OLG Oldenburg 19. August 2004
1 U 8/04
BGB § 311b Abs. 1

Fomrnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages bei fehlender Mitbeurkundung eines Nutzungsentgeltes für die Besitzüberlassung vor Kaufpreiszahlung

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 1u8_04
letzte Aktualisierung: 19.08.2004
OLG Oldenburg, 19.08.2004 - 1 U 8/04
BGB § 311b Abs. 1
Fomrnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages bei fehlender Mitbeurkundung eines
Nutzungsentgeltes für die Besitzüberlassung vor Kaufpreiszahlung
1. Die bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vorhandene Vereinbarung der
Kaufvertragsparteien über die Zahlung eines Entgelts/Ausgleichs für die Besitzüberlassung des
Grundstücks an den Käufer in der Zeit bis zur Zahlung der vereinbarten ersten Kaufpreisrate
kommt als Teil eines nach den Vorstellungen und dem Willen der Parteien einheitlichen
Kaufvertrags in Betracht.
Ist in einem solchen Fall die genannte Zahlungsvereinbarung nicht bei der notariellen
Beurkundung des Grundstückskaufvertrags berücksichtigt und mithin nicht beurkundet worden,
ist nach § 139 BGB im Zweifel von der Formnichtigkeit des gesamten Kaufvertrags auszugehen.
2. Bei Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags ist eine daran anknüpfende Haftung eines
Vertragspartners gegenüber dem anderen Teil aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§§
311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB n.F.) nur unter besonderen – im konkreten Fall zu
verneinten – Voraussetzungen anzunehmen.


Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten im Rahmen einer Teilklage auf Schadensersatz aus
einem gescheiterten Grundstückskaufvertrag in Höhe eines Betrages von 194.070,45 €
in Anspruch.
Die Parteien hatten am 30.5.2000 einen notariellen Grundstückskaufvertrag über den
Kauf eines Hotelgrundstücks in Ra ... geschlossen; der Beklagte sollte als Käufer hierfür
einen Kaufpreis von 3 Millionen DM zahlen, der entsprechend einer ergänzenden
notariellen Vereinbarung der Parteien vom 30.5.2000 in Teilzahlungen zu erbringen war.
Nach einer durch Schreiben des Beklagten vom 2.6.2000 bestätigten mündlichen
Vereinbarung sollte der Beklagte bis zur Zahlung der ersten Kaufpreisrate monatlich
15.000 DM an die Klägerin zahlen, wobei die Parteien darüber streiten, ob die hierauf
geleisteten Zahlungen auf den Gesamtkaufpreis angerechnet werden sollten.
Unstreitig scheiterte die Durchführung des Kaufvertrags an der Finanzierung des
Kaufpreises. Die Klägerin, die ihren Hotelbetrieb zum 31.7.2000 vollständig eingestellt
hatte, geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten; durch Beschlüsse des Amtsgerichts
Westerstede vom 6.6. 2001 wurde die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung
hinsichtlich des verkauften Hotelgrundstücks angeordnet.
Mit Anwaltschreiben vom 31.10.2002 forderte die Klägerin schließlich unter Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung bis zum 12.11.2002 den Beklagten vergeblich zur Zahlung
des Kaufpreises auf. Die Klägerin hat sodann Schadensersatz wegen Nichterfüllung
geltend gemacht.
Die Klägerin hat im vorliegenden Prozess einen in der Zeit von Juni 2000 bis zum
31.10.2002 aufgelaufenen Rückstand bei den vereinbarten monatlichen Zahlungen über
15.000 DM in Höhe eines Gesamtbetrags von 109.617,29 € geltend gemacht.
Weiterhin hat sie Ersatz gefordert für bei rechtzeitiger Zahlung vermeidbare Kosten der
anwaltlichen Vertretung im Zwangsversteigerungs und Zwangsverwaltungsverfahren
sowie in Verhandlungen mit Banken und Behörden in Höhe von 28.958,11 €.
Und schließlich hat sie einen Teilbetrag in Höhe von 55.495,05 € aus einem von ihr
berechneten Schaden geltend gemacht, der sich aus der Differenz zwischen dem mit
dem Beklagten vereinbarten Kaufpreis von 3 Millionen DM (1.533.875,60 €) und einem
1.022.583, 76 € ergeben soll.
Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und den Beklagten zur
Zahlung von 194.070,45 € nebst Zinsen verurteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten des
vom Landgericht zu Grunde gelegten Sachverhalts, des erstinstanzlichen Vorbringens
der Parteien und der Einzelheiten der Begründung dieser Entscheidung wird auf das
Urteil des Landgerichts Oldenburg vom 16.12.03 Bezug genommen.
Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der Berufung, zu deren
Begründung er im Wesentlichen vorträgt:
Entgegen der Annahme des Landgerichts habe es sich bei den vereinbarten
monatlichen Zahlungen um solche gehandelt, die auf den Kaufpreis des gescheiterten
Kaufvertrags angerechnet werden sollten. Dies ergebe sich auf Grund der vorliegenden
Umstände, insbesondere aus der Höhe der monatlichen Zahlungen, der ab August 2000
stockenden Zahlungen wegen des Nichteintritts der im notariellen Kaufvertrag
vereinbarten Bedingungen und der vom Zeugen R ... glaubhaft bekundeten Verbuchung
der teilweise erbrachten Zahlungen als Kaufpreiszahlungen beim Beklagten.
