OLG Dresden 06. Oktober 2009
3 W 930/09
BNotO § 15 Abs. 1 Satz 1

Pflicht zur Auskehr einer verwahrten Bietsicherheit

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 3w930_09
letzte Aktualisierung: 14.1.2010
OLG Dresden, 6.10.2009 - 3 W 930/09
BNotO § 15 Abs. 1 Satz 1
Pflicht zur Auskehr einer verwahrten Bietsicherheit
Der Urkundsnotar, der eine vom Grundstückskäufer unter Anrechnung auf den Kaufpreis
geleistete Bietungssicherheit verwahrt, ist nach wirksamem Verkäuferrücktritt vorbehaltlich
anderweitiger Abreden verpflichtet, den verwahrten Betrag an das beteiligte Auktionshaus
auszukehren, wenn sich der Verkäufer hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt und das
Auktionshaus nach Erwirkung eines gesonderten Zahlungstitels gegen den Käufer dessen
etwaigen Auszahlungsanspruch gegen den Notar pfänden und sich zur Einziehung überweisen
lässt.


Leitsatz
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO
Der Urkundsnotar, der eine vom Grundstückskäufer unter Anrechnung auf den Kaufpreis geleistete Bietungssicherheit verwahrt, ist nach wirksamem Verkäuferrücktritt vorbehaltlich
anderweitiger Abreden verpflichtet, den verwahrten Betrag an
das beteiligte Auktionshaus auszukehren, wenn sich der Verkäufer hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt und das
Auktionshaus nach Erwirkung eines gesonderten Zahlungstitels
gegen den Käufer dessen etwaigen Auszahlungsanspruch gegen
den Notar pfänden und sich zur Einziehung überweisen lässt.
Oberlandesgericht Dresden,
06.10.2009, Az.: 3 W 930/09
3.
Zivilsenat,
Beschluss
vom
Oberlandesgericht
Dresden
Aktenzeichen: 3 W 0930/09
6 T 129/09 LG Zwickau
Beschluss
des 3. Zivilsenats
vom 06.10.2009
In dem Verfahren
betreffend die Amtstätigkeit des Notars H
P
zur UR-Nr.
/2006 vom 25.02.2006
P
in
mit den Beteiligten:
1.
S
G
vertr.d.d. Vorstand M
H
Straße 12,
D
AG,
P
, M
S
,
Beschwerdeführerin und Führerin der weiteren
Beschwerde Prozessbevollmächtigte:
2.
A
H
A
Rechtsanwälte Dr. G
M
G
,
B
1,
B
,
Str. 33 ,
B
wegen Beschwerde gem. § 15 II BNotO
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden ohne
mündliche Verhandlung durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. N
Richter am Oberlandesgericht B
und
Richterin am Oberlandesgericht E
,
beschlossen:
1. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der
Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Zwickau vom
14.08.2009 abgeändert:
Der Notar P
in P
wird angewiesen, das
von ihm auf seinem Anderkonto zur Urkunde vom
25.02.2006 (UR-Nr.
/2006) verwahrte Guthaben an
die Beteiligte zu 1 auszukehren.
2. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde
wird auf 3.861,13 EUR festgesetzt.
Gründe:
I.
Der Beteiligte zu 2 kaufte am 25.02.2006 nach vorherigem Zuschlag in einer am selben Tag von der Beteiligten zu 1 veranstalteten Auktion von der Sparkasse M
E
ein Grundstück zum Preis von 38.000,00 EUR. Entsprechend einer in den
notariellen Kaufvertrag einbezogenen Versteigerungsbedingung
leistete er eine Bietungssicherheit von 3.800,00 EUR, die
der Notar bis heute auf einem Anderkonto verwahrt (aktueller
Stand: 3.861,13 EUR). Die einbezogenen Versteigerungsbedingungen sahen insoweit unter anderem vor:
"6b) Jeder Ersteher ist bei Zuschlag verpflichtet, eine Bietungssicherheit zu leisten, die 10 v.H. des Meistgebotes ... beträgt ... Die Bietungssicherheit ist unverzüglich nach erteiltem Zuschlag ... beim Auktionshaus
zu leisten und ist von diesem auf ein Treuhandkonto zu
hinterlegen und anschließend dem Notaranderkonto zuzuführen, sofern ein solches vereinbart ist. ... Die Bietungssicherheit ist auf den Kaufpreis anzurechnen. Wird
