OLG Saarbrücken 06. November 2011
5 W 214/11-96
WEG § 12

Keine Anwendbarkeit des § 12 Abs. 1 WEG bei gleichzeitiger Veräußerung aller Wohnungseigentumseinheiten

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Dokumentnummer: 5w214_11_96
letzte Aktualisierung: 9.3.2012
Saarländisches OLG, 7.11.2011 - 5 W 214/11-96
WEG § 12
Keine Anwendbarkeit des § 12 Abs. 1 WEG bei gleichzeitiger Veräußerung aller
Wohnungseigentumseinheiten
Veräußern die beiden einzigen Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentum gleichzeitig, so
unterfallen die Verfügungen nicht dem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten
Zustimmungserfordernis.


5 W 214/11-96
Sch. Blatt 2824
AG Saarbrücken
SAARLÄNDISCHES OBERLANDESGERICHT
BESCHLUSS
In der Grundbuchsache
betreffend den im Grundbuch von Sch., Blatt 2824, eingetragenen Grundbesitz
Antragsteller und Beschwerdeführer:
1. J.S.,
2. E.S.
hat der 5. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts
am 7. November 2011
beschlossen:
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt –
Saarbrücken vom 14. März 2011 wird aufgehoben.
G r ü n d e:
I.
Mit notarieller Urkunde vom 5. Juni 1997 des Notars Dr. H. (UR Nr. 723/1997, Bl.
3 ff. d.A.) vereinbarten die Eheleute W.W. und H.H. bezüglich ihres im Grundbuch
von Sch., Blatt 2315, eingetragenen Grundbesitzes die Aufteilung gemäß § 8
WEG in zwei ½ Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung enthält unter Ziff. 9
folgende Bestimmung: „Die Veräußerung einer Eigentumseinheit, ausgenommen
die Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung auf Antrag eines
Grundpfandrechtgläubigers,
bedarf
der
Zustimmung
des
anderen
Sondereigentümers. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt
werden“. Die beiden ½ Miteigentumsanteile wurden im Grundbuch von Sch. unter
Blatt 2824 und Blatt 2825 eingetragen. In der Folge erwarben die Eheleute G. und
E.S.Sch. aufgrund notarieller Urkunden vom 5. Juni 1997 (UR 727/1997 Notar Dr.
H., Bl. 7 ff. d.A. 2825) und vom 30. Juli 2004 (UR 1018/2004 Notar Dr. K., Bl. 81
d.A.) jeweils hälftiges Miteigentum an beiden Miteigentumsanteilen. Mit notarieller
Urkunde vom 23. Juli 2010 des Notars Dr. B. (UR 868/2010B, Bl. 114 ff. d.A.)
veräußerten sie den unter Blatt 2824 eingetragenen ½ Miteigentumsanteil an die
Beschwerdeführer. Der Vertrag enthält im Abschnitt E unter Ziff. V folgende
Bestimmung: „Vorsorglich stimmt der Veräußerer als Sondereigentümer des im
Wohnungsgrundbuch von Sch. Blatt 2825 eingetragenen Wohnungseigentums
der vorstehenden Veräußerung in vollem Umfang zu“. Mit weiterer notarieller
Urkunde vom selben Tage (UR 870/2010B, Bl. 74 ff. d.A. 2825) veräußerten sie
auch den unter Blatt 2825 eingetragenen ½ Miteigentumsanteil an Herrn C.S. und
Frau J.J. Dieser Vertrag enthält im Abschnitt E unter Ziff. V. eine gleichlautende
Zustimmungserklärung
bezüglich
des
in
Blatt
eingetragenen
Wohnungseigentums. Auf Antrag der Erwerber vom 2. November 2010 wurde
bezüglich des ½ Miteigentumsanteils Nr. 2825 der Eigentümerwechsel im
Grundbuch vollzogen.
Die Beschwerdeführer haben mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten
vom 4. März 2011 (Bl. 112 d.A.) u.a. die Eintragung des Eigentumswechsels
bezüglich des von ihnen erworbenen ½ Miteigentumsanteils Nr. 2824 beantragt.
Das Amtsgericht Saarbrücken – Saarländisches Grundbuchamt – hat unter dem
14. März 2011 eine Zwischenverfügung erlassen (Bl. 132 d.A.), wonach der
beantragten Eintragung entgegenstehe, dass die Veräußerung gem. § 12 WEG
der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers Blatt 2825, C.S. und J.J.,
bedürfe, die nicht vorliege. Hiergegen richtet sich die mit Schreiben des Notars Dr.
B. vom 26. August 2011 (Bl. 141 d.A.) eingelegte Beschwerde, der das
Amtsgericht mit Beschluss vom 9. September 2011 (Bl. 143 d.A.) nicht abgeholfen
hat.
II.
Die Beschwerde ist zulässig und begründet.
1.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes (§ 18 Abs. 1
GBO) ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Sie ist im
Namen der die Umschreibung begehrenden Beschwerdeführer eingelegt, denn
der beurkundende Notar, der im Rahmen seiner vermuteten Vollmacht tätig wird,
handelt grundsätzlich im Namen der Antragsberechtigten, sofern sich nicht aus
den Umständen eindeutig etwas anderes ergibt (BGH, Beschl. v. 18.5.1989 – V
ZB 4/89 – NJW 1989, 2059). Zuständiges Beschwerdegericht ist gemäß § 72 GBO
(i.V.m. Artikel 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG) das Saarländische Oberlandesgericht.
2.
Die
Beschwerde
Zwischenverfügung
ist
vom
auch
begründet.
Amtsgericht
Das
in
Saarbrücken
der

