechnungen auf der Grundlage des § 52 GNotKG bewertet werden durften. Die vom Notar eingelegte Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts, das die Vertrags-übernahmen als mit dem Kaufvertrag gegenstandsgleich im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG eingeordnet, den Ansatz einer Hinzurechnung nach § 47 S. 2 GNotKG für diese Vertrags-übernahmen aber versagt hatte, bezog sich lediglich auf die kostenrechtliche Einordnung der Vertragsübernahmen unter Hinnahme der vom Landgericht angenommenen Hinzurechnung für die Grunddienstbarkeit.

Das OLG Hamm hat in seinem Beschluss die Vertragsübernahmen als mit dem Kaufvertrag gleichen Gegenstand im Sinne der §§ 86 Abs. 2, 109 Abs. 1 S. 1 GNotKG betrachtet, weil die Vertragsübernahmenineinem Abhängigkeitsverhältnis zum Kaufvertrag stünden. Im Gegensatz zur Entscheidung des Landgerichts hält das OLG Hamm eine Hinzurechnung nach § 47

S. 2 GNotKG für veranlasst, bestimmt den Wert der Zurechnung aber nichtnach§52 GNotKG, sondernnach§36 Abs. 1 GNotKG. Im Einzelnen führt es dazu Folgendes aus: Im Gegensatz zum Landgericht ist der Senat der Auffassung, dass die vereinbarten Vertragsübernahmen nach § 47 S. 2 GNotKG zu einer Erhöhung des Geschäftswert führen müssen, die allerdings so geringfügig anzusetzen ist, dass es im Ergebnis nicht zu einer

Erhöhung der aus diesem Geschäftswert zu berechnenden Gebühren kommt. Nach § 47 S. 2 GNotKG wird bei der Bewertung eines Kaufvertrages dem Kaufpreis u. a. der Wert der vom Käufer übernommenenLeistungenhinzugerechnet. Durch diese Vorschrift soll in die Wertberechnung ein über den Kaufpreis hinausgehender Leistungsaustausch zwischen den Vertragsparteien einfließen. Zu berücksichtigen sind deshalb nur solche Vermögensvorteile, die der Verkäufer für sich oder Dritte fordern kann, sofern sie nicht bereits bei der Kaufpreisbildung Berücksichtigung gefunden haben (Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 19. Aufl., § 47 Rn 24). Diese Abgrenzung muss deshalb nach den individuellen Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien getroffen werden. Eine vom Käufer übernommene zusätzliche Leistung kann daher regelmäßig nicht im Hinblick auf solche Vereinbarungen angenommen werden, die die Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 BGB betreffen. Denn es muss angenommen werden, dass die vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache ihren Ausdruck in dem vereinbarten Kaufpreis gefunden hat. Beschaffenheit im kaufvertraglichen Sinn sind jedoch nicht nur die physikalischen Eigenschaften der Sache, sondern auch die tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Beziehungen der Sache zur Umwelt, sofern sie zumindest ihren Grund im tatsächlichen Zustand der Sache haben und ihr füreine gewisse Dauer anhaften. Diese weite Begriffsfassung führt die Rechtsprechung auch unter Geltung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes fort (BGH NJW 2011, 1217). Deshalb kann eine Beschaffenheitsvereinbarung auch im Hinblick auf Rechtsverhältnisse getroffen sein, die im Verhältnis zu Dritten im Hinblick auf die Sache geschlossen sind. Dies gilt beispielhaft für bestehende Nutzungsrechte Dritter, die von dem Käufer übernommen werden, unabhängig davon, ob sich die Übernahme fürden Käufer günstig oder ungünstig auswirkt. In welcher rechtlichen Form diese Übernahme erfolgt, ist für die Bewertung als kaufvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung unerheblich. Es kann deshalb fürdie Bewertung keinen Unterschied ergeben, ob das Nutzungsrecht eines Dritten durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit am verkauften Grundstück dinglich gesichert ist (vgl. OLG Zweibrücken MittRhNot 1979, 139 – Bimsausbeutungsrecht), ob der Käufer kraft Gesetzes in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt (§ 566 BGB) oder außerhalb des Anwendungsbereichs dieser Vorschrift ein Eintritt des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis vereinbart wird (OLG Stuttgart FGPrax 1997, 215: Verkauf einer vermieteten Gewerbeimmobilievorderen Überlassung an denMieter). Die vorliegend vereinbarten Vertragsübernahmen können indessen nicht als Beschaffenheitsvereinbarung bewertet werden. Denn die bestehenden Vertragsverhältnisse über Energielieferung und Mediendienstleistungen haben keinen sachlichen Bezug zum Zustand des Grundstücks, sondern dienen ausschließlich der Deckung des persönlichen Lebensbedarfs der Nutzer des Grundstücks.

