OLG München 08. Mai 2012
34 Wx 448/11
BGB §§ 1093, 428

Gemeinschaftliches Wohnungsrecht für Eigentümer und Dritten

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 11038R
letzte Aktualisierung: 4.7.2012
OLG München, 9.5.2012 - 34 Wx 448/11
BGB §§ 1093, 428
Gemeinschaftliches Wohnungsrecht für Eigentümer und Dritten
Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht für den Eigentümer und einen Dritten ist im
Grundbuch eintragungsfähig.


Oberlandesgericht München
Az.:
34 Wx 448/11
In der Wohnungsgrundbuchsache
wegen Eintragung eines Wohnungsrechts
erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden
Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer
und den Richter am Oberlandesgericht Hinterberger am 9. Mai 2012 folgenden
Beschluss
I.
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts
München - Grundbuchamt - vom 6. September 2011 aufgehoben.
II.
Das Grundbuchamt München wird angewiesen, über den Eintragungsantrag vom
8. Juli 2011 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats neu zu
entscheiden.
34 Wx 448/11
Gründe:
I.
Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer von Wohnungseigentum. Mit notarieller Urkunde vom
8.7.2011 bestellte er ein Wohnungsrecht für die Beteiligte zu 2 sowie für sich selbst als
Gesamtgläubiger nach § 428 BGB. Der Beteiligte zu 1 bewilligte und beantragte
gleichzeitig die Eintragung im Grundbuch. Unter dem 8.7.2011 hat der Notar gemäß §
15 GBO Vollzugsantrag gestellt.
Mit
Beschluss
vom
6.9.2011
hat
das
Grundbuchamt
den
Eintragungsantrag
kostenpflichtig zurückgewiesen, da der Inhalt des einzutragenden Rechts nicht
eintragungsfähig sei. Es sei ausdrücklich ein Wohnungsrecht und keine Dienstbarkeit
bestellt worden. Wesentliches Merkmal des Wohnungsrechts sei aber, dass der
Eigentümer im Umfang der Dienstbarkeit von der Benutzung ausgeschlossen sei. Ein
besonderes schutzwürdiges Interesse an der Bestellung eines Eigentümerrechts liege
nicht vor. Ein solches sei nur dann zu bejahen, wenn der Eigentümer das zu belastende
Objekt zu veräußern gedenke. Das Wohnungsrecht solle im Hinblick auf eine mögliche
Rechtsveränderung bestellt werden. Darin sei jedoch keine konkrete oder baldige
Veräußerungsabsicht zu erkennen.
Der Urkundsnotar hat mit Schreiben vom 23.9.2011 Beschwerde gegen die bei ihm am
9.9.2011
zugestellte
Entscheidung,
bezeichnet
als
"Zwischenverfügung
vom
02.09.2011, hier eingegangen am 9.9.2011" eingelegt. Er verweist darauf, dass das
Wohnungsrecht ausdrücklich unter Ausschluss des Eigentümers begründet werde. Der
Umstand, dass der Wohnungsberechtigte zugleich Eigentümer ist, spiele keine Rolle;
ein Wohnungsrecht könne auch für den Eigentümer bestellt werden. Ein schutzwürdiges
Interesse des Beteiligten zu 2 an der Bestellung eines Eigentümerrechts liege vor.
Dazu hat der Notar noch, ergänzend zur Bewilligung vom 5.7.2011, die beglaubigte
Abschrift einer Erklärung des Beteiligten zu 1 vorgelegt, wonach die Bestellung des
Wohnungsrechts auch für ihn als Eigentümer vor allem deshalb erfolge, weil er in
absehbarer Zeit beabsichtige, das Eigentum auf die Beteiligte zu 2 zu übertragen. Die
Beteiligten verweisen überdies auf die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung zur
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Bestellung eines Eigentümernießbrauchs (BGH NJW 2011, 3517). Nichts anderes
könne für die Bestellung eines Eigentümerwohnungsrechts gelten.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und darauf hingewiesen, dass
sich aus der vorgelegten Erklärung ergebe, dass der derzeitige Eigentümer und die
künftige Eigentümerin das Objekt gemeinsam nutzen wollten, was dem gesetzlichen
Ausschluss des Eigentümers von der Nutzung widerspräche.
II.
Die gemäß § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO namens sämtlicher
Urkundsbeteiligter zulässig eingelegte Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Sie
richtet
sich
dem
Wortlaut
nach
gegen
eine
am
9.9.2011
zugestellte
"Zwischenverfügung vom 2.9.2011". Insoweit liegt ein offensichtliches Versehen vor,
gemeint
ist
ersichtlich
der
Beschluss
vom
6.9.2011,
der
ausweislich
der
Empfangsbestätigung am 9.9.2011 zugestellt wurde. Eine Zwischenverfügung ist in
diesem Verfahren zu keinem Zeitpunkt ergangen.
1. Die vom Grundbuchamt geäußerten Bedenken gegen die begehrte Eintragung sind
nicht durchschlagend. Das bewilligte Wohnungsrecht ist eintragungsfähig. Die
Eintragung eines Wohnungsrechts für den Eigentümer und einen Dritten als
Gesamtberechtigte im Sinn von § 428 BGB widerspricht dem gesetzlichen grundsätzlich unabdingbaren - Inhalt des § 1093 BGB nicht.