Der mit einem Teilbetrag von 55.495,05 € geltend gemachte Schadensersatzanspruch
wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB scheitere daran, dass mit der Anordnung der
Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung mit Beschlüssen des Amtsgerichts
Westerstede vom 6.6. 2001 der Klägerin die Verfügungsbefugnis hinsichtlich des
Grundbesitzes entzogen worden sei und die Klägerin damit ihrerseits nicht mehr zur
Erfüllung ihrer Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag in der Lage gewesen sei. Die
Übereignung an ihn, den Beklagten, sei jedenfalls mit der Eigentumsumschreibung auf
den neuen Eigentümer am 20. 1. 2003 unmöglich geworden.
Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch Schreiben vom 31.10.2002 weise
formelle Mängel auf und berücksichtige nicht, dass zum damaligen Zeitpunkt ein
erheblicher Kaufpreisanteil in Höhe von immerhin 750.000 DM noch gar nicht fällig
gewesen sei. Außerdem setze ein Vorgehen nach § 326 BGB voraus, dass der
Gläubiger seinerseits vertragstreu geblieben sei. Daran fehle es hier ebenfalls, da die
Klägerin – wie unstreitig ist - bereits am 30.10.2002 das Hotelgrundstück an den neuen
Käufer verkauft und aufgelassen gehabt habe.
Jedenfalls müsse sich die Klägerin ein eigenes Mitverschulden zurechnen lassen, da sie
es versäumt gehabt habe, ihn, den Beklagten, von der Möglichkeit eines Verkaufs zu
dem geringeren Kaufpreis zu informieren; den geringeren Kaufpreis von lediglich
1.022.583,76 € hätte er ebenfalls aufbringen können. Zudem habe die Klägerin durch
mit zum Scheitern der Gesamtfinanzierung des Kaufpreises beigetragen.
Die als Schaden geltend gemachten Anwaltskosten würden bestritten.
Schließlich vertritt die Beklagte unter Bezugnahme auf einen vom Senat gegebenen
Hinweis die Auffassung, der Kaufvertrag sei insgesamt formunwirksam und nichtig.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Oldenburg vom 16.12.2003 abzuändern und die Klage
abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Die Klägerin trägt dazu im Wesentlichen vor:
Eine Formunwirksamkeit des Kaufvertrages liege nicht vor. Die von den Parteien am
10.4.2000 mündlich geschlossene, vom Beklagten unter dem 2.6.2000 bestätigte
Vereinbarung über die Zahlung von monatlich 15.000 DM stelle eine Nebenabrede dar,
die nach dem Willen der Vertragsparteien nicht unmittelbar Bestandteil des
Hauptvertrages, des Kaufvertrages, habe sein sollen. Die in dieser Vereinbarung
versprochene Zahlung habe weder eine Gegenleistung für die Übertragung des
Grundstücks dargestellt, noch habe die Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet werden
sollen, noch habe der Abschluss des Kaufvertrags in einer Abhängigkeit von dieser
Vereinbarung stehen sollen.
Zu dem Hintergrund dieser Vereinbarung, die der Zeuge Re ... initiiert gehabt habe, führt
die Klägerin in Wiederholung und Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens aus,
dass sie vorzeitig bereits dem Beklagten den Besitz an dem veräußerten
Hotelgrundstück überlassen gehabt habe, damit er mit den für den Umbau
erforderlichen Maßnahmen habe beginnen können, sie andererseits aus dem
Hotelbetrieb seit der Besitzüberlassung keinerlei Einnahmen mehr gehabt habe, der
Kaufpreis aber noch nicht zu zahlen gewesen sei und sie deshalb für die Zwischenzeit
bis zur Kaufpreiszahlung eine Vergütung für die Nutzungsmöglichkeit des Klägers von
monatlich 15.000 DM habe erhalten sollen, die sie zur Abdeckung vorhandener
Kreditverbindlichkeiten und zur Lebensführung benötigt habe.
Der Kaufvertrag sei auch nicht wegen Nichteintritts der in § 7 genannten Bedingungen
am 1.8.2000 rechtsunwirksam geworden. Die in § 7 vorausgesetzte Baugenehmigung
sei unstreitig erteilt worden. Auf den Eintritt der weiteren Bedingung, nämlich den Zukauf
diesbezügliche Planung sich nicht habe verwirklichen lassen.
Die aus der Nichterfüllung des Kaufvertrags mit dem Beklagten geltend gemachten
Ansprüche scheiterten auch nicht daran, dass die Erfüllung des Kaufvertrags durch
Übereignung
des
Grundstücks
infolge
der
Zwangsversteigerung
bzw.
