BayObLG 27. Juli 2001
3Z BR 187/01
KostO § 21 Abs. 1 Satz 2

Neubestellung eines abgelaufenen Erbbaurechts

bis zu zehn Kommanditisten an. Die Zahl der Beiratsmitglieder bleibt jedoch stets unter der der Kommanditisten. Die
Beiräte werden von der Gesellschafterversammlung gewählt
(§ 16 Nr. 1 GV). Der Beirat beschließt mit einfacher Stimmenmehrheit (§ 19 Nr. 1 GV). Daraus folgt, dass ein Kommanditist, der nicht Mitglied des Beirates ist oder als solches
überstimmt wird, einer Neuaufnahme nicht entgegentreten
kann. Andererseits ist die der Komplementär-GmbH zur Neuaufnahme erteile „Vollmacht“ als Bestandteil des Gesellschaftsvertrages bindend. Dies gilt umso mehr, als sie zum
Handeln für die Gesellschaft, nicht für die bei Aufnahme
neuer Gesellschafter an sich berufenen Altgesellschafter (vgl.
Röhricht/von Westphalen/von Gerkan § 105 Rdnr. 81) ermächtigt. Von dieser Bindung kann sich der Kommanditist
nur durch Kündigung der Gesellschaft lösen, die zu seinem
Ausscheiden führt (§ 24 Nr. 2 und 3 GV).
Daraus folgt, dass zumindest einige Kommanditisten keine
Möglichkeit haben, später die Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Neuaufnahmen zu verhindern, auch wenn sie dies
dann nicht mehr billigen sollten. Jedenfalls für diese Kommanditisten regelt der Höchstbetrag im Gesellschaftsvertrag
abschließend und verbindlich, bis zu welcher Grenze die
Quote ihrer Kapitalanteile gemindert und damit ihre Gewinnquote geschmälert werden darf. Am Rande sei bemerkt, dass
vom Unternehmenszweck, dem Errichten und Betreiben einer
Golfanlage, her die Zustimmung des Beirats weniger als Instrument zur Verhinderung von Kapitalerhöhungen bis zur im
Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Grenze denn als solches
zur Abweisung unerwünschter Teilhaber dienen dürfte.
Somit liegt in der Regelung des Höchstbetrages des Gesellschaftskapitals eine verbindliche vertragliche Ausgestaltung
der künftigen Rechtsbeziehungen der Gesellschafter, nicht
nur eine bloße Absichtserklärung ohne rechtliche Bindungswirkung. Dieser Höchstbetrag ist daher für den Geschäftswert
der Beurkundung des Gesellschaftsvertrages maßgeblich. (…)
10. KostO § 21 Abs. 1 Satz 2 (Neubestellung eines abgelaufenen Erbbaurechts)
Wird ein durch Zeitablauf erloschenes Erbbaurecht im
Wesentlichen inhaltsgleich neu begründet, bleibt die aufgrund des alten Erbbaurechts erfolgte Bebauung des
Grundstücks bei der Ermittlung des Grundstückswerts
nur dann außer Betracht, wenn zur Zeit der Bebauung die
Neubestellung des Erbbaurechts bereits feststand.
BayObLG, Beschluss vom 27.7.2001 – 3Z BR 187/01 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG
Zum Sachverhalt:
Die Beteiligte zu 2 war Inhaberin eines am 9.1.1925 bestellten
Erbbaurechts an einem 2.597 m2 großen Grundstück des Freistaates
Bayern. Sie hat das Grundstück in Ausübung dieses Rechts mit einem
Zweifamilienhaus und Nebengebäuden bebaut. Noch bevor das
Erbbaurecht, wie beabsichtigt, verlängert werden konnte, lief es am
31.12.1999 ab.
Mit vom beteiligten Notar beurkundeten Vertrag vom 29.3.2000 bestellte der Grundstückseigentümer den Beteiligten (die Beteiligten zu
1 und 3 sind Ehemann und Sohn der Beteiligten zu 2) zu je 1/3 erneut
ein Erbbaurecht an dem Grundstück, wobei die Beteiligten im Wesentlichen so gestellt wurden, als ob das ursprüngliche Erbbaurecht
bei Erhöhung des Erbbauzinses rechtzeitig verlängert worden wäre.
