OLG Karlsruhe 03. März 2015
14 Wx 16/15
BNotO § 19; BeurkG §§ 17, 21

Ausnahmsweise Pflicht des Notars zur Einsicht in die Grundakten

DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 9.11.2015
OLG Karlsruhe, 3.3.2015 - 14 Wx 16/15

BNotO § 19; BeurkG §§ 17, 21
Ausnahmsweise Pflicht des Notars zur Einsicht in die Grundakten

1. Im Grundsatz ist ein Notar weder aus § 17 BeurkG noch aus § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG verpflichtet,
Einsicht in die Grundakten zu nehmen.
2. Eine Einsichtspflicht besteht aber ausnahmsweise dann, wenn der Notar besonderen Anlass für
weitere Nachforschungen hat. Dies ist insbesondere für den Fall zu bejahen, dass sich aus dem
Grundbuch oder auf andere Weise der Hinweis auf einen unerledigten Antrag ergibt.
3. Verzichten die Beteiligten auf eine Einsicht in das Grundbuch, umfasst dieser Verzicht nicht
zugleich auch die Einsichtnahme durch den Notar in die Grundakten. (Leitsätze der DNotI-Redaktion)

Gründe:

I.
Die Beteiligten zu 1. und 2. (im Folgenden auch: die Beschwerdeführerinnen) wenden
sich mit der Beschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts, mit dem festgestellt
wurde, dass die Kostenrechnungen des Beteiligten zu 3. vom 20.02.2014,
Rechnungsnummer 26800 S, nicht zu beanstanden sind.
Der Beteiligte zu 3. beurkundete am 09.06.2011 ein Angebot der Beschwerdeführerinnen
auf Abschluss eines Kaufvertrags über zwei Grundstücke, eingetragen im
Grundbuch von , Grundbuchbezirk , Blatt Nr. . Die Urkunde besteht aus zwei
Teilen, dem „Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags“ und einem diesem Angebot
beigefügten „Kaufvertrag“. Dieser wurde auf Wunsch der Beschwerdeführerinnen an
einem von ihnen vorgelegten Muster des Notars Dr. (UR 259/2003 B) sowie einem
vom Ehemann der Beteiligten zu 2. übermittelten Entwurf ausgerichtet. Unter Ziff. I.
(doppelte Zählung) des Angebots heißt es auszugsweise:
„Frau und Frau in BGB Gesellschaft
- als Verkäufer -
machen hiermit
Frau […]
- als Käufer -
das Angebot zum Abschluss des als Anlage zu dieser Urkunde genommene
Kaufvertrags.
[…]
III. Die Kosten dieses Angebots trägt der Verkäufer. Wird das Angebot angenommen,
gilt die Kostenregelung im Kaufvertrag.“
Bei der Beurkundung lag lediglich ein unbeglaubigter Ausdruck des Grundbuchblattes
vor. Diesen hatte der Beteiligte zu 3. eingeholt. Aus dem Ausdruck ergab sich,
dass die Beschwerdeführerinnen als Eigentümer der Grundstücke eingetragen waren
mit dem Zusatz "in BGB-Gesellschaft". Ferner stand auf dem Deckblatt des Grundbuchblattes:
"Hinweis: Es liegen unerledigte Anträge vor!" In dem mit „Kaufvertrag“
überschriebenen Teil der Urkunde findet sich unter § 1 u. a.:
"Der Grundbuchbestand wurde mit Hilfe einer unbeglaubigten Kopie des
Grundbuchs vom 08.06.2011 festgestellt. Nach Belehrung über die damit verbundenen
Risiken befreiten die Vertragsbeteiligten den Notar von der Pflicht
zur Einsichtnahme ins Grundbuch."
Tatsächlich war die Beteiligte zu 1. bereits aufgrund Gesellschafterbeschluss vom
01.12.2009 aus der BGB-Gesellschaft ausgeschieden. Der Beschluss, an dem beide
Beschwerdeführerinnen mitgewirkt hatten, lautet, soweit hier von Interesse:
"1. Mit sofortiger Wirkung ist in die jetzige BGB-Gesellschaft Herr neu eingetreten.
2. Nach Eintritt des Gesellschafters Herrn tritt Frau aus der BGBGesellschaft
aus.
Wir die Unterzeichneten, bewilligen und beantragen hiermit die Berichtigung
des Grundbuchs. […].“
Mit Gesellschafterbeschluss ohne Datum, beglaubigt am 16.11.2010, trat anstelle
des mit Beschluss vom 01.12.2009 neu aufgenommenen Gesellschafters eine
französische Gesellschaft in die BGB-Gesellschaft ein. Der Gesellschafterbeschluss
lautet insoweit:
