OLG Hamm 22. Februar 2007
15 W 181/06
WEG § 27

Kein Zurückbehaltungsrecht des früheren WEG-Verwalters aus Vergütungsansprüchen gegen Herausgabe von Verwalterunterlagen

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 15w181_06
letzte Aktualisierung: 22.2.2007
OLG Hamm, 22.2.2007 - 15 W 181/06
WEG § 27
Kein Zurückbehaltungsrecht des früheren WEG-Verwalters aus Vergütungsansprüchen
gegen Herausgabe von Verwalterunterlagen
1. Steht fest, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter bestimmte Unterlagen in Besitz
hatte, so kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht
dadurch erfolgreich verteidigen, den fortbestehenden Besitz pauschal in Abrede zu stellen in
Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht
machen zu können.
2. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von
Verwaltungsunterlagen steht dem früheren Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen
Vergütungsansprüchen nicht zu.


O BERLANDESGERICHT H AMM
B ESCHLUSS
15 W 181/06 OLG Hamm
5 T 76/05 LG Münster
3 II 12/05 WEG AG Rheine
In der Wohnungseigentumssache
NK: WEG § 27, BGB § 273, BGB § 283 a.F., BGB § 275 Abs.1, BGB § 667, BGB § 675
Leitsatz:
Stichworte:
1) Steht fest, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter bestimmte Unterlagen in Besitz
hatte, so kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht
dadurch erfolgreich verteidigen, den fortbestehenden Besitz pauschal in Abrede zu stellen
in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht
machen zu können.
2) Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von
Verwaltungsunterlagen steht dem früheren Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen
Vergütungsansprüchen nicht zu.
Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 22. Februar 2007 auf die
sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 15) vom 29. Mai 2006 gegen den
beschlossen:
Der angefochtene Beschluss wird teilweise aufgehoben, soweit das Landgericht den Beteiligten zu 15) zur Herausgabe des Wirtschaftsplans und der
Wohngeldabrechnung für 2003 verpflichtet hat. Im übrigen wird der Beschluss
aus Klarstellungsgründen aufgehoben und insgesamt neu gefasst:
I.
Dem Beteiligten zu 15) wird aufgegeben, an die Beteiligten zu 1) bis 14)
zu Händen ihrer Verwalterin T, A 1, ####1 I5, folgende Unterlagen betreffend
die Wohnungs- und Teileigentumsanlage C-Stiege - 9 in S herauszugeben:
1. sämtliche Originale der Kontoauszüge des während seiner Verwaltungstätigkeit vom 01.09.2002 bis zum 30.07.2004 für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkontos bei der Stadtsparkasse S
mit der Kontonummer XXXXXX,
2. sämtliche Originale der Kontoauszüge des vom 01.01.2003 bis zum
30.07.2004 für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkontos
bei der Stadtsparkasse S mit der Kontonummer XXXXXX,
3. Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto XXXXXX der Stadtsparkasse S erfolgten Buchungen,
4. die Original-Protokolle der während seiner Verwaltungstätigkeit
durchgeführten und von ihm geleiteten Eigentümerversammlungen,
5. sämtliche Original-Protokolle der vor seiner Amtszeit durchgeführten Eigentümerversammlungen,
6. die Einladungen zu den während seiner Verwaltungstätigkeit durchgeführten Eigentümerversammlungen,
7. sämtliche Anwesenheitslisten für die vor und während der Amtszeit
des Antragsgegners durchgeführten Eigentümerversammlungen,
8. die Unterlagen über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft
geführten Gerichtsverfahren, und zwar
3 II 6/03, 3 II 8/03, 3 II 9/03, 3 II 13/03, 3 II 9/04, 3 III 12/04,
3 II 15/04, 3 II 19/04 und 3 II 23/04 sowie
16 O 182/04, 16 O 99/04 und 11 O 202/04,
9. sämtliche Originale der Kostenbelege der für die Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahren,
10. den Schriftverkehr mit einzelnen Wohnungseigentümern,
11. die geltende Teilungserklärung,
12. die beabsichtigte neue Teilungserklärung,
13. sämtlichen Schriftverkehr mit der Stadt S,
14. sämtlichen Schriftverkehr mit der Vorverwalterin O & V GmbH,
15. sämtlichen Schriftverkehr mit der W und der Hypo R Bank,
16. sämtlichen Schriftverkehr mit der Gebäudeversicherung Deutscher
I6,
17. sämtlichen Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 wegen der
Übernahme laufender Gerichtsverfahren der Gemeinschaft.
Der Beteiligte zu 15) wird weiter verpflichtet, den Beteiligten zu 1) bis
14) Abrechnung über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft in der Zeit
vom 01.09.2002 bis zum 30.07.2004 geführten Bankkonten zu Händen der
Verwalterin zu erteilen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden dem Beteiligten zu 15) auferlegt, der auch den übrigen Beteiligten die
ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat.
