OLG München 28. Oktober 2007
34 Wx 105/07
BGB §§ 535, 549 ff., 307 Abs. 1 S. 2

Keine Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts mit limitiertem Kaufpreis ohneBewilligung des Berechtigten, da im Zweifel nur die Kaufpreislimitierung unwirksam ist

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Dokumentnummer: 34wx105_07
letzte Aktualisierung: 25.03.2008
BGH, 29.10.2007 - 34 Wx 105/07
BGB §§ 535, 549 ff., 307 Abs. 1 S. 2
Keine Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts mit limitiertem Kaufpreis ohne
Bewilligung des Berechtigten, da im Zweifel nur die Kaufpreislimitierung unwirksam ist
1. Zur Zulässigkeit einer Zwischenverfügung, die die Vorlage einer (Löschungs-)
Bewilligung zum Gegenstand hat.
2. Die Vereinbarung eines „limitierten Kaufpreises“ kann nicht Gegenstand eines dinglichen
Vorkaufsrechts sein. Die Eintragung eines derartigen Vorkaufsrechts ist jedoch
nur hinsichtlich dieser Vereinbarung und nicht insgesamt inhaltlich unzulässig. Unrichtig
ist das Grundbuch, wenn anzunehmen ist, dass sich die Beteiligten über ein Vorkaufsrecht
mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt nicht geeinigt haben würden.


