BFH 18. Mai 2004
IX R 57/01
EStG § 9 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 1 Satz 1, § 255 Abs. 2 Satz 1

Kosten für Zwangsräumung des Baugrundstückes als Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstück und Gebäude

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Dokumentnummer: 9r57_01
letzte Aktualisierung: 30.08.2004
BFH, 18.05.2004 - IX R 57/01
EStG § 9 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 1 Satz 1, § 255 Abs. 2 Satz 1
Kosten für Zwangsräumung des Baugrundstückes als Anschaffungs- oder
Herstellungskosten von Grundstück und Gebäude
Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt, um es anschließend teilweise
bebauen und teilweise als Freifläche vermieten zu können, sind die Aufwendungen für die
Zwangsräumung, soweit sie die zu bebauende Fläche betreffen, Herstellungskosten der später
errichteten Gebäude, und soweit sie die Freifläche betreffen, Anschaffungskosten des Grund und
Bodens.


BUNDESFINANZHOF
Kosten für Zwangsräumung des Baugrundstückes als Anschaffungsoder Herstellungskosten von Grundstück und Gebäude
Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt,
um es anschließend teilweise bebauen und teilweise als
Freifläche vermieten zu können, sind die Aufwendungen für die
Zwangsräumung, soweit sie die zu bebauende Fläche betreffen,
Herstellungskosten der später errichteten Gebäude, und soweit
sie die Freifläche betreffen, Anschaffungskosten des Grund und
Bodens.
EStG § 9 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
HGB § 255 Abs. 1 Satz 1, § 255 Abs. 2 Satz 1
Urteil vom 18. Mai 2004
IX R 57/01
Vorinstanz: FG Köln vom 20. September 2001
(EFG 2002, 8)
10 K 5793/96
I.
Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) erwarb im Jahr 1991
von der Stadt X zwei Teilflächen eines unbebauten Grundstücks.
Nach den tatsächlichen Feststellungen des Finanzgerichts (FG)
plante er zunächst, das Grundstück zu bebauen und an ein
fremdes Autohaus zu vermieten.
Dem Kläger war bei Erwerb bekannt, dass ein Teil beider Teilflächen seit 1989 durch Dritte widerrechtlich mit Wohn- und
Bauwagen besetzt war. Das Landgericht (LG) X hatte die Besetzer dazu verurteilt, die Grundstücke zu räumen und an die
Stadt herauszugeben. Für die zwangsweise Räumung des Grundstücks wandte der Kläger im Streitjahr (1994) 176 006 DM auf.
Den vorderen Teil des Grundstücks ließ der Kläger in der
Folgezeit bebauen. Er vermietete die Gebäude ab Fertigstellung
im Jahr 1996 an eine von ihm beherrschte GmbH, die ein
Autohaus betreibt. Den hinteren Teil ließ er unbebaut und
vermietete ihn als Freifläche ebenfalls an eine von ihm
beherrschte GmbH.
Die vom Kläger in seiner Einkommensteuererklärung für das
Streitjahr als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemachten Räumungskosten beurteilte der Beklagte und Revisionskläger (das
Finanzamt --FA--) unter Hinweis auf § 255 Abs. 1 des
Handelsgesetzbuchs (HGB) als Anschaffungskosten des Grund und
Bodens. Im Übrigen seien die Räumungskosten auch dann nicht im
Streitjahr abziehbar, wenn sie Herstellungskosten der in den
Folgejahren errichteten Gebäude seien; sie würden sich dann
Folgejahren auswirken.
Das FG gab der Klage statt (Entscheidungen der Finanzgerichte
--EFG-- 2002, 8): Der vordere Teil des Grundstücks sei insgesamt bebaut worden, teilweise mit Gebäuden, teilweise mit
einer aufwändigen Bepflasterung. Dies hätte nicht geschehen
können, solange dort Bauwagen standen. Auch der hintere
Grundstücksteil hätte ohne vorherige Räumung nicht im
Zusammenhang mit dem vorderen Grundstücksteil für gewerbliche
Zwecke vermietet werden können. Die Räumungskosten seien im
Anschluss an den Erwerbsvorgang geleistet worden, beträfen
aber nicht mehr den Erwerbsvorgang selbst. Sie seien daher
weder als Herstellungskosten der auf dem vorderen
Grundstücksteil errichteten Wirtschaftsgüter (Gebäude und
Bepflasterung) noch als Anschaffungskosten des hinteren, als
Freifläche vermieteten Grundstücksteils, sondern als sofort