Der Geschäftswert wird auf 5.000 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten zu 1) bis 14) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage, die
von der Beteiligten zu 13) verwaltet wird. Zuvor war der Beteiligte zu 15) bis zur
Niederlegung dieses Amtes zum 31.07.2004 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage.
Im Juli und September 2004 übergab der Beteiligte zu 15) der neuen Verwalterin
Unterlagen betreffend die Verwaltung, die ihm zur Ausübung seiner Tätigkeit als
Verwalter überlassen worden waren. Diese Unterlagen wurden dem Beteiligten zu
15) auf sein Verlangen hin im Dezember 2004 wieder ausgehändigt, damit er die
Jahresabrechnungen für 2002 und 2003 erstellen konnte.
Mit Schreiben vom 01.02.2005 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft unter
Fristsetzung bis zum 08.02.2005 die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verlangt. Eine Herausgabe erfolgte jedoch trotz erneuter Fristsetzung bis zum
09.03.2005 in der Folgezeit nicht.
Mit ihrem Antrag vom 05.10.2004 haben die Beteiligten zu 1) bis 14) von dem Beteiligten zu 15) die Herausgabe der in der Formel des angefochtenen Beschlusses im
Einzelnen aufgeführten Unterlagen begehrt. Der Beteiligte zu 15) hat seine Verpflichtung zur Herausgabe nicht bestritten, sich jedoch auf ein Zurückbehaltungsrecht
wegen ihm noch zustehender Verwaltervergütung und Auslagen berufen.
Durch Beschluss vom 27.07.2005 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 15) verpflichtet,
1.
an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin, Frau T, Am Dewesberg 1,
####1 I5,
der Wohnungseigentumsanlage C-Stiege-9 in ####2 S herauszugeben,
und zwar im einzelnen:
a) die Unterlagen betreffend die bei der Stadtsparkasse S für die
Eigentümergemeinschaft geführten Konten, insbesondere die Konten
mit den Nummern: XXXXXX und XXXXXX,
b) die Unterlagen betreffend die von dem Antragsgegner für die
Eigentümergemeinschaft geführten gerichtlichen Verfahren, insbesondere
3 II 6/03, 3 II 8/03, 3 II 9/03, 3 II 13/03, 3 II 9/04, 3 III 12/04, 3 II 15/04,
3 II 19/04 und 3 II 23/04 sowie
16 O 99/04 und 11 O 202/04;
c) die Unterlagen betreffend die Buchhaltung der Eigentümergemeinschaft, die Kontoauszüge der Wohnungseigentümer und der einzelnen
Konten, Rechnungen, Mahnungen, Entwurf des Wirtschaftsplans
2004, Schriftverkehr mit den Eigentümern und Versicherungen,
Schriftverkehr mit der Vorverwalterin O & V in S, Schriftverkehr mit der
W, Schriftverkehr mit der Stadt S, mit den Mietern des Miteigentümers
B, Schriftverkehr mit den Stadtwerken S und deren Anwälte,
Schriftverkehr mit dem Deutschen I6 als Gebäudeversicherer, diverse
Handwerkerrechnungen, Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 betreffend
die Übernahme laufender Gerichtsverfahren der
Eigentümergemeinschaft, Einladungen zu
Eigentümerversammlungen, zugehörige Versammlungsprotokolle,
Vollmachten der Eigentümer, Schriftverkehr mit den Rechtsanwälten
Laumann und anderen;
den Antragstellern Abrechnung über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkonten zu Händen der Verwalterin zu erteilen.
Zur Begründung hat es im Kern ausgeführt, als ehemaliger Verwalter sei der Beteiligte zu 15) zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zeitnah verpflichtet, da diese
im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stünden und der Verwalter die
Unterlagen nur treuhänderisch verwaltet habe. Dies gelte auch für die Kontounterlagen, da der Verwalter insoweit nicht aus eigenem Recht, sondern nur in eigenem
Namen für die Gemeinschaft gehandelt habe. Dem Beteiligten zu 15) stehe auch
kein Zurückbehaltungsrecht wegen etwaiger Verwaltervergütungsansprüche an den
Unterlagen zu, da diese nicht in seinem Eigentum stünden. Der Anspruch auf Abrechnung ergebe sich aus dem Verwaltervertrag, die Abrechnung sei auch ein Jahr
nach Beendigung des Verwalteramtes längst fällig.