das Bargebot nicht in voller Höhe hinterlegt und der
Vertrag aus diesem Grunde nicht durchgeführt, so dient
die Bietungssicherheit vorrangig der Begleichung der
Courtageansprüche des Auktionshauses und nachrangig der
Befriedigung etwaiger Schadensersatzansprüche des Eigentümers. Sie ist in diesem Fall nach übereinstimmender Weisung des Eigentümers, des Bieters und des Auktionshauses auszuzahlen. Kommt eine derartige Weisung
nicht zustande, kann die Bietungssicherheit bei der
Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts am Orte der Versteigerung hinterlegt oder bis zum Vorliegen eines
rechtskräftigen Urteils, mit dem der Auszahlungsberechtigte festgestellt wird, treuhänderisch verwahrt vom
Auktionshaus einbehalten werden.
12)
Der zu hinterlegende Kaufpreis ist ... auf einem Notaranderkonto zu verwahren, für das die in Ziffer 21 genannten besonderen Regeln vorrangig gelten. Auf dieses
ist auch die vom Auktionshaus treuhänderisch vereinnahmte Bietungssicherheit einzuzahlen ...
21)
Für die Verwahrung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto gelten zusätzlich die folgenden Regelungen.
..."
Die Verkäuferin trat mangels Kaufpreiszahlung vom Vertrag
zurück. Anschließend erwirkte die Beteiligte zu 1, die sich
vom Beteiligten zu 2 im Kaufvertrag ein Courtageversprechen
hatte geben lassen, gegen ihn einen Vollstreckungsbescheid
über eine Hauptforderung von 3.800,00 EUR zuzüglich Zinsen
und Kosten. Wegen dieser Ansprüche ließ sie mit dem
Schuldner am 07.03.2008 und dem Drittschuldner formgerecht
vor
dem
14.04.2008
zugestellten
Pfändungsund
Überweisungsbeschluss den möglichen Anspruch des Beteiligten
zu 2 gegen den Notar auf Auszahlung der bei diesem auf dem
Anderkonto hinterlegten Bietungssicherheit pfänden und sich
zur Einziehung überweisen. Der Notar lehnte es mit Schreiben
vom 18.03.2008 und 14.04.2008 unter jeweiligem Hinweis auf
die Möglichkeit der Beschwerde ab, den hinterlegten Betrag
an die Beteiligte zu 1 auszukehren. Zur Begründung führte er
(zuletzt nur noch) an, mangels Erklärung des Beteiligten zu
2 liege ihm keine übereinstimmende Auszahlungsweisung vor.
Die Verkäuferin stimmte einer Auskehr einschließlich Zinsen
an die Beteiligte zu 1 mit Schreiben an den Notar vom
30.05.2008 zu.
Die am 12.06.2008 beim Landgericht eingegangene Beschwerde
der Beteiligten zu 1 ist erfolglos geblieben. Gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 14.08.2009 richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. Der Beteiligte zu 2 hat
von der Gelegenheit zur Stellungnahme wie schon im Erstbeschwerdeverfahren keinen Gebrauch gemacht.
II.
Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist gemäß § 15
Abs. 2 Satz 2 BNotO, §§ 27, 29 FGG zulässig und hat auch in
der Sache Erfolg.
1. Das Beschwerdegericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Die beiden Notarschreiben stellten Vorbescheide dar, gegen die gemäß § 15 Abs. 2 BNotO die Beschwerde der als
Pfändungspfandgläubigerin des Beteiligten zu 2 beschwerdeberechtigten Beteiligten zu 1 zulässig sei. An seine
amtliche Verpflichtung, über den empfangenen Geldbetrag
nach Weisung der Beteiligten zu verfügen, habe sich der
Notar gehalten. Die Pfändung eines vermeintlichen Auszahlungsanspruchs des Bieters durch die Beteiligte zu 1 habe
diese nicht auch zugleich in dessen formale Rechtsposition aus Ziffer 6b der Versteigerungsbedingungen versetzt.
Ferner habe der Bieter als letztes Glied der Kette der
Auszahlungsberechtigten ohne die übereinstimmende Weisung
auch des Eigentümers und des Auktionshauses auf Auszahlung an ihn keinen Auskehrungsanspruch gegen den Notar;
