BayObLG 30. Januar 2003
2Z BR 121/02
WEG § 14 Nr. 1

Kriterien für Nachteil durch bauchliche Veränderung

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 2zbr121_02
letzte Aktualisierung: 06.06.2003
2zbr121_02
BayObLG
2Z BR 121/02
30.01.2003
WEG §§ 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
Kriterien für Nachteil durch bauchliche Veränderung
Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung für einen
Wohnungseigentümer nachteilig ist, liegt im Wesentlichen auf
tatsächlichen Gebiet. Der Neubau einer Doppelgarage auf einer
Sondernutzungsfläche kann bei entsprechend großzügigem
Grundstückszuschnitt im Einzelfall die Folgerung rechtfertigen, dass die
Maßnahme nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
bedarf.
Gründe:
I.
Die Antragstellerin i ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage. Diese befindet sich auf
einem größeren Grundstück parkartigen Charakters und besteht aus einem Verbund von vier
Wohnhäusern (sogenannter Viererriegel) und einem Verbund von drei Wohnhäusern
(sogenannter Dreierriegel). Der Antragstellerin gehört das im Viererriegel befindliche
Wohnhaus, welches dem Dreierriegel am nächsten liegt. Die Antragsgegner sind die
Wohnungseigentümer des Dreierriegels, von dem bisher erst zwei Wohnhäuser errichtet sind.
§ 6 Abs. 1 der maßgeblichen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet folgendermaßen:
Der Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Haus, sein Sondereigentum sowie die
seiner alleinigen Sondernutzung unterliegende Fläche, ferner das in seinem Haus sowie
im Bereich dieser Sondernutzungsfläche befindliche gemeinschaftliche Eigentum ...
nach Belieben zu nutzen, wie dies ein Alleineigentümer im Sinne des Bürgerlichen
Gesetzbuches tun könnte, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder dieser
Teilungserklärung ergeben.
Unter § 7 GO (Instandhaltung, Instandsetzung und anderes) ist in Abs. 4 geregelt, dass der
Wohnungseigentümer an der Außengestaltung des jeweiligen Gebäudes keine Änderungen
vornehmen darf, soweit hierdurch die einheitliche Gestaltung des jeweiligen Gesamtgebäudes
gestört würde. § 8 Abs. 1 GO berechtigt den Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen
innerhalb seines Hauses.
Nach der aus dem Jahr 1977 stammenden Teilungserklärung war vorgesehen, dass die Garagen
innerhalb des Baukörpers der Wohnhäuser errichtet werden sollten. Dies wurde jedoch nur bei
den Häusern des Viererriegels verwirklicht, nicht aber bei den beiden bislang errichteten
Häusern des Dreierriegels. Versuche, für diese Häuser frei stehende Garagen zu errichten, lösten