Zwangsverwaltung oder durch den am 30.10.2002 vorgenommenen anderweitigen
Verkauf des Grundstücks unmöglich geworden sei. Die LzO als die
Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung betreibende Gläubigerin hätte sich der
Eigentumsumschreibung auf den Beklagten nicht widersetzt und die Aufhebung der
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bewilligt, wenn der vereinbarte Kaufpreis
gezahlt worden wäre. Entsprechend einer mit dem neuen Käufer getroffenen
Vereinbarung wäre der spätere Kaufvertrag vom 30. 10. 2002 nicht durchgeführt,
sondern die Eigentumsumschreibung auf den Beklagten vorgenommen worden, wenn
die vereinbarten Kaufpreiszahlungen vom Beklagten erbracht worden wären.
Dass der Beklagte in der Lage gewesen wäre, den geringeren Kaufpreis von ca. 2
Millionen DM zu finanzieren, wie er im zweiten Kaufvertrag vereinbart worden sei, werde
bestritten. Wenn der Beklagte eine solche Zahlung hätte aufbringen können, hätte er
auch die entsprechende erste Ratenzahlung leisten können.
Das nunmehrige Bestreiten des Beklagten zur Schadenshöhe sei unsubstantiiert,
jedenfalls aber verspätet und deswegen unbeachtlich.
II.
Die Berufung des Beklagten ist zulässig und auch begründet.
Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche der Klägerin bestehen nicht.
1.
Ein Anspruch auf Zahlung des monatlichen Betrages von 15.000 DM, den die Klägerin
auf eine zwischen den Parteien im April 2000 getroffene, vom Beklagten mit Schreiben
vom 2.6.2000 bestätigte Vereinbarung stützt, besteht nicht. Diese Vereinbarung der
Parteien ist nämlich formunwirksam und nichtig.
Da alle hier relevanten Vereinbarungen der Parteien vor Inkrafttreten des
Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossen worden sind, ist darauf
(insbesondere auch auf den Kaufvertrag) das vor dem 1.1.2002 geltende Recht
anwendbar (Art. 229 § 5 EGBGB).
Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen
Beurkundung (der nunmehr geltende § 311b Abs. 2 BGB n.F. hat daran nichts
geändert). Nach gesicherter, ständiger Rechtsprechung und zutreffender Auffassung
erstreckt sich dabei das Beurkundungserfordernis nicht nur isoliert auf die Veräußerungs
und Erwerbsverpflichtung, vielmehr ist der gesamte Vertrag der Parteien
beurkundungsbedürftig. Formbedürftig sind dabei alle Vereinbarungen, aus denen sich
nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft
zusammensetzt, wobei es genügt, dass der eine Teil eine bestimmte Abrede zum
Vertragsbestandteil machen will, wenn der andere Teil dies erkannt und hingenommen
hat (vgl. BGHZ 63, 361; 76, 49; 78, 349; BGH NJW 1984, 974; Palandt/Heinrichs, BGB,
61. Aufl., § 313 BGB, Rdnr.25; 63. Aufl., § 311b BGB, Rdnr. 25; Erman/Grziwotz, BGB,
11. Aufl., § 311b, Rdnr. 43; MK/Kanzleiter, BGB, 4. Aufl., § 311b, Rdnr. 50). Der
Formzwang erstreckt sich dabei auch auf alle Abreden über sämtliche Gegenleistungen
für die Besitz und Eigentumsübertragung des Grundstücks.
Formbedürftig sind danach Abreden über Vorauszahlungen sowie Verrechnung mit dem
Kaufpreisanspruch, über die Tragung von Steuern, Provisionen, Finanzierungskosten
und Zusatzentgelte (etwa eine Vergütung für baldige Räumung des verkauften
Grundstücks, eine Ernteentschädigung; vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdnr. 28, 31).
Dabei ist auch gleichgültig, ob es sich um eine objektiv wesentliche oder unwesentliche
Abrede handelt (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdnr.25, m.w.N.; MK/Kanzleiter, a.a.O.).
Nur wenn die Parteien auch ohne den nicht beurkundeten Teil den Grundstücksvertrag
abgeschlossen hätten, ist der Formverstoß gemäß § 139 BGB für den übrigen Teil des
Geschäfts unschädlich (vgl. BGH NJW 1981, 222; BGH NJWRR 1993, 14;
Palandt/Heinrichs, a.a.O.).
Die Vereinbarung über die monatlichen Zahlungen war hier nach dem Vorbringen beider
Parteien auf das vereinbarte Grundstücksgeschäft bezogen und Bestandteil der bei
diesem Geschäft vom Käufer zu erbringenden Leistungen. Die vereinbarten Zahlungen
hingen vom Abschluss des Grundstückskaufvertrages und von der vereinbarten
Kaufpreiszahlung ab. Sie sollten nämlich nach Abschluss des Kaufvertrages bis zur
ersten Ratenzahlung bzw. - so die Bestätigung des Beklagten vom 2.6.2000 - sogar bis
zur endgültigen Abwicklung des Kaufvertrages gezahlt werden.