abziehbare Aufwendungen zu beurteilen. Sie seien eher mit
Abstandszahlungen vergleichbar als mit Abbruchkosten.
Mit seiner Revision rügt das FA die Verletzung des § 9 Abs. 1
Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) und des § 255 Abs. 1
HGB. Die Grundstücke seien bei Erwerb nicht in
betriebsbereitem Zustand gewesen.
Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage
abzuweisen.
Der Kläger hat keinen Antrag gestellt. Er verteidigt die angefochtene Vorentscheidung.
Er habe aufgrund des Räumungsurteils des LG bei Erwerb davon
ausgehen dürfen, die Grundstücke seien betriebsbereit.
II.
Die Revision des FA ist begründet; sie führt zur Aufhebung der
Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (§ 126 Abs. 3
Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Die vom Kläger zur
Zwangsräumung des Grundstücks getätigten Aufwendungen sind aus
Gründen, die das FG bei seiner Urteilsfindung teilweise noch
nicht berücksichtigen konnte, nicht als sofort abzugsfähige
Werbungskosten anzusehen.
1. Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) sind alle
Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger
Einnahmen veranlasst sind. Sie können schon anfallen, wenn mit
dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt
werden. Voraussetzung für die Berücksichtigung solcher vorab
entstandener Werbungskosten ist, dass ein ausreichend
bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den
Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der
Abzug begehrt wird (Beschluss des Großen Senats des
Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 4. Juli 1990 GrS 1/89, BFHE 160,
466, BStBl II 1990, 830, unter C. III. 2. a; BFH-Urteil vom
4. November 2003 IX R 55/02, BFH/NV 2004, 484). Auch Kosten
für die Räumung eines Grundstücks können Werbungskosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein (BFHUrteile vom 25. Juli 1972 VIII R 56/68, BFHE 106, 532, BStBl
II 1972, 880; vom 23. Februar 1988 IX R 151/86, BFH/NV 1989,
485).
Solche Aufwendungen sind jedoch dann nicht nach § 9 Abs. 1
Satz 1 EStG als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich
um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem
Fall sind sie nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen (§ 9
Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 EStG). Welche Aufwendungen zu
sich, soweit § 6 Abs. 1a EStG (noch) nicht eingreift, für die
Gewinneinkünfte und Überschusseinkünfte, mithin auch für die
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nach § 255 HGB (vgl.
BFH-Beschluss in BFHE 160, 466, BStBl II 1990, 830, zu C. III.
1. c dd; BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 39/97, BFHE
198, 74, BStBl II 2003, 569).
2. Soweit die Räumungskosten angefallen sind, um auf dem
Grundstück Gebäude nebst Außenanlagen zu errichten, handelt es
sich um Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 1
HGB). Anschaffungskosten des Grund und Bodens scheiden
insoweit aus, weil die Aufwendungen wirtschaftlich enger mit
dem beabsichtigten Neubau zusammenhängen (vgl. BFH-Beschluss
vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620,
unter D. II. 2. a bb; BFH-Urteil vom 27. Januar 1994
IV R 104/92, BFHE 174, 136, BStBl II 1994, 512, unter 2.; a.A.
Schmidt/Glanegger, Einkommensteuergesetz, 23. Aufl., § 6
Rz. 140 "Räumungskosten").
a) Herstellungskosten sind gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB die
Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines
Vermögensgegenstands (Wirtschaftsguts), seine Erweiterung oder
für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende
wesentliche Verbesserung entstehen. Zu den Herstellungskosten
gehören nicht nur die unmittelbar der Herstellung dienenden
Aufwendungen, sondern auch solche, die zwangsläufig im
Zusammenhang mit der Herstellung des Gebäudes anfallen (BFHUrteile vom 6. Mai 2003 IX R 51/00, BFHE 202, 305, BStBl II
2003, 710, unter II. 2. a; vom 17. Oktober 2001 I R 32/00,