Mit seiner hier gegen gerichteten sofortigen Beschwerde hat der Beteiligte zu 15)
zunächst das Ziel der Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses und der Zurückweisung der Anträge der Beteiligten zu 1) bis 14) verfolgt. Sein im Wege des
Gegenantrags verfolgter Ausspruch auf Verpflichtung der Beteiligten zu 1) bis 14) zur
Zahlung einer noch offenstehenden Verwaltervergütung, gegenüber der die Beteiligten zu 1) bis 14) – lediglich - ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Erstellung der
Jahresabrechnung 2003 geltend gemacht hatten, ist nicht mehr Gegenstand des
Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Nachdem der Beteiligte zu 15) am 29.07.2005 fünf Ordner mit Unterlagen der
Eigentümergemeinschaft an die neue Verwalterin gegen eine Empfangsquittung
ausgehändigt hatte, haben die Beteiligten hinsichtlich dieser Unterlagen übereinstimmend die Hauptsache teilweise für erledigt erklärt. Um welche Unterlagen es
sich insoweit im Einzelnen handelt, ergibt sich aus dem Schriftsatz der Beteiligten zu
1) bis 14) vom 19.10.2005:
Im ersten Ordner befanden sich
Lohnunterlagen für Putzfrauen, die früher die Treppenhäuser der Anlage
geputzt haben
Im zweiten Ordner befanden sich
bis zum 18.12.2002 mit Anlagen zu Überweisungen; Kontoinhaberin war
die ehemalige Verwalterin O & V Hausverwaltungs-GmbH,
(Kostenrechnungen) , Firma F (Malerfirma) , Firma I3 (Elektriker) ,
Schornsteinfegerrechnungen, Grundbesitzabgabenbescheide der Stadt S
für das Jahr 2002, N & U (Winterdienst) , Firma C (Hausmeisterservice) ,
Gebäudehaftpflichtversicherung),
Stadtwerke 2003, techem-Abrechnung 2003, Entwurf einer Wohngeldabrechnung 2002, Protokolle der Vorverwalterin O & V vom 13.4.2002,
5.2.2002, 15.12.2001, 9.5.2001, 15.3.2001, 14.2.2001, Protokoll zum
Ortstermin am 9.10.2001, 7.6.2000, Versicherungsscheine des Deutschen I6 über Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflichtversicherung, Rechnungen von Herrn Dipl.-Ing. T2 wegen der Erstellung
einer neuen Teilungserklärung nebst Schriftverkehr hierzu, Mitteilungen
über fällige Abschläge der Stadtwerke S, Kontoauszüge der Eigentümer
für die Zeit vom 1.1. bis 2.10.2003.
Im dritten Ordner befanden sich
Jahr 2002, alle erstellt von der O & V Hausverwaltung,
Im vierten Ordner befanden sich
S aus der Zeit vom 2.1.2003 bis zum 11.11.2004 (mit Ausnahme des
fehlenden Kontoauszuges Nr. 14),
S aus der Zeit vom 2.4.2004 bis 30.12.2004 (die Seitenzahlen sind
teilweise abgeschnitten, so dass die Vollständigkeit der Kopien nicht
festgestellt werden kann,
techem, Stadtwerke S, Einnahmekontenblätter der Eigentümer für die
Jahre 2002, 2003 und 2004,
11 O 202/04, LG Münster 4 O 113/04, LG Münster 16 O 99/04 (es
handelt sich lediglich um Kopien der Gerichtskostenrechnungen).
Der fünfte Ordner enthielt
Grundbesitzabgaben), mit den Stadtwerken und deren Anwälten, mit
Herrn Dipl.-Ing. T2,
mit der Firma techem, Schriftverkehr und Bescheinigungen des Schornsteinfegers,
eine Saldenliste 2004 der Eigentümer sowie Einnahmekontoauszüge der
Eigentümer,
Gebäudehaftpflichtversicherung und Gebäudeversicherung, Rechnung
KSI Inkasso wegen Rückstand der techem-Kosten, Zahlungsanforderung
der Putzfrau,
zu 15) beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts Rheine vom 27.07.2005 aufzuheben und die Anträge der Beteiligten zu 1) bis 14) zurückzuweisen. Dazu hat er die
Auffassung vertreten, ihm stehe an sämtlichen Unterlagen wegen seiner noch nicht
ausgeglichenen Verwaltervergütungsansprüche ein Zurückbehaltungsrecht zu.
