BGH 22. November 2013
V ZR 199/12
BGB § 912 Abs. 2 S. 2

Höhe der Überbaurente bei "Durchschneiden" eines Gebäudes durch eine Grundstücksaufteilung

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Dokumentnummer: 5zr199_12

letzte Aktualisierung: 29.1.2014

BGH, 22.11.2013 - V ZR 199/12

BGB § 912 Abs. 2 S. 2

Höhe der Überbaurente bei „Durchschneiden“ eines Gebäudes durch eine Grundstücksaufteilung

Wird ein Grundstück in der Weise aufgeteilt, dass ein aufstehendes Gebäude von der Grenze
der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird, kommt es für die Höhe der Überbaurente
auf die Grundstückswertverhältnisse im Zeitpunkt der Grundstücksteilung an.
Allerdings ruhen die Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB und das Rentenrecht solange, bis
die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangen.

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 199/12 Verkündet am:
22. November 2013

BGB § 912 Abs. 2 Satz 2

Wird ein Grundstück in der Weise aufgeteilt, dass ein aufstehendes Gebäude von der
Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird, kommt es für
die Höhe der Überbaurente auf die Grundstückswertverhältnisse im Zeitpunkt der
Grundstücksteilung an.
Allerdings ruhen die Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB und das Rentenrecht
solange, bis die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangen.
BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 199/12 - KG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss des 16. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 8. August 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks K. straße in
Berlin. Das Grundstück wurde verfolgungsbedingt zu Gunsten der damaligen
Reichshauptstadt Berlin enteignet, die am 1. September 1938 als Eigentümerin
in das Grundbuch eingetragen wurde. Nach dem Krieg wurde es in Volkseigentum
der DDR überführt und mit Nachbargrundstücken zu einem größeren neu
gebildeten Grundstück
mit der Flurbezeichnung vereinigt. Auf diesem einheitlichen Grundstück errichtete im Jahre 1970 die frühere Deutsche Post ein
fünfstöckiges langgestrecktes Fernmeldebetriebsgebäude. Später ging das
Grundstück Flurstück in das Eigentum der Beklagten, der Deutschen Telekom
AG, über. Mit seit dem 11. Juni 2007 bestandskräftigem Bescheid wurde
das ursprüngliche Grundstück K. straße an die Klägerin restituiert.
Dies hat zur Folge, dass sich nun ein Teil des Fernmeldebetriebsgebäudes auf
dem der Klägerin gehörenden Grundstück befindet.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Überbaurente
gemäß § 912 Abs. 2 BGB für die Zeit vom 11. Juni 2007 bis zum 31. Dezember
2011. Die ursprünglich auf Zahlung von 916.617,22 € gerichtete Klage ist vor
dem Landgericht nur in Höhe von 105.462,04 € erfolgreich gewesen. Das
Kammergericht hat die Berufung der Klägerin, mit der sie nach
teilweiser Klagerücknahme
die Zahlung weiterer 441.277,68 € verlangt hat, durch Beschluss
gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen
Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Die Beklagte beantragt
die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist für die Bemessung der der Klägerin
in entsprechender Anwendung von § 912 Abs. 2 BGB zustehenden Geldrente
auf die Grundstückswertverhältnisse im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung
im Jahr 1970 und nicht auf diejenigen im Zeitpunkt der Grundstücksteilung im
Jahr 2007 abzustellen. Es könne keinen Unterschied machen, ob § 912 Abs. 2
BGB direkte Anwendung finde oder ob ein Fall des Eigengrenzüberbaus vorliege, bei dem die Vorschrift analog angewendet werde, oder ob es sich um einen
Überbau infolge späterer Grundstücksteilung handle. Entscheidend für die Bewertung
der Überbaurente sei stets die Zeit der Gebäudeerrichtung.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht wendet das Berufungsgericht allerdings auf den vorliegenden
Sachverhalt die Vorschriften über den Überbau (§§ 912 ff. BGB) entsprechend
an. Denn er steht der auf einem Eigengrenzüberbau beruhenden Fallgestaltung
nahe, also dem Fall, dass ein Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke
mit dem Bau auf einem dieser Grundstücke die Grenze des anderen
überschreitet und die bebauten Grundstücke später in das Eigentum verschiedener
Personen gelangen. Insoweit ist anerkannt, dass die zu den §§ 912 ff.
BGB entwickelten Grundsätze entsprechende Anwendung finden. Ausgehend
von dem Zweck der Überbauvorschriften, wirtschaftliche Werte möglichst zu
erhalten, besteht daher beim Eigengrenzüberbau eine Duldungspflicht, was zur
Folge hat, dass der hinübergebaute Gebäudeteil nach den §§ 93, 94 Abs. 1, 95
Abs. 1 Satz 2, § 946 BGB nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern
wesentlicher Bestandteil des Gesamtgebäudes und damit des anderen
Grundstücks des Bauenden wird (Senat, Urteil vom 20. Juni 1975 V ZR 206/74, BGHZ 64, 333, 336 f.;
Urteil vom 26. April 1961 V ZR 203/59, LM § 912 Nr. 9 Bl. 2). Angesichts der Ähnlichkeit der Sachlage kommen die
gleichen Grundsätze auch dann zur Anwendung, wenn wie
hier ein Grundstück
in der Weise aufgeteilt wird, dass ein aufstehendes Gebäude von der
Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird (Senat, Urteil vom 20. Juni 1975 V ZR 206/74, BGHZ 64, 333, 336 f.;
Urteil vom 19. Oktober 2012 V ZR 263/11, MDR 2013, 329, 330 Rn. 16 mwN).
Da hier nach den Feststellungen der Vorinstanzen der weitaus größere
Teil des Gebäudes auf dem Grundstück der Beklagten steht und ihm die überwiegende
wirtschaftliche Bedeutung zukommt, steht es insgesamt im Eigentum
der Beklagten (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juni 1975 V ZR 206/74, BGHZ 64, 333, 338;
Senat, Urteil vom 23. Februar 1990 V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 302; Urteil vom 15. Februar 2008 V ZR 222/06, BGHZ 175, 253, 259 Rn. 14)
und ist von der Klägerin entsprechend § 912 Abs. 1 BGB zu dulden. Der Klägerin
wiederum steht gemäß § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB analog als Ausgleich eine
Entschädigung durch eine Geldrente zu.
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es im Fall des
„nachträglichen Eigengrenzüberbaus“ (Staudinger/Roth, BGB, [2009], § 912
Rn. 58) für die Berechnung der Überbaurente nicht auf die Grundstückswertverhältnisse
im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung, sondern auf diejenigen im
Zeitpunkt der Grundstücksteilung an.
a) Nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Höhe der Rente die Zeit der
Grenzüberschreitung maßgebend. Dem entspricht § 915 BGB, der für die Bemessung
des Wertersatzes der überbauten Grundstücksfläche bei einem verlangten
Ankauf ebenfalls auf den Zeitpunkt der Grenzüberschreitung abstellt
(Senat, Urteil vom 4. April 1986 V ZR 17/85, BGHZ 97, 292, 297). Im unmittelbaren
Anwendungsbereich der Überbauvorschriften, wenn also der Eigentümer
bei der Errichtung des Gebäudes über die Grenze hinweg auf das ihm nicht
gehörende Nachbargrundstück baut, fallen der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung
und der der Errichtung des Baus zusammen. Dasselbe gilt im Fall des Eigengrenzüberbaus.
Baut der Eigentümer eines Grundstücks auf ein benachbartes, ebenfalls in seinem Eigentum stehendes Grundstück hinüber, wird die
Grenze mit der Errichtung des Überbaus überschritten. Das Rentenzahlungsrecht
entsteht schon in diesem Zeitpunkt, ruht allerdings bis zum Übergang der
beiden Grundstücke in verschiedene Hände (RGZ 160, 166, 181; 169, 172,
175; Staudinger/Roth, BGB, [2009], § 912 Rn. 56). Demgemäß sind auch in
einem solchen Fall für die Bemessung der Rentenhöhe die Wertverhältnisse im
Zeitpunkt der Errichtung des Baus zugrunde zu legen.
b) Anders verhält es sich hingegen, wenn ein bereits bebautes einheitliches
Grundstück nachträglich geteilt wird und sich die neugebildete Grundstücksgrenze
durch das bestehende Gebäude zieht. Hier wird die dem Überbau
oder Eigengrenzüberbau entsprechende tatsächliche Situation erst durch die
Aufteilung des Grundstücks geschaffen (vgl. Senat, Urteil vom 4. Dezember 1987 V ZR 274/86, BGHZ 102, 311, 315).
Bei Errichtung des Gebäudes ist anders
als beim Überbau oder Eigengrenzüberbau eine