BFHE 197, 58, BStBl II 2002, 349, unter II. 2. b). Ob die
Aufwendungen werterhöhend wirken, ist für deren Beurteilung
160, 466, BStBl II 1990, 830, unter C. III. 1. b und c).
Kosten für das Freimachen des Baugeländes sind danach Herstellungskosten i.S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 1 HGB
(vgl. BFH-Beschluss in BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620,
unter D. II. 2. a bb; BFH-Urteile vom 26. August 1994
III R 76/92, BFHE 176, 89, BStBl II 1995, 71, unter 2.; in
BFHE 174, 136, BStBl II 1994, 512; vom 16. April 2002
IX R 50/00, BFHE 199, 120, BStBl II 2002, 805).
b) Nach diesen Maßstäben hat das FG die Räumungskosten des
Klägers zu Unrecht als sofort abzugsfähige Werbungskosten
angesehen.
aa) Die Räumungskosten, die angefallen sind, um die geplanten
Baumaßnahmen auf dem Grundstück zu ermöglichen, stellen Herstellungskosten der später errichteten Gebäude und
Außenanlagen dar. Sie sind zwangsläufig im Zusammenhang mit
der beabsichtigten Herstellung entstanden. Der vordere Teil
des Grundstücks ist bebaut und gepflastert worden. Dies konnte
nicht geschehen, solange dort Bauwagen standen.
bb) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem vom FG
gezogenen Vergleich zu Abstandszahlungen an weichende Mieter
(vgl. dazu u.a. BFH-Urteile vom 24. Oktober 1979 VIII R 92/77,
BFHE 129, 254, BStBl II 1980, 187; vom 17. Januar 1978
VIII R 97/75, BFHE 124, 445, BStBl II 1978, 337). Der BFH hat
nämlich Abstandszahlungen an Nutzungsberechtigte, die im Anschluss an einen Grundstückserwerb geleistet werden, um ein
neues Gebäude errichten zu können, als Herstellungskosten des
neuen Gebäudes beurteilt (u.a. BFH-Beschluss in BFHE 125, 516,
BStBl II 1978, 620, unter D. II. 2. a; BFH-Urteile vom
unter 3. a; vom 1. Oktober 1975 I R 243/73, BFHE 117, 153,
BStBl II 1976, 184; Werndl, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff,
Einkommensteuergesetz, Kommentar, § 6 Rdnr. B 600
"Abstandszahlungen").
3. Soweit der Kläger die Räumungskosten aufgewendet hat, um
den unbebauten Teil des Grundstücks als Freifläche vermieten
zu können, handelt es sich um Anschaffungskosten des Grund und
Bodens (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB), da die Räumung vor der
erstmaligen Vermietung durch den Kläger erfolgt ist.
a) Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet
werden, um einen Vermögensgegenstand (Wirtschaftsgut) zu
erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu
versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln
zugeordnet werden können (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB).
aa) Mit dem Tatbestandsmerkmal der Betriebsbereitschaft wird
klargestellt, dass --entgegen der Auffassung des FG-- der
Anschaffungsvorgang nicht schon mit dem Erwerb des
Wirtschaftsguts, sondern erst dann beendet ist, wenn das
Wirtschaftsgut betriebsbereit ist (BTDrucks 10/317, S. 88).
Ein Wirtschaftsgut (hier: der Grund und Boden) ist in diesem
Sinne betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner
Zweckbestimmung genutzt werden kann (vgl. u.a. BFH-Urteile in
BFHE 198, 74, BStBl II 2003, 569; vom 22. Januar 2003
X R 9/99, BFHE 201, 256, BStBl II 2003, 596, jeweils unter II.
2. b). Der Erwerber bestimmt den Zweck des Wirtschaftsguts,
d.h. in welcher Weise es genutzt werden soll; Zweck bedeutet
nicht nur, dass das Wirtschaftsgut zur Erzielung von
Einkünften im Rahmen einer bestimmten Einkunftsart genutzt
und Weise, in der der Erwerber das Wirtschaftsgut zur
Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen
will (BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198,
85, BStBl II 2003, 574, unter II. 2. b aa). Nutzt er das
Wirtschaftsgut tatsächlich bereits ab dem Zeitpunkt des
Erwerbs, erwirbt er z.B. ein vermietetes Gebäude und erzielt
daraus Mieterträge, dann hat er eine Zweckbestimmung
getroffen; das genutzte Wirtschaftsgut befindet sich bereits
in einem betriebsbereiten Zustand und kann insoweit nicht mehr
in diesen Zustand versetzt werden (vgl. BFH-Urteile in BFHE