Eine Entschädigung für den zwischenzeitlichen Rückfall des Eigentums an den Gebäuden wurde ausgeschlossen.
Mit (berichtigten) Kostenrechnungen vom 24.8.2000 verlangte der
beteiligte Notar für die Beurkundung insgesamt 14.740,47 DM von
den Beteiligten. Er legte dabei einen Geschäftswert zugrunde, den er
durch Zusammenrechnung von Grundstücks- und Gebäudewert ermittelte.
Hiergegen erhoben die Beteiligten, obschon sie die Rechnungen bezahlten, Beschwerde. Sie meinen, der Gebäudewert müsse bei der Ermittlung des Geschäftswerts außer Betracht bleiben, da die Bebauung
für Rechnung der Beteiligten zu 2 erfolgt ist.
Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen
richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
Aus den Gründen:
(…)
2. Die weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung im Ergebnis stand (§ 156 Abs. 2 Satz 4 KostO;
§ 550 ZPO).
a) Zwar hat das Landgericht den Grundstückseigentümer
entgegen § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO nicht gehört. Der Grundstückseigentümer ist als Vertragspartei Kostenschuldner (§ 141,
§ 2 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Satz 1 KostO) und damit Beteiligter am
Beschwerdeverfahren (vgl. Korintenberg/Bengel KostO
14. Aufl. § 156 Rdnr. 52). Eine nachträgliche Anhörung des
Grundstückseigentümers erschien jedoch ausnahmsweise entbehrlich, weil die Beteiligten die Kostenrechnungen bereits
bezahlt haben und daher ein Rückgriff auf den mithaftenden
Grundstückseigentümer als ausgeschlossen erscheint.
b) Gegenstand der weiteren Beschwerde ist lediglich die Frage,
ob § 21 Abs. 1 Satz 2 KostO anwendbar und damit der Gebäudewert bei der Bildung des Geschäftswertes nicht zu berücksichtigen ist. Darüber hinausgehende Beanstandungen enthält
die weitere Beschwerde nicht (vgl. BayObLGZ 1969, 20/22).
Grundlage desVerfahrens sind die berichtigten Kostenrechnungen vom 24.8.2000 (vgl. Korintenberg/Bengel § 156 Rdnr. 10).
c) § 21 Abs. l Satz 2 KostO ist der Vorschrift des § 20 Abs. 1
Satz 2 Halbsatz 2 KostO vergleichbar. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLG JurBüro 1992, 339/340;
BayObLGZ 2001, 6) soll diese Vorschrift eine unbillige Gebührenerhöhung vermeiden, die vorläge, wenn bei der Ermittlung des Grundstückswerts der Wert von Gebäuden berücksichtigt würde, die der Erwerber eines unbebauten Grundstücks in der Zeit zwischen der Beurkundung der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung und der späteren Eintragung in das Grundbuch, oder sogar schon vor der Beurkundung der schuldrechtlichen Verpflichtung, auf seine Rechnung errichtet oder errichten lässt. Ihre Anwendung setzt aber
stets voraus, dass bereits bei Errichtung des Gebäudes die
spätere Veräußerung des Grundstücks an den Erwerber feststeht, die Bebauung also eine vorweggenommene Eigentumsnutzung des Erwerbers darstellt. Nur dann steht der Umstand,
dass zwischen der Errichtung des Gebäudes und der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf den Erwerber
eine längere Zeitspanne liegt, der Anwendung der Privilegierung nicht entgegen.
d) Diese Kriterien gelten auch für die Auslegung von § 21
Abs. 1 Satz 2 KostO. Diese Vorschrift ist nahezu wortgleich
mit § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 KostO. Sie wurde gleichzeitig mit dieser Bestimmung nachträglich in die Kostenordnung eingefügt und verfolgt denselben Zweck wie diese. In
583MittBayNot 2001 Heft 6


