BGH 14. April 1999
VIII ZR 384/97
WoBindG § 2 b

Kein Vorkaufsrecht gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG nach Zwangsverwertung

Bürgerliches Recht
1. WoBindG § 2 b (Kein Vorkaufsrecht gemäß § 2 b Abs. 1
WoBindG nach Zwangsverwertung)
1. Dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die
in eine Eigentumswohnung umgewandelt ist oder umgewandelt werden soll, steht das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2 b Abs. 1 WoBindG nur für den ersten
Verkaufsfall nach Umwandlung der Mietwohnung zu.
2. Nach einer Veräußerung der Eigentumswohnung im
Wege der Zwangsvollstreckung (§ 512 BGB) kann das
Vorkaufsrecht vom Mieter nicht mehr ausgeübt werden (§ 2 b Abs. 2 Satz 3 WoBindG).
BGH, Urteil vom 14.4.1999 – VIII ZR 384/97 –, mitgeteilt
von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a.D.
Aus dem Tatbestand:
Die Kläger waren seit 1981 Mieter einer Wohnung in der mit öffentlichen Baudarlehen erstellten Wohnanlage I.-straße 4 in N. Die
Eigentümerin veräußerte den Grundbesitz 1984 an P. K., der das
Eigentum an dem Grundstück unmittelbar nach dem Erwerb in Wohnungseigentum aufteilte. Die M. GmbH erwarb 1989 im Wege der
Zwangsversteigerung unter anderem die von den Klägern gemietete
umgewandelte Eigentumswohnung. Am 28.4.1992 wurde das
Konkursverfahren über das Vermögen der M. GmbH eröffnet; zuvor waren ein allgemeines Veräußerungsverbot erlassen und die
Sequestration angeordnet worden.
Während der Sequestration bot die M. GmbH im Einvernehmen mit
dem Sequester durch notarielles Kaufangebot vom 26.3.1992 die
Eigentumswohnung dem Erwerber Ku. an, der es durch notarielle
Erklärung vom 10.4.1992 annahm. Der beurkundende Notar wies die
Kläger mit Schreiben vom 14.5.1992 auf das Vorkaufsrecht nach § 2
b Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) hin. Am 1.9.1992
übte der klagende Ehemann das Vorkaufsrecht aus. Als der Konkursverwalter die Berechtigung der Kläger zum Vorkauf in Abrede stellte,
nahmen die Kläger die anwaltliche Hilfe der Beklagten in Anspruch.
Diese bekräftigten namens der Kläger die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Konkursverwalter. Nachdem der Konkursverwalter auf der Bestätigung bestand, dass die Kläger „ein Vorkaufsrecht nicht geltend machen wollen“, erklärten die Beklagten mit
Schreiben vom 7.11.1997, dass die Kläger sich keines Vorkaufsrechts
berühmten. Der Erwerber Ku. wurde Anfang 1994 als Eigentümer in
das Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Die Kläger nehmen die beklagten Anwälte mit der Behauptung, die
Erklärung vom 7.11.1992 sei nicht von dem erteilten Mandat gedeckt
gewesen, auf Schadensersatz in Höhe von 70.000,– DM in Anspruch.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht
hat ihr dem Grunde nach stattgegeben. Die Revision hatte Erfolg.
Aus den Gründen:
I. (…)
II. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts müssen die
Beklagten für einen Vermögensnachteil, der den Klägern nach
ihrem Vortrag daraus entstanden ist, dass sie die Eigentumswohnung im Jahr 1992 nicht durch Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem günstigen Preis haben erwerben können, auch
dann nicht einstehen, wenn die Beklagten zur Abgabe der
Erklärung vom 7.11.1992 nicht berechtigt gewesen sein sollten. Die Kläger waren beim Verkauf der Eigentumswohnung
im Jahr 1992 nicht mehr vorkaufsberechtigt, so dass sie auch
dann, wenn in dem Schreiben ein Wille zur Aufgabe des Vorkaufsrechts zum Ausdruck kommen sollte, hierdurch einen
Schaden nicht erlitten haben.
1. § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG räumt dem Mieter einer
öffentlich geförderten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist oder umgewandelt werden soll,
ein Vorkaufsrecht ein, wenn die Wohnung an einen Dritten
verkauft wird. Das Vorkaufsrecht ist schuldrechtlicher Natur;
gemäß §2 bAbs. 2 Satz 3 WoBindG gelten die Bestimmungen
über das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht der §§504 bis 509,
510 Abs. 1, §§ 511 bis 513 des Bürgerlichen Gesetzbuches,
mithin auch §512 BGB.
a) Das Vorkaufsrecht steht dem Mieter zu, der von der Umwandlung betroffen ist. Nicht ausdrücklich geregelt hat der
Gesetzgeber, ob der vorkaufsberechtigte Mieter das Vorkaufsrecht bei jedem Verkauf nach der Umwandlung ausüben kann,
solange nur das Mietverhältnis noch besteht, oder ob es auf
den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung beschränkt ist.
Nach herrschender Meinung gibt § 2 b Abs. 1 WoBindG
ebenso wie das dieser Bestimmung nachgebildete Vorkaufsrecht gemäß § 570 b BGB dem Mieter lediglich das Recht,
beim ersten Verkauf nach der Umwandlung der Mietwohnung
in eine Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht auszuüben
(Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, Stand: Januar 1999, § 2 b WoBindG
Anm. 4; Reithmann/Albrecht/Basty, Handbuch der notariellen
Vertragsgestaltung, 7. Aufl., Rdnr. 492; Becker, MittRhNotK
1985, 209, 212 [anders ders. noch in MittRhNotK 1980, 213,
223]; zu § 570 b BGB: LG Oldenburg WuM 1997, 436;
Palandt/Putzo, BGB, 58. Auflage, § 570 b Rdnr. 1; MünchKomm-Voelskow BGB, 3. Auflage, § 570 b Rdnr. 3 a.E.;
Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearbeitung, § 570 b
Rdnr. 51; Reinstorf in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. II Rdnr. 896 c; Schilling, Neues Mietrecht, 1993, S. 92; Sternel, Mietrecht aktuell,
3. Auflage, Rdnr. A 57; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters,
1998, Rdnr. 25; vgl. auch BayObLG, Rechtsentscheid vom
24.11.1981, NJW 1982, 451, 452 zu §564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2
BGB).
b) Dieser Auffassung schließt sich der Senat an.
aa) Die Einschränkung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des
Mieters auf den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung
folgt nicht notwendig daraus, dass der Gesetzgeber die Bestimmungen des rechtsgeschäftlichen, schuldrechtlichen Vorkaufsrechts für anwendbar erklärt hat, das in aller Regel
wegen seiner schuldrechtlichen Natur nur für einen Verkaufsfall ausgeübt werden kann. Auch das dingliche Vorkaufsrecht
gilt mangels besonderer Vereinbarung nur für einen Verkaufsfall (§ 1097 BGB). Damit ist aber keine abschließende Aussage darüber getroffen, ob ein durch Gesetz begründetes Vorkaufsrecht auf einen Verkaufsfall begrenzt ist. Ob dies der Fall
ist, beurteilt sich nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes
(BGH, Urteil vom 25.10.1961 – V ZR 61/60, MDR 1962,
123; Urteil vom 19.12.1962 – V ZR 239/60, WM 1963, 215
unter II). So entspricht es allgemeiner Ansicht, dass das
gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff BauGB, das der
Sicherung städtebaulicher Maßnahmen und insbesondere der
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Sicherung der Bauleitplanung dient (vgl. nur Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 6. Auflage, vor §§ 24– 28, Rdnr. 1),
nicht beim ersten Verkaufsfall ausgeübt werden muss, sondern auch für spätere Verkaufsfälle gilt (statt aller Battis/
Krautzberger/Löhr a.a.O. § 28 Rdnr. 4). Gleiches galt für die
in den Aufbaugesetzen der Länder verankerten Vorkaufsrechte, soweit der Landesgesetzgeber nicht ein anderes bestimmt hatte (BGH, Urteil vom 25.10.1961 a.a.O.; Urteil vom
19.12.1962 a.a.O.).