Die Beteiligten zu 1) bis 14) sind der Beschwerde entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, nicht genau zu wissen, welche Unterlagen der Antragsgegner jetzt
noch im Besitz habe. Dies könnten sie auch nicht vortragen, weil ihnen der genaue
Inhalt der Verwaltungsunterlagen, die während der Verwaltungstätigkeit des Antragsgegners für die Gemeinschaft entstanden sind, nicht bekannt sei. Sie haben
behauptet, jedenfalls befänden sich bei dem Antragsgegner noch folgende Unterlagen:
sämtliche Originale der Kontounterlagen betreffend die beiden von ihm für die
Gemeinschaft geführten Konten XXXXXX und XXXXXX bei der Stadtsparkasse
Rheine, für die bisher nur Kopien vorgelegt wurden,
ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 und die Wohngeldabrechnung für das Jahr
2003 nebst Unterlagen,
mit Ausnahme der erwähnten Gerichtskostenrechnungen jegliche Unterlagen über
die von dem Beteiligten zu 15) für die Antragsteller im selbst erteilten Auftrag eingeleiteten und verlorenen Rechtsstreite,
alle Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto 465161 der Stadtsparkasse
Rheine erfolgten Buchungen,
der Entwurf eines Wirtschaftsplans für das Jahr 2004,
sämtlicher Schriftverkehr mit den einzelnen Eigentümern über beschlossene Sonderumlagen, insbesondere Schriftverkehr, in denen der Beteiligte zu 15) Bankverbindungen mitgeteilt habe,
sämtliche ihm von den Wohnungseigentümern K und H aus der Anfangszeit der
Eigentümergemeinschaft im Original anvertrauten Schriftstücke,
durch Frau I2,
jeglicher Schriftverkehr des Beteiligten zu 15) mit der O & V Verwaltung wegen deren
Abberufung und der Herausgabe der Akten von der O & V Hausverwaltung an den
Antragsgegner,
Schriftverkehr mit der W und/oder der H Bank, der Stadt Rheine, der Stadtsparkasse
Rheine, den Mietern von Herrn B, dem Amtsgericht S, dem Landgericht Münster,
Rechtsanwalt I4 wegen der Übernahme laufender Gerichtsverfahren der
Eigentümergemeinschaft,
Einladungen zu Eigentümerversammlungen, zugehörige unterschriebene Protokolle
der Eigentümerversammlungen, Anwesenheitslisten,
Schriftverkehr mit dem Amtsgericht Rheine wegen Anfechtung einzelner Beschlüsse
und mit den Eigentümern, sämtliche Unterlagen zu den vom Beteiligten zu 15) geführten Gerichtsverfahren, Schriftsätze, Terminsladungen, Kostenfestsetzungsbeschlüsse,
sämtliche Original-Belege zu den vom Beteiligten zu 15) für die Gemeinschaft gezahlten Gerichtskosten, insbesondere zum Rechtsstreit LG Münster 11 O 202/04 in Höhe
von Euro 657,00 abgebucht am 8.7.2004, zum Rechtsstreit LG Münster 4 O 113/04 in
Höhe von weiteren Euro 657,00 abgebucht am 5.4.2004, zum Rechtsstreit LG
Münster 16 O 99/04 in Höhe von Euro 543,00 abgebucht am 5.4.2004, zugunsten der
Justizkasse Berlin für ein nicht identifizierbares Verfahren in Höhe von Euro 12,78
abgebucht am 26.3.2004.
Hierzu hat der Beteiligte zu 15) mit Schriftsätzen vom 21.11.2005 und 15.12.2005
erwidert, die Ausführungen würden bestritten, soweit sie nicht ausdrücklich zugestanden worden seien. Bei den angeblich fehlenden Unterlagen handele es sich
um Anwaltskorrespondenz, so bei den Anderkonten. Da diese von ihm als Anwalt
eingerichtet worden seien, stünden nur ihm die Originale zu. In Bezug auf die Kontoauszüge bestätigten die Beteiligten zu 1) bis 14) selbst, über sämtliche Kopien dieser
Kontoauszüge zu verfügen. Eine schriftliche Korrespondenz zwischen ihm und den
Beteiligten zu 1) bis 14) habe es nicht gegeben. Die Beteiligten zu 1) bis 14) seien zu
allen Vorgängen der Verwaltung mehr als üblich informiert worden. So hätten
zwischen den Eigentümerversammlungen regelmäßig Informationsabende stattgefunden, an denen er die Beteiligten zu 1) bis 14) über die aktuellen Verfahrensstände sowie sonstige das Objekt betreffende Vorgänge, soweit sie von Belang
seien, unterrichtet habe. In diesem Rahmen seien sie über die Strafanzeige gegen
Herrn B und die Klagen beim Landgericht Münster informiert worden. In diesem
Zusammenhang sei der Vortrag der Beteiligten zu 1) bis 14), er habe die Abrechnung
2002 und 2003 nicht erstellt, geradezu exemplarisch dafür, dass sie wider besseres
Wissen behaupteten, von ihm nicht unterrichtet worden zu sein. Die Verwaltungsvorgänge, die sich noch bei ihm befänden, seien für ihn ausschließlich unter dem
Gesichtspunkt der noch offenen Vergütung, ansonsten absolut ohne jegliches
Interesse. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am
20.12.2005 erklärte der Beteiligte zu 15), die Verwaltungsunterlagen seien sämtlich
an die neue Verwalterin angegeben worden, er könne jedoch nicht ausschließen,
dass sich bei ihm nicht doch das ein oder andere Original befinde. Dies sei ihm aber
nicht bekannt, er werde es jedoch überprüfen. Er sei bereit, etwaige Unterlagen bis
zum 20.01.2006 herauszugeben. Mit Schriftsatz vom 20.01.2006 teilte der Beteiligte
zu 15) dem Landgericht mit, abgesehen von
seinen Handakten zu den gerichtlichen Verfahren,
den Original-Kontoauszügen des von ihm eingerichteten Kontos und
der Protokolle der Eigentümerversammlungen
befänden sich bei ihm keine Unterlagen mehr.