Grenze, die überschritten werden könnte (vgl. § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB), noch nicht vorhanden.
Demgemäß kann zu diesem Zeitpunkt weder ein Duldungsanspruch noch dem
korrespondierend ein
Rentenzahlungsrecht entstehen. Das hat zur Folge,
dass für die Bemessung der Überbaurente nicht auf die Wertverhältnisse bei
der Gebäudeerrichtung abgestellt werden kann. Ausgehend von der gesetzgeberischen
Grundentscheidung, dass für die Höhe der Rente die Zeit der Grenzüberschreitung
maßgebend ist (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1986 V ZR 17/85, BGHZ 97, 292, 297), kommt es vielmehr auf den Zeitpunkt der Teilung
des Grundstücks an, da erst dann eine Überbausituation entsteht, die die entsprechende
Anwendung der §§ 912 ff. BGB rechtfertigt. Dies entspricht auch dem Zweck der Überbaurente, einen Ausgleich für den durch die Grenzüberschreitung
hervorgerufenen Verlust der Bodennutzung zu gewähren (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1986 V ZR 17/85, BGHZ 97, 292, 295). Allerdings ruhen
wie im Falle des Eigengrenzüberbaus die Duldungspflicht und das Rentenrecht solange, bis die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen
gelangen (vgl. Ruhwinkel, Rechtsverhältnisse beim Grenzüberbau, S. 88).
3. Danach ist hier die Grenzüberschreitung nicht schon bei Errichtung
des Gebäudes erfolgt (zu einem solchen Fall vgl. BVerwG, VIZ 2000, 88, 90),
sondern erst zu dem in § 34 VermG bestimmten Zeitpunkt; denn das Grundstück
wird erst durch die Restitution geteilt und die Teilung zu diesem Zeitpunkt
wirksam.
Die Besonderheit des vorliegenden Falles, dass die Grundstücksrestitution
Folge der Wiedergutmachung verfolgungsbedingten Unrechts war, rechtfertigt
entgegen der Auffassung der Beklagten keine abweichende Beurteilung.
Die Wiedergutmachung solchen Unrechts erfolgt in den neuen Bundesländern
und im früheren Ostteil von Berlin nach Maßgabe des Gesetzes zur Regelung
offener Vermögensfragen (§ 1 Abs. 6 VermG). Einer Restitution nach dem
Vermögensgesetz steht zwar nicht in jedem Fall entgegen, dass das zu restituierende
Grundstück von einem Stammgrundstück aus mit einem Gebäude
überbaut worden ist (BVerwG, VIZ 2000, 88, 90). Aus § 5 VermG ergibt sich
aber, dass die Schaffung solcher Überbausituationen in Bereichen, die die Allgemeinheit
oder die Fortführung von Unternehmen betreffen, möglichst vermieden
werden soll. So ist die Restitution ausgeschlossen, wenn ein Grundstück
mit erheblichem baulichen Aufwand in der Nutzungsart oder Zweckbestimmung
verändert worden ist und an dieser Nutzung ein öffentliches Interesse besteht
(§ 5 Abs. 1 Buchst. a VermG) oder wenn das Grundstück der gewerblichen
Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen wurde und
nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückgegeben
werden könnte (§ 5 Abs. 1 Buchst. d VermG). Zu berücksichtigen ist auch, dass
eine bauliche Nutzung später restituierter Grundstücke je nach der Person und
Aufgabenstellung des Nutzers Ankaufsansprüche nach dem Sachenrecht oder dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz auslösen konnte
(vgl. Senat, Urteil vom 23. Oktober 2009 - V ZR 15/09, NJW-RR 2010, 588, 589 Rn. 11). Da
der Gesetzgeber damit Instrumente zur Vermeidung einer Überbausituation im
Zusammenhang mit einer Restitution von Grundstücken zur Verfügung gestellt
hat, besteht kein Grund, in den verbleibenden Fällen von den allgemeinen
Grundsätzen abzuweichen.

III.

Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben. Die Sache ist zur
neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), weil es aus seiner Sicht folgerichtig die
erforderlichen Feststellungen zum Verkehrswert der überbauten Bodenfläche
zu dem nach § 34 VermG maßgeblichen Zeitpunkt und zu den Beeinträchtigungen,
die von dem Überbau bei der Nutzung des nicht überbauten Grundstücksteils ausgehen
(vgl. Senat, Beschluss vom 10. Dezember 2009 - V ZB 115/09, GE 2010, 265 Rn. 12), nicht getroffen hat.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

22.11.2013

Aktenzeichen:

V ZR 199/12

Rechtsgebiete:

Sachenrecht allgemein

Normen in Titel:

BGB § 912 Abs. 2 S. 2