BGH 02. Dezember 1999
V ZR 329/98
BGB §§ 504, 505 Abs. 2, 883 Abs. 1, 888

Kein Vorkaufsrecht des Erben bei Angebotsannahme erst nach Tod des Erblassers

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 897
letzte Aktualisierung: 24.Februar 2000
897
BGH
V ZR 329/98
03.12.1999
BGB §§ 504, 505 Abs. 2, 883 Abs. 1, 888


Macht eine Vorkaufsverpflichtete ein Verkaufsangebot für
ihr Grundstück, das nach ihrem Tod wirksam angenommen wird (§ 153
BGB), so erlischt eine zugunsten des Vorkaufsberechtigten und Alleinerben der Grundstückseigentümerin bestehende, bedingte Auflassungsvormerkung. Seine Vorkaufsrechtsausübung geht ins Leere.
Tatbestand:
Die Erblasserin E. S. (künftig nur: Erblasserin) bot den Klägern mit notarieller Urkunde vom 18. April 1996 ihr bebautes Grundstück in N. für einen Preis
von 300.000 DM zum Kauf an. Dieses bis zum 31. Dezember 1996 befristete
Angebot nahmen die Kläger, nachdem die Erblasserin am 19. September 1996
verstorben war, durch notariell beurkundete Erklärung vom 17. Dezember 1996
an. Für sie wurde am 21. Januar 1997 eine Auflassungsvormerkung in das
Grundbuch eingetragen.