da die Pfändung dem Gläubiger nicht mehr Rechte verschaffe, als dem Bieter selbst zustünden, habe die Beteiligte
zu 1 im Wege der Pfändung keinen Auszahlungsanspruch gegen den Notar erwerben können.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im
entscheidenden Punkt nicht stand, § 27 Abs. 1 FGG, § 546
ZPO.
a) Die Zulässigkeit der Erstbeschwerde hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend bejaht.
Ob es sich bei den beiden im Tenor der angegriffenen
Entscheidung versehentlich als Vollstreckungsbescheide bezeichneten Notarschreiben um bloße Vorbescheide
handelt, die in "nur" entsprechender Anwendung von
§ 15 Abs. 2 Satz 1 BNotO angreifbar sind, und sich
die (Erst-)Beschwerde tatsächlich - wie der Entscheidungsausspruch des Landgerichts zum Ausdruck bringt gegen diese zwei Vorbescheide richtete, beurteilt der
Senat allerdings anders als das Landgericht.
Vorbescheiden ist in der Regel eigen, dass der Notar
eine bestimmte, den bisherigen Zustand ändernde Amtshandlung vorzunehmen ankündigt, um den Beteiligten
vorab die Möglichkeit zu eröffnen, durch Beschwerde
eine gerichtliche Überprüfung zu erreichen und möglichen eigenen Schaden abzuwenden. Typischer Fall ist
etwa die Ankündigung, einen auf Anderkonto verwahrten
Betrag ganz oder teilweise an einen der Beteiligten
auszuzahlen (vgl. OLG Rostock, OLGR 2006, 372; OLG
Zweibrücken FGPrax 2004, 48). Um das Inaussichtstellen einer solchen den status quo ändernden Amtshandlung geht es hier nicht. Vielmehr lehnt es der Notar
gerade ab, den gegenwärtigen (Verwahrungs-)Zustand zu
ändern. Ob auch die Ankündigung, es bei einer Verwahrung zu belassen, einen beschwerdefähigen Vorbescheid
darstellen kann (so obiter OLG Zweibrücken FGPrax
2001, 88), erscheint dem Senat nicht unzweifelhaft,
kann aber letztlich dahinstehen.
Denn bei sachgerechter Würdigung richtete sich die
Erstbeschwerde nicht gegen den ersten "Vorbescheid"
vom 18.03.2008; dieser war schon deshalb nicht zu beanstanden, weil dem Notar als Drittschuldner, wie er
der Beteiligten zu 1 in dem Schreiben mitteilte, der
Pfändungs- und Überweisungsbeschluss nicht ordnungsgemäß zugestellt worden war. Der zweite, nach Behebung des vorbezeichneten Mangels erlassene "Vorbescheid" vom 14.04.2008 wiederum ist nicht isoliert,
sondern im Kontext mit der trotz anschließender ausdrücklicher Zustimmungserklärung der Verkäuferin vom
30.05.2008
aufrechterhaltenen
Auszahlungsweigerung
des Notars zu betrachten. Unter diesen Umständen
richtete sich die Mitte Juni 2008 eingelegte Beschwerde nicht mehr gegen einen bloßen Vorbescheid,
sondern gegen das mittlerweile endgültige Verweigern
einer Amtshandlung mit dem Ziel, den Notar zur Auszahlung anzuweisen. Damit war für die Erstbeschwerde
der unmittelbare Anwendungsbereich
Satz 1 BNotO eröffnet.
des
§ 15
Abs.
b) In der Sache selbst hat das Landgericht zu Unrecht
angenommen, der Notar verweigere die Auszahlung des
hinterlegten Betrages an die Beteiligte zu 1 nicht
"ohne ausreichenden Grund", § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO.
Das Gegenteil trifft zu.
Nach den von keiner Seite angezweifelten Feststellungen des Beschwerdegerichts ist die Verkäuferin mangels Kaufpreiszahlung des Beteiligten zu 2 vom Kaufvertrag zurückgetreten. Bestehen damit Kaufpreiszahlungsansprüche nicht mehr, sind die detaillierten Regelungen zur Kaufpreisverwahrung und -auskehr in Ziffer 21 der Allgemeinen Versteigerungsbedingungen hinfällig geworden. Stattdessen richtet sich die Beurteilung der Auszahlungsreife und -berechtigung zur
hinterlegten Bietungssicherheit nach Ziffer 6b der