198, 74, BStBl II 2003, 569; in BFHE 198, 85, BStBl II 2003,
574).
bb) Zu den Anschaffungskosten zählen danach die Aufwendungen,
die erforderlich sind, um das erworbene Wirtschaftsgut bestimmungsgemäß nutzen zu können (BFH-Urteile vom 25. Februar 2003
IX R 31/02, BFH/NV 2003, 775; vom 22. Januar 2003 X R 29/98,
BFH/NV 2003, 755, jeweils unter II. 2. a), z.B. Kosten zur
Herstellung eines vermietbaren Zustands (BFH-Urteil vom
20. August 2002 IX R 70/00, BFHE 200, 227, BStBl II 2003, 585,
unter II. 2. a aa), der Umgestaltung (BFH-Urteil vom
20. August 2002 IX R 68/00, BFH/NV 2003, 595, unter II.
1. a cc; vom 14. November 1985 IV R 170/83, BFHE 145, 67,
BStBl II 1986, 60, unter 1.; Adler/Düring/Schmaltz,
Rechnungslegung und Prüfung der Unternehmen, 6. Aufl., § 255
HGB Rn. 14), oder der Baureifmachung (BFH-Urteil vom 16. Juli
1996 IX R 55/94, BFH/NV 1997, 178, unter 2., m.w.N.).
b) Gemessen daran sind die Räumungskosten, die auf den
unbebauten Grundstücksteil entfallen, Anschaffungskosten des
Grund und Bodens.
an die Besetzer hätte (zwischen-)vermieten können, wenn diese
zur Zahlung eines angemessenen Mietzinses bereit gewesen
wären. Der Kläger hat das Grundstück während der Zeit der
Besetzung nicht tatsächlich zur Erzielung von Einkünften
genutzt (vgl. zur Weiternutzung durch den Voreigentümer BFHUrteil vom 20. August 2002 IX R 10/02, BFH/NV 2003, 35, unter
II. 2.). Die Freifläche wurde vielmehr erst durch die
Zwangsräumung betriebsbereit i.S. des § 255 Abs. 1 HGB
gemacht. Das FG hat dazu nach § 118 Abs. 2 FGO für den Senat
bindend festgestellt, der hintere Grundstücksteil habe ohne
vorherige Räumung nicht im Zusammenhang mit dem vorderen
Grundstücksteil für gewerbliche Zwecke genutzt und zu diesem
Zweck als Freifläche vermietet werden können.
4. Der Kläger kann dem nicht entgegenhalten, er sei bei Erwerb
davon ausgegangen, das Grundstück werde freiwillig geräumt.
Entscheidend ist, dass das Grundstück tatsächlich bei Erwerb
nicht nutzbar war und deshalb die Aufwendungen für die Zwangsräumung notwendig wurden. Ob es sich insoweit um einen offenen
oder verdeckten Mangel des Grundstücks gehandelt hat, spielt
für die rechtliche Einordnung der streitigen Aufwendungen
unter der Geltung des § 255 HGB keine Rolle mehr (vgl. BFHUrteile in BFHE 201, 256, BStBl II 2003, 596, unter II. 2. d;
vom 22. Januar 2003 X R 36/01, BFH/NV 2003, 765, unter II.
2. c).
5. Da die Vorentscheidung den vorgenannten Grundsätzen nicht
entspricht, ist sie aufzuheben. Die Sache ist spruchreif. Bei
den geltend gemachten Räumungskosten handelt es sich entweder
um Herstellungskosten der später hergestellten
Wirtschaftsgüter oder um Anschaffungskosten des Grund und
EStG sofort abziehbar.
Zwar kann nicht beurteilt werden, inwieweit die Räumung des
Grundstücks für seine spätere Bebauung erforderlich war und
deshalb die Räumungskosten in die Bemessungsgrundlage der AfA
(§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 EStG) ganz oder teilweise
einzubeziehen sind. Jedoch ist eine Berücksichtigung der Räumungskosten im Wege der AfA im Streitjahr ohnehin nicht möglich, weil der Kläger noch nicht zur Vornahme von AfA berechtigt ist: Die nach Räumung neu hergestellten Gebäude und
Außenanlagen wurden nach den tatsächlichen Feststellungen des
FG erst im Jahr 1996 fertig gestellt. Vor Fertigstellung ist
ein Wirtschaftsgut aber noch nicht hergestellt (§ 9a der
Einkommensteuer-Durchführungsverordnung --EStDV--), beginnt
nicht der Zeitraum der Nutzungsdauer (§ 11c Abs. 1 Nr. 2
EStDV) und fehlt es an einem bestehenden, abnutzbaren
Wirtschaftsgut (vgl. BFH-Urteil vom 30. August 1994
IX R 23/92, BFHE 176, 327, BStBl II 1995, 306, unter III.
2. c aa, m.w.N.).

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BFH

Erscheinungsdatum:

18.05.2004

Aktenzeichen:

IX R 57/01

Rechtsgebiete:

Einkommens- und Körperschaftssteuer

Normen in Titel:

EStG § 9 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 1 Satz 1, § 255 Abs. 2 Satz 1