-2Der Beklagte ist Neffe und Alleinerbe der Erblasserin und als solcher seit
21. Januar 1997 im Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen. Die
Erblasserin hatte ihm mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16. Dezember
1979 ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht für das genannte Grundstück zu einem festen Kaufpreis von 200.000 DM eingeräumt. Aufgrund einer in diesem
Vertrag enthaltenen Bewilligung ist für ihn seit 15. Januar 1980 eine "Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Auflassung ..." im Grundbuch
eingetragen.
Mit gleichlautenden Schreiben vom 17. Januar 1997 an den Notar und
die Kläger erklärte er, daß er sein Vorkaufsrecht ausübe.
Die Kläger sind der Ansicht, das Vorkaufsrecht des Beklagten sei durch
"Konfusion" erloschen und haben beantragt, ihn zur Bewilligung der Löschung
seiner Auflassungsvormerkung zu verurteilen . Der Beklagte seinerseits verlangt von den Klägern widerklagend die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat dagegen unter Abweisung der Klage der
Widerklage entsprochen. Dagegen wendet sich die Revision der Kläger, deren
Zurückweisung der Beklagte beantragt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Löschungsanspruch der Kläger
nach § 886 BGB und bejaht den Widerklageanspruch nach § 888 Abs. 1 BGB,
weil die Auflassungsvormerkung der Kläger dem Beklagten gegenüber relativ
unwirksam sei (§ 883 Abs. 2 BGB). Es meint - unter Auseinandersetzung mit
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und Stimmen in der Literatur -,
die vom Bestand eines zu sichernden Anspruchs abhängige Vormerkung des
Beklagten sei nicht untergegangen. Das durch Erbfolge bedingte Zusammenfallen von Vorkaufsverpflichtung und Vorkaufsberechtigung habe nicht zu einer
Konfusion geführt, weil das Sicherungsinteresse des Beklagten ein Weiterbestehen der Vormerkung gebiete, die gerade den vormerkungswidrigen Erwerb
Dritter verhindern solle.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht
stand.
Das Berufungsgericht verkennt, daß der Fall unmittelbar nichts mit dem
Problem der Konfusion, d.h. dem Erlöschen einer Schuld durch Zusammenfall
von Gläubiger und Schuldner zu tun hat. Eingeräumt hatte die Erblasserin dem
Beklagten ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§ 504 BGB). Nicht dieses Vorkaufsrecht (Recht zur Ausübungserklärung nach § 505 BGB) ist - wie das Berufungsgericht teilweise ungenau ausführt - durch die Vormerkung abgesichert,
sondern der erst durch die Ausübungserklärung entstehende Anspruch aus
dem Kaufvertrag (§ 505 Abs. 2 BGB) auf dingliche Rechtsänderung, nämlich
auf Übereignung des Grundstücks (§ 433 Abs. 1 BGB), wie es auch die Grundbucheintragung zutreffend wiedergibt. Nur dieser künftige oder bedingte Anspruch war überhaupt vormerkungsfähig (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB), und zwar
schon mit Schutzwirkung vom Zeitpunkt der Vormerkungseintragung an (vgl.
Senatsurt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447). Geltend
gemacht werden kann diese Schutzwirkung allerdings erst mit der Entstehung
eines entsprechenden Auflassungsanspruchs (Senat, aaO). Dieser Anspruch ist
hier jedoch nicht entstanden und konnte demgemäß auch nicht durch sog. Konfusion erlöschen. Der Beklagte hat seine Ausübungserklärung am 17. Januar
1997 abgegeben. Erst zu diesem Zeitpunkt hätte frühestens ein Kaufvertrag
zwischen ihm und dem Vorkaufsverpflichteten nach den Bedingungen des sog.
Drittkaufs zustande kommen können (§ 505 Abs. 2 BGB), aus dem sich dann
der durch Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch ergeben hätte. Im
maßgeblichen Zeitpunkt war die Erblasserin jedoch schon gestorben, der Beklagte ihr Alleinerbe und Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks
(§ 1922 Abs. 1 BGB). Mit sich selbst konnte der Beklagte aber keinen Kaufvertrag zustande bringen, weil der Entstehungstatbestand für jeden Vertrag Personenverschiedenheit voraussetzt. Die Ausübungserklärung kann auch nur wirksam gegenüber dem Verpflichteten erfolgen (§ 505 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das
war der Beklagte selbst (§ 1922 Abs. 1 BGB). Im übrigen wäre ein solcher Vertrag auch auf eine objektiv unmögliche Leistung gerichtet (§ 306 BGB), weil er
auf Verschaffung von Eigentum zielte, das der Beklagte bereits inne hatte
(§ 1922 Abs. 1 BGB). Schon im Ansatz hat der Fall also nichts mit der im Senatsurteil vom 30. April 1980 (V ZR 56/79, NJW 1981, 447, 448) behandelten
Konfusionswirkung, nämlich dem Zusammenfall von Gläubiger und Schuldner
hinsichtlich eines bereits bestehenden Anspruchs zu tun, sondern betrifft das
vorgelagerte Problem, daß niemand mit sich selbst einen Vertrag abschließen
kann. Ins Leere gehen damit die Überlegungen des Berufungsgericht zur "interessengerechten" Konfusionswirkung, für die es in dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. Juni 1995 (IV ZR 212/94, NJW 1995, 2287) Ansatzpunkte
entnehmen will. Auch dieses Urteil betraf im übrigen eine Fallgestaltung, in der
bereits vor Vereinigung von Forderung und Schuld ein Dritter ein Recht an der
Forderung erworben hatte, d.h. rechtlich geschützte Interessen Dritter es geboten, nicht von einer Konfusion auszugehen (vgl. auch Senatsurt. v. 30. April
1980, aaO).
Da die Bedingung des Auflassungsanspruchs (wirksame Vorkaufsrechtsausübung) nicht eintrat und auch nicht mehr eintreten kann, ist auch die
Vormerkung des Beklagten erloschen (vgl. auch BGHZ 117, 390, 392;
BayObLG, Rpfleger 1993, 58, 59 m.w.N.). Insoweit ist die Lage nicht anders als
bei einem formnichtigen Grundstückskaufvertrag (BGHZ 54, 56, 63 ff). Dann
aber hat der Beklagte aus dieser Vormerkung gegen die Kläger auch keinen