Bedingungen. Eine dort primär vorgezeichnete übereinstimmende Weisung der drei am Hinterlegungsverhältnis
Beteiligten ist zwar nicht erfolgt; die explizite Zustimmung des Beteiligten zu 2 fehlt. Indessen hat die
Beteiligte zu 1 durch die Pfändung eines etwaigen
Auszahlungsanspruches des Beteiligten zu 2 zugleich
dessen mögliche Weisungsbefugnis gegenüber dem Notar
erlangt. Da die beiden weiteren Beteiligten, nämlich
sie selbst und die Verkäuferin, dem Notar eine
gleichlautende Weisung auf Auszahlung an die Beteiligte zu 1 erteilt haben, steht das fehlende Einverständnis des Beteiligten zu 2 einer Pflicht des Notars zur Auskehr an die Beteiligte zu 1 nicht entgegen. Im Einzelnen:
aa) Den Notar, der ihm auf Notaranderkonto mit Zweckbestimmungen und Auszahlungsweisungen der Kaufvertragsparteien
überwiesene
Gelder
verwahrt,
trifft die Amtspflicht, die Gelder bei Vorliegen
der entsprechenden Voraussetzungen auszuzahlen
(vgl. BGHZ 76, 9; BGHZ 138, 179; BGH NJW 1990,
1733). Gegen seine Weigerung zur Auszahlung kann
der Berechtigte ausschließlich im Wege der Beschwerde gemäß § 15 Abs. 2 BNotO vorgehen (BGH
jeweils
a.a.O.).
Die
hoheitliche
Natur
des
Rechtsverhältnisses zwischen dem Notar und den
Kaufvertragsparteien schließt einen gegen den Notar gerichteten Auszahlungsanspruch des Berechtigten gerade nicht aus (BGHZ 138, 179). Am Verwahrungsverhältnis können dabei über die eigentlichen Kaufvertragsparteien hinaus bei entsprechender Gestaltung auch Dritte, etwa Makler oder
bb) Im
Stadium
der
Durchführung
des
Kaufvertrages
muss der Notar eine ihm präsentierte Abtretung
des Kaufpreis- und des unmittelbar gegen ihn
selbst gerichteten Auskehranspruchs des Verkäufers beachten und zur Kaufpreiszahlung verwahrtes
Geld bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen
an den Zessionar auszahlen (BGHZ 138, 179). Ebenso liegt es, wenn ein Gläubiger des Verkäufers im
Wege der Doppelpfändung sowohl auf die Kaufpreisforderung gegen den Käufer als auch auf den öffentlich-rechtlichen
Auskehrungsanspruch
gegen
den Notar zugreift (BGHZ 105, 60).
cc) Erlöschen kaufvertragliche Ansprüche dagegen wegen Rücktritts oder aus anderen Gründen, verlieren zur Durchführung des Kaufvertrages bestimmte
Auszahlungsweisungen der Beteiligten an den Notar
ihre
Bedeutung.
War
in
einem
solchen
Fall
der
Kaufpreis bereits ganz oder teilweise auf dem Anderkonto des Notars eingezahlt, hängt die Ausoder Rückzahlung des verbliebenen Guthabens in
erster Linie, namentlich bei wie hier entsprechender Ausgangsvereinbarung, von einer übereinstimmenden Weisung der Beteiligten des Verwahrungsverhältnisses ab. Einer solchen übereinstimmenden Weisung muss der Notar Folge leisten.
dd) Fehlt in einem derartigen Fall die Zustimmung eines einzelnen Beteiligten zu der von dem oder den
anderen Beteiligten nachträglich erteilten Weisung und enthalten die ursprünglichen Vereinbarungen für diesen Fall keine eindeutige Weisung
an den Notar, sondern kommt danach neben der
Rückzahlung an den Käufer auch eine anderweitige
Verwendung mindestens in Betracht, bedeutet dies
nicht zwangsläufig eine dauerhafte Auszahlungssperre. Die am Verwahrungsverhältnis Beteiligten
können in einem Prätendentenstreit vor den Zivilgerichten die materielle Berechtigung am Anderkontoguthaben klären lassen. Ebenso ist es aber
auch möglich, dass ein Beteiligter einen Zahlungstitel (mindestens) in Höhe des hinterlegten
Betrages gegen den oder einen anderen Beteiligten
erwirbt und auf dieser Grundlage dessen etwaigen
Auszahlungsanspruch gegen den Notar pfänden und
sich zur Einziehung überweisen lässt. Dann rückt
er als Pfändungsgläubiger auch in Bezug auf die