Nach Behauptung der Klägerin sollten die Zahlungen als Ausgleich dafür erbracht
werden, dass sie den Hotelbetrieb bereits kurz nach dem Kaufvertragsschuss bzw.
wenig später ganz einstellte, sie also keine Nutzungs und Einkommensmöglichkeiten
aus dem Grundstück mehr hatte, der Beklagte dagegen auf dem ihm bereits
überlassenen Hotelgrundstück mit Bauarbeiten beginnen konnte, andererseits aber die
(vollständige) Kaufpreiszahlung auch nach den ursprünglichen Vorstellungen der
Zahlung ein wirtschaftlicher Ausgleich für die bereits aufgegebene Nutzung der Klägerin
und Ausgleich dafür, dass der erst Monate später zu zahlende Kaufpreis ansonsten
nicht verzinst werden sollte. Auf Befragen hat die Klägerin bei ihrer Anhörung im
Verhandlungstermin am 1.7.2004 spontan angegeben, dass sie ohne die Vereinbarung
über die monatliche Zahlung den Grundstückskaufvertrag (im Übrigen) mit dem
Beklagten nicht geschlossen hätte. Sie hat sich dann allerdings sogleich dahin korrigiert,
dass sie dem Beklagten ohne eine entsprechende Vereinbarung über die monatlichen
Zahlungen jedenfalls nicht vor Kaufpreiszahlung bereits den Besitz des Grundstücks
überlassen hätte. Auch nach dieser korrigierten Darstellung der Klägerin ist der
sachliche und von den Parteien gewollte Zusammenhang der Vereinbarung über die
monatlichen Zahlungen mit der Grundstücksübertragung (mit der kaufvertraglichen
Besitz und Eigentumsübertragung des Grundstücks) eindeutig erkennbar. Dass danach
die
Regelung
über
die
monatlichen
Zahlungen
in
die
vereinbarte
Grundstücksübertragung und übereignung eingebunden war und zur Gesamtheit der
Regelungen gehören sollte, aus denen sich das Grundstücksgeschäft der Parteien
zusammensetzte, kann danach nicht zweifelhaft sein.
Den von der Klägerin dargelegten Zweck der monatlichen Zahlungen hat der Beklagte
zwar teilweise bestritten. Nach Behauptung des Beklagten sollten die Zahlungen auf
den nach dem Kaufvertrag erst später in Raten fällig werdenden Kaufpreis angerechnet
werden; sie waren insoweit eine Art vereinbarter Vorauszahlung auf den späteren
Kaufpreis. Dann waren sie aber erst recht und unzweifelhaft Gegenstand der
Vergütungsregelung und mithin Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen
schuldrechtlichen Teils des Grundstücksgeschäfts (des Kaufs).
Die Regelung über die monatlichen Zahlungen hätte danach mit beurkundet werden
müssen, wenn sie bereits im Zeitpunkt des notariellen Kaufvertragschusses Bestandteil
des von den Parteien gewollten Grundstücksgeschäfts sein sollte. Dies ist hier
anzunehmen.
Nach der Darstellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils (Seite 2) ist es als
unstreitig anzusehen, dass die Einigung der Parteien über die monatlichen Zahlungen
bereits am 10.4.2000 erfolgte (wie von der Klägerin im Schriftsatz vom 12.8.2003, S. 5,
vorgetragen und in der Berufungserwiderung – dort Bl. 2 - bestätigt). Die Vereinbarung
hinsichtlich der monatlichen Zahlungen lag danach bereits im Zeitpunkt des notariellen
Vertragschlusses vor und war zu diesem Zeitpunkt Bestandteil des auf das
Grundstücksgeschäft bezogenen Geschäftswillens der Parteien. Die betreffende
(mündliche) Vereinbarung der Parteien über die monatlichen Zahlungen hätte danach
als Bestandteil des Grundstücksgeschäfts mit beurkundet werden müssen, was jedoch
nicht geschehen ist.
Da es unstreitig nicht zur Eigentumsumschreibung auf den Beklagten gekommen ist,
scheidet auch eine Heilung der formunwirksamen Vereinbarung nach § 313 S. 2 BGB
a.F. (§ 311b Abs. 1. 2 BGB n.F.) aus.
Der aus der Vereinbarung der Parteien hergeleitete Zahlungsanspruch von 15.000 DM
monatlich ist danach nicht begründet.
Es käme allenfalls noch eine Nutzungsentschädigung für die tatsächliche Überlassung
des Grundstücks an den Beklagten kraft Gesetzes in Betracht. Ein solcher auf einen
anderen Entstehungsgrund und wesentlich anderen Sachverhalt gestützter Anspruch
wird von der Klägerin im vorliegenden Prozess jedoch nicht geltend gemacht. Insoweit
geht es um einen anderen prozessualen Anspruch (Streitgegenstand), der nicht
Gegenstand der vorliegenden, auf eine vertragliche Vergütungsvereinbarung gestützten
Klage ist.
Selbst wenn dies anders gesehen würde, scheiterte ein Anspruch auf
Nutzungsentschädigung jedenfalls an dem fehlenden notwendigen Vortrag der Klägerin
zu den Voraussetzungen und insbesondere zur Höhe eines solchen Anspruchs. Es ist
schließlich auch nicht ersichtlich, dass für den Zeitraum, in dem hier eine
Nutzungsmöglichkeit des Beklagten in Betracht kommt, nämlich für die Zeit nach dem
Vertragsschluss vom 30.5.2000 bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung am 6.6.2001,
eine noch über die vom Beklagten tatsächlich geleisteten Zahlungen hinausgehende
Nutzungsentschädigung gerechtfertigt sein könnte (nach der von der Klägerin selbst
erstellten Aufstellung in der Anlage der Klagebegründung sind insgesamt ca. 235.000
DM gezahlt worden). Dies gilt selbst dann, wenn für diesen Zeitraum von gut 12
Monaten die Höhe der Nutzungsentschädigung mit monatlich 15.000 DM angenommen
würde.
