BGH 21. November 2019
V ZB 75/19
BGB §§ 94 Abs. 1 S. 1, 95

Mobilheim als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks; Scheinbestandteil

letzte Aktualisierung: 07.05.2020
BGH, Beschl. v. 21.11.2019 – V ZB 75/19

BGB §§ 94 Abs. 1 S. 1, 95
Mobilheim als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks; Scheinbestandteil

Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück
ein Mobilheim aufstellt, eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem
vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 BGB vornehmen will. Maßgeblich sind stets alle
Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse auf den Willen des Grundstückseigentümers zulassen.

Gründe:

I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 betreiben die Zwangsversteigerung des eingangs
genannten, im Miteigentum der Beteiligten zu 3 bis 5 (fortan: Schuldner)
stehenden Grundstücks. Auf diesem befinden sich u.a. zwei vor mehr als
23 Jahren von der Beteiligten zu 4 errichtete Mobilheime. An deren Unterseite
ist jeweils ein Fahrwerk, dessen Räder auf dem Boden aufstehen. Der durch
das Fahrwerk bedingte Zwischenraum zwischen der Unterseite des Mobilheims
und dem Grund und Boden wird durch eine Außenmauer verdeckt. Zur Ermittlung
des Verkehrswerts des Grundstücks hat das Amtsgericht ein Gutachten
eingeholt. Der Sachverständige ließ bei der Bewertung des Grundstücks die
Mobilheime mit der Begründung unberücksichtigt, dass es sich um Scheinbestandteile
handle. Das Amtsgericht hat den Verkehrswert des Grundstücks dem G
Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der
zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung die Beteiligten zu 4
und 5 beantragen, will sie erreichen, dass der Verkehrswert des Grundstücks
unter Berücksichtigung der Mobilheime neu festgesetzt wird.

II.
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts hat das Amtsgericht die Mobilheime
bei der Festsetzung des Grundstückswerts zu Recht nicht berücksichtigt,
weil sie Scheinbestandteile im Sinne des § 95 BGB seien und sich die Versteigerung
daher nicht auf sie erstrecke. Zwar handle es sich nicht um ein gemietetes
oder gepachtetes Grundstück, so dass keine Vermutung dafür bestehe,
dass die Aufstellung der Mobilheime von Anfang an nur vorübergehend sein
sollte. Allerdings genüge bereits, dass sich die Beteiligte zu 4 bei Errichtung der
Wohnung gerade für ein Mobilheim entschieden habe, als objektiver Anhaltspunkt
dafür, dass die Verbindung mit dem Grundstück nicht auf Dauer angelegt
gewesen sei. Etwas Anderes ergebe sich nicht daraus, dass die Beteiligte zu 4
die Lücke zwischen dem Mobilheim und dem Boden durch eine Mauer verdeckt
habe. Ungeachtet dessen, dass schon nicht vorgetragen sei, wann die Mauer
errichtet worden sei, handle es sich lediglich um eine Verblendung, welche die
Mobilheime nicht zu einem wesentlichen Bestandteil werden lasse. Die Mobilheime
seien auch nicht später in einen wesentlichen Grundstücksbestandteil
umgewandelt worden. Ein hierfür erforderlicher nach außen hervorgetretener
Willensakt sei nicht ersichtlich, zumal die Unterkonstruktion auf Rollen unverändert
geblieben sei. Schließlich seien die Mobilheime auch kein Zubehör nach § 97 BGB.

III.
Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen
zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG
soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken
(vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe
für ihre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung
des Grundstücks ausgerichtet sein. Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet,
alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher
und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen
(Senat, Beschluss vom 18. Mai 2006 - V ZB 142/05, NJW-RR
2006, 1389 Rn. 9). Die Mobilheime sind dann nicht von der Beschlagnahme des
Grundstücks erfasst (§ 20 Abs. 2 ZVG; § 1120 BGB) und damit auch nicht bei
der Bemessung des Grundstückswertes zu berücksichtigen, wenn entweder die
Voraussetzungen der §§ 93, 94 BGB nicht erfüllt sind und die Mobilheime somit
mangels fester Verbindung mit dem Grund und Boden bewegliche Sachen wären,
oder - falls sie in tatsächlicher Hinsicht die Voraussetzungen wesentlicher
Bestandteile des Grundstücks im Sinne von §§ 93, 94 BGB aufweisen - wenn
es sich um Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB handelte und sie damit
trotz fester Verbindung bewegliche Sachen geblieben wären.

