BayObLG 26. Juli 2001
2Z BR 73/01
BGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 23 Abs. 1; ZPO § 50, 253, 313

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 10102
letzte Aktualisierung: 24. Oktober 2001
2zbr7301
BayObLG
2Z BR 73/01
26.07.2001
BGB § 1004, WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1, § 23
Abs. 1; ZPO §§ 50, 253, 313
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig!
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine eigene
Rechtspersönlichkeit; daran hat auch die Entscheidung des BGH vom
29.1.2001 (NJW 2001, 1056) zur Rechts- und Parteifähigkeit der BGBGesellschaft nichts geändert. Deshalb sind bei einem von den
Wohnungseigentümern angestrengten Verfahren diejenigen
Wohnungseigentümer namentlich zu bezeichnen, die der Gemeinschaft
zur Zeit der Antragstellung angehören. Es ist Sache der Antragsteller,
dazu gegebenenfalls eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen
(Anschluss an BayObLG ZMR 2001, 363).
2. Das Aufstellen eines Gartenhäuschens sowie die Anbringung eines
hölzernen Flechtzauns (Lamellenzauns) auf einer Dachterrasse stellt
regelmäßig eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer bedarf.
3. Ein Eigentümerbeschluss, nach dem ein Wohnungseigentümer
Dachaufbauten belassen darf, führt nicht ohne weiteres dazu, dass sich
dessen Rechtsnachfolger für eigene Dachaufbauten auf den
geschaffenen optischen Zustand berufen kann.
G r ü n d e :
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnung der
Antragsgegnerin befindet sich im obersten, dem 6. Geschoss des zu der Anlage gehörenden Blocks 2. Zum Sondereigentum gehört auch eine auf dem Flachdach befindliche Terrasse.
Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 3 und § 7 folgende Regelungen:


