AG Hannover 14. Juli 2009
483 C 1434/09
BGB §§ 249, 280

Schädigung des Sondereigentums (Feuchtigkeitsschäden) wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums; Haftung der Eigentümergemeinschaft nur bei Verschulden

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 483c1434_09
letzte Aktualisierung: 10.2.2012
AG Hannover, 14.07.2009 - 483 C 1434/09
BGB §§ 249, 280
Schädigung des Sondereigentums (Feuchtigkeitsschäden) wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums; Haftung der Eigentümergemeinschaft nur bei Verschulden
1. Kommt es in Folge unterbliebener Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu Schäden an
einem Sondereigentum (hier: Feuchtigkeitsschäden), so besteht keine verschuldensunabhängige
Haftung der Eigentümergemeinschaft für eine verzögerte Instandsetzung; gemäß § 280 Abs. 1
BGB ist vielmehr eine schuldhafte Pflichtverletzung erforderlich. In solchen Fällen wird das
Verschulden der Eigentümergemeinschaft auch nicht vermutet.
2. Ein Zeitraum von sechs Monaten zwischen der Mitteilung des Schadens und dessen Beseitigung begründet keine schuldhafte Verzögerung, wenn dieser Zeitraum auch darauf zurückzuführen ist, dass wegen des Gebots ordnungsgemäßer Verwaltung ein Zweitangebot eingeholt
wird (Leitsätze der DNotI-Redaktion).