Mit Schriftsatz vom 17.02.2006 haben die Beteiligten zu 1) bis 14) zu den Ausführungen des Beteiligten zu 15) Stellung genommen und dabei ausgeführt, bei dem
Beteiligten zu 15) befänden sich nach dessen eigenem Vorbringen noch folgende
Unterlagen:



















sämtliche Originale der Kontoauszüge der während der Verwaltungstätigkeit
für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkonten, von denen den Antragsgegnern entsprechend der konkreten Darlegung der Antragsteller im
Schriftsatz vom 19.10.2005 keine vollständigen Kopien vorliegen,
die Protokolle der während der Verwaltungstätigkeit des Antragsgegners
durchgeführten und von ihm geleiteten Eigentümerversammlungen (diesbezüglich liegen den Antragstellern bisher nur Kopien vor, die weder von
dem Antragsgegner noch von einem Wohnungseigentümer unterschrieben
worden sind),
der Wirtschaftsplan für das Jahr 2003,
die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2003,
sämtliche Unterlagen über die von dem Antragsgegner für die Eigentümergemeinschaft geführten Gerichtsverfahren,
alle Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto XXXXXX der Stadtsparkasse Rheine erfolgten Buchungen,
der gesamte Schriftverkehr des Antragsgegners mit einzelnen
Wohnungseigentümern,
alle schriftlichen Informationen der Wohnungseigentümer K und H an den
Antragsgegner,
sämtliche Protokolle der vor der Amtszeit des Antragsgegners durchgeführten
Eigentümerversammlungen, die dem Antragsgegner im Original vorliegen,
Kopien der Schreiben an die W in E,
die geltende Teilungserklärung,
die beabsichtigte neue Teilungserklärung,
sämtlicher Schriftverkehr mit der Stadt Rheine,
sämtlicher Schriftverkehr des Antragsgegners mit der Vorverwalterin O & V
GmbH,
sämtlicher Schriftverkehr der Westhyp und der H Bank,
sämtlicher Schriftverkehr mit der Gebäudeversicherung (Deutscher I6),
sämtlicher Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 wegen der Übernahme
taufender Gerichtsverfahren wegen der Gemeinschaft,
sämtliche Anwesenheitslisten für die vor und während der Amtszeit des
Antragsgegners durchgeführten Eigentümerversammlungen,
sämtliche Originale der Kostenbelege der für die vom Antragsgegner für die
Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahren.
Hierzu hat der Beteiligte zu 15) sich nicht mehr geäußert.
Mit Beschluss vom 02.05.2006 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde des
Beteiligten zu 15) gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 27.07.2005 mit der
Maßgabe zurückgewiesen,
27.07.2005 aufgeführten Unterlagen hinaus - soweit diese nicht entsprechend dem Inhalt des Schriftsatzes vom 19.10.2005 - in Anlage diesem
Beschluss beigefügt - bereits herausgegeben worden sind - folgende
weitere Unterlagen an die Beteiligten zu 1. herauszugeben hat:
den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung für 2003 die geltende
Teilungserklärung
die beabsichtigte neue Teilungserklärung.“
Die Gerichtskosten der Verfahren beider Instanzen und die außergerichtlichen
Kosten der Beteiligten zu 1) bis 14) hat es dem Beteiligten zu 15) auferlegt.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 15) vom 29.05.2006, die er mit Schriftsatz vom 02.10.2006 begründet hat,
und mit der er sich nicht gegen die Zurückweisung seines Gegenantrags wendet.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis des
Beteiligten zu 15) ergibt sich daraus, dass seine erste Beschwerde ohne Erfolg
geblieben ist.
