BGH 22. November 2013
V ZR 161/12
BGB §§ 463, 1094

Nebeneinander von schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht

DNotI
Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 5zr161_12

letzte Aktualisierung: 12.1.2014

BGH, 22.11.2013 - V ZR 161/12

BGB § 906 Abs. 2 S. 2

Nebeneinander von schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vor-kaufsrechts
dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechti-gung bereits vom Vertragsschluss
an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll.

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 161/12 Verkündet am:
22. November 2013

BGB § 463, § 1094
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts
dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung
bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts
im Grundbuch bestehen soll.

BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 161/12 - OLG Zweibrücken
LG Frankenthal

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Streithelferin der Klägerin wird das Urteil des
4. Zivilsenats des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
vom 28. Juni 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an einen anderen Senat
des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 2009 (im Folgenden: Kaufvertrag)
verkaufte die Klägerin die Teileigentumseinheit Nr. 3 (eine Gewerbeeinheit)
sowie Fahrzeugstellplätze in einem von ihr errichteten Gebäude an die Beklagte.
Die notarielle Urkunde enthält (in Abschnitt V Nr. 11) folgende Erklärungen:
„Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit
Nr. 3, die … [Streithelferin], gemäß Vereinbarung zu notarieller Urkunde
des Notars E. M. in Frankfurt am Main UR 402/99 M ein Vorkaufsrecht,
welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist.

Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige
Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige
Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz
gleich welcher Art…“
Hintergrund dieser Erklärungen und Vereinbarungen waren Verträge
zwischen der Klägerin und der Streithelferin. Mit notariellem Vertrag vom
22. September 1999 (im Folgenden: Bauträgervertrag) hatte die Klägerin die
Teileigentumseinheit Nr. 2 an die Streithelferin verkauft und mit dieser zugleich
einen Mietvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3 in dem zu errichtenden
Gebäude abgeschlossen. In § 14 des Bauträgervertrages ist Folgendes vereinbart
worden:
„14.1 Zwischen Verkäuferin und Käufer wird weiter der Mietvertrag Anlage
I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd.
Nr. 3 des Teilungsverzeichnisses …
14.2 Die Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten
Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein.
14.3 Die Eintragung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungsbzw.
Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen
mit der Eigentumsumschreibung beantragt.“
Infolge eines Versehens des Notariats unterblieb die Eintragung des
Vorkaufsrechts in das Grundbuch. Nach Mitteilung des von den Prozessparteien
abgeschlossenen Kaufvertrags erklärte die Streithelferin die Ausübung des
Vorkaufsrechts und schloss mit der Klägerin unter Bezugnahme darauf am
6. Juni 2010 einen notariellen Kaufvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3.
Die Klägerin hat von der Beklagten die Bewilligung zur Löschung der auf
Grund des Kaufvertrags vom 9. Juli 2009 zu deren Gunsten eingetragenen
Auflassungsvormerkung verlangt. Die Beklagte hat das mit dem Hinweis abgelehnt,
dass der Streithelferin ein Vorkaufsrecht nicht zustehe. Das Landgericht
hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen.
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Streithelferin die Wiederherstellung
des landgerichtlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin und die Streithelferin hätten im
Bauträgervertrag zwar ein dingliches, mangels Eintragung in das Grundbuch
jedoch nicht entstandenes Vorkaufsrecht, aber nicht zugleich ein schuldrechtliches
Vorkaufsrecht vereinbart. Der Wortlaut des notariellen Vertrags spreche
eindeutig für die Abrede eines dinglichen Vorkaufsrechts. Das dingliche Vorkaufsrecht
sei ein selbständiges Sachenrecht und nicht lediglich eine Absicherung
für ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Zwar sei es möglich, ein obligatorisches
Vorkaufsrecht zusätzlich neben dem dinglichen Recht zu vereinbaren;
das sei aber nur anzunehmen, wenn ein tatsächlich vorhandener Vertragswille
zur Begründung auch eines obligatorischen Vorkaufsrechts festgestellt werden
könne, wofür es konkreter Anhaltspunkte bedürfe. Davon könne hier jedoch
nicht ausgegangen werden, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
durch Vernehmung der für die Streithelferin bei Vertragsschluss handelnden
Personen nicht feststehe, dass den Zeugen damals überhaupt bekannt gewesen
sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese Rechte darüber
hinaus nebeneinander vereinbart werden könnten.

II.

Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen
Prüfung stand.
1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin
von der Beklagten nach § 894 BGB und nach § 812 Abs. 1 BGB die Bewilligung
der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen könnte, wenn der Auflassungsanspruch
der Beklagten aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB)
wegen Eintritts der in Nummer V.11 vereinbarten auflösenden Bedingung
(§ 158 Abs. 2 BGB) erloschen wäre. Mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs
erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig,
zugleich ist der (noch) eingetragene Vormerkungsberechtigte um die Buchposition
rechtsgrundlos bereichert (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 V ZR 94/87, NJW-RR 1989, 201 mwN).
2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts,
dass ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Fehlens
der für dessen Bestellung erforderlichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begründet worden ist und dass einer Vereinbarung, ein dingliches
Vorkaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine
gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden kann.
a) Die (früher herrschende) Auffassung ging allerdings davon aus, dass
eine Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugleich
ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF
(jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) enthält. Das dingliche Vorkaufsrecht wurde lediglich
als ein Sicherungsmittel für das obligatorische Vorkaufsrecht angesehen,
dessen Wirkung allein darin bestand, eine der Vormerkung vergleichbare
Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Vorkaufsberechtigten herbeizuführen (RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immerwahr, Jherings Jahrbücher,
Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewandowski, Gruchot, Bd. 53 [1909], S. 565,
596 ff.).
b) Nach heute allgemein vertretener Ansicht ist das dingliche Vorkaufsrecht
ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht
nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei
anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung.
Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die
Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann
zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer
entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (Senat, Urteil vom
22. Mai 1970 - V ZR 80/69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 849, 850;
Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 98 f., S. 102 f.; jurisPK-BGB/Alpmann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4;
MünchKomm-BGB/Westermann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NK-BGB/Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl. § 1094 Rn. 1;
Soergel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14).
c) Der Senat hält an diesem Verständnis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deutlich überwiegende oder sogar schlechthin zwingende Gründe,
die ein Abrücken von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung rechtfertigten
(vgl. BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1982 - GSZ 1/81, BGHZ 85, 64, 66), sind weder erkennbar noch von der Revision vorgetragen worden.
3. Rechtsfehlerhaft sind jedoch die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht
die Vereinbarung auch eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts
nach §§ 504 ff. BGB aF (jetzt §§ 463 ff. BGB) verneint.
a) Richtig ist allerdings die Annahme, dass die Parteien nach dem Wortlaut
der Urkunde ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren wollten. Die Urkunde
ist auch nicht in dem Sinne eindeutig, dass allein ein solches Recht und nicht
zusätzlich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gewollt war. Denn das Vorkaufsrecht
ist in der notariellen Urkunde nur schlagwortartig bezeichnet worden, unmissverständliche
Vertragsbestimmungen zu Art und zum Inhalt des Vorkaufsrechts
(zu solchen: vgl. Basty/Brückner, ZNotP 1998, 275, 278) fehlen jedoch.
b) Das Berufungsgericht ist danach zu Recht nicht bei dem Wortlaut der
Urkunde stehen geblieben, sondern hat weiter geprüft, ob sich aus den außerhalb
der Urkunde liegenden Umständen ergibt, dass die Parteien das Vereinbarte
weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden
haben. Auch wenn die Parteien nach dem Text der Urkunde zweifelsfrei ein
dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, ist nicht aufgrund der heutigen Auffassung
über dessen Rechtsnatur und Inhalt (siehe oben 2.b) unter Berufung
auf den Grundsatz der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller
Urkunden ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Parteien damit nicht zugleich
ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben (so jedoch OLG
Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016). Maßgebend für die Auslegung von Verträgen
ist nicht das juristische Verständnis des Inhalts der in der Vertragsurkunde
verwendeten Begriffe, sondern der unter Berücksichtigung aller, auch
der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu ermittelnde Parteiwille.
c) Die Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung der außerhalb der
Urkunde liegenden Umstände im Berufungsurteil hält einer rechtlichen Prüfung
jedoch nicht stand. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung
ist zwar revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche
Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze
oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (Senat, Urteil vom 29. Juni 2012 - V ZR 27/11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15;
BGH, Urteil vom 23. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273 - std. Rspr.). Ein solcher
Fehler liegt hier aber vor.
aa) Das Berufungsgericht meint nämlich zu Unrecht, die Vereinbarung
eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht
deshalb ausschließen zu können, weil nicht feststehe, dass den für die Streithelferin
handelnden Zeugen bei Vertragsschluss überhaupt bekannt gewesen
sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese nebeneinander begründet
werden könnten. Diese Auffassung führt zu einer rechtsfehlerhaften
Einschränkung bei der richterlichen Ermittlung des Sinngehalts vertraglicher
Erklärungen. Sie beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass eine Willenserklärung
nicht solche Rechtswirkungen (hier die Begründung eines schuldrechtlichen
Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht) erzeugen könne,
von denen der Erklärende mangels Rechtskenntnis keine klaren Vorstellungen
habe. Richtig ist zwar, dass jede Willenserklärung eine Äußerung ist, die auf die
Herbeiführung eines rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet sein muss. Ein solcher
Rechtsfolgewille setzt aber nicht voraus, dass der Erklärende eine ins Einzelne
gehende Vorstellung über die rechtstechnische Herbeiführung des angestrebten
wirtschaftlichen Erfolges hat. Es genügt vielmehr, dass dieser als
rechtlich gesichert und anerkannt gewollt ist (BGH, Urteil vom 24. Mai 1993 II ZR 73/92, NJW 1993, 2100). Der Erklärende muss keine Rechtskenntnisse
haben und braucht daher auch keine klaren Vorstellungen von den Rechtsfolgen
zu besitzen. Rechtliche Einzelheiten sind den Parteien vielmehr gewöhnlich
unbekannt; die Kenntnis der rechtlichen Details gehört nicht zu ihrem Rechtsfolgewillen
(vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn. 19). Es ist
vielmehr Sache der richterlichen Auslegung, die rechtliche Bedeutung, die einer
Willenserklärung nach Inhalt und Zweckbestimmung in solchen Fällen zukommt, zu ermitteln und festzustellen (vgl. RGZ 64, 165, 167). Dies hat das
Berufungsgericht unterlassen.
bb) Die Auslegung vertraglicher Regelungen zur Bestellung eines Vorkaufsrechts
hat sich daran zu orientieren, welche Sicherung des Vorkaufsinteresses
die Parteien gewollt haben (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8). Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der
Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen,
wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und
unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen
soll. Ob den Vertragsparteien dabei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem
dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist - gerade
wenn ihnen die Unterschiede zwischen den Vorkaufsrechten nicht bekannt gewesen
sind und sie hierüber auch nicht bei der Beurkundung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt worden sind (wie es der Notar bei seiner Vernehmung als Zeuge
bekundet hat) - für die Auslegung ihrer vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich
ohne Belang.
Nach dem Vortrag der Klägerin und ihrer Streithelferin sowie den Zeugenaussagen
wäre von einem solchen Willen auszugehen. Hierfür spricht der
von den Zeugen bekundete Umstand, dass das Interesse an dem späteren Erwerb
der Teileigentumseinheit Nr. 3 schon mit der Entscheidung für den Erwerb
der Teileigentumseinheit Nr. 2 und den dafür zu leistenden Zahlungen gesichert
sein, die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts aber erst mit der Eigentumsumschreibung
beantragt werden sollte. Hätte die Klägerin aus den von den
Zeugen genannten Gründen den Willen der Streithelferin akzeptiert, die Einheit
Nr. 3 bei einem Verkauf an Dritte dieser zur Ausübung des Vorkaufsrechts anbieten
zu müssen, wäre ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zustande gekommen und nach dem zwischen den Prozessparteien geschlossenen Kaufvertrag
auch wirksam ausgeübt worden.