2. Das Beschwerdegericht nimmt mit rechtsfehlerhafter Begründung an,
dass die Mobilheime Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB und daher bei
der Verkehrswertfestsetzung des Grundstücks nicht zu berücksichtigen seien.

a) Nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB gehören zu den Bestandteilen eines
Grundstücks solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck
mit dem Grund und Boden verbunden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs erfolgt eine Verbindung zu einem vorübergehenden
Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist.
Maßgeblich ist der innere Wille des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung
der Sache. Dieser muss allerdings mit dem nach außen in Erscheinung tretenden
Sachverhalt in Einklang zu bringen sein (Senat, Urteil vom 7. April 2017 - V
ZR 52/16, NJW 2017, 2099 Rn. 7 mwN).

b) Noch zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus, dass - wie
hier - auch der Eigentümer des Grundstücks eine Verbindung zu einem nur vorübergehenden
Zweck vornehmen kann (Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 95
Rn. 13; MüKoBGB/Stresemann, 8. Aufl., § 95 Rn. 4). Nimmt der Eigentümer die
Verbindung vor, greift aber - anders als wenn ein Mieter, Pächter oder ähnlich
schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück
verbindet (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 7. April 2017 - V ZR 52/16, NJW 2017,
2099 Rn. 8 mwN) - die Vermutung für eine lediglich vorübergehende Verbindung
nicht; denn es fehlt an einer Grundlage für eine Vermutung zugunsten
eines inneren Willens. Ein Wille des Grundstückseigentümers, die Verbindung
zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist daher nur anzunehmen,
wenn hierfür objektive Anhaltspunkte vorliegen (Staudinger/Stieper, BGB
[2017], § 95 Rn. 13; BeckOGK/Mössner, BGB [1.7.2019], § 95 Rn. 23; jurisPK-
BGB/Vieweg, 8. Aufl., § 95 Rn. 9 und 29; RGRK/Kregel, BGB, 12. Aufl., § 95
Rn. 11).

c) Rechtsfehlerhaft nimmt das Beschwerdegericht aber an, dass schon
daraus, dass es sich bei den auf dem Grundstück befindlichen Wohneinheiten
um Mobilheime handelt, ohne Weiteres auf den Willen der Beteiligten zu 4 für
eine nur vorübergehende Verbindung der Mobilheime mit dem Grund und Boden
zu schließen sei. In dieser Allgemeinheit ist dies unzutreffend. Richtig ist
zwar, dass die Entscheidung eines Grundstückseigentümers für das Aufstellen
eines Mobilheims auf seinem Grundstück ein objektiver Anhaltspunkt dafür sein
kann, dass er nur zu einem vorübergehenden Zweck eine Verbindung mit dem
Grund und Boden schaffen und sich die Möglichkeit erhalten wollte, bei anderweitigem
Bedarf die Verbindung wieder aufzuheben und die Wohneinheit an
anderer Stelle aufzustellen. Es gibt aber keinen allgemeinen Grundsatz, dass
ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt,
eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem vorübergehenden
Zweck im Sinne des § 95 BGB vornehmen will. Vielmehr kann auch bei der Errichtung
eines Mobilheims der Wille des Grundstückseigentümers auf eine endgültige
Verbindung mit dem Grund und Boden zu einem dauerhaften Zweck
gerichtet sein. Maßgeblich sind stets alle Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse
auf seinen Willen zulassen. Mit den Gegebenheiten des konkreten
Falles hat sich das Beschwerdegericht aber - von seinem Ausgangspunkt folgerichtig
- nicht näher auseinandergesetzt.