In der Sache hat die weitere Beschwerde nur insoweit Erfolg, als das Landgericht
den Beteiligten zu 15) verpflichtet hat, den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung für 2003 herauszugeben. Denn die Herausgabe dieser Unterlagen hatten die
Beteiligten zu 1) bis 14) mit ihrem Antrag vom 01.02.2005 nicht begehrt, vielmehr
haben sie ausdrücklich mit Schriftsatz vom 16.12.2005 klargestellt, dass insoweit
kein Antrag gestellt worden sei. Sie haben lediglich gegenüber dem Antrag des Beteiligten zu 15) auf Zahlung der Verwaltervergütung ein Zurückbehaltungsrecht mit
den Ansprüchen auf Erstellung und Herausgabe des Wirtschaftsplans und der
Wohngeldabrechnung für 2003 geltend gemacht. Hierüber brauchte das Landgericht
aber nicht zu entscheiden, nachdem es den Antrag auf Zahlung der Verwaltervergütung als unzulässig verworfen hatte.
Im Übrigen hält die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung
stand, § 27 FGG.
Die Wohnungseigentümer können von dem Beteiligten zu 15) als ihren ehemaligen
Verwalter gem. den §§ 675, 666, 259, 260 BGB und 675, 667 BGB Herausgabe der
im Tenor des Senatsbeschlusses zu Ziffer I. genannten Unterlagen verlangen. Denn
für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist
es unerlässlich, über die herausverlangten Unterlagen zu verfügen. Dabei kommt es
als Rechtsanwalt besessen hat. Der Besitz ist eine tatsächliche Sachherrschaft und
kann nur einheitlich ausgeübt werden. Besitz ist die vom Verkehr anerkannte tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache (§ 854 Abs. 1 BGB). Da nicht anzunehmen ist, dass der Beteiligte zu 15) die ihm übertragenen Aufgaben als Verwalter nicht ordnungsgemäß ausführen wollte, ist davon auszugehen, dass er mit der
Übernahme der Verwaltung zugleich auch den Willen hatte, die streitigen Unterlagen
für die einzelnen Wohnungseigentümer zu besitzen. Er ist deshalb verpflichtet, sämtliche im Rahmen der Verwaltertätigkeit erhaltenen Unterlagen, auch soweit sie die
Geltendmachung von Ansprüchen betreffen, an die Wohnungseigentümer herauszugeben. Sämtliche herausverlangten Unterlagen sind zur Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des ausgeschiedenen Verwalters und/oder zur ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung erforderlich. Nur durch Einsichtnahme in
die Unterlagen können die Wohnungseigentümer und die von ihnen beauftragte
Nachfolgeverwalterin feststellen, ob und in welchem Umfang ihnen noch Ansprüche
gegen Wohnungseigentümer, gegen Dritte oder den ehemaligen Verwalter zustehen.
Soweit der Beteiligte zu 15) in seiner Eigenschaft als Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft für diese anwaltlich tätig geworden ist, hat er notwendigerweise im Rahmen des geschlossenen Verwaltervertrages auch die zur Geltendmachung von Ansprüchen erforderlichen Unterlagen in Besitz gehabt. Ohne diese
Unterlagen wäre ihm eine sachliche Bearbeitung und damit eine ordnungsgemäße
Verwaltung nicht möglich gewesen. Er hat somit die entsprechenden Unterlagen als
Verwalter „zur Ausführung des Auftrags“ im Sinne des § 667 BGB erhalten, wobei
lediglich eine formelle Besitzübertragung vom Anwalt auf den Verwalter wegen der
Personenidentität nicht erforderlich war. Auf die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich
der einzelnen Unterlagen kommt es nicht an (Senat OLGZ 1988, 29 = NJWRR 1988, 268).