"a) Mit sofortiger Wirkung ist in die jetzige BGB-Gesellschaft die Firma mit
Sitz in neu eingetreten.
b) Nach Eintritt der Gesellschafterin tritt Herr aus der Gesellschaft aus.
Wir die Unterzeichneten bewilligen und beantragen hiermit die Berichtigung
des Grundbuchs.“
Beide Anträge lagen dem Grundbuchamt zum Zeitpunkt der hier gegenständlichen
Beurkundung vor. Änderungen in das Grundbuch waren bis zu diesem Zeitpunkt jedoch
nicht eingetragen worden. Später wurde Herr anstelle der Beteiligten zu 1.
eingetragen aufgrund Gesellschafterbeschluss und Grundbuchberichtigungsantrag
vom 01.12.2009.
Das beurkundete Angebot wurde in der Folgezeit nicht angenommen.
Für die Beurkundung stellte der Beteiligte zu 3. beiden Beschwerdeführerinnen mit
Rechnungen vom 20.02.2014 (Rechnungsnr. 26800 S) Kosten und Gebühren in Höhe
von insgesamt 1.620,01 € (brutto) in Rechnung. Wegen der Einzelheiten wird auf
die Kostenrechnungen Bezug genommen.
Hiergegen erhob zunächst die Beteiligte zu 1. und sodann auch die Beteiligte zu 2.
Einwendungen und beide stellten Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127
GNotKG. Die Beteiligten zu 1. und 2. sind der Ansicht, die berechneten Kosten seien
von Ihnen nicht zu bezahlen. Die Beurkundung sei nichtig, weil die Beteiligte zu 1. im
Zeitpunkt der Beurkundung nicht mehr Mitgesellschafterin der GbR gewesen sei.
Dass dies für die Beurkundung von Bedeutung sei, hätten sie aber nicht gewusst.
Der Beteiligte zu 3. habe seine Nachforschungs- und Aufklärungspflichten verletzt.
Gerade wegen des Hinweises auf unerledigte Anträge habe er weiter nachforschen
müssen, um was für Anträge es sich gehandelt habe, und dies mit den Beteiligten
erörtern müssen. Außerdem hätte die Beteiligte zu 1. den Notar im Beurkundungstermin
mündlich darauf hingewiesen, dass sie nicht mehr Gesellschafterin der BGBGesellschaft
sei. Der Beteiligte zu 3. habe jedoch einfach mit der Beurkundung fortgefahren.
Bei Einsicht in das Grundbuch hätte sich für den Beteiligten zu 3. ergeben,
dass der Auszug vom 08.06.2011 nicht aktuell sei. Darüber hinaus sei die Beteiligte
zu 1. nicht Kostenschuldnerin, weil sie bei der Beurkundung nicht mehr Eigentümerin
gewesen sei.
Die Beteiligten zu 3. und 4. wurden vom Landgericht angehört. Sie sind dem Vorbringen
der Beteiligten zu 1. und 2. entgegengetreten. Der Beteiligte zu 3. hat angegeben,
er könne weder bestätigten noch dementieren, dass die Beteiligte zu 1. ihm
mündlich mitgeteilt habe, dass sie nicht mehr Gesellschafterin sei.
Mit Beschluss vom 26.11.2014 hat das Landgericht festgestellt, dass die Kostenrechnungen
des Beteiligten zu 3. vom 20.02.2014, Rechnungsnummer 26800 S,
nicht zu beanstanden seien. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die
Beurkundung sei nicht nichtig. Die Kostenschuldnerschaft der Beteiligten zu 1. und 2.
ergebe sich aus § 3 Nr. 2 KostO. Eine Pflichtverletzung liege nicht vor. Es könne offen
bleiben, ob der Notar zur Einsichtnahme in die Grundakten verpflichtet gewesen
sei und ob die Befreiung von der Verpflichtung zur Grundbucheinsichtnahme den
Notar auch hiervon befreie. Die Pflicht des Notars zur Sachverhaltsermittlung bestehe
nämlich nicht grenzenlos. Er müsse nicht nach Umständen in den Grundakten
forschen, von denen er annehmen dürfe, dass die Beteiligten ihn selbst informierten.
So verhalte es sich hier hinsichtlich des Gesellschafterwechsels. Von einem mündlichen
Hinweis der Beteiligten zu 1. auf ihr Ausscheiden als Gesellschafterin sei angesichts
ihres Vortrags nicht auszugehen. Die Feststellungslast liege insoweit bei ihr.
Gegen diesen Beschluss, den Beschwerdeführerinnen zugestellt am 16.12.2014,
haben beide mit Schreiben vom 14.01.2015, eingegangen beim Landgericht am selben