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OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN
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Aktenzeichen: 34 Wx 105/07
LG Deggendorf 1 T 143/07
AG Deggendorf - Grundbuchamt - Grundbuch von S.
BESCHLUSS
Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Lorbacher sowie der Richterinnen am Oberlandesgericht Paintner und Thalheim
in der Grundbuchsache
betreffend die Löschung eines Vorkaufsrechts
Beteiligte:
am 29. Oktober 2007
beschlossen:
I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird der Beschluss des Landgerichts Deggendorf vom 6. August 2007 dahin abgeändert, dass die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamts - Deggendorf vom
22. Juni 2007 zurückgewiesen wird.
II. Im Übrigen wird das Amtsgericht - Grundbuchamt - Deggendorf angewiesen, die Preisvereinbarung betreffend das Vorkaufsrecht am Grundstück Fl.St. 1557, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Deggendorf von Schwanenkirchen, Blatt 770, von Amts wegen zu löschen.
Gründe:
I.
Die Beteiligte zu 1) erwarb das gegenständliche Grundstück Fl.St. 1557 mit Zuschlag
vom 26.5.1988 im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der
Erbengemeinschaft nach Paul H.
Nach dem Zuschlagsbeschluss blieb das in Abt. II des Grundbuchs unter Nr. 1 eingetragene Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für den jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks Fl.St. 1558/2 gemäß Bewilligung vom 17.11.1960 bestehen.
Im Vertrag vom 17.11.1960, mit dem der Erblasser Paul H. seinerseits das Grundstück zum Preis von 25 DM pro Dezimale erwarb, ist festgelegt:
„Darüber hinaus räumt hiermit der Erwerber für sich und für seine jeweiligen
Rechtsnachfolger im Eigentum der Vertragsfläche dem jeweiligen Eigentümer
der nicht mitverkauften Restfläche des Grundstücks Pl.Nr. 1558 1/2 der Steuergemeinde Sch. für den ersten Verkaufsfall das unentgeltliche Vorkaufsrecht
an der Vertragsfläche ein um den bereits heute festbestimmten Kaufpreis von
DM 1.-- -eine Deutsche Mark- pro Dezimale, wobei der sich alsdann errechnende Gesamtkaufpreis am Tage der Beurkundung des treffenden Kaufvertrages bar und ohne Zinsbeischlag zu bezahlen ist….
Zur dinglichen Sicherung hiewegen wird bereits hier an der Vertragsfläche ein
Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall bestellt zugunsten des jeweiligen Eigentümers der verbleibenden Restfläche des Grundstücks Pl.Nr.1558 1/2 ….
Die Eintragung dieses Vorkaufsrechts in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt.“
Das Vorkaufsrecht wurde am 26.4.1961 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom
17.11.1960 in das Grundbuch eingetragen. Am 19.10.1984 wurde das Grundstück
ohne Eigentumswechsel auf die Erbengemeinschaft nach Paul H. umgeschrieben,
ebenso das Vorkaufsrecht.
Mit notariellem Vertrag vom 27.12.2006 verkaufte die Beteiligte zu 1 das Grundstück
an die Beteiligte zu 2. Die Vertragsteile erklärten die Auflassung und beantragten ferner die Löschung des dinglichen Vorkaufsrechts von Amts wegen.
Der Urkundsnotar hat am 22.2.2007 für die Beteiligten zu 1 und 2 Eintragungsantrag
gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 22.6.2007 hat das Grundbuchamt die Antragsteller darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung die fehlende Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten entgegenstehe. Es hat den Beteiligten zu 1) und 2)
Frist zur Vorlage einer Löschungsbewilligung gesetzt und angekündigt, den Antrag
nach Ablauf der Frist zurückzuweisen. Gegen diese Zwischenverfügung haben die
Beteiligten zu 1 und 2 Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen
hat. Das Landgericht hat die Beschwerde am 6.8.2007 als unzulässig verworfen.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit ihrer weiteren Beschwerde, die
in der Sache darauf gestützt wird, dass die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts
mit einer festen Preisvereinbarung unzulässig sei.
II.
Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind
schon deshalb beschwerdeberechtigt, weil sie mit ihrer Erstbeschwerde erfolglos
geblieben sind (BayObLGZ 1980, 8/9; Demharter GBO 25. Aufl. § 78 Rn. 2). Die weitere Beschwerde ist auch i. S. v. § 80 Abs.1 GBO formgerecht durch Schreiben des
den Eintragungsantrag stellenden Notars eingelegt.
Die weitere Beschwerde hat im Ergebnis keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die mit der Beschwerde beanstandete Zwischenverfügung sei nicht beschwerdefähig.
Das Grundbuchamt habe lediglich eine Entscheidung angekündigt. Gegen derartige
