BGH 25. April 2018
VIII ZR 176/17
BGB §§ 1010, 1008, 741, 566 Abs. 1

Mietvertrag zwischen Miteigentümergemeinschaft und Miteigentümer; Übergang des Mietverhältnisses bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 18.5.2018
BGH, Urt. v. 25.4.2018 – VIII ZR 176/17

BGB §§ 1010, 1008, 741, 566 Abs. 1
Mietvertrag zwischen Miteigentümergemeinschaft und Miteigentümer; Übergang des
Mietverhältnisses bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils

a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder
vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum–
)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 – VIII ZR 184/66,
WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A]
II 2 b; vom 15. September 1997 – II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000
– II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 – VIII ZR 16/10, NZM
2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters
vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der
Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf
Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 –
VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ
211, 331 Rn. 21).
c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft
und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566
Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 – VIII ZR 74/11, NZM
2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung
des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).
d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum–)Mietverhältnisses zwischen einer
Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete
Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft
erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede
stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 – V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333
unter II 2; vom 4. April 2014 – V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10).

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2017 - 63 S 278/16,
juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, weil ein Mietverhältnis
mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande gekommen
sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR
323/14) ausgeführt, dass der vorbezeichnete Vertrag trotz dessen Bezeichnung
als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet habe.
Zwar stimme der Sachverhalt des genannten Senatsurteils mit dem vorliegenden
Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschluss des Mietvertrags eine
Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern
der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter
weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch
nicht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der Senat in dem vorbezeichneten
Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen,
wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine
Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger
und Schuldner verschiedene Personen seien.
Hieraus folge auch, dass das Begehren der Beklagten auf Feststellung
des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der Widerklage
geltend gemachte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertraglichen
Rechts zur alleinigen Nutzung des hinter dem Haus gelegenen Gartens)
begründet sei.
Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach trotz der als Mietvertrag
gekennzeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsätzlich nach dem Gemeinschaftsrecht
zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Verwaltungs-
und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Dafür
spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe
die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den Umfang
hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die anderen
damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil gehabt und
dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei
letztlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der
gesamten Nutzung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nutzung über
den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen.
Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigentümers
B. gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grundbuch
eingetragen gewesen sei.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf
Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitgegenständlichen
Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz
dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als
eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung
nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im
Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt,
kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht aufgrund
eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR
323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mitgliedern
einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der
Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) -
begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das
Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter
als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich
aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die
Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils
eingetreten.
Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht - infolge der rechtsfehlerhaften
Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses - auf die Widerklage
hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nutzung
des hinter dem Haus gelegenen Gartens aberkannt.

1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den
Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass sowohl
für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung gerichtete
Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO)
gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein
rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder
Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben, wenn dem Recht oder der
Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht
und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche
Gefährdung liegt im Fall der - hier von den Klägern erhobenen - positiven Feststellungsklage
in der Regel schon darin, dass der Beklagte das Recht des Klägers
ernstlich bestreitet (vgl. nur BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR
79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, WM 2017,
1940 Rn. 16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage - wie hier
der Widerklage - entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers
regelmäßig aus einer vom Beklagten (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestellten
Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage
(st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08, NJW
2010, 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 Rn. 13;
jeweils mwN).
So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Bestehen des von den Klägern
geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die
Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der al-
leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung
der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden
Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeignet.
Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis
beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt
des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017
- II ZR 235/15, aaO Rn. 17).

2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufungsverfahren
und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Berufungsgericht
- unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Kläger
für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gerichteten
Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen
nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten mussten,
sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenossenschaft
(vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60,
BGHZ 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1;
vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/
Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften.
Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese
das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher
auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom
4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR
1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10;
jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ
2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21).

3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision
mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält-
nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft
über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das Berufungsgericht
- wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an
das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend
verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen
Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier
offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich
alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und deshalb
zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im Streitfall
entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch
auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Berufungsgericht
zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin
zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigentümer
auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Berufungsgericht
in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Auffassung
der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohnräume,
die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied
oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff.,
1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen
Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgegenstünde,
dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf
Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind.

a) Im Ansatz noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon
ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft
am 3. Mai 2009 den als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag"
überschriebenen Vertrag über die Nutzung der streitgegenständlichen
Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel.

b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision
nicht angegriffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schuldverhältnis
nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und
Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsurteile
vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn. 18; vom 24. August 2016
- VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf
Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin
zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1
und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin
zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1.

c) Aus dem Senatsurteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO mwN)
ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nichts anderes.
Insbesondere ist diesem Urteil des Senats nicht zu entnehmen, dass ein Mietverhältnis
nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite
eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung neben anderen
Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der Senat (auch) in dieser Entscheidung,
wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten
Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar
nicht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Vertragsparteien
und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung - mithin Forderung
und Schuld - in einer Person vereinigen (vgl. bereits RGZ 49, 285, 286;
Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, NZM 2010, 698 Rn. 18 f.; vom
27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO mwN).
Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung einer
Wohnung durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines
oder einzelne ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der Senat in seinem
von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung
angeführten Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO) auch nicht etwa zu
erkennen gegeben, die hierzu seit langem bestehende, von den Vorinstanzen
jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern
zu wollen.