Hilfsanspruch nach § 888 Abs. 1 BGB, weil dieser voraussetzt, daß irgendwann
ein Primäranspruch auf Übereignung entstanden ist, der durch Vormerkung hätte gesichert werden können. Das entspricht dem für die Vormerkung geltenden
Akzessorietätsprinzip (h.M., vgl. z.B. BGHZ 60, 47, 50; BayObLG, Rpfleger
1993, 58, 59; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 883 Rdn. 6; Staudinger/Gursky,
BGB, 1996, § 883 Rdn. 16 m.w.N.) und auch der vom Senat vertretenen Meinung, daß eine zu Lasten des jeweiligen Grundstückseigentümers vereinbarte
Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nicht durch Vormerkung gesichert
werden kann (vgl. Senatsurt. v. 20. Mai 1966, V ZR 182/63, NJW 1966, 1656,
1657).
Allgemeine Billigkeitsüberlegungen, etwa des Inhalts, der Beklagte könne
nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er "die Verkäuferin" des Grundstücks beerbt habe, können an diesem Ergebnis nichts ändern. Auch von seinem eigenen Standpunkt aus übersieht der Beklagte nämlich folgendes: Derjenige Kaufvertrag, den er als Auslöser seines Vorkaufsrechts ansieht (sog. Vorkaufsfall) besteht nicht - wie dies § 504 BGB voraussetzt - mit einem Dritten,
sondern mit ihm als Erben der das Angebot abgebenden Erblasserin. Deren
Angebot überdauerte ihren Tod (§ 153 BGB), die Annahmeerklärung der Kläger
führte zu einem Vertragsabschluß unmittelbar mit dem Beklagten.
Ob eine solche Fallgestaltung ihn überhaupt berechtigen könnte, sein
Vorkaufsrecht auszuüben, mag dahin stehen. Die Vorkaufsrechtsausübung
würde jedenfalls nach ganz einhelliger Auffassung den sog. Drittkauf nicht berühren (vgl. RGZ 121, 137, 138; BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl., § 505 Rdn. 7;
MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 505 Rdn. 5 und 10; Palandt/Putzo,
BGB, 58. Aufl., vor § 504 Rdn. 8; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdn. 25;
Staudinger/Mader, BGB [1995] § 504 Rdn. 38 und 39). Der Beklagte bleibt an
diesen mit ihm selbst abgeschlossenen Vertrag auch nach der Vorkaufsrechtausübung gebunden. Daran kann selbst die Tatsache nichts ändern, daß die
Kläger den Vertrag in Kenntnis des Vorkaufsrechts und der für den Beklagten
eingetragenen Vormerkung abgeschlossen haben. Entgegen einer verbreiteten
Übung enthält dieser Vertrag keine Rücktrittsklausel oder eine ähnliche Sicherung
für
den
Fall
der
Vorkaufsrechtsausübung
(vgl.
§ 506
BGB;
Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., vor § 504 Rdn. 8). Dies kann ihm auch im Wege
der Auslegung (vgl. dazu einerseits MünchKomm-BGB, aaO, § 505 Rdn. 10;
andererseits Staudinger/Mader, aaO, § 504 Rdn. 39) nicht entnommen werden.
Vielmehr verpflichtet dieser Vertrag den Verkäufer (= Beklagter) entsprechend
dem Angebot der Erblasserin ausdrücklich, die in Abteilung II eingetragene
Vormerkung (d.h. die zugunsten des Beklagten) zur Löschung zu bringen und
demgemäß das Grundstück den Klägern lastenfrei zu übereignen (§ 7 Abs. 1
des Vertrages). Demgemäß wird im Vertrag bereits die Löschung dieser Vormerkung beantragt (§ 9 Abs. 1 des Vertrages). Ist der Beklagte aber an diesen
Vertrag gebunden, dann schuldet er den Klägern die Auflassung des Grundstücks (§ 433 Abs. 1 BGB) und zwar unter Löschung seiner eigenen Vormerkung. Dafür erhält er auch den Kaufpreis. Seine Vormerkung könnte allenfalls
die Wirkung haben, sein Vorkaufsrecht durchzusetzen, d.h. den Vollzug jenes
Abs. 2 BGB; Senatsurt. v. 12. Januar 1996, V ZR 269/94, WM 1996, 794, 795)
zu gewährleisten. Sie könnte ihm aber nicht dazu verhelfen, sich seiner Verpflichtungen aus dem Vertrag mit den Klägern zu entledigen, und zwar genausowenig wie dies die Erblasserin hätte tun können, wäre der Vertrag noch zu
ihren Lebzeiten mit ihr zustande gekommen.
Der Beklagte kann die Übereignung des Grundstücks an die Kläger auch
nicht mit der Begründung verweigern, er sei zugleich Vorkaufsberechtigter und
daraus ergebe sich eine Rangfolge der Vertragserfüllung. Eine solche existiert
im Vorkaufsfall grundsätzlich nicht, vielmehr stehen die beiden Kaufverträge,
nämlich der sog. Drittkauf und der durch die Ausübungserklärung zustande gekommene Vertrag (§ 505 Abs. 2 BGB) - sofern sich ein solcher hier überhaupt
annehmen ließe - selbständig nebeneinander. Anders wäre es nur dann, wenn
sich die Vorkaufsrechtsausübung als Vertragseintritt des Vorkaufsberechtigten
darstellte. Diese Auffassung wird aber nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung zu Recht abgelehnt (vgl. z.B. RGZ 121, 137, 138; BGHZ 67, 395, 397
m.w.N.; BGH, Urt. v. 28. November 1962, VIII ZR 236/61, LM BGB § 505 Nr. 4).
Ob sich eine solche Rangfolge dann ergeben könnte, wenn die Kläger den
Kaufvertrag noch zu Lebzeiten der Erblasserin abgeschlossen hätten, der Beklagte sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hätte und dann Erbe der Verkäuferin geworden wäre, kann offenbleiben, da eine solche Fallgestaltung hier nicht
vorliegt.
III.
Eine abschließende Entscheidung kann der Senat nicht treffen. Der Beklagte hat mit - allerdings bestrittenem - Sachvortrag die Unwirksamkeit des mit
den Klägern geschlossenen Kaufvertrags unter dem Gesichtspunkt des § 138
Abs. 1 BGB, insbesondere wegen eines angeblichen groben Mißverhältnisses
zwischen Leistung und Gegenleistung geltend gemacht. Hierzu hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Diese wird es nachholen müssen.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

02.12.1999

Aktenzeichen:

V ZR 329/98

Erschienen in:

DNotI-Report 2000, 53
MittBayNot 2000, 108-109
MittRhNotK 2000, 432-433
DNotZ 2001, 55-59
NJW 2000, 1033-1034
NJW-RR 2000, 1183
NotBZ 2000, 90-91
Rpfleger 2000, 209-210
ZEV 2000, 203-205

Normen in Titel:

BGB §§ 504, 505 Abs. 2, 883 Abs. 1, 888