bb) Sinn und Zweck des § 2 b Abs. 1 WoBindG rechtfertigen
es nicht, dem von der Umwandlung betroffenen Mieter ein
Vorkaufsrecht auch dann noch zu gewähren, wenn er es beim
ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung nicht ausgeübt hat.
Mit der Einführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach
§ 2 b WoBindG sollte der Gefahr einer spekulativen Verdrängung von Mietern aus Sozialmietwohnungen im Zuge der
Umwandlung in Eigentumswohnungen entgegengewirkt werden; gleichzeitig wollte der Gesetzgeber die Veräußerung der
Wohnungen grundsätzlich an die bisherigen Mieter sichern
(BT-Dr. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.). Eine solche Gefahr besteht
regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung,
weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren
will, sein Spekulationsinteresse typischerweise durch einen
baldigen Verkauf der umgewandelten Wohnungen realisieren
will. Allein hiergegen wollte der Gesetzgeber den Mieter
schützen; anderenfalls hätte es nahe gelegen, einem Mieter
bei jedem Verkauf einer gemieteten Eigentumswohnung – unabhängig davon, ob und zu welchem Zeitpunkt diese umgewandelt wurde – ausdrücklich ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Die Beschränkung auf den ersten Verkauf einer umgewandelten Eigentumswohnung, der erfahrungsgemäß in besonderer Weise von spekulativen Absichten begleitet ist, stellt
demgegenüber auch unter Berücksichtigung verfassungsrechtlicher Vorgaben (Art. 14 GG) einen ausgewogenen Kompromiss zwischen dem Verwertungsinteresse des Eigentümers
und dem Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung dar.
Übt der Mieter das Vorkaufsrecht beim ersten Verkaufsfall
nicht aus, besteht keine Rechtfertigung mehr, ihn für die Zukunft stärker zu schützen als den Mieter, der eine bereits bestehende Eigentumswohnung angemietet hat (zutr. Staudinger/Sonnenschein a.a.O.; Becker, MittRhNotK 1985, 209,
212). Solchen Vertragsgestaltungen, die dem Vorkaufsberechtigten nach der Umwandlung die Ausübung des Vorkaufsrechts unmöglich machen und allein der Umgehung des Vorkaufsrechts dienen, kann im Einzelfall in geeigneter Weise,
etwa unter Heranziehung des Gesichtspunktes von Treu und
Glauben, entgegengewirkt werden (vgl. BGHZ 115, 335,
340 [= MittBayNot 1992, 37]). Einer Ausweitung des Vorkaufsrechts auf alle Verkaufsfälle nach der Umwandlung bedarf es nicht, um dieser Gefahr wirksam zu begegnen (a.A.
Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Auflage, § 570 b Rdnr. 8).
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine
andere Beurteilung auch dann nicht geboten, wenn der erste
Verkaufsfall ein nach § 512 BGB nicht zum Vorkauf berechtigender Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung, zu der
auch die Zwangsversteigerung zu rechnen ist, oder ein Verkauf durch den Verwalter aus einer Konkurs- bzw. Insolvenzmasse ist. Dass in diesen Fällen kein Vorkaufsrecht besteht,
führt nicht dazu, dass nunmehr zur Wahrung der Schutzbedürftigkeit des Mieters der Verkauf, der einer Zwangsversteigerung oder einer sonstigen § 512 BGB unterfallenden Veräußerung nachfolgt, das Vorkaufsrecht auslöst.
a) Auf den Gesichtspunkt, dass der Eigentumserwerb in der
Zwangsversteigerung durch einen Hoheitsakt erfolgt und
keine rechtsgeschäftliche Veräußerung darstellt (so AG
Frankfurt NJW 1995, 1034, 1035; Heintz a.a.O. Rdnr. 370),
ist nicht abzustellen. § 512 BGB beschreibt auch die Zwangsversteigerung als Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung.