a) Die Bestellung von Eigentümerrechten ist grundsätzlich zulässig. Dafür spricht schon
§ 889 BGB, während die Bestimmung des § 873 BGB mit dem darin aufgestellten
Erfordernis einer Einigung von zwei Personen dem nicht widerspricht, weil sie nur den
Rechtserwerb gegen den Willen der anderen Person ausschließen will (vgl. BGH NJW
2011, 3517). Nichts anderes gilt nach wohl herrschender Meinung auch für das
Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit
nießbrauchsähnlichem Charakter (vgl. z. B. Staudinger/Mayer BGB Neubearb. 2009, §
1093 Rn. 19 m.w.N.; Palandt/Bassenge BGB 71. Aufl. § 1093 Rn. 1 und 7; Bayer in
Bauer/v. Oefele GBO 2. Aufl. AT III Rn. 469). Dass § 1093 BGB den Ausschluss des
Eigentümers als Rechtsinhalt des Wohnungsrechts erfordert, steht dem nicht entgegen,
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da die zunächst bestehende Personenidentität jederzeit durch eine Singular- oder
Gesamtrechtsnachfolge auf Seiten des Eigentümers beseitigt werden kann (vgl.
Staudinger/Mayer aaO.).
Auch die Eintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts für mehrere Personen
ist zulässig (vgl. BGHZ 46, 253; Palandt/Bassenge § 1093 Rn. 7). Dann ist aber
zunächst
kein
Grund
ersichtlich,
weshalb
nicht
auch
ein
gemeinschaftliches
Wohnungsrecht für den Eigentümer und einen Dritten als Gesamtberechtigte im Sinn
von § 428 BGB bestellt werden könnte (vgl. LG Lüneburg NJW-RR 1990, 1037;
offengelassen in BayObLGZ 1991, 431/434).
Dem steht der Ausschluss des Eigentümers als Rechtsinhalt des Wohnungsrechts nicht
entgegen. Die Mitberechtigung des Eigentümers entfaltet ihre Wirkung erst im Fall der
Rechtsnachfolge. Wenn die beiden Mitberechtigten Gesamtberechtigte nach § 428 BGB
sind, kann der Mitberechtigte - hier die Beteiligte zu 2 - für die Zeit des Eigentums des
Beteiligten zu 1 für sich gemäß § 428 Satz 1 BGB die ganze Leistung fordern. Die
Mitberechtigung des Beteiligten zu 1 steht dem nicht im Wege. Eine Mitbenutzung der
Wohnung erfolgt in diesem Zeitraum nicht aus eigenem Recht, sondern wird ihm (vgl. §
1093 Abs. 2 BGB) durch die Mitberechtigte ermöglicht. Nach einer - hier angedachten Veräußerung an die Beteiligte zu 2 kehrt sich dieses Verhältnis um.
b) Ein besonderes Bedürfnis oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen. Die
Bestellung von Rechten am eigenen Grundstück ist bereits im Hinblick auf die bloße
Möglichkeit eines solchen Interesses als zulässig anzusehen. Eines entsprechenden
Nachweises bedarf es im Einzelfall nicht. Das entspricht der Rechtslage bei der
Eigentümergrundschuld, welche ebenfalls ohne Darlegung des mit ihr verfolgten Zwecks
bestellt werden kann. Nur so kann dem Gebot, im Grundstücksverkehr klare und sichere
Rechtsverhältnisse zu schaffen, genügt werden. Wäre die Wirksamkeit der Bestellung
vom Nachweis eines nur schwer nachprüfbaren berechtigten Interesses abhängig,
könnte die Entstehung des Rechts noch Jahre später mit der Begründung in Zweifel
gezogen werden, bei der Begründung des Rechts habe es an einem solchen Interesse
gefehlt (vgl. BGH NJW 2011, 3517; Bayer in Bauer/v. Oefele AT III Rn. 439).
c) Da es für die Eintragungsfähigkeit auf die Darlegung eines besonderen Interesses
nicht ankommt, ergibt sich auch nichts anderes aus der nachträglich erklärten Absicht
des Beteiligten zu 1, das Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2 übertragen zu
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wollen. Das Wohnungsrecht für beide Beteiligte behält im Falle einer Veräußerung an
einen Dritten seine Bedeutung. Der in § 1093 BGB geforderte Ausschluss des
Eigentümers verbietet es nicht, dass der Beteiligte zu 1 oder die Beteiligte zu 2, die als
Gesamtgläubiger jeweils die Leistung verlangen können, den (die) andere(n)
Beteiligte(n) mit aufnimmt (siehe oben).
3. Die Entscheidung des Grundbuchamts ist deshalb aufzuheben. Das Grundbuchamt
wird angewiesen, über die beantragte Eintragung neu zu entscheiden. Einer eigenen
Entscheidung hat sich der Senat schon deshalb zu enthalten, weil nicht auszuschließen
ist, dass dem Grundbuchamt mittlerweile vorgehende Eintragungsanträge vorliegen.
4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Lorbacher
Kramer
Hinterberger
Vorsitzender Richter
am Oberlandesgericht
Richter
am Oberlandesgericht
Richter
am Oberlandesgericht
.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG München

Erscheinungsdatum:

08.05.2012

Aktenzeichen:

34 Wx 448/11

Rechtsgebiete:

Dienstbarkeiten und Nießbrauch
Allgemeines Schuldrecht

Erschienen in:

DNotI-Report 2012, 108
DNotZ 2012, 778-779

Normen in Titel:

BGB §§ 1093, 428