d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision
zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümergemeinschaft
ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume
einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich
zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig
ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zuletzt Senatsurteil vom
15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits
BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b;
vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom
15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September
2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; ebenso Palandt/Sprau, aaO,
§ 744 Rn. 2; vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15;
Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, Vorbemerkung zu § 535 BGB,
Rn. 73a; Staudinger/von Proff, aaO, Neubearb. 2015, § 741 Rn. 75 f.).
Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgegenständliche
Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom
3. Mai 2009 stelle - zumindest dem Schwerpunkt nach - eine gemeinschaftsrechtliche
Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen
Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser
Vereinbarung unter Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen
Umstände um einen Mietvertrag.
Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint
haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines
Mietvertrags, wenn - wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der
Revision jedoch angegriffen - die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich eingeräumte
Nutzungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der seinem
Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der
Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen werden
soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen - hier zwischen den
Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen
- Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. Senatsurteil
vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn
das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Revisionserwiderung
offenbar meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen
und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgegenstünde,
auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. Senatsurteil vom 20. September
2017 - VIII ZR 279/16, NJW-RR 2017, 1479 Rn. 17).
Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags
zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745
BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschaftsrechts
zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. Dezember
1973 - II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO;
Staudinger/Emmerich, aaO; Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76; MünchKomm-
BGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tatsächlichen
und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags
die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere
die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmungen,
grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzuwenden
sind.

aa) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht unter den hier
gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den
Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch
den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung
einer Individualerklärung - wie sie hier hinsichtlich der auf den Vertragsabschluss
gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt - durch
den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden,
ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze
oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff
außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision
gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom
12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche
Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend
macht, hier jedoch unterlaufen.

bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II
3 c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes bereits
von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom
3. Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl
den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der
Vertragsparteien - und damit wesentlichen Auslegungsstoff - außer Betracht
gelassen als auch den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten
Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. November
2017 - VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN - zur Veröffentlichung in
BGHZ vorgesehen) verletzt.
Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts
nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht
zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom
20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017
- VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Miteigentümergemeinschaft
den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur
entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter
II 3 d) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Mietvertrag
anzusehen. So liegen die Dinge auch hier.
Sowohl die Überschrift des Vertrages ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag")
als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen eindeutig
dafür, dass die Kläger und die damaligen Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft
einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. Senatsurteil
vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen
solchen Willen der Vertragschließenden sprechen ebenso unmissverständlich
der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. Senatsurteil
vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Ausdruck
gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der entgeltlichen
Überlassung der Nutzung der Wohnung auch den im Gesetz vorgesehenen
Schutz für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen eines
Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass
der nicht an der Miteigentümergemeinschaft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer
Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist.

4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der
Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist
die Beklagte durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentümers
B. gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden
Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher,
wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in
Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü-
mers B. durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber
Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die
Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung
der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 beendet
worden.

a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB
der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums
aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt
auch für den - hier gegebenen - Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils
durch eine Person, die - wie die Beklagte - nicht bereits Miteigentümer ist (vgl.
Senatsurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23
mwN; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 76; Blank in
Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; Palandt/Weidenkaff, aaO,
§ 566 Rn. 7).

b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der Beklagten
steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen,
die Bestimmung des § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines
Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen
den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des
Anteils im Grundbuch eingetragen ist.
Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen Vereinbarung
vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl
(auch) gegen die Beklagte, da es sich hierbei aus den oben (unter II 3 d) im
Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Verwaltungs-
und Benutzungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745,
1010 Abs. 1 BGB), sondern um einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB handelt.
Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der
mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB.

bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des
§ 566 Abs. 1 BGB bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein
Vorrang des § 1010 Abs. 1 BGB entgegen. Vergeblich macht sie insoweit geltend,
ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein
klarer, dem Verkehrsschutz dienender sachenrechtlicher Normbefehl (§ 1010
Abs. 1 BGB) durch eine nur "quasi-dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566
Abs. 1 BGB) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 BGB sei es, den Erwerber
des Miteigentumsanteils verlässlich durch Grundbuchpublizität gegen
ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen.
Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 BGB zum
Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers
von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserfordernis
geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der Mietsache
über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen
Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem vermieteten
Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjenige,
der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Revisionserwiderung
aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen.

c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft
- einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin,
wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder
durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund
deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher Weise
für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene
(ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von
der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Miteigentumsanteile
verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines
Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam.

5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtbestehens
eines Rechts der Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorgesehene
alleinige Nutzung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu Unrecht
- nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig - als begründet
angesehen. Da durch den Vertrag vom 3. Mai 2009, anders als das Berufungsgericht
gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die Beklagte in
dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, dürfen sich die
Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur alleinigen
Nutzung des hinteren Gartens berufen. Der von der Beklagten geltend
gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht.
Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen
ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend
Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Verdacht,
dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags
nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen - nur in pauschaler Form erfolgten -
Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzlichen
Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft
noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die
Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende
Gegenrüge nicht erhoben.

III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben;
es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der
Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur
Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da zwischen den Klägern und den
damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag
vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche
Wohnung zustande gekommen, die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das
Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung fortbesteht,
steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. Hingegen
kann die Beklagte die mit der Widerklage geltend gemachte (negative)
Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags
ein alleiniges Nutzungsrecht hinsichtlich des hinteren Gartenteils haben.
Auf die Berufung der Kläger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuändern
und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

25.04.2018

Aktenzeichen:

VIII ZR 176/17

Rechtsgebiete:

Sachenrecht allgemein
Miete

Erschienen in:

MittBayNot 2019, 37-41
RNotZ 2018, 613-618

Normen in Titel:

BGB §§ 1010, 1008, 741, 566 Abs. 1