2.
Auch die weiteren von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf Ersatz
entstandener Anwaltskosten und wegen des durch den Notverkauf entstandenen
Mindererlöses sind nicht begründet.
Sie sind nicht unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs wegen
Nichterfüllung des Grundstückskaufvertrages nach § 326 BGB a. F. gerechtfertigt.
Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien insgesamt nicht zustande gekommen
ist.
Aus
den
vorausgegangenen
Ausführungen
folgt,
dass
das
gesamte
Grundstücksgeschäft einschließlich der Vereinbarung über die monatlichen Zahlungen
des Beklagten der notariellen Beurkundung bedurft hätte, an der es im vorliegenden Fall
jedoch fehlt. Aus der fehlenden, unvollständigen notariellen Beurkundung folgt hier die
Nichtigkeit des gesamten Grundstücksgeschäftes.
Die Nichtbeurkundung der monatlichen Zahlungsverpflichtung hätte der Wirksamkeit des
Restes des Grundstücksgeschäfts allerdings nicht entgegengestanden, wenn der Rest
für sich einen abgrenzbaren, isoliert praktizierbaren Regelungskomplex bildete und nach
§ 139 BGB ausnahmsweise anzunehmen ist, dass der formwirksame Teil nach dem
Parteiwillen von den übrigen Vereinbarungen unabhängig sein und jedenfalls als
Restgeschäft gelten sollte (vgl. Palandt/Heinrichs, § 313 BGB, Rdnr.38; § 311b BGB,
Rdnr. 38).
Eine Ausnahme von der in § 139 BGB angeordneten Regel der Gesamtnichtigkeit ist
anzunehmen, wenn festzustellen ist, dass die Aufrechterhaltung des den
Formanforderungen entsprechenden, beurkundeten Restgeschäftes, so wie es sich hier
ergibt, dem mutmaßlichen Parteiwillen (beider Parteien) entsprach. Maßgebend ist
dabei, welche Entscheidungen die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu
und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussichtlich getroffen
hätten. Überwiegen weder die für noch die gegen die Gesamtnichtigkeit sprechenden
Umstände, ist das Rechtsgeschäft nach der Regel des § 139 BGB im Ganzen nichtig
(vgl. BayOblG MDR 1980, 756; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 139, Rdnr.14).
Im vorliegenden Fall vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Parteien bei
Kenntnis von der Nichtigkeit der Vereinbarung über die monatlichen Zahlungen den
Grundstückskaufvertrag über das Hotelgrundstück im Übrigen in gleicher Weise und mit
gleichem Inhalt geschlossen hätten.
Der Beklagte, der durch die monatlichen Zahlungsverpflichtungen belastet worden ist,
hätte hier wohl auch bei Kenntnis von der Formunwirksamkeit und Nichtigkeit dieser
Zahlungsvereinbarung jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt das Grundstücksgeschäft im
Übrigen mit der Klägerin getätigt.
Das Interesse der Klägerin ging damals einerseits dahin, das Hotelgrundstück zu
verkaufen, andererseits war es für sie – wie sie in ihrem Vortrag dargestellt hat - ein
wesentlicher Punkt, in der Zeit zwischen der Nutzungsaufgabe und der
erhalten, welche die ausgefallenen Einnahmen aus dem Hotelbetrieb kompensierte und
mit der sie ihre laufenden Ausgaben sicherstellen konnte. Dies spricht dafür, dass sie
den Kaufvertrag mit einer langfristigen Teilzahlungsregelung zu Gunsten des Beklagten
und einem Ausschluss der Verzinsung des Kaufpreises, so wie er als evtl.
formwirksames Restgeschäft vorliegt, nicht geschlossen hätte und auf Zahlung der
monatlichen Raten oder einer wirtschaftlich vergleichbaren Lösung bestanden hätte.
Diese Annahme wird durch die eigenen Ausführungen der Klägerin bei ihrer Anhörung
im Senatstermin am 1.7.2004 bestätigt.