§3
Gegenstände des Sondereigentums
...
Innerhalb der Räume seines Sondereigentums kann jeder Miteigentümer deren
Bestandteile verändern, beseitigen oder solche einfügen, soweit dadurch nicht das
gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines Miteigentums über
das nach dieser Ordnung und nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, die äußere Gestaltung sowie die Zweckbestimmung der Gebäude verändert
und die Stabilität und Solidität derselben gefährdet wird.
§7
Bauliche Veränderungen
Verbesserungen und Veränderungen einzelner Gebäudeteile, die im Sondereigentum stehen, dürfen weder die Stabilität noch das Äußere des Hauses oder seiner gemeinschaftlichen Teile verändern oder beeinträchtigen. Sie dürfen auch
nicht andere Gemeinschafter behindern oder im Gemeingebrauch beschränken.
Ebenso wenig darf das Sondereigentum anderer Miteigentümer dadurch nachhaltig gestört oder geschädigt werden. Bauliche Veränderungen am Sondereigentum
... bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. ...
...
Die Zustimmung des Verwalters kann bei Vorliegen wichtiger Gründe widerrufen werden, insbesondere wenn Auflagen nicht erfüllt werden. Bauliche Veränderungen, soweit diese nicht auf einer öffentlich-rechtlichen Auflage beruhen, oder
luxuriöse Aufwendungen am gemeinsamen Eigentum bedürfen der einstimmigen
Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, soweit diese in der zu diesem Zweck einberufenen Miteigentümerversammlung anwesend oder vertreten sind.
Einer der früheren Eigentümer des Wohnungseigentums der Antragsgegnerin hatte auf der
Dachterrasse ein hölzernes Saunahaus errichtet und Pflanzkübel aufgestellt. Wegen deren
Entfernung kam es zu Auseinandersetzungen in der Eigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 3.10.1986 wurde zunächst darüber beraten, ob die Gemeinschaft gegenüber dem Voreigentümer Kosten geltend machen solle, die durch das Errichten
der Sauna ohne Genehmigung und das Abräumen der Dachterrasse zur Durchführung einer Dachreparatur angefallen waren. Schließlich wurde mehrheitlich „nach Abwägung aller
Kriterien“ folgender bestandskräftiger Beschluss gefasst:
In Anlehnung an den Beschluss ..., in, dem der Abbruch der Sauna auf der Dachterrasse abgelehnt wurde, wird der Verwalter beauftragt, wie in § 7 der Gemeinschaftsordnung geregelt, Herrn P. (damaliger Eigentümer) die Genehmigung für
die Errichtung bzw. in diesem Falle Stehen lassen der Sauna zu erteilen. Des
weiteren wird festgelegt, dass Herr P. in Zukunft das Abräumen der Sauna und
Pflanzkübel usw. jeweils in Eigenleistung bzw. auf eigene Kosten durchführt,
wobei die Arbeiten jeweils rechtzeitig angekündigt werden müssen, damit in zumutbarer Frist die Räumung der Dachterrasse möglich ist. Der Verwalter wird
beauftragt, mindestens alle zwei Jahre die Dachterrasse dahingehend zu überprüfen, ob die Pflanzkübel ordnungsgemäß aufgestellt wurden. Falls Zweifel insbesondere unter Belastungsgesichtspunkten bestehen, hat der Verwalter einen
Sachverständigen hinzuzuziehen.
Herr P. wird an die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Rechtskraft dieses
Beschlusses, d.h. mit Wertstellung auf Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft bis spätestens 10.11.1986 DM 5.000,-- überweisen.
Rechtsansprüche zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Familie P.
abgegolten.
Das Saunahäuschen befand sich auch 1995 noch auf der Dachterrasse, als die Antragsgegnerin die Wohnung erwarb. Der Kaufvertrag vom 21.6.1995 enthält in § 19 folgende Klausel:
(2)
(3)
Dem Erwerber ist bekannt, dass zwischen dem Veräußerer und der WEG ...
ein Gerichtsverfahren ... wegen der Entfernung der Sauna und Pflanzkübel
auf der zum Vertragsgegenstand gehörenden Terrasse mit derzeit noch ungewissem Ausgang anhängig ist. Aus diesem Grund wird die Immobilie
zum Vorzugspreis von 310.000 DM verkauft.
Die Vertragsteile sind darüber einig, dass die vorhandene Sauna und die
vorhandenen Pflanzkübel vom heutigen Erwerber auf eigene Kosten selbst
entfernt werden.
In der Folgezeit baute die Antragsgegnerin das mittlerweile nicht mehr benutzte Saunagebäude ab, errichtete jedoch anschließend ohne Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümer an gleicher Stelle ein Holzhäuschen für Gartenmöbel und Werkzeug. Zudem ist ein hölzerner Flechtzaun (Lamellenzaun) an den Außenmauern der Dachterrasse als
Sichtschutz hinter einer von Anfang an vorhandenen und im Gemeinschaftseigentum stehenden Glassichtwand montiert. Ein Antrag, diesen zu entfernen, fand in der Versammlung der
Wohnungseigentümer vom 15.5.1996 keine Mehrheit. Dagegen beschlossen die Wohnungseigentümer in der gleichen Versammlung, dass die Antragsgegnerin „bei Reparaturarbeiten
jeglicher Art auf der Terrassenfläche den Holzverschlag auf eigene Kosten zu entfernen“
habe.
Das Amtsgericht hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist,