3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig
dar. Auf die Frage, ob die beiden Mobilheime als Scheinbestandteile im Sinne
von § 95 BGB zu qualifizieren sind, käme es nicht an, wenn es schon an der
Bestandteilseigenschaft i.S.v. §§ 93, 94 BGB fehlte (vgl. Ganter, WM 2002,
105, 106; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 95 Rn. 3), die Mobilheime also
wegen fehlender fester Verbindung mit dem Grundstück selbständige Sachen
geblieben und damit bei der Festsetzung des Verkehrswertes des Grundstücks
nicht zu berücksichtigen wären.

aa) Nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen
eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen.
Eine Verbindung ist insbesondere dann fest, wenn die Trennung zur Zerstörung,
erheblichen Beschädigung oder Wesensänderung (§ 93 BGB) der mit
dem Grundstück verbundenen Sache führt oder wenn die Trennung nur mit unverhältnismäßigem
Aufwand möglich ist (Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 94
Rn. 4; BeckOGK/Mössner, BGB [1.7.2019], § 94 Rn. 8; MüKoBGB/Stresemann,
8. Aufl., § 94 Rn. 4). Als Beispielsfall für mit dem Grund und Boden fest verbundene
Sachen nennt § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebäude. Allerdings ist nicht jedes
Gebäude wesentlicher Grundstücksbestandteil. Auch die Bestandteilseigenschaft
eines Gebäudes richtet sich nach der Festigkeit seiner Verbindung mit
dem Grundstück (Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 94 Rn. 10). Diese wird insbesondere
dadurch erreicht, dass es unter wenigstens teilweiser Einbeziehung
in das Erdreich mit seinem Fundament in das Grundstück hineingebaut ist
(Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 94 Rn. 8; MüKoBGB/Stresemann, 8. Aufl., §
94 Rn. 6). Für die Annahme einer festen Verbindung mit dem Grund und Boden
kann aber auch eine nur auf Schwerkraft beruhende Verbindung ausreichen
(RG WarnR 1932 Nr.114 = S. 232, 243; OLG Schleswig, NJW-RR 2014, 333
Rn. 20; BayObLG, WuM 1989, 93, juris Rn. 29; LG Berlin, NJW-RR 2004, 635;
LG Konstanz, ZIP 1981, 512; BeckOGK/Mössner, BGB [1.7.2019], § 94 Rn.
10.3; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 94 Rn. 8; jurisPK-BGB/Vieweg, 8. Aufl.,
§ 94 Rn. 6; MüKoBGB/Stresemann, 8. Aufl., § 94 Rn. 4; Palandt/Ellenberger,
BGB, 78. Aufl., § 94 Rn. 2; a.A. Tobias, AcP 94, 371, 389 f.). Im Hinblick darauf
wird etwa angenommen, dass eine Fertiggarage aus Beton, die ohne Funda-
ment oder sonstige Verankerungen aufgestellt ist, eine feste Verbindung mit
dem Grund und Boden im Sinne des § 94 Abs. 1 BGB aufweise, weil deren Eigengewicht
dem Bauwerk die für seinen Verwendungszweck ausreichende
Standfestigkeit gewährleiste und damit einer Verankerung gleichwertig sei
(BFH, NJW 1979, 392; BayObLG, WuM 1989, 93, juris Rn. 29; jurisPKBGB/
Vieweg, 8. Aufl., § 94 Rn. 7; BeckOK BGB/Fritzsche, [1.8.2019], § 94 Rn.
7; Soergel/Marly, BGB, 13. Aufl., § 94 Rn. 8).

bb) Ob die beiden Mobilheime die tatsächlichen Voraussetzungen wesentlicher
Bestandteile des Grundstücks im Sinne des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB
erfüllen, hat das Beschwerdegericht nicht geprüft. Dies lässt sich auch nicht
rechtsgrundsätzlich beantworten, da es für die Beurteilung, ob eine feste Verbindung
mit dem Grundstück vorliegt, stets auf die Umstände des Einzelfalls
ankommt (vgl. Senat, Urteil vom 31. Oktober 1986 - V ZR 166/85, WM 1987, 47
mwN = juris Rn. 15). Allein der Umstand, dass es sich bei den beiden Gebäuden
um Mobilheime handelt, lässt nicht schon den Schluss zu, dass es an einer
festen Verbindung mit dem Grund und Boden fehlt. Auch ein Mobilheim kann
mit dem Grundstück fest verbunden sein. Maßgeblich sind die tatsächlichen
Umstände des konkreten Falles, zu denen das Beschwerdegericht allerdings
keine Feststellungen getroffen hat.