Tag, Beschwerde eingelegt. Dieser hat das Landgericht mit Beschluss vom
02.02.2015 nicht abgeholfen.
Die Beteiligten zu 1. und 2. halten an ihrer im Festsetzungsverfahren vertretenen Ansicht
fest und beantragen der Sache nach, den Beschluss des Landgerichts aufzuheben
und den Notar anzuweisen, keine Kosten zu erheben.
Die Beteiligten zu 3. und 4. sind der Beschwerde entgegengetreten.
II.
Die zulässige Beschwerde ist begründet. Die von den Beteiligten zu 1. und 2. erhobenen
Einwendungen gegen die Kostenrechnung greifen entgegen der Entscheidung
des Landgerichts durch und führen dazu, dass für die Beurkundung keine Kosten zu
erheben sind.
1.
Das Festsetzungs- wie auch das Beschwerdeverfahren richten sich nach den §§ 127
ff. GNotKG, nicht nach der bis zum 30.06.2013 geltenden KostO, dort § 156, weil der
Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach dem Inkrafttreten des GNotKG, dem
01.07.2013, gestellt wurde (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG).
2.
Der Kostenschuldner kann, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, im Verfahren
der gerichtlichen Festsetzung nach §§ 127 ff. GNotKG Einwendungen gegen
die Kostenberechnung wegen unrichtiger Sachbehandlung oder deswegen erheben,
weil ihm gegen den Notar Schadenersatzansprüche aufgrund von Amtspflichtverletzung
gemäß § 19 Abs. 1 BNotO zustehen (Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl. 2015, §
127 Rn. 34 ff.). Der Beteiligte zu 3. haftet grundsätzlich selbst für Amtspflichtverletzungen
nach § 19 BNotO, weil er freier Notar ist und nicht badischer Amtsnotar (§
114 Abs. 1 BNotO i. V. m. §§ 1 ff., §§ 13 ff. des Landesgesetzes über die Freiwillige
Gerichtsbarkeit Baden-Württemberg - LFGG), für dessen Amtspflichtverletzungen
allein die Staatshaftung nach Art. 34 GG, § 839 BGB besteht (dazu Haug, Die Amtshaftung
des Notars, 3. Aufl. 2011, Rn. 437 ff., 443).
3.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts liegt eine schuldhafte Amtspflichtverletzung
des Beteiligten zu 3. nach § 19 BNotO i. V. m. §§ 17, 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG
vor, weshalb die Beteiligten zu 1. und 2. so zu stellen sind, als ob die Beurkundung
nicht stattgefunden hätte.
a.
Der Beteiligte zu 3. hat bei der Beurkundung des Kaufvertragsangebots gegen die
ihm nach §§ 17, 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG gegenüber den Beteiligten zu 1. und 2. obliegenden
Pflichten verstoßen.
(1)
Dabei ist der Senat allerdings aus den vom Landgericht dargelegten Gründen
nicht davon überzeugt, dass die Beteiligte zu 1. den Beteiligten zu 3. ausdrücklich
darauf hingewiesen hat, dass sie nicht mehr Gesellschafterin der GbR ist, er jedoch
ohne hierauf einzugehen mit der Beurkundung fortgefahren ist. Auch ohne
einen solchen mündlichen Hinweis ergibt sich jedoch eine Amtspflichtverletzung
des Beteiligten zu 3.
(2)
Es stellt sich vorliegend allerdings nicht die Frage der Pflicht zur Grundbucheinsicht
durch den Notar gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG. Der Inhalt des Grundbuchs
war nämlich im Zeitpunkt der Beurkundung am 09.06.2011 so, wie es sich aus der
unbeglaubigten Kopie aus dem Grundbuch von Breisach, Blatt Nr. 389, vom
08.06.2011 ergibt. Hätte der Notar das Grundbuch eingesehen, hätte sich dabei
nichts anderes ergeben, als sich aus der unbeglaubigten Kopie ergibt. Entgegen
den Vorstellungen der Beschwerdeführer handelt es sich beim „Grundbuch“ nicht
um etwas anderes als die dem Notar vorliegende Kopie, denn nach § 3 Abs. 1 S.
2 GBO ist der Begriff „Grundbuch" für ein Grundstück gleichbedeutend mit dem
Begriff „Grundbuchblatt“.
Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, der Notar habe sich pflichtwidrig