angefochtenen
Grundbuchamt

angenommene Eintragungshindernis – die fehlende Zustimmung der neuen
Eigentümer des unter Blatt 2825 eingetragenen ½ Miteigentumsanteils – besteht
nicht.
a)
Allerdings weist das Grundbuchamt zu Recht darauf hin, dass die Veräußerung
einer
Eigentumseinheit
(ausgenommen
die
Veräußerung
im
Wege
der
Zwangsversteigerung auf Antrag eines Grundpfandrechtgläubigers) gemäß Ziff. 9
der Teilungserklärung vom 5. Juni 1997 (Bl. 17 ff. d.A.) grundsätzlich der
Zustimmung des anderen Sondereigentümers bedarf. Ein solches nach § 12 Abs.
WEG
zulässiges
Zustimmungserfordernis
beschränkt
den
betroffenen
Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von
dem Grundsatz des § 137 Satz 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung
über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann
(BGH, Beschl. v. 21. Februar 1991 – V ZB 13/90 – NJW 1991, 1613; OLG Celle –
NZM 2005, 260; OLG Hamm – NJW-RR 2010, 1524; Bassenge, in Palandt, BGB,
69. Aufl., § 12 WEG Rn. 1; Commichau, in: MünchKomm/BGB, 5. Aufl., § 12 WEG
Rn. 1; zu § 5 ErbbauVO: BGH, Urt. v. 27. September 1962 – III ZR 83/61 – NJW
1963, 36; a.A. – Inhaltsbeschränkung des Eigentums: OLG Düsseldorf – DNotZ
2011, 625, m.w.N. auch zur Gegenauffassung).
Wurde – wie hier – eine Vereinbarung gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des
Sondereigentums getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums
und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen
Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung
erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Nach der in Ziff. 9 der Teilungserklärung
getroffenen Regelung ist die Zustimmung vom „anderen Sondereigentümer“ zu
erteilen. Da das Zustimmungserfordernis nicht nur den schuldrechtlichen Vertrag,
sondern auch die dingliche Rechtsänderung betrifft, muss die Verfügungsbefugnis
des Berechtigten grundsätzlich in dem Augenblick vorhanden sein, in dem die
Zustimmung wirksam werden soll. Das ist regelmäßig (vgl. aber § 873 Abs. 2, §
878 BGB) der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch Einigung des Berechtigten
und des Erwerbers und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (§ 873
Abs. 1 BGB). Verliert der Zustimmende seine Verfügungsbefugnis, weil er sein
Sondereigentum zwischenzeitlich veräußert hat, ist deshalb grundsätzlich die
Zustimmung des neuen Eigentümers einzuholen (OLG Celle – NZM 2005, 260;
OLG Hamm – NJW-RR 2010, 1524; Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 WEG Rn. 7;
Commichau, in: MünchKomm-BGB, a.a.O. § 12 WEG Rn. 19; Bärmann/Pick,
Wohnungseigentumsgesetz, 19. Aufl., § 12 Rn. 26; a.A. für den Fall, dass die
Person des zustimmungsberechtigten Verwalters gewechselt hat, OLG Düsseldorf
DNotZ 2011, 625; OLG München – 34 Wx 135/11; Commichau, in:
MünchKomm-BGB, a.a.O. § 12 WEG Rn. 14).
b)
Dennoch durfte das Grundbuchamt hier die Wirksamkeit der Veräußerung der
Einheit 2824 und die Eintragung der neuen Eigentümer in das Grundbuch nicht
davon abhängig machen, dass die Erwerber die Zustimmung der zwischenzeitlich
im Grundbuch eingetragenen neuen Eigentümer der Einheit 2825 beibringen.
Denn der vorliegende Fall weist die Besonderheit auf, dass die Veräußerer als
Eigentümer
des
gesamten
Anwesens
neben
der
hier
gegenständlichen
Wohneinheit 2824 auch die einzige weitere Wohneinheit Nr. 2825 und damit das
Grundstück insgesamt veräußert haben. Eine solche Veräußerung aller
Wohneinheiten unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem gemäß § 12 Abs. 1
WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (H. Kreuzer, in: Staudinger, BGB, 13.
Bearb. 2005, § 12 WEG RN. 19; Bärmann/Pick, a.a.O., § 12 Rn. 26; Hügel, in:
BeckOK WEG, § 12 Rn. 6).
aa)