III.
Der angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und die Sache zur
erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577
Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
Grundsätzlich genügt das Aufstehen eines Mobilheimes mit Rollen, die
dem Transport oder dem Wegbewegen des Mobilheims dienen, nicht für die
Annahme einer festen Verbindung mit dem Grund und Boden im Sinne des §
94 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn die Rollenkonstruktion soll es gerade ermöglichen,
ein Mobilheim zumindest über kurze Strecken zu bewegen. Anders verhält es
sich dagegen, wenn ein Mobilheim in einer Weise aufgestellt ist, die einer Verankerung
mit dem Grundstück gleichkommt. Dies kann etwa dann der Fall sein,
wenn die Rollen aufgrund der Größe des Bauwerks und der Art und Festigkeit
seiner Einbindung in den Grund und Boden oder in sonstige Bauten ihre Funktion
verloren haben und die Wiederherstellung der Bewegbarkeit über die Rollen
nur mit wirtschaftlich unverhältnismäßigem Aufwand oder unter erheblicher
Beschädigung oder Zerstörung des Mobilheimes möglich ist. Das Beschwerdegericht
wird daher zu prüfen haben, ob aufgrund der - aus den von ihm in Bezug
genommenen Lichtbildern ersichtlichen - Zusammenlegung der beiden Mobilheime
zu einem einheitlichen großen Wohnhaus, das U-förmig eine gemeinsame
geflieste Außenterrasse umschließt, die Eignung der Mobilheime zum
Wegbewegen über ihre Rollen aufgehoben ist und, soweit dies der Fall ist, ob
und mit welchem Aufwand die Mobilität wiederhergestellt werden könnte.
Sind die Voraussetzungen des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt, hat das
Beschwerdegericht zu prüfen, ob der Ausnahmetatbestand des § 95 BGB eingreift
und die Mobilheime als Scheinbestandteile zu qualifizieren sind. Dabei
sind sämtliche Umstände des Falles in den Blick zu nehmen. Für eine Bewertung
als Scheinbestandteil könnte sprechen, dass die Beteiligte zu 4 - wie sich
aus dem Beschluss des Amtsgerichts ergibt - zeitlebens als Schaustellerin tätig
war und es ihr ihren Angaben zufolge beim Erwerb der Mobilheime darauf an-
gekommen sei, diese an unterschiedlichen Orten aufstellen zu können. Eine -
eine feste Verbindung im Sinne des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB begründende -
Verankerung der Mobilheime mit dem Grundstück ist allerdings ein Indiz, das
gegen einen Willen der Beteiligten zu 4 sprechen kann, das Bauwerk nur zu
einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden zu verbinden. Auf
den Zeitpunkt der Verankerung käme es dabei nicht an. Sollte diese erst nachträglich
erfolgt sein, könnte darin eine nach außen hervorgetretene Willensbetätigung
liegen, die Mobilheime nunmehr dauerhaft mit dem Grundstück zu verbinden
und sie dadurch zu einem wesentlichen Bestandteil werden zu lassen
(vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember
2006 - V ZR 35/05, BGHZ 165, 184, 188; Urteil vom 21. Dezember 1956 -
V ZR 245/55, BGHZ 23, 57, 60; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 95 Rn. 14).

IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten
des Zwangsversteigerungsverfahrens in einem auf die Wertfestsetzung bezogenen
Beschwerdeverfahren grundsätzlich - und so auch hier - nicht als Parteien
im Sinne der §§ 91 ff. ZPO gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom
25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 7 mwN).

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

21.11.2019

Aktenzeichen:

V ZB 75/19

Rechtsgebiete:

Sachenrecht allgemein
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FGG etc.)
Grundpfandrechte
Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel)

Normen in Titel:

BGB §§ 94 Abs. 1 S. 1, 95