BGH 17. März 2004
III ZR 180/03
BKleingG § 1 Abs. 1, § 20a Nr. 8

Charakter als Kleingartenanlage kann bereits bei 37% mit Eigenheimen bebauten Parzellen entfallen

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 3zr180_03
letzte Aktualisierung: 20.04.2004
BGH, 18.03.2004 - III ZR 180/03
BKleingG § 1 Abs. 1, § 20a Nr. 8
Charakter als Kleingartenanlage kann bereits bei 37% mit Eigenheimen bebauten Parzellen entfallen
Der Kleingartencharakter einer Anlage kann auch dann zu verneinen sein, wenn weniger als die
Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist
(Fortführung des Senatsurteils vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, für BGHZ
vorgesehen).


BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 180/03
Verkündet am:
18. März 2004
Kiefer
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BKleingG § 1 Abs. 1, § 20a Nr. 8
Charakter als Kleingartenanlage kann bereits bei 37% mit Eigenheimen
bebauten Parzellen entfallen
Der Kleingartencharakter einer Anlage kann auch dann zu verneinen sein,
wenn weniger als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen
nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (Fortführung des Senatsurteils
vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, für BGHZ vorgesehen).
BGH, Urteil vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - LG Berlin
AG Pankow/Weißensee
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Streck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65
des Landgerichts Berlin vom 21. März 2003 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsrechtszuges trägt der Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte schloss mit Wirkung zum 1. November 1950 mit dem Bezirksverband Berlin-.......... des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen Unterpachtvertrag über eine Grundstücksparzelle der
Anlage "E.
" im früheren Ostteil Berlins. Nach dem Vertrag sollte die Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen werden.
Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes, das anstelle des VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit dem Beklagten eingetreten
ist.
Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutzten
Haus bebaut. Der Beklagte hat auf die Parzelle Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegen den Kläger erhoben. Die Forderung hat dieser
1996 anerkannt, jedoch zumindest bis einschließlich 1998 nicht erfüllt.
Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Zahlung von sog. Wohnlaubenentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz für die Jahre 1996 bis 1998.
Die Klage ist in erster und zweiter Instanz erfolglos geblieben. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch
auf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sich
bei der Anlage "E.
" am 3. Oktober 1990 nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nicht um eine Kleingartenanlage gehandelt habe, so
daß das Bundeskleingartengesetz unanwendbar sei.
Dies hält den Angriffen der Revision stand.
1.
Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die
Anlage "E.
" nur dann als Kleingartenanlage und die darin belegene Parzelle des Beklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober
1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.
a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht
der Tatsache, daß nach dem 1950 geschlossenen Pachtvertrag die Parzelle zur
kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurde, richtigerweise keine entscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli
2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f, für BGHZ vorgesehen), vom 6. März
2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM
2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen
Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen
war, nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober
1990. Dies hat das Berufungsgericht erkannt. Zwar enthält das Berufungsurteil
die mißverständliche Wendung, der Art der Nutzung im Oktober 1990, die sich
heute ohnehin nicht mehr sicher feststellen lasse, komme keine durchgreifende
Bedeutung mehr zu. Aus dem Gesamtzusammenhang der Urteilsausführungen
und der Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme ergibt sich jedoch
hinreichend deutlich, daß das Berufungsgericht bei der Rechtsanwendung zutreffend auf die tatsächlichen Verhältnisse am 3. Oktober 1990 abgestellt hat.
b) In Fällen, in denen, wie hier, der Pächter zu DDR-Zeiten sein Nutzungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grundstücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegenden
Fall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senatsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,
S. 782 f). Dies gilt auch in Fällen, in denen - wie im hier zu beurteilenden
Rechtsstreit - die pachtvertraglichen Beziehungen infolge des Wegfalls des
VKSK-Kreisverbandes nur (noch) unmittelbar zwischen dem Kläger als Grundstückseigentümer und den einzelnen Nutzern bestehen (Senat, Urteil vom
24. Juli 2003, aaO).
2.
Das Bundeskleingartengesetz ist nicht schon deshalb unanwendbar, weil
die vom Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das Wohnzwecken
dient, bebaut ist.
a) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - VIZ
2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der vom Beklagten genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2
Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendung
finden.
b) Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, daß Ansprüche
aus § 20a Nr. 8 BKleingG auch nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von