nicht über den Inhalt der noch nicht erledigten Anträge beim Grundbuchamt informiert
und sie nicht über deren Bedeutung aufgeklärt, geht es der Sache nach um
die Frage der Einsicht in die Grundakten, denn nur aus den Grundakten, nicht aus
dem Grundbuch selbst, ergibt sich der Inhalt von Anträgen, die dem Grundbuchamt
zwar bereits vorliegen, die aber noch nicht zu Änderungen im Grundbuch geführt
haben. Die maßgebliche Frage ist danach, ob der Beteiligte zu 3. verpflichtet
war, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und die Beschwerdeführer über deren
Inhalt zu informieren.
Dies ist vorliegend der Fall.
Es entspricht zwar der einhelligen Auffassung, dass den Notar normalerweise weder
aus § 17 BeurkG noch aus § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG die Pflicht trifft, Einsicht in
die Grundakten zu nehmen (Winkler, BeurkG, 17. Aufl. 2013, § 21 Rn. 20 ff. mit
umfangreichen Nachweisen zu Rechtsprechung und Literatur; Lerch, BeurkG, 4.
Aufl. 2011, § 21 Rn. 6, ebenfalls m. w. Nachw.). Etwas anderes gilt aber dann,
wenn der Notar besonderen Anlass für weitere Nachforschungen in den Grundakten
hat. Dies wird gerade für den Fall bejaht, dass sich aus dem Grundbuch oder
auf andere Weise der Hinweis auf einen unerledigten Antrag ergibt (Lerch, a. a.
O., m. w. Nachw.; Winkler, a. a. O., Rn. 21; Eylmann, BNotO, 3. Aufl. 2011, § 21
BeurkG Rn. 3).
So ist es hier, denn auf dem Vorblatt des Ausdrucks des Grundbuchs war in großen,
fettgedruckten Buchstaben vermerkt: „Hinweis: Es liegen unerledigte Anträge
vor!“ Der Beteiligte zu 3. hätte klären müssen, um was für Anträge es sich handelt
und ob sie für den Beurkundungsvorgang von Bedeutung sind. Dies hätte etwa
durch Nachfrage bei den Beteiligten zu 1. und 2., durch Einsicht in die Grundakten
oder Nachfrage beim Grundbuchamt geschehen können. An der objektiv bestehenden
Pflicht des Beteiligten zu 3. ändert die Tatsache, dass die Beteiligten zu 1.
und 2. selbst die noch unerledigten Anträge gestellt hatten, entgegen der Ansicht
des Landgerichts nichts, denn aus dem Hinweis auf unerledigte Anträge ergab
sich nichts Näheres zu deren Inhalt und Natur. Es gab nach außen hin daher keine
Anhaltspunkte dafür, dass die Beteiligten zu 1. und 2. bereits über irgendwelche
Kenntnisse verfügten und deswegen vom Beteiligten zu 3. nicht weiter nachgeforscht
und nicht beraten werden musste.
(3)
Die Beteiligten zu 1. und 2. haben auch nicht darauf verzichtet, dass der Beteiligte
zu 3. Einsicht in die Grundakten nimmt. Insoweit kann es dahinstehen, ob hierauf,
wie auf die Grundbucheinsicht nach § 21 Abs. 1 S. 2 BeurkG, überhaupt verzichtet
werden kann. Jedenfalls ergibt sich aus der Urkunde kein Hinweis auf einen solchen
Verzicht. Der Vermerk in § 1 des Kaufvertrags, dass der Beteiligte zu 3. „von
der Pflicht zu Einsichtnahme ins Grundbuch“ befreit worden sei, genügt hierzu
nicht, denn dies betrifft, wie auch der vorhergehende Satz - „Der Grundbuchbestand
wurde mit Hilfe einer unbeglaubigten Kopie des Grundbuchs vom
08.06.2011 festgestellt“. - ergibt, gerade nur die Pflicht zur Einsicht in das Grundbuch.
b.
Die Pflichtverletzung des Beteiligten zu 3. war ursächlich dafür, dass die Beteiligten
zu 1. und 2. eine Beurkundung von dem Beteiligten zu 3. vornehmen ließen, die tatsächlich
für sie wertlos war.
Maßgeblich für die Frage der Ursächlichkeit ist, was geschehen wäre, wäre der Beteiligte
zu 3. seinen Pflichten nachgekommen (BGH, Urt. v. 21.11.1996 – IX ZR
220/95 –, Rn. 13, zit. n. juris). Wäre der Beteiligte zu 3. dem Hinweis auf die unerledigten
Anträge nachgegangen, entweder durch Einsicht in die Grundakten oder
Nachfrage bei den Beteiligten zu 1. und 2., wäre er auf die Anträge auf Änderung des