Die Bestimmung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, die
– aus den gleichen gesetzgeberischen Erwägungen, die zur
Einführung eines Vorkaufsrechts des Mieters geführt haben –
eine dreijährige Sperre für Eigenbedarfskündigungen ab
der Veräußerung einer umgewandelten Eigentumswohnung
vorsieht, gilt ungeachtet der Verwendung des Wortes „Veräußerung“ ebenfalls gleichermaßen für einen Zuschlag von
Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung
(BayObLG, Beschluss vom 10.6.1992, WM 1992, 1615,
1617).
b) Ob die erstmalige Veräußerung einer umgewandelten
Eigentumswohnung durch einen von § 512 BGB erfassten
Verkaufsvorgang als Verkaufsfall im Sinne von §2b WoBindG
gilt mit der Folge, dass von einem solchen Verkauf zwar kraft
der Bestimmung des § 512 BGB kein Vorkaufsrecht ausgelöst
wird, wohl aber das Vorkaufsrecht für weitere Verkaufsfälle
verbraucht ist, bestimmt sich nicht nur nach den Interessen
des Mieters und des betroffenen Eigentümers. Vielmehr sind
auch die Interessen derjenigen Personen einzubeziehen, die
von einem unter § 512 BGB fällenden Verkauf betroffen sind.
aa) § 512 BGB trägt neben dem Schutz des Vollstreckungsschuldners oder des Gemeinschuldners vor denkbaren Schadensersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten (vgl. Motive
zum BGB, Band II, S. 350; BGH, Urteil vom 22.9.1976 –
IV ZR 77/76, NJW 1977, 37 [= MittBayNot 1976, 222 (nur
Leitsatz)]; Soergel/Huber a.a.O. § 512 Rdnr. 1) dem Interesse
der Gläubiger an einer zügigen und möglichst günstigen Verwertung der dem Vorkaufsrecht unterliegenden Vermögensgegenstände Rechnung. Dahinter haben die Interessen des
Vorkaufsberechtigten zurückzutreten (BGH, Urteil vom
22.9.1976 a.a.O.).
Die Verwertung wäre beeinträchtigt, wenn der Erwerber das
Vorkaufsrecht für eine Eigentumswohnung, die er durch einen
Verkauf im Sinne von § 512 BGB erworben hat, übernehmen
müsste. Da ihn das Fortbestehen des Vorkaufsrechts seinerseits in der wirtschaftlichen Verwertung der Eigentumswohnung behindern würde, wäre er regelmäßig nur zur Zahlung
eines geringeren Kaufpreises bereit. Das ginge zu Lasten der
die Zwangsverwertung betreibenden Gläubiger.
bb) Das Interesse der Gläubiger an einer effektiven Verwertung, das § 512 BGB als schutzwürdig anerkennt, hat auch
nicht deshalb hinter die Interessen des vorkaufsberechtigten
Mieters zurückzutreten, weil dies zur Abwendung der Gefahr,
vor der die Gewährung eines Vorkaufsrechts den Mieter
schützen soll, zwingend geboten wäre.
Das Vorkaufsrecht nach § 2 b WoBindG kann einen Mieter
– wie dargelegt – nicht umfassend davor schützen, nach einem
Wechsel des Eigentümers die gemietete Wohnung durch eine
berechtigte Kündigung des Mietverhältnisses zu verlieren.