Wie bereits oben dargestellt, hat die Klägerin nämlich auf Befragen des Senats spontan
mitgeteilt, dass sie dann den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen hätte; nach
kurzer Überlegung und weiterer Nachfrage hat sie sodann korrigierend ausgeführt, dass
sie dem Beklagten jedenfalls nicht ohne vorherige bzw. gleichzeitige Kaufpreiszahlung
den Besitz an dem Grundstück überlassen hätte. Danach hätte die Klägerin jedenfalls
nicht dem Beklagten als Käufer die Nutzung des verkauften Grundstücks zum 1.8.2000
überlassen, wie das in § 3 des notariellen Kaufvertrages vorgesehen war, und
gleichzeitig eine davon unabhängige, in der Zukunft liegende Kaufpreiszahlung
vereinbart mit erster Ratenzahlung zum 1.9.2000 und weiteren Ratenzahlungen bis
30.6.2005 bei ausgeschlossener Verzinsung des Kaufpreises. Ohne die vereinbarten
monatlichen Zahlungen von 15.000 DM wäre danach der übrige Kaufvertrag jedenfalls
so nicht geschlossen worden, wie er tatsächlich vereinbart und notariell beurkundet
worden ist. Die vereinbarte monatliche Zahlung von 15.000 DM war danach
unabdingbarer,
integraler
Bestandteil
des
von
den
Parteien
gewollten
Leistungsaustausches und des von ihnen gewollten Gleichgewichts ihrer beiderseitigen
Leistungen. Mit dieser Vereinbarung standen und fielen auch die übrigen von den
Parteien vereinbarten Regelungen des Grundstücksgeschäfts in ihrer konkreten
Ausgestaltung.
Es ist danach nicht festzustellen, dass der Teil des Grundstücksgeschäft, der
beurkundet worden ist, von den Parteien in jedem Fall unabhängig vom
formunwirksamen Teil gewollt gewesen ist und nach § 139 BGB aufrechterhalten
werden kann. Es ist vielmehr nach der Grundregeln des § 139 BGB von der
Gesamtnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages auszugehen.
Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags nach
§ 326 BGB a.F. scheidet danach wegen Formunwirksamkeit dieses Vertrages
insgesamt aus.
Anwaltskosten und eines Mindererlöses aus der im Oktober 2002 vorgenommenen
"Notveräußerung" des Hotelgrundstück geht, ergibt sich auch nicht aufgrund eines
Verschuldens des Beklagten bei Vertragsschluss (c.i.c.; nunmehr §§ 311 Abs. 2, 241
Abs. 2, 280 BGB a. F.) oder bei den Bemühungen zur Durchführung des
formunwirksamen Grundstückskaufvertrags.
Zwar ist anerkannt, dass bei Aufnahme von Vertragsverhandlungen und bei einem
sonstigen rechtsgeschäftlichen Kontakt unabhängig von einem wirksamen
Vertragsschluss Schutzpflichten hinsichtlich der in den Einwirkungsbereich gelangten
Rechtsgüter des anderen Teils und Pflichten zur Rücksichtnahme auf die
Vermögensinteressen des anderen Teils bestehen (vgl. § 241 Abs. 2 BGB n. F.;
Palandt/Heinrichs, § 311 BGB, Rdnr.21). Die danach gebotene Rücksichtnahme auf die
erkennbaren Vermögensinteressen des anderen Teils kann insbesondere zur
Aufklärung über für den Abschluss und die Vertragsdurchführung relevante Umstände
verpflichten, soweit nämlich der andere Teil entsprechende Informationen nach Treu
und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung erwarten darf (vgl.
Palandt/Heinrichs, § 311 BGB, Rdnr. 35, 42).
Eine Verletzung solcher Aufklärungspflichten seitens des Beklagten, die für die hier
geltend gemachten Schäden kausal geworden sein könnte, ist im vorliegenden Fall
jedoch nicht festzustellen.
Eine Pflichtverletzung des Beklagten kann nicht darin gesehen werden, dass er die
Klägerin von der Einhaltung der notariellen Beurkundung des gesamten Vertrages
abgehalten hat oder die Klägerin pflichtwidrig nicht über die Formbedürftigkeit des
gesamten Vertrages einschließlich der Vereinbarung über die monatlichen Zahlungen
aufgeklärt hat.
Der Beklagte hat hier nichts getan, was darauf hinauslief, die Klägerin von der
Einhaltung der notariellen Form hinsichtlich des gesamten Vertragswerk abzuhalten. Es
ist auch nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte die Beurkundungsbedürftigkeit der
Vereinbarung über die monatlichen Zahlungen erkannt oder zumindest damit gerechnet
hat und er der Klägerin dies in arglistiger Weise verschwiegen hat. Die Problematik einer
möglichen Formbedürftigkeit dieser Vereinbarung und eine daraus evtl. resultierende
Formnichtigkeit des gesamten Grundstücksgeschäfts ist erst im Berufungsverfahren
nach Hinweis des Senats in den Blick der Parteien geraten.
Es kann auch nicht angenommen werden, dass hinsichtlich der hier entscheidenden
Frage des Umfangs der Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstücksgeschäfts eine
entsprechende Kenntnis des Beklagten, der ebenso wie die
erwartet werden musste und daran eine Aufklärungspflicht des Beklagten anknüpft,
während die Erwartung einer solchen Kenntnis für die Klägerin als Hotelkauffrau zu
verneinen war.