dem Beklagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes fällt (grundlegend Senatsurteil BGHZ 139, 235,
239 f). Dabei hat der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem
betreffenden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3
Abs. 1 SachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil
vom 13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage erfüllt sind. Der Beklagte hat zwar - von dem Kläger anerkannte - Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erhoben. Diese waren jedoch im Zeitraum, für den der Kläger das sog. Wohnlaubenentgelt
verlangt, nicht erfüllt.
3.
Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei dem
Grünanlagenkomplex "E.
" am 3. Oktober 2003 nicht um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG gehandelt habe, im wesentlichen
damit begründet, daß nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme des Geländes 29 v.H. der Parzellen mit Wohnhäusern bebaut seien und weitere 8 v.H. der
Baulichkeiten zumindest schon deutlich einer Wohnbebauung nahe kämen. Zudem führe quer durch die Anlage eine große Straße, wodurch der Siedlungscharakter, insbesondere durch die an der Straße stehenden Baulichkeiten, verstärkt werde. Dieser Zustand habe, wie sich aus dem Alter der Bebauung ergebe, bereits 1990 vorgelegen.
Damit geht das Berufungsgericht bei seiner Qualifizierung der Anlage
"E.
" von den zutreffenden rechtlichen Kriterien aus. Der Senat hat bereits
in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 539 f) eingehend dazu Stellung genommen, in welcher Weise die tatsächliche Bebauung von im Beitrittsgebiet
belegenen Gartenanlagen für die rechtliche Einordnung als Kleingartenanlage
im Sinne des Bundeskleingartengesetzes von Bedeutung ist (vgl. auch Urteil
vom 5. Februar 2004 - III ZR 331/02). Danach gilt folgendes:
a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDR
zur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, deren
Grundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andere
der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverändert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube
dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vorschriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.
Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zeigen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung
des Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne
Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5
Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kann
das Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli
2003 aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, S. 392 m.w.N.).
b) Dies bedeutet jedoch, wie auch das Berufungsgericht zutreffend sieht,
nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit und die
Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglos sind
und nur das Maß der gartentechnischen Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr
sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art
und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden
Gesamtabwägung zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO,
S. 540).
Ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,
Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Standard
auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäusern
üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkörper dar.
Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksichtigung der
Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dementsprechend
steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime der Bewertung
eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entgegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Maßstäbe
völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherrschen die dem
Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigenheime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den Parzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt, besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Senatsurteil vom 24. Juli
2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).
c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Beurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.
Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe
zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren
sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO,
S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die mit
zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegenden
Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertung der
Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt
selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige
Früchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart gemischt verwendeten Flächen in so gravierender Weise einer kleingärtnerischen
Nutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund tritt.
Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, in gleicher Weise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und
auch im übrigen nach den Maßstäben der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheizt
werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom
30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Weise
genutzt werden, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise dem Leitbild
der kleingärtnerischen Nutzung wie ein Eigenheim, auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20a Nr. 7 BKleingG genießen sollten.
4.
Das Berufungsgericht hat die für die Beurteilung der Anlage "E.