durch Beschluss vom 20.4.2000 dem Antrag der Wohnungseigentümer auf Entfernung der
Terrassenaufbauten, nämlich des Holzhauses und des Flechtzauns, stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin durch Beschluss vom 3.4.2001 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin,
mit der zusätzlich noch beantragt wird, dieser den Dachterrassenaufbau in seiner jetzigen
Form und Funktion zu gestatten sowie den Lamellenzaun zu belassen.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Antragsgegnerin sei zur Entfernung von Holzhäuschen und Flechtzaun verpflichtet.
Diese Aufbauten seien bauliche Veränderungen. Sie befänden sich zwar auf der zum Sondereigentum zugewiesenen Terrassenfläche; die dadurch bewirkte Umgestaltung des Sondereigentums wirke sich jedoch nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum aus. Die Baukörper
seien von markanter Gestaltung und allseits deutlich sichtbar. Das Holzhäuschen sei durch
den Flechtzaun nur teilweise verdeckt und wäre ohne diesen noch deutlicher erkennbar. Die
Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage müsse als Nachteil nicht hingenommen werden. Die Antragsgegnerin habe beim Erwerb der Eigentumswohnung gewusst,
dass ein Verfahren auf Beseitigung des damaligen Aufbaus anhängig gewesen sei. Seitdem
sei auch der Zaun Gegenstand von Eigentümerversammlungen mit dem Ziel seiner Entferkönne die Antragsgegnerin nicht ableiten, dieser würde für die Zukunft gestattet.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Allerdings wurde in den Tatsacheninstanzen nicht darauf hingewirkt, dass die Antragsteller
für den Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens eindeutig bezeichnet werden. Denn die
Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine gesetzlich besonders ausgestaltete Bruchteilsgemeinschaft und hat nach herrschender Auffassung keine eigene Rechtspersönlichkeit (BGH
NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2001, 363; BayObLGZ 1984, 198/202, 206 f.; Weitnauer WEG 8. Aufl. Vor § 1 Rn. 28, 38, 57; § 1 Rn. 13). An dieser Beurteilung hat sich
auch nichts durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geändert (BGH NJW 2001, 1056; dazu
grundsätzlich Raiser ZWE 2001, 173; vgl. auch Kappus NZM 2001, 353). Das hat zur
Folge, das die Eigentümergemeinschaft als solche weder klagen noch verklagt werden kann
(Staudinger/Kreuzer WEG § 10 Rn. 14 m.w.N.; Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 13 ff.). Bei der
Einleitung des Verfahrens müssen deshalb entweder alle Wohnungseigentümer namentlich
bezeichnet werden, oder es muh neben der Kurzbezeichnung in der Antragsschrift eine Liste
vorgelegt werden, aus der sich die Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Antragstellung
ergeben. Nur so wird § 253 Abs. 2 Nr. 1, § 313 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Genüge getan. Diese
Grundsätze gelten nämlich auch für das Wohnungseigentumsverfahren (siehe BayObLG
ZMR 2001, 363; NJW-RR - 1986, 564/565; Staudinger/Kreuzer aa0 Rn. 14 ff.). Die (gewillkürte) Vertretungsmacht der Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ersetzt nicht die Prozessfähigkeit der Gemeinschaft, sondern setzt diese voraus (siehe
auch § 50 ZPO).
Allerdings nötigt dieses Versäumnis nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung. Es kann
offen bleiben, ob dann, wenn die Wohnungseigentümer auf der Gläubigerseite stehen und
durch den Verwalter vertreten werden, es auch für die Vollstreckung grundsätzlich genügt,
dass die Gläubiger im Titel mit einer individualisierenden Sammelbezeichnung angegeben
sind (BayObLG WE 1986, 142; Weitnauer/Hauger § 45 Rn. 11). Denn der Senat fügt seinem
Beschlug die von den Antragstellern am 31.1.2000 als Eigentümerverzeichnis vorgelegte
Liste bei.
b) Das Landgericht hat zu Recht einen Beseitigungsanspruch bejaht. Dieser ergibt sich
aus § 1004.Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sowie § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG.
Zutreffend hat das Landgericht die beiden Aufbauten - Holzhäuschen und Flechtzaun - als
bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG bewertet.
Bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über eine
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) hinausgeht;
vorausgesetzt ist eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (vgl. nur BayObLG WE 1990, 60/61; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 22
Rn. 6) Bauliche Veränderungen, die sich ausschließlich auf den Bereichs des Sondereigentums beschränken, werden von § 22 Abs. 1 WEG nicht erfasst. In diesem Bereich setzt allein
§ 14 Nr. 1 WEG Schranken (BayObLG WUM 1995, 731). Auf bauliche Tätigkeiten kommt
es nicht an. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob durch die Umgestaltung der bauliche Zustand
des Gemeinschaftseigentums geändert wird (vgl. z.B. OLG Köln WuM 1995, 502/503).
(2) Das Landgericht hat aus den vorgelegten Lichtbildern rechtsfehlerfrei und damit für den