Zu Unrecht rügt die weitere Beschwerde, das Landgericht habe erhebliches Vorbringen des Beteiligten zu 15) betreffend seinen Besitz an den herausverlangten Unterlagen übergangen. Bei diesen Unterlagen handelt es sich seiner Art nach sämtlich
um solche, die die Verwaltertätigkeit des Beteiligten zu 15) in dem Zeitraum seiner
Verwalterbestellung betreffen, an denen er also ursprünglich Besitz begründet haben
muss. Den Ausschluss des Herausgabeanspruchs wegen Unmöglichkeit (§ 275
Abs. 1 BGB) infolge des Verlustes des Besitzes einzelner Unterlagen in substantiierter Weise darzustellen, oblag daher dem Beteiligten zu 15) selbst, der insoweit
darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 275,
Rn. 34). Der Beteiligte zu 15) hat nicht in Abrede gestellt, dass er diejenigen Verwaltungsunterlagen, die er im September 2004 der Beteiligten zu 13) zunächst übergeben hatte, auf sein eigenes Betreiben von dieser im Dezember 2004 wieder
vom 19.10.2005 minutiös dargestellt, welche Unterlagen sich in den Ende Juli 2005
von dem Beteiligten zu 15) zurückgegebenen Aktenordnern befunden haben und
welche Verwaltungsunterlagen sich danach weiterhin im Besitz des Beteiligten zu 15)
befinden müssen. Letzterer ist dieser Darstellung konkret nicht entgegengetreten, hat
sich vielmehr auf die Erklärungen beschränkt
sich bei ihm noch das eine andere Original befinde,
Einen Grund für den Verlust der weiteren in dem Schriftsatz der Antragsteller vom
19.10.2005 genannten Unterlagen hat der Beteiligte zu 15) nicht genannt. Ohne ein
von außen einwirkendes Ereignis (bspw. Brand oder Einbruch in die Räume, Unterschlagung) ist jedoch nicht nachvollziehbar, wie schriftliche Unterlagen in einem
solch erheblichen Umfang in einem Anwaltsbüro spurlos verschwinden können,
zumal der Beteiligte zu 15) selbst nicht vorgetragen hat, welche Maßnahmen zum
Zweck der Nachforschung zum Verbleib der Unterlagen er angeordnet bzw. durchgeführt hat. Das Vorbringen des Beteiligten zu 15) ist daher insgesamt diffus geblieben und konnte unter Berücksichtigung der ihm selbst obliegenden Substantiierungslast bei verständiger Würdigung dem Landgericht auch im Rahmen der
Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) keinen Anlass zu weiterer Beweiserhebung
geben.
Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr auf die streitige Rechtsfrage an, ob nach
dem Wegfall des § 283 BGB a.F. noch die Rechtsprechung des RG und BGH
Bestand hat, wonach ein Schuldner auch ohne Beweiserhebung über die Unmöglichkeit zur Leistung verurteilt werden könne, sofern feststehe, dass der Schuldner
die etwaige Unmöglichkeit zu vertreten hat (vgl. RGZ 54, 28; 107, 18; BGH NJW
1974, 1554).
Zu Recht hat das Landgericht auch angenommen, dass dem Beteiligten zu 15)
gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen (§§ 667, 675
BGB) kein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Honoraransprüche zusteht.
Nach § 273 Abs. 1 BGB kann ein Schuldner, dem aus demselben Rechtsverhältnis,
auf dem seine Verpflichtung beruht, ein fälliger Anspruch gegen den Gläubiger
zusteht, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich etwas anderes ergibt. Vorliegend liegt ein in § 273 Abs. 1 BGB vortreuhänderisch wahrgenommen (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 27 Rn. 1). Er hat
daher die Verwaltungsunterlagen, auf deren Besitz die Gemeinschaft zur Aufrechterhaltung ihres Rechnungswesens angewiesen ist, treuhänderisch erlangt. Aus dem
Inhalt des Rechtsverhältnisses ergab sich daher für ihn die Verpflichtung, die Unterlagen jederzeit zur Verfügung der Gemeinschaft zu halten. Er kann daher nicht als
Druckmittel zur Begleichung seiner Honoraransprüche die Geschäftsunterlagen der
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen des damit verbundenen Eingriffs in deren
Verwaltungstätigkeit verwenden (vgl. RGZ 160, 53, 59; BGH NJW 1997, 2944, 2945
= LM BGB § 273 Nr. 51; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 273 Rn. 17).
Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen den Beteiligten zu 15) auf den Antrag der
Beteiligten zu 1) bis 14) zur Rechnungslegung über die von ihm geführten Bankkonten verpflichtet. Der Anspruch der Beteiligten zu 1) ergibt sich aus § 28 Abs. 4
WEG und dient gerade der Kontrolle des ausgeschiedenen Verwalters.
Ein Erlöschen des Anspruchs auf Rechnungslegung infolge eines Eigentümerbeschlusses, durch den die Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen (§ 28
Abs. 5 WEG) genehmigt und dem Verwalter danach für einzelne Wirtschaftsjahre
Entlastung erteilt worden ist, lässt sich nach dem eigenen Vorbringen des Beteiligten
zu 15) nicht feststellen. Sein Hinweis auf den Wohnungseigentümern übersandte
„Wohngeldabrechnungen“ ist im Hinblick auf das in § 28 WEG verpflichtend vorgesehene Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erheblich. Sofern der Beteiligte zu 15) zur Erstellung der Rechnungslegung Unterlagen
benötigt, die er bereits herausgegeben hat, müssen sie ihm kurzfristig (ggf. in Kopie)
zurückgegeben werden. Der Senat hat entsprechend dem erklärten Begehren der
Antragsteller zur Klarstellung hinzugefügt, dass sich die Verpflichtung des Beteiligten
zu 15) zur Rechnungslegung auf den Zeitraum seiner Verwaltertätigkeit vom
01.09.2002 bis zum 30.07.2004 beschränkt.