Mitteilungen sei eine Beschwerde nicht statthaft.
2. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
a) Gegen Entscheidungen des Grundbuchamtes findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt, § 71 Abs. 1 GBO. Anfechtbar sind alle Anordnungen und Verfügungen
des Grundbuchamtes, die in der Sache selbst ergehen, auf einen sachlichen Erfolg
gerichtet, für die Außenwelt bestimmt und den Beteiligten bekannt gemacht sind
(Schöner/Stöber Grundbuchrecht 13. Aufl., Rn. 471). Hierzu gehören neben endgültigen Entscheidungen auch Zwischenverfügungen nach § 18 GBO (Kuntze in
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann GBO 5. Aufl. § 71 Rn. 15 ff.). Nicht anfechtbar sind
dagegen vorläufige Meinungsäußerungen des Grundbuchamtes, verfahrensleitende
Maßnahmen, die nicht unmittelbar in erheblichem Maße in die Rechte eines Beteiligten eingreifen, und Verfügungen, die keine Zwischenverfügungen im Sinn des § 18
GBO sind (Demharter § 71 Rn. 17 ff.). Ob eine anfechtbare Zwischenverfügung vorliegt, ist aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen. Ohne
Bedeutung ist hingegen, dass das Grundbuchamt seine Verfügung als Zwischenverfügung bezeichnet hat oder behandelt wissen will (BayObLG NJW-RR 1998, 737).
b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat das Grundbuchamt in der angegriffenen Verfügung nicht lediglich eine unverbindliche Meinung geäußert und eine spätere
Entscheidung angekündigt. Das Landgericht kann sich insoweit nicht auf BayObLGZ
1994, 199 ff. stützen, da das Grundbuchamt im dortigen Fall im Rahmen eines „Vorbescheides“ die Löschung einer Eintragung als inhaltlich unzulässig angekündigt hat,
wenn nicht bis zum Ablauf der gesetzten Frist Widerspruch eingelegt werde. Auch die
zitierten Literaturstellen beziehen sich alle auf die Statthaftigkeit von Beschwerden
gegen Vorbescheide, in denen das Grundbuchamt angekündigt hat, bestimmte Eintragungen oder Löschungen vorzunehmen, sofern nicht binnen einer bestimmten Frist
Beschwerde eingelegt wird.
Hier liegt der Fall jedoch anders. Gegenstand des Rechtsmittels bildet die Entscheidung über einen Eintragungsantrag in der Form der Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1
GBO). Unerheblich ist insoweit, dass der Antrag auf Berichtigung gestützt wird. Denn
auch die Berichtigung erfordert in der Regel einen Antrag (vgl. § 22 GBO; Demharter
Anh. zu § 13 Rn. 1; § 22 Rn. 45). Das Grundbuchamt hat hinsichtlich dieses Antrags
eine verbindliche Bestimmung mit dem Ziel getroffen, ein angenommenes Eintragungshindernis zu beseitigen. Zugleich ist darin der Ausspruch zu sehen, nach Beseitigung dieses Hindernisses durch Vorlage der Löschungsbewilligung des Berechtigten
dem Antrag zu entsprechen (Demharter § 18 Rn. 29). Die getroffene Bestimmung beeinträchtigt das Recht der Beteiligten zu 1 und 2 auf Vollzug ihres Antrags und ist als
Sachentscheidung mit den Rechtsmitteln der Grundbuchordnung anfechtbar.
Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass, wie hier, in erster Linie die ursprüngliche
Unrichtigkeit der Eintragung geltend gemacht wird und sich die Beschwerde in Wahrheit gegen die Eintragung selbst richtet, § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO. Gegen die Ablehnung der Löschung eines Rechts als inhaltlich unzulässig ist eine Beschwerde jedenfalls mit dem Ziel statthaft, dass ein Amtswiderspruch nach § 53 GBO eingetragen
wird, § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO (BayObLGZ 1952, 157/160; Kuntze in Kuntze/Ertl/
Herrmann/Eickmann § 71 Rn. 44; Demharter § 53 Rn. 61).
3. Fehlt es an einer sachlichen Prüfung durch das Landgericht, weil es die Beschwerde verfehlt als unzulässig erachtet, hat dies in der Regel die Aufhebung des Beschlusses und die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zur Folge (KG
FGPrax 1997, 212/213 m.w.N.). Jedoch ist eine Zurückverweisung nicht ausnahmslos
geboten. Bei Entscheidungsreife kann das Rechtsbeschwerdegericht auch selbst entscheiden. Das setzt allerdings voraus, dass erheblicher Tatsachenstoff, sei es durch
das Vorbringen der Beteiligten, sei es von Amts wegen, nicht mehr beigebracht werden kann (KG FGPrax 1997, 212/213). So ist es hier.
a) Die Zwischenverfügung ist formell nicht zu beanstanden.
Eine Zwischenverfügung kommt nach herrschender Meinung dann nicht in Betracht,
wenn die erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht
erklärt ist (BayObLGZ 1988, 229/231; OLG Brandenburg FGPrax 2003, 54/55; Demharter § 18 Rn. 12). Anders ist dies aber, wenn bei der Eintragung einer Auflassung
die Löschungsbewilligung der Berechtigten derjenigen Rechte, die nicht übernommen