mehrere gerichtliche Streitigkeiten aus. In diesem Zusammenhang beschlossen die
Wohnungseigentümer am 22.7.1993, dass die eigenen Angelegenheiten des Dreier- und des
Viererriegels jeweils unabhängig voneinander geregelt werden können.
In der Eigentümerversammlung vom 22.7.1993 hatten zuvor die Wohnungseigentümer des
Dreier- wie des Viererriegels gemeinsam die Errichtung von drei zusammengebauten
Einzelgaragen unmittelbar an der Grenze zu einem Nachbargründstück beschlossen. Dieses
Vorhaben scheiterte daran, dass der Eigentümer des Nachbargrundstücks die erforderliche
Zustimmung
verweigerte,
worauf
das
wegen
Beschlussanfechtung
geführte
wohnungseigentumsrechtliche Verfahren erledigt erklärt wurde. Der Rechtsvorgänger der
Antragstellerin hatte bei einem Augenscheinstermin am 9. 7.1997 sinngemäß erklärt, er habe
nichts dagegen, wenn die Rechtsvorgängerin der Antragsgegner zu 1 eine Garage an deren Haus
bekäme.
In einer Versammlung der Wohnungseigentümer des Dreierriegels am 16.11.2000 wurde der
Antrag der Antragsgegner zu 1 auf Errichtung einer Doppelgarage auf deren
Sondernutzungsfläche gebilligt. Diese Garage ist mittlerweile dort, wo auch die
Rechtsvorgängerin der Antragsgegner zu 1 bauen wollte, errichtet.
Die Antragstellerin hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung, beim
Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, das ohne eine Zustimmung aller
Wohnungseigentümer errichtete Garagenbauwerk zu beseitigen.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 3.12.2001 diesen Antrag abgewiesen. Das Landgericht
hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin am 14.10.2002 zurückgewiesen. Gegen diesen
Beschluss wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Antragstellerin besitze gegen die Antragsgegner keinen Anspruch auf Beseitigung der
Doppelgarage. Ob sie an eine Zustimmung ihrer Rechtsvorgängerin gebunden sei, könne
dahinstehen, ebenso wie die Frage offen bleiben könne, ob durch die Gemeinschaftsordnung die
gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG wirksam abbedungen sei. Denn selbst wenn man
davon ausgehe, für bauliche Veränderungen sei grundsätzlich die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer, auch derer des Viererriegels, erforderlich, so fehle es der Antragstellerin
hier doch an einer Beeinträchtigung über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus. Der
durchgeführte Augenschein habe ergeben, dass sich der Garagenbau in das Landschaftsbild
einfüge und vom Anwesen der Antragstellerin aus die Sicht auf den Garagenbau nahezu verdeckt
sei. Angesichts der Weitläufigkeit der Wohnanlage und der deutlichen Abgrenzung zwischen
Dreier- und Viererriegel könne eine optische Beeinträchtigung der Antragstellerin durch das
Bauwerk ausgeschlossen werden. Akustische Beeinträchtigungen über das Maß dessen hinaus,
was bei einer Garage innerhalb des Baukörpers zu erwarten wäre, seien nicht zu befürchten.
Auch Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften seien nicht erkennbar. Selbst wenn der
Teilungserklärung mit den dort vorgesehenen integrierten Garagen Vereinbarungscharakter
zukäme, müsste die Antragstellerin Veraänderungen dulden, durch die sie nicht beeinträchtigt
sei.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
18.1.1995 (2Z BR 118/94 = WE 1995, 377) rechtskräftige Beschluss der Kammer vom
30.9.1994 entgegen. Zum einen fehlt es an der Identität des Streitgegenstands, zum anderen war
die Antragstellerin als Wohnungseigentümerin im Viererriegel an jenem Verfahren, das von
anderen Wohnungseigentümern des Dreierriegels betrieben wurde nicht beteiligt. Schon deshalb
ist sie nicht an die damalige Entscheidung gebunden(vgl. § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG; Palandt/
Bassenge BGB 61. Aufl. § 45 WEG Rn. 7).
b) Bei dem Garagenbau außerhalb des Wohngebäudes handelt es sich nicht um die erstmalige
Herstellung des ursprünglichen, nämlich nach der Teilungserklärung vorgesehenen Zustands,
weil damals eine gebäudeintegrierte Garage vorgesehen war. Es liegt vielmehr eine bauliche
Veränderung vor, für die § 22 Abs. 1 WEG gilt (siehe etwa OLG Düsseldorf WE 1998, 187).
Auf die Frage, ob die Antragstellerin aufgrund der Teilungserklärung einen Anspruch auf die
erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands von Gemeinschaftseigentum hätte (vgl.
etwa BayObLG ZMR 2001, 469), kommt es nicht an.
Nach herrschender Rechtsprechung bedarf die Zustimmung zur baulichen Veränderung nicht der
Form eines Eigentümerbeschlusses (§ 23 WEG; BayObLG ZWE 2001, 609; Palandt/Bassenge §
22 WEG Rn. 14); sie kann formlos, auch konkludent, erteilt werden. An die formlose