Die Regelung will lediglich den Eigentümerwechsel erschweren, dem auf der Seite des Veräußerers vornehmlich spekulative Interessen zugrunde liegen. Ein solches Interesse kann
sich jedoch nicht verwirklichen, wenn der Wohnungseigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und zu einem
nicht von ihm, sondern von seinen Gläubigern veranlassten
„Zwangsverkauf“ im Sinne des § 512 BGB genötigt wird.
Demgegenüber bleibt der Mieter durch die Kündigungssperre
des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB jedenfalls auf Zeit vor
einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung geschützt
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(vgl. BayObLG WM 1992, 1615, 1617). Darüber hinaus steht
es ihm frei, bei der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung mitzubieten. Soll die Wohnung in einem Konkurs- bzw.
Insolvenzverfahren verwertet werden, wird der Verwalter die
Wohnung schon deswegen, weil eine vermietete und einer
Kündigungssperre unterliegende Eigentumswohnung auf
dem freien Markt nur schwer zu veräußern ist, in aller Regel
dem Mieter zum Kauf anbieten. Damit eröffnet sich dem
Mieter regelmäßig sogar die Möglichkeit, auf den Kaufpreis
Einfluss zu nehmen, während er bei Ausübung des Vorkaufsrechts die Bedingungen des Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten unverändert übernehmen
müsste.
c) Bei dieser Sachlage besteht kein berechtigter Anlass, dem
von einer Umwandlung betroffenen Mieter zu Lasten des
einen Zwangsverkauf im Sinne von § 512 BGB betreibenden
Gläubigers auch nach einer Zwangsverwertung der umgewandelten Eigentumswohnung noch ein Vorkaufsrecht für einen
weiteren Verkaufsfall zuzubilligen.
3. Danach haben die Kläger ihr gesetzliches Vorkaufsrecht
nach § 2 b Abs. 1 WoBindG, das nach Umwandlung ihrer
Mietwohnung in eine Eigentumswohnung im Jahre 1984 entstanden war, auf Grund des Erwerbs dieser Wohnung durch
die M. GmbH gemäß Zuschlagsbeschluss vom 8.3.1989 (§ 90
ZVG) verloren. Der spätere Verkauf der Eigentumswohnung
durch die Gemeinschuldnerin an den Erwerber Ku. gemäß
notariellem Vertrag vom 26.3.1992 konnte daher ein erneutes
Vorkaufsrecht der Kläger nicht mehr auslösen.
2. BGB § 571 Abs. 1 (Vermieterstellung des Käufers bei vermietetem Gemeinschaftseigentum)
Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist
alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt
worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im
Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht.
BGH, Beschluss vom 28.4.1999 – VIII ARZ 1/98 –, mitgeteilt
von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a. D.
Aus dem Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer einer an den Beklagten vermieteten
Eigentumswohnung. Den Mietvertrag schloss der Beklagte im Jahre
1988 mit der BB KG. Diese war damals Eigentümerin des Hauses, in
welchem sich zahlreiche weitere vermietete Wohnungen befinden.
Nachdem die C-GmbH das Eigentum am Hausgrundstück erworben
hatte, erklärte sie gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung des
Eigentums am Grundstück in der Weise, dass sie mit jedem Anteil das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu
Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verband. Dies wurde
im Juni 1990 ins Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurden die
Eigentumswohnungen verkauft. Die an den Beklagten vermietete, in
der Teilungserklärung mit der Nr. 27 bezeichnete Wohnung kaufte
der Kläger. Seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgte
im September 1992. Der vom Beklagten mit der Wohnung angemietete Kellerraum zählt nach der Teilungserklärung, ebenso wie die
übrigen Kellerräume des Hauses, zum Gemeinschaftseigentum.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung rückständigen Mietzinses und
auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie Beschädigungen der Mietsache gerichtete Klage als unbegründet
abgewiesen. Es ist der Ansicht, der Kläger sei für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktivlegitimiert. Die Sachlegitimation
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stehe ihm nur zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft
des Hauses zu, in welchem sich die Wohnung des Klägers befinde.