werden, fehlt (BayObLG Rpfleger 1994, 58; BayObLGZ 1990, 6/8). Denn der Anwendungsbereich einer Zwischenverfügung würde in der Praxis zu sehr eingeschränkt,
wenn diese auch in einem solchen Fall ausgeschlossen wäre, nur weil der Mangel des
Antrags nicht mit rückwirkender Kraft heilbar ist (im Ergebnis zustimmend Schöner/Stöber GBO 13. Aufl. Rn. 433). Die maßgebliche Urkunde bestimmt im Grundsatz
einen lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang (Abschnitt VI.1.). Dazu beantragen
die Beteiligten zu 1 und 2 ausdrücklich die Löschung des Vorkaufsrechts. In einem
derartigen Fall würde den Antragstellern ein Rechtsnachteil entstehen, weil auch die
Auflassung als Hauptgegenstand nicht eingetragen würde, obwohl dies, wenn auch
nur mit der vorhandenen Belastung, möglich wäre. Dies rechtfertigt die ergangene
Zwischenverfügung.
b) In der Sache verlangt das Grundbuchamt zu Recht für die Löschung des Vorkaufsrechts die Bewilligung des Beteiligten zu 3 als Berechtigten.
.
(1) Grundsätzlich bedarf die Berichtigung des Grundbuchs der Bewilligung des Berechtigten (§ 22 GBO). Gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung jedoch
von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist.
Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der
Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann
(BayObLG RPfleger 1986, 371). Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben, andere Beweismittel dürfen nicht verwertet werden (BayObLGZ 1987,
390/393).
Der Eintragungsvermerk enthält die Bestellung eines Vorkaufsrechts für den ersten
Verkaufsfall für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Fl.St.1558/2. Es wird in
zulässiger Weise Bezug genommen auf die in der notariellen Urkunde enthaltene Eintragungsbewilligung vom 17.11.1960 (vgl. § 874 BGB). Rechtlich erheblich ist die Eintragungsbewilligung aber nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts
(BayObLG MittBayNot 1995, 460). Der notarielle Vertrag enthält die Vereinbarung eines unentgeltlichen Vorkaufsrechts für den jeweiligen Eigentümer des nicht mitverkauften Restgrundstücks zu einem festgelegten Preis.
Die Vereinbarung eines sogenannten „limitierten Kaufpreises“ kann Inhalt eines
schuldrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß §§ 463 ff BGB, aber nicht eines dinglichen
Vorkaufsrechts gemäß §§ 1094 ff. BGB sein (RGZ 104, 122/123; KGJ 43, 223; Soergel/Stürner BGB 13. Aufl. § 1094 Rn. 2; Westermann in Münchner Kommentar 4. Aufl.
§ 1094 Rn. 6). Ob sich die Vereinbarung des limitierten Kaufpreises im vorliegenden
Fall nur auf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht oder auch auf das dingliche Vorkaufsrecht erstreckt, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Die Eintragungsbewilligung ist
vom erkennenden Senat als verfahrensrechtliche Erklärung selbständig auszulegen
(BayObLGZ 1997, 246/247, BayObLGZ 1984, 155/158). Bei der Auslegung ist auf
Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 92, 351/355; Demharter § 19 Rn. 28). Außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürfen
zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378).
Bereits aus der räumlichen Anordnung der Vereinbarungen unter einem Abschnitt der
Kaufvertragsurkunde wird deutlich, dass alle Vereinbarungen zum Vorkaufsrecht zusammen gehören sollen. Die Möglichkeit, das Grundstück zu einem limitierten Preis
wieder zu erwerben, sollte dinglich abgesichert werden. Das belegt die sprachliche
Verklammerung. Denn „hie“ steht laut Duden im süddeutschen und österreichischen
Raum für „hier“ (z.B. hievon für hiervon). Dass sich das Wort „hiewegen“, also hierwegen, auf etwas anderes als auf das Vorkaufsrecht mit limitiertem Kaufpreis beziehen
sollte, ist nicht erkennbar, da weitere Regelungen zum Vorkaufsrecht sowohl an dieser wie an anderer Stelle in der notariellen Urkunde fehlen.
(2) Die Eintragung eines Vorkaufsrechts mit der Vereinbarung eines festen Vorkaufspreises ist jedoch nur hinsichtlich dieser Vereinbarung, nicht insgesamt, inhaltlich unzulässig, da durch die Beseitigung der unzulässigen Preisvereinbarung der Eintragung
kein wesentliches Erfordernis entzogen, sondern ihr hierdurch lediglich der gesetzlich
vorgeschriebene Inhalt gegeben wird (KGJ 43, 223/224).
(3) Das Grundbuch kann aber über die Eintragung der unzulässigen Preisvereinbarung hinaus unrichtig sein, wenn anzunehmen ist, dass sich die Beteiligten über ein
Vorkaufsrecht mit dem gesetzlichen Vorkaufspreis nicht geeinigt haben würden (§ 139
BGB; Demharter Anh. zu § 44 Rn. 84). Daher ist zu prüfen, ob die Begründung eines