III.

Die Revision erweist sich danach als begründet. Das Berufungsurteil ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
1. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da der Senat die vertragliche Vereinbarung über das Vorkaufsrecht in
§ 14 Nr. 2 und Nr. 3 des Bauträgervertrags nicht nach dem festgestellten Sachverhältnis
selbst auslegen kann. Zur Ermittlung dessen, was die Parteien vereinbart
haben, sind - wie ausgeführt - außerhalb der Urkunde liegende, von der
Beklagten bestrittene Umstände zu berücksichtigen. Ob das Vorbringen der
Klägerin und der Streithelferin hierzu wahr ist, kann nur auf der Grundlage einer
Beweiswürdigung beurteilt werden. Insoweit kommt es auf die Urteilsfähigkeit,
das Erinnerungsvermögen, die Wahrheitsliebe der Zeugen und die Widerspruchsfreiheit
ihrer Aussagen an, die das Revisionsgericht nicht zu beurteilen
vermag.
2. Der Senat hat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch
gemacht. Der nunmehr mit der Sache befasste Senat wird die angebotenen
Beweise zu dem streitigen Vorbringen der Klägerin und ihrer Streithelferin über die mit der Vereinbarung des Vorkaufsrechts verfolgten Sicherungsinteressen
erneut zu erheben haben.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

22.11.2013

Aktenzeichen:

V ZR 161/12

Rechtsgebiete:

Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf

Normen in Titel:

BGB §§ 463, 1094