erster Linie wird von ihr die Fallgestaltung erfasst, dass der
Erwerber des (künftigen) Erbbaurechts schon zu bauen beginnt, bevor der Bestellungsvorgang abgeschlossen ist (§ 873
Abs. 1 BGB, § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauV). Es sind jedoch
auch Fallgestaltungen denkbar, bei denen die Zeitspanne zwischen Bebauung und Bestellung bzw. Entstehung des Erbbaurechts länger ist, als dies der Vorbereitung und Durchführung
der notariellen Beurkundung bzw. Grundbucheintragung üblicherweise entspricht. Dann muss bei Errichtung des Gebäudes der spätere Erwerb des Erbbaurechts durch denjenigen,
auf dessen Rechnung die Bebauung vorgenommen wurde,
feststehen. Davon kann, wenn der Bebauer noch nicht einmal
einen schuldrechtlichen Anspruch auf die Begründung des
Erbbaurechts hat (§ 11 Abs. 2 ErbbauV), nur gesprochen werden, wenn eindeutige objektive Anhaltspunkte gegeben sind,
die bezogen auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes
den sicheren Schluss zulassen zum einen auf die feste Absicht
des Grundstückseigentümers, dem Bebauer ein Erbbaurecht
einzuräumen, zum anderen auf die feste Absicht des Bebauers, vom Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht zu erwerben (vgl. BayObLGZ 2001, 6/7).
e) Bei der Bebauung des Grundstücks durch die Beteiligte zu
2 stand nicht fest, dass sie (zusammen mit den beiden anderen
Beteiligten) durch die Bestellung am 29.3.2000 und spätere
Eintragung im Grundbuch erneut ein Erbbaurecht am Grundstück erwerben würde. Zwar hat das Landgericht nicht festgestellt, wann diese Bebauung erfolgt ist. Der Bewertungsbogen
des Notars nennt das Baujahr 1968. Es kann jedenfalls, und
nur darauf kommt es an, mit Gewissheit davon ausgegangen
werden, dass die Bebauung viele Jahre vor Ablauf des alten
Erbbaurechts erfolgt ist und zu diesem Zeitpunkt niemand
daran dachte, dass eines damals noch fernen Tages das alte
Erbbaurecht durch Zeitablauf enden und anschließend ein
neues Erbbaurecht bestellt werden würde, an dem die Beteiligte zu 2 teil hat. Der Grundstückseigentümer ist mit Beendigung des alten Erbbaurechts Eigentümer auch der Gebäude
geworden (§ 12, Abs. 3 ErbbauV). Er hatte die uneingeschränkte Wahlfreiheit, ob überhaupt erneut ein Erbbaurecht
und gegebenenfalls wem und zu welchen Bedingungen ein
solches eingeräumt werden sollte. Die Beteiligte zu 2 hatte
weder eine Option auf eine Verlängerung noch ein Vorrecht
auf Erneuerung des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 6, § 31 ErbbauV).
Damit stellt die Bebauung keine vorweggenommene Nutzung
des am 29.3.2000 neu bestellten Erbbaurechts dar. Die Privilegierung des § 21 Abs. 1 Satz 2 KostO kommt den Beteiligten bei der Bewertung dieses neuen Erbbaurechts nicht zugute. (…)
Öffentliches Recht
11. BGB § 313 S. 1 a. F., § 58 BauGB, §§ 56, 57 VwVfG
(Freiwillige Umlegung)
Zu den Grenzen zulässiger Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen.
(Leitsatz der Schriftleitung)
BVerwG, Beschluss vom 17.6.2001 – 4 B 24/01 –, mitgeteilt
von Notar Dr. Dr. Herbert Grziwotz, Regen
Zum Sachverhalt:
Die Kläger begehren von der beklagten Stadt die Rückzahlung von
Geldleistungen, die sie oder ihre Rechtsvorgänger im Zusammenhang mit einer Baulanderschließung an die Beklagte erbracht haben.
Der Kläger zu 5 war Eigentümer größerer Grundstücksflächen in
zentraler Stadtlage. Dabei handelte es sich um ehemalige, seit langem
verfüllte Sandgruben. In einer dieser Gruben wurde 1933 der „Homo
steinheimensis“* gefunden. 1982 beschloss die Beklagte einen Bebauungsplan, der die Grundstücke des Klägers zu 5 sowie eine größere unbebaute Fläche einer Grundstückseigentümerin umfasste, die
später im Wege der Erbfolge auf die Kläger zu 1 bis 4 überging. Die
Beklagte führte mit dem Kläger zu 5 und der Grundstückseigentümerin zahlreiche Verhandlungen über eine freiwillige Neugestaltung
der Grundstücke mit dem Ziel, den Bebauungsplan zu verwirklichen.
Nach erzielter Einigung gaben der Kläger zu 5 und die (andere)