Vorkaufsrechts ohne die vereinbarte Preisbestimmung der Einigung der Parteien entspricht, sofern sie diesen Fall bedacht hätten (KGJ 43, 223/224). Gegenstand des
Geschäfts vom 17.11.1960 ist der Verkauf einer Teilfläche aus einem Waldgrundstück. Vorkaufsberechtigt ist der jeweilige Eigentümer der verbleibenden Restfläche.
Schon die Nachbarsituation lässt es naheliegend erscheinen, sich die Möglichkeit des
erneuten Erwerbs zu erhalten. Dabei kann jedoch nicht davon ausgegangen werden,
der Veräußerer hätte bei Kenntnis der Unwirksamkeit der gewählten Regelung völlig
auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts verzichten wollen. Denn ein unter anderen
Bedingungen auszuübendes Vorkaufsrecht ist für den Vorkaufsberechtigten unter allen Umständen mehr wert als gar kein Vorkaufsrecht (KGJ 43, 223/226). Zum Zeitpunkt der Vereinbarung war nämlich nicht absehbar, wer Vorkaufsberechtigter sein
wird, der Veräußerer selbst oder bereits ein Erbe oder auch ein Käufer, in welchen
wirtschaftlichen Verhältnissen der jeweilige Vorkaufsberechtigte lebt, welche Gründe
er haben könnte, das Grundstück kaufen zu wollen, und welche Anstrengungen er
gegebenenfalls unternehmen würde, den mit einem Dritten vereinbarten Kaufpreis zu
übernehmen. Sollte der Vorkaufsberechtigte jedoch kein Interesse an dem Grundstück oder nicht die finanziellen Mittel für den Erwerb besitzen, bliebe es ihm unbenommen, sein Vorkaufsrecht nicht auszuüben. Für den Vorkaufsverpflichteten stellt
sich eine Vereinbarung ohne Preislimit schon deshalb als günstiger dar, weil der limitierte Kaufpreis nicht dem wahren Grundstückswert entsprach, wie er sich in der
Kaufpreisgestaltung im Vertrag vom 17.11.1960 niederschlug.
Dies hat zur Folge, dass die Eintragung nur hinsichtlich des fest vereinbarten Kaufpreises, jedoch nicht im Übrigen unzulässig ist.
(4) Auch die von den Beteiligten zu 1 und 2 weiter angeführten Gründe für ein Erlöschen des Vorkaufsrechts belegen nicht die Unrichtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich
des Rechts an sich.
Das gegenständliche Vorkaufsrecht ist auf Seiten des Berechtigten als übertragbares
und vererbbares Recht ausgestaltet. Es ist nicht durch den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erloschen. Gemäß § 91 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG erlöschen
durch den Zuschlag Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen
bleiben sollen. In den Bedingungen im Zuschlagsbeschluss vom 26.5.1988 ist aber
unter Ziffer 2 geregelt, dass das Vorkaufsrecht bestehen bleiben soll. Dass das Vorkaufsrecht anlässlich der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft nicht
ausgeübt wurde (vgl. Schöner/Stöber Rn. 1438), ist nicht in grundbuchmäßiger Form
nachweisbar (§ 29 GBO). Auch durch den Erbfall auf Seiten des Bestellers ist das
Vorkaufsrecht nicht erloschen. Der Erbfall selbst gilt nicht als Vorkaufsfall, wie sich
aus § 1097 BGB erschließt.
c) Dies hat zur Folge, dass auf die weitere Beschwerde die landgerichtliche Entscheidung dahin abzuändern ist, dass die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des
Grundbuchamts vom 6.8.2007 zurückzuweisen ist. Der Zurückweisung aus sachlichen
Gründen steht insbesondere das Verschlechterungsverbot nicht entgegen (vgl.
BayObLG FGPrax 1997, 13; auch KG FGPrax 1997, 212/213). Zugleich hat der Senat
jedoch das Grundbuchamt zur Löschung der inhaltlich unzulässigen Preisvereinbarung anzuweisen (vgl. BayObLGZ 1984, 239/245 f.; KGJ 43, 223; Demharter § 77
Rn. 30).
Eine Kostenentscheidung ist ebenso wenig veranlasst wie eine Festsetzung des Beschwerdewerts.
Lorbacher
Paintner
Thalheim
Leitsatz
BGB §§ 139, 1094, 1097
GBO § 18 Abs. 1, §§ 22, 53
1. Zur Zulässigkeit einer Zwischenverfügung, die die Vorlage einer (Löschungs- ) Bewilligung zum Gegenstand hat.
2. Die Vereinbarung eines „limitierten Kaufpreises“ kann nicht Gegenstand eines dinglichen Vorkaufsrechts sein. Die Eintragung eines derartigen Vorkaufsrechts ist jedoch
nur hinsichtlich dieser Vereinbarung und nicht insgesamt inhaltlich unzulässig. Unrichtig ist das Grundbuch, wenn anzunehmen ist, dass sich die Beteiligten über ein Vorkaufsrecht mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt nicht geeinigt haben würden.
OLG München, 34. Zivilsenat
Beschluss vom 29.10.2007
34 Wx 105/07

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG München

Erscheinungsdatum:

28.10.2007

Aktenzeichen:

34 Wx 105/07

Rechtsgebiete:

Miete
AGB, Verbraucherschutz

Erschienen in:

RNotZ 2008, 226
FGPrax 2008, 11-13
Rpfleger 2008, 129-131

Normen in Titel:

BGB §§ 535, 549 ff., 307 Abs. 1 S. 2