Zubewerten ist nach § 47 S. 2 GnotKG der über den Kaufpreis hinausgehende wirtschaftliche Vorteil, der dem Verkäufer infolge der Vertragsübernahme zufließt. Nicht zu bewerten ist demgegen-über der Leistungsaustausch innerhalb des Vertragsverhältnisses, in das der Käufer eintritt, der als solcher gerade nicht Gegenstand der kaufvertraglichen Vereinbarung ist.1 § 50 GNotKG ist bereits nach seinem Wortlaut auf die hier in Frage stehenden Leistungsverträge nicht anwendbar. Eine Anwendung des § 52 Abs. 1 GNotKG scheidet ebenfalls aus. Diese Vorschrift bezieht zwar schuldrechtliche Verträge über einen Leistungsaustausch in ihren Anwendungsbereich ein. Deren Anwendung ließe jedoch die besondere Bewertungsaufgabe im Rahmen des § 47 S. 2 GNotKG unberücksichtigt, die – wie ausgeführt – nur auf den persönlichen Vorteil des Verkäufers infolge der Vertragsübernahme, nicht jedoch auf den Leistungsaustausch selbst zielt.

Dieser Vorteil kann nur darin bestehen, dass der Verkäufer die finanziellen Nachteile vermeiden will, die sich ergeben könnten, wenn ungeachtet des Eigentumsübergangs seine schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Energielieferungsvertrag bzw. dem Mediendienstleistungsvertrag fortbestünden, er sich also beispielsweise nur durch eine Abstandszahlung von Verträgen lösen könnte, deren Leistung für ihn wirtschaftlich sinnlos geworden sind. Der so bestimmte wirtschaftliche Vorteil fürden Verkäufer kann nur nach Maßgabe des § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen bestimmt werden. Realistischer Ausgangspunkt dieser Bewertung kann nur die vertragliche Vergütung sein, die der Verkäufer fürdie Dauer der Restlaufzeit der Verträge bis zu einem möglichen Kündigungszeitpunkt zu zahlen hätte, aus der dann im Wege der Schätzung ein Bruchteil für eine denkbare Abstandszahlung für eine vorzeitige Vertragsauflösung anzunehmen ist. In diesem Zusammenhang bedarf es nicht einer weiteren Sachverhaltsaufklärung (§ 26 FamFG) im Hinblick darauf, ob der von der Beteiligten zu 2) [Anm.: richtig wohl Beteiligte zu 4. = Verkäufer] als große Immobiliengesellschaft geschlossene Energielieferungsvertrag und der Mediendienstleistungsvertrag ihrem Inhalt nach der Beteiligten zu 2) [Anm.: richtig wohl Beteiligte zu 4. = Verkäufer] nicht ohnehin bereits einen Anspruch auf Zustimmung des Vertragspartners zu einer Vertragsübernahme durch einen Grundstückserwerber einräumen. Regelmäßig wird der Vertragspartner auch ein besonderes Interesse gerade an dem Fortbestand des Vertrages mit dem Grundstückserwerber haben. Unabhängig von solchen konkreten Bemessungskriterien kann nach Auffassung des Senats die obere Grenze des realistischen Schätzungsrahmens einen Bruchteil von 10 % der bis zu einem möglichen Vertragsende zu zahlenden Leistungsvergütung nicht übersteigen. Bezogen auf die Ausgangsbeträge von E 6.638,40 und E 26.500 beläuft sich dieser Betrag auf lediglich E 3.328,84. Die Voraussetzungen fürdie Zulassung der Rechtsbeschwerde nach den § 129 Abs. 2 GNotKG, § 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor. Der Senat sieht sich bei der Beurteilung der Gegenstandsgleichheit von Kaufvertrag einerseits und den beiden Vertragsübernahmen andererseits nicht in einer Divergenz zu abweichenden Stellungnahmen in Rechtsprechung und Literatur. Die Bestimmung des Geschäftswertes fürdie Hinzurechnung der Vertragsübernahmen ist eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Hamm

Erscheinungsdatum:

07.04.2016

Aktenzeichen:

I-15 W122/15

Rechtsgebiete:

Kostenrecht

Erschienen in:

notar 2017, 17-20

Normen in Titel:

GNotKG §§ 36 Abs. 1, 42 S. 2, 52 Abs. 1, 109 Abs. 1 S. 2