Befugnis, eine Weisung zur Auszahlung des Anderkontoguthabens zu erteilen, vollständig in die
Position des Schuldners ein und kann dadurch das
bisherige Fehlen einer übereinstimmenden Auskehrungsanweisung an den Notar überwinden.
ee) Genau so liegen die Dinge im vorliegenden Fall.
Der notarielle Kaufvertrag bestimmte für den Fall
seines Scheiterns zum Schicksal der grundsätzlich
als Kaufpreisanzahlung ausgestalteten Bietungssicherheit, diese diene "vorrangig der Begleichung
der
Courtageansprüche
des
Auktionshauses
und
nachrangig der Befriedigung etwaiger Schadensersatzansprüche des Eigentümers"; sie stand also
nach der Abrede der Parteien nur letztrangig dem
Käufer zu. Für den Notar war damit zunächst nicht
eindeutig, was mit dem von ihm auf seinem Anderkonto verwahrten Guthaben zu geschehen habe. Dies
aber änderte sich in dem Moment, als ihm der
Pfändungs- und Überweisungsbeschluss, den die Beteiligte zu 1 erwirkt hatte, und darüber hinaus
die ausdrückliche Zustimmungserklärung der Verkäuferin zum Auszahlungsbegehren der Beteiligten
zu 1 vorlagen. Nunmehr waren und sind bis heute
sämtliche Auskehrungsvoraussetzungen erfüllt. Der
Notar ist daher unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung anzuweisen, das Guthaben an die
Beteiligte zu 1 auszukehren. Unberührt von dieser
Anweisung bleiben mögliche Gebührenansprüche des
Notars, soweit er wegen ihnen aus dem Anderkontoguthaben Befriedigung suchen darf.
ff) Mit dieser Bewertung setzt sich der Senat nicht
in Widerspruch zur Entscheidung des Pfälzischen
Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 30.07.2004 3 W 152/04, OLGR 2004, 671. Dort war das Auszahlungsbegehren der Verkäufer, die einen Teil des
Auszahlungsanspruchs des Käufers gegen den Notar
wegen einer auf Notaranderkonto geleisteten Anzahlung gepfändet hatten und danach vom Kaufvertrag zurückgetreten waren, aus Gründen erfolglos
geblieben, die hier gerade nicht gegeben sind.
Zum einen hatte jener Kaufvertrag für den Fall
des Verkäuferrücktritts wegen Nichtzahlung des
Kaufpreises - anders als vorliegend - ausdrücklich eine Erstattung an den Käufer vorgesehen.
Zum anderen hatten die dortigen Verkäufer die
Pfändung gerade auf der Grundlage einer vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Kaufvertragsurkunde (mit Unterwerfungserklärung) ausgebracht. In Verbindung mit ihrem anschließenden
Rücktritt vom Kaufvertrag bedeutete ihr Auszahlungsbegehren gegenüber dem Notar eine unzulässige und unredliche Ausnutzung eines sogenannten
"Titelmantels". Im Streitfall hat die Beteiligte
zu 1 dagegen einen eigenständigen Titel gegen den
Beteiligten zu 2 erstritten, aus dem sie im Vollstreckungswege auf dessen etwaigen, jegliche Weisungsbefugnis einschließenden Auszahlungsanspruch
gegen den Notar zugegriffen hat.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die beiden
letztlich erfolgreichen Rechtsmittelverfahren sind gebührenfrei, § 131 Abs. 1 Satz 2 KostO. Nach Ansicht des Senates
entspräche eine auch nur teilweise Erstattungsanordnung gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 FGG zu Lasten des Beteiligten zu 2
im Hinblick darauf, dass dieser sich weder im Verfahren vor
dem Notar noch in den beiden Rechtsmittelzügen aktiv beteiligt hat, nicht der Billigkeit; sie unterbleibt daher. Der
Geschäftswert der weiteren Beschwerde entspricht dem aktuellen Anderkontoguthaben, dessen Auszahlung die Beteiligte zu
1 erstrebt.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Dresden

Erscheinungsdatum:

06.10.2009

Aktenzeichen:

3 W 930/09

Rechtsgebiete:

Notarielles Berufsrecht

Erschienen in:

DNotZ 2010, 115-117

Normen in Titel:

BNotO § 15 Abs. 1 Satz 1