Zustimmung ist grundsätzlich auch ein Rechtsnachfolger gebunden (OLG Hamm WE 1996, 351
f.; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 22 Rn. 12 m. w. N.). Ob die Voraussetzungen hier
gegeben sind, konnte das Landgericht zu Recht offen lassen. Denn auf eine Zustimmung der
Antragstellerin kommt es nicht an, weil diese nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus
beeinträchtigt ist (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG).
c) Unter Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Aber nicht jede
Veränderung, etwa des optisch-architektonischen Erscheinungsbilds, stellt bereits eine das Maß
des § 14 Nr. 1 WEG übersteigende Beeinträchtigung dar (BayObLG WuM 1995, 449; NJWRR,1993, 337; Staudinger/Bub WEG § 22 Rn. 75 m. w. N.). Entscheidend ist, ob sich nach der
Verkehrsanschauung
ein
Wohnungseigentümer
in
einer
entsprechenden
Lage
verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (siehe BGHZ 116, 392/396). Dies ist nach den
fehlerfrei getroffenen und daher für den Senat nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 2 ZPO
(n.F.) bindenden Feststellungen des Landgerichts nicht der Fall.
Das Landgericht hat bei der Augenscheinseinnahme (§ 15 Abs. 1, FGG § 372 Abs. 2 ZPO)
festgestellt, dass vom Wohnhaus der Antragstellerin und von ihrem Sondernutzungsbereich aus
der Blick auf die Garage, bedingt durch die Weitläufigkeit der Anlage und die deutliche
Abgrenzung zwischen Dreier- und Viererriegel infolge der vorhandenen Bepflanzung, nahezu
verdeckt ist. Sonstige Beeinträchtigungen, etwa akustischer Art, hat es nicht festgestellt. Auch
die Antragstellerin führt solche nicht auf. Soweit sie den "parkähnlichen Charakter" des
Grundstücks beeinträchtigt sieht, steht dies im Gegensatz zu der gerichtlichen Feststellung, dass
sich der Garagenbau in das Landschaftsbild einfügt. Zudem steht die Garage an der nördlichen
Grundstücksgrenze im Bereich einer befestigten Pkw-Zufahrt.
d) Die Teilungserklärung erweitert nicht die Rechte der Antragstellerin auf eine Beteiligung bei
baulichen Veränderungen anderer Wohnungseigentümer. Eine Regelung, die es den
Wohnungseigentümern grundsätzlich verbieten würde, auf dem Grundstück bauliche
Veränderungen vorzunehmen, ist in der Teilungserklärung ohnehin nicht vorhanden und
insbesondere auch nicht aus der Beschreibung des Sondereigentums ("Garage - im Erdgeschoss")
zu entnehmen.
BayObLGZ 2001, 41; BayObLG ZMR 2001, 829 sowie Niedenführ/Schulze § 22 R n. 30 m. w.
N.) bestimmen, dass kein Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder von in
gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Bauteilen ändern darf. Dann kommt es für die
Zustimmungspflicht nicht darauf an, ob die Veränderung für einen Wohnungseigentümer
nachteilig ist (BayObLG WuM 1996, 487; WuM 2002, 949). Die maßgebliche
Teilungserklärung enthält zugunsten der Antragstellerin jedoch keine Regelung, die deren
Zustimmung zu baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch ohne nachteilige
Veränderungen erfordern würde. Zwar schreibt § 7 Abs. 4 GO vor, dass der
Wohnungseigentümer an der Außengestaltung des jeweiligen Gesamtgebäudes keine
Änderungen vornehmen dürfe, soweit hierdurch die einheitliche Gestaltung des jeweiligen
Gesamtgebäudes gestört würde, und dass die Farbe des Außenanstrichs einheitlich bleiben
müsse. Ob die Klausel für die Neuerrichtung eines Gebäudes Gültigkeit hat, ist ihrem Wortlaut
nach zweifelhaft, bedarf jedoch keiner Entscheidung. Denn im Zusammenhang mit der Regelung
zur Zweckbestimmung der Gebäude (§ 2 GO) ergibt sich schon, dass sich die Klausel nur auf
den jeweiligen Gebäudekomplex bezieht. Die Antragstellerin ist jedoch nicht
Wohnungseigentümerin im Gebäudeteil mit dem Garagenneubau. Schließlich folgt aus § 6 Abs.
1 GO, dass die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander weitgehend dem von
Nachbarn annähern wollten (siehe z.B. BayObLGZ 2001, 41; BayObLG ZMR 2001, 472). Auch
dies spricht eher gegen als für die Auffassung der Antragstellerin, auf die Errichtung der Garage
selbst dann Einfluss nehmen zu können, wenn diese für sie ohne nachteilige Auswirkungen ist.
3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen
Antragstellerin die gerichtlichen Kosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen und
anzuordnen, dass sie auch den Antragsgegnern zu 1 die angefallenen außergerichtlichen Kosten
zu erstatten hat.
Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BayObLG

Erscheinungsdatum:

30.01.2003

Aktenzeichen:

2Z BR 121/02

Rechtsgebiete:

WEG

Normen in Titel:

WEG § 14 Nr. 1