Für beide Parteien war die Beurkundungsbedürftigkeit auch der Vereinbarung
hinsichtlich der monatlichen Zahlungen nicht ohne weiteres ersichtlich. Bei Einholung
fachjuristischen Rats wäre die Problematik der Beurkundungsbedürftigkeit auch der
genannten Vereinbarung erkennbar gewesen; dies gilt jedoch für beide Parteien in
gleicher Weise. Es geht hier insoweit um ein allgemeines Wirksamkeitshindernis für den
Kaufvertrag der Parteien, das nicht dem alleinigen Verantwortungsbereich einer Partei
zuzuordnen ist. In solchen Fällen kommt eine Aufklärungspflicht der einen Partei
gegenüber der anderen nicht in Betracht und muss ein daran anknüpfender Anspruch
aus Verschulden bei Vertragsschluss ausscheiden (vgl. Palandt/Heinrichs, § 311 BGB,
Rdnr.41, m.w.N.). Dies hat die Rechtsprechung insbesondere auch für die Einhaltung
von Formvorschriften entschieden, die jeder der beteiligten Parteien in eigenem
Interesse obliegt und für die beide Parteien letztlich verantwortlich sind (vgl. BGHZ 116,
251, 257; OLG Hamm NJWRR 1994, 243, 244; OLG Frankfurt NJWRR 1997, 170, 172).
Etwas anderes mag allenfalls dann gelten, wenn im Rahmen des vorvertraglichen
Vertrauensverhältnisses
eine
Partei
aufgrund
besonderer
Sachkunde
Betreuungsfunktionen gegenüber der anderem übernommen oder aufgrund
vorausgegangenen gefährdenden Tuns die Nichteinhaltung der Form veranlasst hat.
Dann mag eine Aufklärungspflicht dieser Partei über die einzuhaltende Form bestehen.
Eine solche Ausnahme ist hier jedoch nicht ersichtlich. Insoweit liegt der vorliegende Fall
auch wesentlich anders als der Sachverhalt in der Entscheidung des BGH vom 29.1965
(BGH NJW 1965, 812, 813), in dem es darum ging, dass ein mit Immobiliengeschäften
erfahrener, mit den Erfordernissen der notariellen Beurkundung vertrauter Verkäufer den
Käufer einen von ihm entworfenen privatschriftlichen Vertrag hat unterschreiben lassen
und durch sein Verhalten veranlasst hat, dass von einer notariellen Beurkundung
insgesamt abgesehen wurde.
Bei dem hier vorhandenen beiderseitigen Irrtum allein über den Umfang der
Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstücksgeschäftes liegt die Verantwortlichkeit für
die Nichtbeachtung der Form bei beiden Parteien. Es kommt dann eine
Aufklärungspflichtverletzung einer Partei gegenüber der anderen und eine daran
anknüpfende Haftung einer Vertragspartei wegen Verschuldens bei Vertragsschluss
nicht in Betracht.
Vertragsschluss oder geschäftlichem Kontakt kommt schließlich auch nicht im Hinblick
auf ein pflichtwidriges Verschweigen der Finanzierungsschwierigkeiten des Beklagten in
Betracht, die letztlich zum Scheitern des Vollzugs des formnichtigen Kaufvertrags
geführt haben.
Ein Verstoß gegen sich aus Treu und Glauben ergebende Aufklärungspflichten seitens
des Beklagten ist nach dem von den Parteien im Verhandlungstermin in den
wesentlichen Punkten übereinstimmend dargestellten Ablauf der Vertragsverhandlung
und der Bemühungen um den Vollzug des formunwirksamen Kaufvertrags nicht
anzunehmen.
Die Klägerin hat bei ihrer Anhörung angegeben, sich vor Kaufvertragsschluss nicht um
die Bonität des Beklagten gekümmert und hierzu keine Erkundigungen eingeholt zu
haben. Beide Parteien haben übereinstimmend dargestellt, dass nach Aufnahme von
Vertragsverhandlungen um die Jahreswende 1999/2000 ein Bankenvertreter das
damalige Hotelgrundstück der Klägerin besichtigt gehabt und mit dem Beklagten über
diesem zu gewährende Kredite gesprochen habe. Dabei soll von dem Vertreter der
Bank die Bewilligung eines Kredits von 5 Millionen DM, und zwar 3 Millionen DM für die
Finanzierung des Kaufs und 2 Millionen für den Umbau, als problemlos dargestellt
worden sein. Nach ihren Angaben hat auch die dabei zumindest teilweise anwesende
Klägerin diesen Inhalt des Gesprächs mitbekommen. Sie ist dann - ebenso wie der
Beklagte - zunächst davon ausgegangen, dass die Finanzierung des Projekts auf Seiten
des Beklagten keine Schwierigkeiten bereiten werde.
Der Beklagte war auch nicht von sich aus verpflichtet, die Klägerin über seine
Vermögenslage und seine Finanzierungsmöglichkeiten aufzuklären. Eine solche
allgemeine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Vermögensverhältnisse eines
Kaufinteressenten würde offensichtlich zu weit gehen und besteht nicht. Eine
Aufklärungspflicht kann allenfalls hinsichtlich konkreter Finanzierungsschwierigkeiten in
Betracht kommen, soweit diese die Vertragsdurchführung ernsthaft in Frage stellen.
Solche Hindernisse waren jedoch nach der insoweit übereinstimmenden Darstellung der
angehörten Parteien zunächst nicht ersichtlich. Dass der Beklagte ins Gewicht fallendes
Eigenkapital für den Kauf des Hotelgrundstücks nicht einsetzen wollte und dies wohl
auch nicht konnte, war aus dem zuvor erwähnten Finanzierungsgespräch, in dem es um
die Finanzierung des vollen Kaufpreises von 3 Millionen DM gegangen war, ohne
weiteres ersichtlich und auch der Klägerin bekannt geworden. Auch insoweit bedurfte es
keiner Aufklärung der Klägerin seitens des Beklagten.