Grundstückseigentümerin mit notariellem Kaufvertrag vom April
1984 wechselseitig Flächen ihrer inzwischen neu gebildeten Baugrundstücke ab. Im Mai 1984 schloss die Beklagte mit den zuvor Genannten einen notariellen Vertrag über die unentgeltliche Abgabe von
Grundstücksflächen, die für die Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen benötigt wurden, sowie über den Kauf einer Teilfläche
für eine Grünanlage an der Stelle des Urmenschenfundes. Die Beklagte schloss mit den Vorgenannten ferner einen sog. Erschließungsvertrag, der diesen die Zahlung von Erschließungsbeiträgen (Ziffer I)
und die Verpflichtung zur Leistung eines Vorteilsausgleichs für „die
Schaffung von Bauland“ (Ziffer II) auferlegt. In diesem Vertrag erklären sich der Kläger zu 5 und die (andere) Grundstückseigentümerin außerdem zur Leistung eines „freiwilligen Betrages“ an die Beklagte in Höhe von 80.000 DM bereit (Ziffer III). Die vereinbarten
Zahlungen wurden erbracht.
Später veräußerten die Kläger zu 1 bis 4 und der Kläger zu 5 ihre neu
geschaffenen Baugrundstücke an einzelne Bauherren oder Bauträgergesellschaften. Die Grundstückskäufer übernahmen vertraglich die
auf sie entfallenden Erschließungskosten. Die Beklagte stellte die Erschließungsanlagen 1992 endgültig her.
Mit ihrer 1993 erhobenen Klage begehren die Kläger die Erstattung
der nach dem sog. Erschließungsvertrag von 1984 erbrachten Leistungen: Deren Ziffer I enthalte eine nichtige vertragliche Abwälzung
der Erschließungskosten. Das führe zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Auch die Verpflichtung zur Zahlung eines Vorteilsausgleichs
sei nichtig. Es liege eine unzulässige Wertabschöpfung vor. Rechtsgrundlos sei auch die Leistung des Betrages von 80.000 DM gewesen.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage der Kläger zu 1 bis 4 wegen
fehlerhafter Berechnung der Erschließungskosten teilweise stattgegeben und im Übrigen ebenso wie die Klage des Klägers zu 5 abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufungen der Kläger zu 1 bis 4
in vollem Umfang und die Berufung des Klägers zu 5 bis auf einen
geringen Teilbetrag zurückgewiesen, im Wesentlichen mit der folgenden Begründung: Werde unterstellt, dass die Vereinbarung über die
Zahlung der Erschließungskosten nichtig sei, stelle die Rückforderung dieser Beträge jedenfalls eine unzulässige Rechtsausübung dar.
Die (unterstellte) Nichtigkeit der Kostenregelung habe nicht zur
Folge, dass auch die weiteren Vereinbarungen nichtig seien. Die Teilregelung über den Ausgleich des Umlegungsvorteils sei weder formnichtig noch überschreite sie die rechtlichen Grenzen einer vertraglich vereinbarten Bodenneuordnung. Auch fehle hier der Anhaltspunkt dafür, dass die Leistung des „freiwilligen Betrages“, der unstreitig dem von der Beklagten betriebenen Urmenschmuseum habe
zugute kommen sollen, nichtig sei.
Mit der Beschwerde wenden die Kläger sich gegen die Nichtzulassung der Revision.
Aus den Gründen
Die auf die Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 Nrn. 1 bis 3
VwGO gestützte Beschwerde bleibt erfolglos. Das Beschwerdevorbringen rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht.
* Anm. der Schriftleitung: Der etwa 250 000 Jahre alte sog. Steinheimer Schädel wurde 1933 von Fritz Berckheimer bei Steinheim
an der Murr geborgen. Lange Zeit galt der „Homo steinheimensis“
als Vorfahr des modernen Menschen. Spätere Funde zeigten
jedoch, dass er zusammen mit anderen Vor-Neandertalern aus
Griechenland (Petralona), Frankreich (Arago) und England
(Swanscombe) zur Vorfahrenlinie der Neandertaler gehört.
MittBayNot 2001 Heft 6

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BayObLG

Erscheinungsdatum:

27.07.2001

Aktenzeichen:

3Z BR 187/01

Erschienen in:

MittBayNot 2001, 583-584
MittBayNot 2002, 86-89
RNotZ 2001, 596-597
NotBZ 2001, 343-345
Rpfleger 2001, 620-621
ZNotP 2002, 283-284

Normen in Titel:

KostO § 21 Abs. 1 Satz 2