Tatbestand
Die Kläger sind als Eigentümer der Wohnung Nr. 32 ATP Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Am 12.04.2008 wurden an den beiden Außenwänden des sogenannten kleinen Kinderzimmers in
der Wohnung der Kläger bei Renovierungsarbeiten Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Dies
wurde am 13.04.2008 schriftlich der Hausverwaltung gemeldet (Bl. 7 d. A.). Am 22.04.2008
teilte die Hausverwaltung mit, dass die Firma P1 beauftragt werde, die Ursache für die Feuchtigkeit zu ermitteln (Bl. 9 d. A.). Am 13.05.2008 kam es mit dieser Firma zu einem Besichtigungstermin. Hierbei wurde festgestellt, dass die Feuchtigkeit durch die Außenwand im Bereich der
Gärten eindringe, so dass vorgeschlagen wurde, den fraglichen Bereich bis zum ersten Kellerfensterschacht auszuheben und gegebenenfalls Dichtungsarbeiten durchzuführen. Im Rahmen
der Eigentümerversammlung vom 20.05.2008 schlug die Verwaltung vor, die Arbeiten durch die
Firma L1 ausführen zu lassen (vgl. TOP 7, Bl. 48 d. A.). Die Firma L1 erteilte unter dem
29.05.2008 ein Angebot (Bl. 51 d. A.). Die Firma K1 wurde ebenfalls zur Angebotsabgabe aufgefordert, gab aber nicht zeitnah ein Angebot ab, weil es zu Terminkoordinationsschwierigkeiten
zur Wohnungsbesichtigung kam. In der Beiratssitzung vom 24.06.2008 wurde festgehalten, dass
die Firma K1 doch das Angebot abgeben solle, worüber die Kläger informiert wurden mit
Schreiben vom 27.06.2008 (Bl. 53 d. A.). Zuvor hatten sie mit Schreiben vom 23.06.2008 bei der
Hausverwaltung an die Durchführung der Arbeiten erinnert (Bl. 10 d. A.). Aufgrund Nachfrage
der Hausverwaltung bei der Firma K1 am 25.07.2008, 31.07.2008 und 19.09.2008 ging am
23.09.2008 das Angebot der Firma K1 (Bl. 54 d. A.) ein. Die Firma L1 erhielt den Auftrag zur
Durchführung der Arbeiten, die in der Zeit vom 20. bis 24.10.2008 durchgeführt und unter dem
19.11.2008 in Rechnung gestellt wurden (Bl. 55 d. A.). Zuvor hatten die Bevollmächtigten der
Kläger mit Schreiben vom 10.10.2008 eine Frist zur Durchführung der Arbeiten bis zum
31.102.2008 gesetzt (Bl. 11 d. A.).
Die Kläger begehren von der Beklagten Kostenerstattung für Schimmelbeseitigungsarbeiten im
Kinderzimmer und im Schlafzimmer gemäß Rechnungen der Firma Malerbetrieb M1 vom
09.05.2007 (Bl. 16 d. A.), 13.04.2008 (Bl. 18 d. A.) und 23.01.2009 (Bl. 21 d. A.) sowie der
Firma H1 vom 20.01.2009 (Bl. 20 d. A.).
Sie sind der Auffassung, ihnen stände ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber der
Beklagten zu, weil die Schäden an ihrem Sondereigentum durch nicht oder verspätet durchgeführte erforderliche Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum verursacht worden
seien. Die Ursache ihrer Schäden am Sondereigentum liege im Gemeinschaftseigentum. Laut
Aussage der Firma L1 vom 14.10.2008 im Rahmen einer Ortsbesichtigung sei als Schadensursache letztlich festgestellt worden, dass die Trenn- bzw. Dehnungsfuge zum Nachbarhaus
defekt sei und auch dort die Feuchtigkeit von außen eindringe. Der Schadensersatzanspruch sei
verschuldensunabhängig, jedenfalls ergebe sich eine Verschuldensvermutung zulasten der
Beklagten. Schließlich sei die Beklagte auch aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung verpflichtet, den Klägern ihre Aufwendungen zu erstatten. Dies ergebe sich insbesondere aufgrund
der Aversionen der Hausverwaltung gegenüber dem Kläger. Die Kläger behaupten, die Hausverwaltung bereits mit Schreiben vom 12.05.2007 (Bl. 14 d. A.) auf zur Schimmelbildung
führende Baumängel hingewiesen zu haben. Auch in den Eigentümerversammlungen im Jahre
2007 hätten sie darauf hingewiesen, dass die Dehnungsfuge zwischen den Häusern 123 und 125
offensichtlich defekt sei. Bereits in den 90er Jahren sei die Dehnungsfuge schon einmal repariert
worden, was sich aus den Verwalterunterlagen ergeben müsse. Wegen der weiteren Einzelheiten
wird auf den übrigen gesamten Vortrag der Kläger Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.713,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 17.12.2008 auf 592,86 Euro und auf 1.121,08
Euro seit Zustellung zu zahlen nebst vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 102,82 Euro.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, der begehrte Schadensersatzanspruch setze seitens der Beklagten ein Verschulden voraus, das jedoch fehle. Insbesondere läge kein schuldhafter Verzug im Hinblick auf
die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen vor. Sie behauptet, erstmalig mit Schreiben vom
13.04.2008 Kenntnis von der Problematik erlangt zu haben. Sodann sei ohne schuldhafte Verzögerung vorgegangen worden. Wegen der Einzelheiten wird auf den weiteren gesamten Vortrag
der Beklagten Bezug genommen.
Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Schadensersatz- bzw. Aufwendungsersatzanspruch
im Hinblick auf die begehrte Erstattung der vier streitgegenständlichen Rechnungen im Hinblick
auf die Schimmelbeseitigungsarbeiten im Kinder- und Schlafzimmer ihrer Wohnung aus §§ 280
ff., 249 ff. BGB. Denn es fehlt das erforderliche Verschulden der Beklagten.
Die Kläger gehen rechtsirrig davon aus, dass die Beklagte verschuldensunabhängig haftet.
Unstreitig machen sie Schadensersatzansprüche geltend wegen Schäden am Sondereigentum
verursacht aus der Sphäre des Gemeinschaftseigentums. In solchen Fällen setzt nach allgemeiner
Meinung eine Haftung Verschulden voraus. Wenn wegen des baulichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums ein Sondereigentum beschädigt wird - und nicht und nur mit Einschränkung genutzt werden kann - haften die Wohnungseigentümer nur, wenn sie es schuldhaft unterlassen haben, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen rechtzeitig zu beschließen
(Kammergericht in: ZMR 2005, 308; Greiner Wohnungseigentumsrecht, 2007, Rn. 1463 ff.).
Insoweit besteht weiterhin Einigkeit darin, dass die Beseitigung von Baumängeln ebenfalls zur
ordnungsgemäßen Instandsetzung gehört und sich dieser Anspruch grundsätzlich gegen die Gemeinschaft richtet (Jennißen, WEG, 2008, § 21 Rn. 67). Davon ausgehend, dass die Hausverwaltung und damit die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 13.04.2008 Kenntnis von der Problematik erlangt hat, ist ihr keine schuldhafte Verzögerung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen vorzuwerfen. Aus der im Tatbestand dargestellten Zeitabfolge der Geschehnisse
ergibt sich, dass sich die Hausverwaltung und die Beklagte ordnungsmäßig mit der Schadensursache und deren Beseitigung beschäftigte. Dass zwischen Juni und Oktober 2008 mehrere
Monate vergingen, wurde von der Beklagten substantiiert im Hinblick auf ein weiteres Angebot
durch die Firma L1 überzeugend dargestellt. Es entsprach auch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, dass mindestens ein solches Zweitangebot eingeholt wurde (vgl. hierzu a. a. O.
§ 21 Rn. 77). Soweit sich die Kläger auf das Schreiben vom 12.05.2007 berufen, tragen sie
insoweit für den Zugang gemäß § 130 BGB die Beweislast. Eine Zugangsvermutung der per Post
abgeschickten Schreiben gibt es nach allgemeiner Meinung nicht. Soweit weiterhin vorgetragen
wird, die Verwaltung müsste aufgrund der Diskussionen in den Versammlungen 2007 und aufgrund der Verwalterunterlagen Kenntnis der Problematik gehabt haben, verweist die Beklagte
zutreffend darauf, dass dieser Vortrag letztlich nicht einlassungsfähig und damit unsubstantiiert
sei.
Ein Verschulden für die Haftung der Beklagten wird auch nicht vermutet. Die angeführte Zitatstelle (Bl. 97 d. A.) betrifft nicht den Fall aufgrund schuldhafter Verzögerung von Instandsetzungsarbeiten. Aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung fällt ebenfalls ein Anspruch
aus. Zum einen ist insoweit keine einschlägige Anspruchsgrundlage ersichtlich. Die Kläger
tragen dementsprechend hierzu auch nichts weiter vor. Im Übrigen stützt sich der Vortrag
insofern im Kern auf die behaupteten Aversionen der Hausverwaltung ihnen gegenüber, was
keinen Schadensersatzanspruch schlüssig begründen kann.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

AG Hannover

Erscheinungsdatum:

14.07.2009

Aktenzeichen:

483 C 1434/09

Rechtsgebiete:

Allgemeines Schuldrecht

Normen in Titel:

BGB §§ 249, 280