Zur Begründung hat es ausgeführt, durch den Verkauf der Eigentumswohnungen seien die einzelnen Eigentümer nach § 571 Abs. 1
BGB Mitvermieter der an den Beklagten vermieteten Wohnung geworden, weil der mitvermietete Kellerraum im Gemeinschaftseigentum stehe und das Mietverhältnis hinsichtlich Wohnung und Keller
ein einheitliches Ganzes sei.
Der Kläger hat das amtsgerichtliche Urteil mit der Berufung angefochten. Das Landgericht hält den Beklagten jedenfalls für verpflichtet, rückständigen Mietzins zu zahlen. So weit der Kläger Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache fordere, bedürfe es noch
einer Beweisaufnahme. Der Rechtsfrage, ob der Kläger für die behaupteten Ansprüche aktivlegitimiert sei, kommt nach Ansicht des
Berufungsgerichts grundsätzliche Bedeutung zu.
Das Landgericht hat deshalb dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:
Ist der Wohnungseigentümer alleiniger Vermieter und deshalb
allein aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen, obwohl die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in
Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit
der Wohnung ein Keller vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer
steht?“
Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts möchte die ihm vorgelegte
Rechtsfrage bejahen. Er sieht sich jedoch durch die Beschlüsse des
24. Zivilsenats des Kammergerichts vom 14.4.1993 (24 W 1092/93,
OLGZ 94, 20 = WuM 1993, 423 f.) und des Oberlandesgerichts
Hamburg vom 18.7.1996 (2 Wx 20/96, WuM 1996, 637 f. = ZMR
1996, 614 f.) gehindert, diese Rechtsansicht seiner Entscheidung zu
Grunde zu legen. In diesen in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen wird der gegenteilige Standpunkt vertreten und ausgeführt, nach
§ 571 Abs. 1 BGB würde beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft in das Mietverhältnis mit
eintreten, wenn und so weit der teilende Grundstückseigentümer an
einen Wohnungsmieter auch Räume mitvermietet hat, die nach der
Umwandlung im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.
Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat deshalb mit Beschluss vom
1.10.1998 – 8 RE-Miet 7241/97 – dem BGH folgende Rechtsfragen
zur Entscheidung vorgelegt:
„1. Ist der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den
Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der
nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller
Wohnungseigentümer steht?
2. Für den Fall der Verneinung der Frage 1:
Ist der Erwerber der Eigentumswohnung gleichwohl allein
aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus dem
Gesichtspunkt positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen?“
Der Senat hat die Vorlagefrage wie aus dem Leitsatz ersichtlich beantwortet.
Aus den Gründen:
1. Es wird nicht verkannt, dass der Wortlaut des § 571 Abs. 1
BGB und der Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses es nahe legen, in einschlägigen Fällen anzunehmen,
die Gesamtheit der Wohnungseigentümer sei Vermieter der
Eigentumswohnung geworden.
Nach § 580 BGB gilt die Vorschrift des § 571 Abs. 1 BGB
auch für die Miete von Räumen. Deshalb beansprucht § 571
Abs. 1 BGB nach seinem Wortlaut auch dann Geltung, wenn
ein mitvermieteter Kellerraum nach der Teilungserklärung
(§ 5 Abs. 3 WEG) – anders als in dem vom Gesetz vorgesehenen Regelfall (§ 1 Abs. 3 WEG) – im gemeinschaftlichen
Eigentum nach § 1 Abs. 5 WEG steht und Dritte damit ver

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

14.04.1999

Aktenzeichen:

VIII ZR 384/97

Erschienen in:

DNotI-Report 1999, 112
MittBayNot 1999, 463
MittRhNotK 1999, 239
BGHZ 141, 194-202
NJW 1999, 2044-2046
Rpfleger 1999, 405-407
ZNotP 1999, 291-293

Normen in Titel:

WoBindG § 2 b