Gesellschafterbestands gestoßen. Er hätte dann bei pflichtgemäßem Handeln die
Beteiligten zu 1. und 2. darüber aufgeklärt, dass nicht der Stand des Grundbuchs im
Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots maßgeblich ist, sondern wegen § 17 GBO
die Veränderungen, die bereits beantragt waren, hinzuzudenken sind, weshalb eine
Auflassungserklärung der GbR in der „alten Besetzung“ vorliegend nicht geeignet
war, einen Eigentumswechsel herbeizuführen.
c.
Der Beteiligte zu 3. handelte jedenfalls fahrlässig, indem er dem Hinweis auf unerledigte
Anträge nicht nachging. Dass die Beteiligten zu 1. und 2. die Änderungsanträge
selbst gestellt hatten, entlastet ihn nicht, denn er hatte keine Hinweise, aufgrund derer
er davon ausgehen durfte, dass den Beteiligten zu 1. und 2. klar war, dass ihre
Anträge für den Beurkundungsvorgang von Bedeutung waren.
d.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit für die Beteiligten zu 1. und 2. (§ 19 Abs. 1 S. 2
BNotO) besteht nicht.
e.
Schließlich ergibt sich daraus, dass die Beteiligten zu 1. und 2. die Berichtigungsanträge
selbst gestellt hatten, kein Mitverschulden.
Hierfür genügt es nicht schon, dass die Beteiligten zu 1. und 2. wussten oder zumindest
daran hätten denken können, dass es sich bei den unerledigten Anträgen um
ihre eigenen Berichtigungsanträge handelte, sondern ein Mitverschulden käme nur in
Betracht, wenn die Beteiligten zu 1. und 2. auch um die Relevanz dieser Anträge gerade
für den vorliegenden Beurkundungsvorgang wussten oder eine solche zumindest
für möglich hätten halten müssen. Denn nur diese Erkenntnis hätte sie dazu
veranlassen müssen, die Anträge von sich aus anzusprechen. Davon, dass die Beteiligten
zu 1. und 2. über solche Kenntnisse verfügten, kann indessen nicht ausgegangen
werden. Bei den Beteiligten zu 1. und 2. handelt es sich nicht um rechtskundige
Personen, sondern um Laien. Es ist nachvollziehbar, dass ein Laie davon ausgeht,
dass es seine Richtigkeit hat, dass er als Eigentümer auftritt, solange er im
Grundbuch steht. Kenntnisse der Grundbuchordnung, hier insbesondere des Vorrangprinzips
nach § 17 GBO, können von einem juristischen Laien nicht erwartet
werden.
f.
Bei amtspflichtgemäßem Verhalten des Beteiligten zu 3. hätte dieser den Beteiligten
zu 1. und 2. von der beabsichtigten Beurkundung abgeraten. Es besteht die tatsächliche
Vermutung, dass sich die Beteiligten zu 1. und 2. entsprechend verhalten hätten.
Deswegen haben sie aufgrund von § 19 Abs. 1 BNotO i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB
Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie wenn dies nicht geschehen wäre. Beurkundungskosten
wären dann nicht angefallen. Demzufolge ist der Beteiligte zu 3.
anzuweisen, keine Kosten zu erheben.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 130 Abs. 2 S. 3 und 4 GNotKG. Der Wert des
Beschwerdeverfahrens richtet sich nach der Höhe der von den Beschwerdeführern
angegriffene Kostenrechnungen, § 36 Abs. 1 GNotKG. Da sie als Gesamtschuldner
in Anspruch genommen wurden, ist der Rechnungsbetrag jedoch nur einmal anzusetzen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde gegeben. Die
Rechtsbeschwerde ist schriftlich binnen einer Frist von einem Monat ab schriftlicher
Bekanntgabe des Beschlusses beim Bundesgerichtshof, Karlsruhe einzulegen. Die
Rechtsbeschwerde kann nur durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen
Rechtsanwalt eingelegt werden. Sie muss schriftlich erfolgen und ist zu unterschreiben.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Karlsruhe

Erscheinungsdatum:

03.03.2015

Aktenzeichen:

14 Wx 16/15

Rechtsgebiete:

Notarielles Berufsrecht
Beurkundungsverfahren

Normen in Titel:

BNotO § 19; BeurkG §§ 17, 21