"
erforderlichen tatsächlichen Feststellungen in revisionsgerichtlich nicht zu beanstandender Weise getroffen.
a) Es hat die Anlage besichtigt und wesentliche Teile hiervon näher in
Augenschein genommen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es rechtsfehlerfrei, daß das Berufungsgericht die Besichtigung nicht auf alle Parzellen
erstreckt hat, um den Charakter einer Gartenanlage festzustellen. Angesichts
der Größe der Anlage, die mehr als 750 Parzellen umfaßt, durfte sich das Berufungsgericht auf die Besichtigung eines Teils der Parzellen beschränken, sofern
die getroffene Auswahl repräsentativ war. Ob dies der Fall war, hatte in erster
Linie der Tatrichter zu beurteilen, dessen Bewertung auch insoweit revisionsgerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist. Das Revisionsgericht hat nur nachzuprüfen, ob der Tatrichter die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächlichen
Wertungsgrundlagen ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat (Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rn. 13 f m.w.N.). Es gibt unter
Berücksichtigung dieses Maßstabes keinen Anhaltspunkt dafür, daß das Verfahren des Berufungsgerichts bei der Inaugenscheinnahme der Anlage am
31. Januar 2003 rechtsfehlerhaft war. Das Berufungsgericht hat, wie sich aus
dem das Sitzungsprotokoll ergänzenden Vermerk und dem dazugehörenden
Lageplan ergibt, in allen Teilen der Anlage eine ausreichende Anzahl von Parzellen (294) und der durch sie führenden Wege besichtigt. Die Parteivertreter
haben im Ortstermin trotz entsprechender Gelegenheit keine Vorschläge zur
Besichtigung weiterer Parzellen unterbreitet. Es besteht deshalb kein Anlaß zu
bezweifeln, daß sich das Berufungsgericht einen Überblick über die typische,
das Gesamtbild der Anlage prägende Bebauung verschafft hat, der es ermöglichte, den Komplex rechtsfehlerfrei danach zu beurteilen, ob er den Charakter
einer Kleingartenanlage trägt.
b) Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, daß sich das Berufungsgericht hinsichtlich der Bebauung von 8 v.H. der Parzellen, die es zu Lasten des
Kleingartencharakters berücksichtigt hat, darauf beschränkt festzustellen, daß
sie sich einer Wohnbebauung zumindest schon deutlich annähert. Im Hinblick
auf den Beurteilungsspielraum des Tatsachengerichts ist diese Darstellung im
Urteil unter revisionsrechtlichen Gesichtspunkten noch als hinreichend anzusehen.
5.
Die Würdigung der bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnisse
läßt revisionsrechtlich bedeutsame Fehler gleichfalls nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den vorhandenen Tatsachenstoff vollständig und widerspruchsfrei gewürdigt und die Grenzen seines Wertungsspielraums nicht überschritten. Es hat seine Beurteilung, die Anlage "E.
" sei keine Kleingartenanlage mehr, maßgeblich auf die Feststellung gestützt, daß 29 v.H. der Parzellen mit Wohnhäusern bebaut sind und weitere 8 v.H. mit Gebäuden, die sich
einer Wohnbebauung schon deutlich annähern. Es hält sich innerhalb des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, daß das Berufungsgericht hier bei einer
Bebauung von 37 v.H. der Parzellen mit Gebäuden, die dem Charakter von
Kleingärten widerspricht, davon ausgeht, daß die kleingärtnerische Nutzung
nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Der Senat hat in seinem Urteil
vom 24. Juli 2003 ausgeführt (aaO, S. 541), daß ein Gesamtkomplex jedenfalls
dann nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden kann, wenn mehr als
die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahe kommenden Baulichkeiten bebaut ist. Dies schließt nicht aus, den Kleingartencharakter einer Anlage auch dann zu verneinen, wenn diese Art der Bebauung einen geringeren
Anteil ausmacht. Dies gilt vor allem dann, wenn, wie es das Berufungsgericht
hier festgestellt hat, weitere Umstände hinzutreten. Es hat rechtsfehlerfrei berücksichtigt, daß die Anlage von einer großen Straße durchquert wird, wodurch
der Siedlungscharakter, insbesondere auch durch die an der Straße befindliche
Bebauung, verstärkt werde. Das Berufungsgericht hat auch die Ballung von
Lauben im Nordteil des Komplexes in den Abwägungsprozeß einbezogen und
plausibel begründet, weshalb es sie nicht für anlageprägend hält. Die Vertretbarkeit des Abwägungsergebnisses des Berufungsgerichts wird im Übrigen
durch die entsprechende Einschätzung des Abgeordnetenhauses von Berlin
(Drucksache 12/2933, S. 14) gestützt, die immerhin der Sphäre des Klägers
entstammt.
II.
Das Landgericht hat die Berufung hinsichtlich der erstinstanzlich geprüften Ansprüche aus Art. 233 § 2a Abs. 1 Sätze 4 ff EGBGB zu Unrecht als unzulässig angesehen. Der Kläger hat mit der Äußerung seiner Ansicht, die geltend
gemachte Forderung könne auch aus diesen Bestimmungen hergeleitet werden, keinen zusätzlichen Streitgegenstand in den Prozeß einführen wollen, da
er einen weiteren Lebenssachverhalt als Klagegrund nicht vorgetragen hat.
Dessen ungeachtet bleiben die Rechtsmittel des Klägers insgesamt
ohne Erfolg, da er keine Forderungen aus den genannten Vorschriften herleiten
kann. Ansprüche nach den Sätzen 4 bis 7 dieser Vorschrift kommen nur für
die Zeit bis zum 31. Dezember 1994 in Betracht. Ansprüche aus Satz 8 setzen
ein Bodensonderungs-, ein sachenrechtsbereinigungsrechtliches Vermittlungsoder ein Bodenordnungsverfahren voraus, zu denen hier nichts vorgetragen ist.
Schlick
Streck
Galke
Kapsa
Herrmann

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

17.03.2004

Aktenzeichen:

III ZR 180/03

Normen in Titel:

BKleingG § 1 Abs. 1, § 20a Nr. 8