Als rechtlich zulässige Ausnahme zu § 137 Satz 1 BGB ist eine gemäß § 12 Abs.
1 WEG zulässigerweise vereinbarte Verfügungsbeschränkung eng und nicht
weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert (BayObLG – DNotZ 1992,
229; OLG Düsseldorf – NJW-RR 2005, 1254; Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 WEG
Rn. 1; Commichau, in MünchKomm-BGB, a.a.O., § 12 WEG Rn. 1; Bärmann/Pick,
a.a.O., § 12 Rn. 6). Dieser besteht hier in
der
Kenntnis über
die
Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schutze der
Gemeinschaft, die vor nachteiligen Veränderungen im weitesten Umfange
geschützt
und
durch
das
Mitbestimmungsrecht
bei
Veräußerungen
von
Sondereigentum in die Lage versetzt werden soll, erkennbar problematischen
Eintritten eines neuen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft zu begegnen
(OLG Celle – NZM 2005, 260;
Hügel, in: BeckOK, a.a.O. § 12 WEG Rn. 1;
Commichau, in: MünchKomm-BGB, a.a.O., § 12 Rn. 7 ff.). Im übrigen hat die
Auslegung den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Regeln zu folgen, so
dass vorrangig auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen
Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, abzustellen
ist und Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug genommenen
Eintragungsbewilligung nur insoweit herangezogen werden dürfen, als sie nach
den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres
erkennbar sind (BGH, Beschl. v. 21. Februar 1991 – V ZB 13/90 – NJW 1991,
1613).
bb)
Werden – wie hier – alle Wohnungseinheiten des gesamten Grundstücks
veräußert, so bestehen die aufgezeigten Gründe, die das Erfordernis einer
Zustimmung des anderen Sondereigentümers rechtfertigen könnten, nicht. Die
Erwerber treten hier nicht in eine bereits bestehende, in ihrer Zusammensetzung
auf Dauer angelegte Gemeinschaft ein, sondern die Gemeinschaft wird durch den
Veräußerungsakt
gerade
erst
neu
gebildet.
Der
Zweck
des
Zustimmungserfordernisses, die Gemeinschaft vor Erwerbern zu schützen, die
eine Schädigung des Gemeinschaftsinteresses befürchten lassen, ist in einem
solchen Fall ersichtlich nicht tangiert (H. Kreuzer, in: Staudinger, BGB, 13. Bearb.
2005, § 12 WEG RN. 19; Bärmann/Pick, a.a.O., § 12 Rn. 26; Hügel, in: BeckOK
WEG, § 12 Rn. 6; vgl. auch OLG Hamm – NZM 2009, 914 zum Erwerb einer
Einheit durch den Wohnungseigentümerverband). Weder bedarf es des Schutzes
des Bestandes vor ungewollten Eintritten in die Gemeinschaft, noch besteht auf
Seiten der Erwerber berechtigte Hoffnung auf Beitritt in einen bekannten und
gefestigten Bestand. Die gegenteilige Auffassung hätte zur – ersichtlich nicht
gewollten – Konsequenz, dass bei Veräußerung eines gesamten Objektes an
mehrere unterschiedliche Personen der zeitlich zuerst eingetragene Erwerber es
in der Hand hätte, die erst später vollzogenen weiteren Veräußerungen zu
torpedieren, ohne dass ihm hierfür ein rechtliches Interesse zuzubilligen wäre.
Schließlich steht auch der Wortlaut der Teilungserklärung dieser finalen
Auslegung nicht entgegen. Vielmehr zeigt die Wendung, wonach es bei
Veräußerung
„einer“
Eigentumseinheit
der
Zustimmung
„des
anderen“
Sondereigentümers bedarf, dass der hier gegenständliche Fall einer Veräußerung
aller Einheiten durch ein und denselben Eigentümer nicht erfasst werden sollte.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gemäß § 131 Abs. 3 KostO ist das
Verfahren im Beschwerderechtszug gebührenfrei.
gez. Prof. Dr. Rixecker Reichel
Ausgefertigt:
Dr. Schneider
()
Justizbeschäftigte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Saarbrücken

Erscheinungsdatum:

06.11.2011

Aktenzeichen:

5 W 214/11-96

Rechtsgebiete:

WEG

Erschienen in:

DNotZ 2012, 367-370
FGPrax 2012, 60-61

Normen in Titel:

WEG § 12