Der Ausspruch des Herausgabeanspruchs in der Fassung durch den Tenor der
landgerichtlichen Entscheidung begegnet entsprechend dem insoweit zutreffenden
Hinweis der weiteren Beschwerde allerdings Bedenken unter dem Gesichtspunkt der
erforderlichen Bestimmtheit der herauszugebenden Unterlagen als Voraussetzung
für eine Zwangsvollstreckung aus der Entscheidung (§§ 45 Abs. 3 WEG, 883 ZPO).
Grundsätzlich kann allerdings in einem zur Zwangsvollstreckung dienenden Entscheidungssatz eines Urteils oder Beschlusses auf eine beschreibende Unterlage
Bezug genommen werden, die als Bestandteil mit der Entscheidung verbunden und
mit dieser zusammen ausgefertigt werden muss. Fehlt – wie hier – die in Bezug genommene Anlage, handelt es sich lediglich um einen Ausfertigungsfehler, der nur die
3. Aufl., § 704, Rn. 6). Indessen kann eine solche beschreibende Bezugnahme nur
dann ausreichen, wenn der in Bezug genommene Text seinerseits denjenigen Anforderungen genügt, die an die Bestimmtheit der Bezeichnung des zugesprochenen
Anspruchs im Entscheidungssatz zu stellen sind. Dies ist hier im Hinblick auf den im
Tenor der landgerichtlichen Entscheidung in Bezug genommenen Schriftsatz der
Beteiligten zu 1) bis 14) vom 19.10.2005 nicht der Fall. Durch die Bezugnahme auf
diesen insgesamt aus 18 Blatt bestehenden Schriftsatz hat die Kammer die von ihr
im Hinblick auf die Teilerledigung im Erstbeschwerdeverfahren vorgenommene Einschränkung des Verpflichtungstenors der amtsgerichtlichen Entscheidung zum Ausdruck bringen wollen. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung müsste der Gerichtsvollzieher nunmehr in eine Prüfung eintreten, in welchem Umfang im Einzelnen der Verpflichtungsausspruch des Amtsgerichts durch die im Schriftsatz vom 19.10.2005 angezeigte Teilerledigung eingeschränkt worden ist. Dass diese Vorgehensweise zu für
den Gerichtsvollzieher nicht zu lösenden Zweifeln führen kann, zeigt sich auch
daran, dass die weitere Darstellung der Antragsteller in diesem Schriftsatz zu den
auch nach Teilerledigung weiterhin fehlenden Verwaltungsunterlagen im Tenor der
Entscheidung des Landgerichts jedenfalls ausdrücklich nicht in Bezug genommen
worden ist. Das Landgericht hätte deshalb aus der Sicht des Senats diejenigen
Unterlagen, die nach Teilerledigung weiterhin noch Gegenstand des zugesprochenen Herausgabeanspruchs sind, in seiner Entscheidung selbst abschließend auflisten müssen. Indessen erschließt sich aus dem Zusammenhang des Vorbringens
der Beteiligten und der wiederholten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht
mit Deutlichkeit, dass die Kammer in der Sache die Verpflichtung des Beteiligten zu
15) unter Berücksichtigung der Teilerledigung in dem Umfang hat aufrecht erhalten
wollen, in dem die Beteiligten zu 1) bis 14) in ihrem Schriftsatz vom 19.10.2005 und
zuletzt in dem vom 17.02.2006 diejenigen Verwaltungsunterlagen bezeichnet haben,
deren Herausgabe sie auch weiterhin begehren. Insoweit ist deshalb lediglich eine
Klarstellung des Entscheidungssatzes erforderlich, die auch das Rechtsbeschwerdegericht vornehmen kann und dementsprechend der Senat in Ziff. I. seines
Beschlusstenors ausgesprochen hat.
Da das Rechtsmittel im Wesentlichen nicht erfolgreich ist, entspricht es der Billigkeit,
die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde dem Beteiligten zu 15)
aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Im Hinblick auf die nach § 47 Satz 2 WEG zu treffende Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten folgt der Senat der in Wohnungseigentumssachen anzuwendenden Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten
zu tragen hat und eine Kostenerstattung nur ausnahmsweise stattfindet. Diese gesetzliche Bewertung hat aber ihre maßgebliche Grundlage im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (MünchKommBGB/Engelhardt, 4. Aufl., § 47 WEG
Billigkeit, dass der im Wesentlichen auch im Verfahren der weiteren Beschwerde
erfolglose Beteiligte zu 15) den übrigen Beteiligten die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen Auslagen zu erstatten hat.
Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht
auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
mitgeteilt von ROLG Engelhardt, Emsdetten

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Hamm

Erscheinungsdatum:

22.02.2007

Aktenzeichen:

15 W 181/06

Rechtsgebiete:

WEG

Normen in Titel:

WEG § 27