Allerdings hatte die Bank, die die Finanzierung durchführen sollte, nach den vom
Beklagten im Rahmen seiner Anhörung gemachten Angaben bereits unmittelbar vor
erschien. Dies hat der Beklagte nach eigenen Angaben jedoch auch der Klägerin vor
Kaufvertragsschluss mitgeteilt gehabt. Die dazu ebenfalls angehörte Klägerin hat dem
nicht widersprochen. Die Reduzierung des in Aussicht gestellten Kredits ist der
wirtschaftliche Hintergrund dafür gewesen, warum die Parteien für die Zahlung des
Kaufpreises noch am Tag des Vertragsschusses die notariell beurkundete
Ratenzahlungsvereinbarung mit Kaufpreisraten bis zum 30.6.2005 getroffen haben.
Damit hat sich die Klägerin - wenn auch nach ihren eigenen Angaben widerstrebend letztlich einverstanden erklärt.
Dass bereits bei Kaufvertragsschluss ein Scheitern der Finanzierung des Kaufs
absehbar war, ist nicht ersichtlich und ergibt sich nicht aus den vorgetragenen und
erkennbaren Umständen. Eine aus Treu und Glauben folgende Aufklärungspflicht des
Beklagten im Hinblick auf ein die Durchführung des Kaufs entgegenstehendes, bereits
damals erkennbares Hindernis kann für die Zeit bis zum Vertragsschluss am 30.5.2000
nach alledem nicht angenommen werden.
Nach Abschluss des formunwirksamen Vertrages vom 30.5.2000 wäre in Betracht
gekommen, dass die Klägerin alsbald das Hotelgrundstück an einen anderen
Vertragspartner veräußert hätte. Auch bei Zugrundelegung des vorhandenen notariellen
Vertrages wäre jedenfalls bei Nichterfüllung der für den 1.9.2000 vereinbarten
Ratenzahlung von 2 Millionen DM ein eventueller Rücktritt der Klägerin in Betracht
gekommen. Dies war auch für die Klägerin, der die Formnichtigkeit offensichtlich nicht
bekannt war, erkennbar.
Dass der Beklagte die Klägerin durch pflichtwidriges Verhalten, etwa durch Täuschung
oder arglistiges Verschweigen relevanter Umstände, davon abgehalten hat, solche
Konsequenzen zu ziehen, ist nicht ersichtlich und insbesondere auch von der Klägerin
nicht dargelegt worden.
Tatsächlich hat die Klägerin nach Verstreichen des vereinbarten Zahlungstermins am
1.9.2000, als die Zahlungs und Finanzierungsschwierigkeiten des Beklagten
offensichtlich geworden waren, sich noch darum bemüht, den Beklagten bei
Beschaffung der Finanzierung zu unterstützen und sich zu diesem Zweck sogar
bereitgefunden, im November 2000 eine inhaltlich falsche notarielle Erklärung über mit
Eigenkapital angeblich erbrachte Kaufpreiszahlungen abzugeben.
Dass die Klägerin durch pflichtwidriges Verhalten des Beklagten davon abgebracht
worden ist, sich wegen der Grundstücksveräußerung anderweitig zu orientieren, und
dieses ein Schadensersatzanspruch rechtfertigt, ist nach den vorstehend behandelten
Umständen nicht festzustellen.
danach insgesamt aus. Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen des
Mindererlöses bei der im Oktober 2002 vorgenommenen anderweitigen Veräußerung
besteht nach alledem nicht. Auch wegen der im Zusammenhang mit der
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung und bei Verhandlungen mit Banken
entstandenen Anwaltskosten kommt danach ein Schadensersatzanspruch der Klägerin
insgesamt nicht in Betracht.
Eine Erstattung der Anwaltskosten auf Grund einer zwischen den Parteien getroffenen
Vereinbarung über eine entsprechende Kostenübernahme seitens des Beklagten
scheidet ebenfalls aus.
Zwar hat die Klägerin eine entsprechende Vereinbarung der Parteien behauptet. Der
Beklagte hat dies jedoch bestritten. Die Klägerin ist hinsichtlich der von ihr behaupteten
Vereinbarung beweisfällig geblieben. Ihren zunächst gestellten Beweisantrag auf
Zeugenvernehmung hat die Klägerin kurz vor dem Verhandlungstermin vor dem Senat
am 5.8.2004 zurückgenommen. Die danach eingetretene Beweisfälligkeit muss zu
Lasten der insoweit beweispflichtigen Klägerin gehen.
Die Klage ist danach insgesamt abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht, da die
dafür erforderlichen Voraussetzungen im vorliegenden Fall nicht vorliegen.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Oldenburg

Erscheinungsdatum:

19.08.2004

Aktenzeichen:

1 U 8/04

Rechtsgebiete:

Allgemeines Schuldrecht

Normen in Titel:

BGB § 311b Abs. 1