Senat bindend (§ 27 Abs. i Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) festgestellt, dass die Aufbauten
auf der Dachterrasse sich wegen markanter körperlicher Gestaltung und allseits deutlicher
Sichtbarkeit nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Dazu genügt auch eine
optisch nachteilige Änderung (BayObLG NZM 1998, 980/981; BayObLG-Report 1999,
66 - Leitsatz). Dass es auf das optische Erscheinungsbild „von außen“, also vom Standort
eines Miteigentümers, etwa aus dessen Wohnbereich (BayObLG WuM 1986, 287; LG Berlin ZMR 2001, 575), oder eines unbefangenen Dritten, etwa von der Straße aus (siehe BayObLG ZMR 1999, 118), also nicht aus ganz ungewöhnlichen Perspektiven, wie etwa aus der
Luft oder von einer für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen
Dachfläche, ankommt, steht dieser tatrichterlichen Würdigung anhand des Akteninhalts nicht
entgegen.
(3) Zu Recht hat das Landgericht die bauliche Veränderung durch einen Vergleich mit der
Dachfläche in aufbaufreiem Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums festgestellt.
Denn die von einem der Voreigentümer bewirkten Veränderungen durch den Aufbau eines
Saunahäuschens und das Aufstellen von Pflanzkübeln können nicht als Vergleichsmaßstab
herangezogen werden.
Freilich ist, falls durch zulässige Veränderungen eines Voreigentümers ein anderer rechtmäßiger Zustand geschaffen wurde, dieser zum Vergleich mit dem derzeitigen Erscheinungsbild
der Anlage heranzuziehen (BayObLG NZM 1999, 29; OLG Köln ZWE 2000, 429; OLG
Saarbrücken FGPrax 1997, 56/58; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 22 WEG Rn. 4). Die
von den Beteiligten vorgelegten Eigentümerbeschlüsse lassen in Verbindung mit dem unstreitigen Sachvortrag den Schluss auf eine genehmigte bauliche Veränderung jedoch nicht
zu. Der Beschluss vom 3.10.1986 trägt vielmehr deutlichen Kompromisscharakter; hiernach
brauchte der damalige Voreigentümer das Saunagebäude nicht zu entfernen, hatte aber einen
Teil der ursprünglich für das Abräumen der Dachterrasse angefallenen Kosten zu übernehmen. Ersichtlich wollte die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit diesem Kompromiss
nicht einer auf Dauer festgelegten Veränderung der Fassadenoptik zustimmen, sondern, dem
damals bestehenden Prozessrisiko Rechnung tragend, den seinerzeitigen Aufbau gegenständlich und funktionsbezogen dulden und weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Aufstellung und Beseitigung vermeiden. Nur ein solches Verständnis des Eigentümerbeschlusses
stände im übrigen mit der eindeutigen Regelung in § 3 GO in Einklang.
Von diesem Verständnis mußte auch die Antragsgegnerin aufgrund der Klausel im Kaufvertrag vom 21.6.1995 ausgehen. Spätere Beschlüsse der Wohnungseigentümer änderten an dieser Sachlage nichts. Insbesondere konnte die Antragsgegnerin aus dem Eigentümerbeschluss vom 15.5.1996 redlicherweise nicht die Berechtigung herleiten, auf der Dachterrasse
ein Holzhäuschen in vergleichbaren Maßen wie das Saunagebäude des früheren Wohnungseigentümers errichten und belassen zu dürfen. Dahinstehen kann deshalb auch, ob der damalige Voreigentümer an die Gemeinschaft gezahlt und der Verwalter die Genehmigung erteilt
hat.
(4) Mit dem Holzlamellenzaun befasst sich der Eigentümerbeschluss vom 3.10.1 986
nicht. Ob er schon seinerzeit aufgestellt war, ergibt sich aus den Tatsachenfeststellungen
ebenso wenig wie aus dem unstreitigen Akteninhalt. Vorhanden war er jedenfalls im Jahr
1996, weil er den Gegenstand einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
„Nichtbeschluss“ keine Wirkungen (BayObLG ZMR 2000, 115; Weitnauer/Lüke § 23 Rn.
17) und stellt insbesondere keine Zustimmung zur baulichen Veränderung und zum Verbleiben des Zauns auf Dauer dar. Eine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs liegt ersichtlich
nicht vor.
c) Der erst im Rechtsbeschwerdeverfahren gestellte Antrag, der Antragsgegnerin zu gestatten, auch weiterhin den Aufbau ihrer Dachterrasse verwenden zu können und den bestehenden Lamellenzaun zu belassen, geht nicht über die Abweisung des Antrags auf Beseitigung
hinaus.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dem Senat erscheint es angemessen, der in
sämtlichen Instanzen unterlegenen Antragsgegnerin auch die im Rechtsbeschwerdeverfahren
an gefallenen außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen.
Die Geschäftswertfestsetzung folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Sie trägt dem Umstand
Rechnung, das der Antrag auf Untersagung des Betreibens eines Gewerbes in der Eigentumswohnung nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BayObLG

Erscheinungsdatum:

26.07.2001

Aktenzeichen:

2Z BR 73/01

Erschienen in:

DNotI-Report 2001, 174
FGPrax 2001, 189-190
NJW-RR 2002, 445-446
ZWE 2001, 483-485

Normen in Titel:

BGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 23 Abs. 1; ZPO § 50, 253, 313