OLG Köln 15. Oktober 1986
2 Wx 45/86
BGB § 1090; BGB § 1093; BGB § 1021

Zur Auslegung des Begriffes “Anlage” in §§ 1093, 1021 BGB

erstrecken, wenn die Benutzung im Rahmen des Wohnzwecks
erfolge. Dies gelte aber nurfUr rechtlich unselbstandige GrundstUcksteiIe und for Gebaude desselben Grundstしcks. Wenn
sich aufeinem rechtlich selbstandigen NachbargrundstUckAnlagen befanden, die mitbenotzt werden sollten, k6nne ein Wohnungsrechtjedoch nuran dem HausgrundstUck, daszum Wohnen bestimmt sei, eingetragen werden, nicht jedoch auch an
dem Nachbargrundstしck. Dieses werde namlich nicht zum
Wohnen benUtzt und sei wegen seiner rechtlichen Selbstandigkeit einzeln zu betrachten.
Dies sei hier der Fall. Der rechtlich selbstandrge Tiefgaragenstellplatz, der als Teileigentum gebucht sei, sei nicht zum Wohnen bestimmt, sondern lediglich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs・Auch nach heutigerぬrkehrsauffassung sei das Abstellen eines Kraftfahrzeugs nicht als Wohnen anzusehen. Dies
gelte auch dann, wenn Tiefgarage und Wohnung Teile eines
einheitlichen Gebaudes seien.
2. Die Entscheidung des LG halt der rechtlichen Nachprofung
stand.
Beantragt und bewiliigt ist die Eintragung eines Wohnungs-rechts gemaB§1093 BGB, nicht einer beschrankten pers6nlichen Dienstbarkeit gemaB§1090 BGB. Das Wohnungsrecht
gemaB§1093 BGB kann an dem Wohnungseigentum, nicht jedoch an dem 私ileigentum Tiefgaragensteliplatz eingetragen
werden.
Der Tiefgarage nstellplatz ist im vorliegenden Fall nicht Teil des
Wohnungseigentums (§1 Abs. 2 WEG), sondern rechtlich
selbstandiges Teileigentum(§1 Abs. 3 WEG). Davon sind die
Vormn試anzen zu Recht ausgegangen. Die rechtliche Selbstandigkeft des 私ileigentums bedeutet, daB die Frage, ob an ihm
ein Wohnungsrecht gemaB§1093 BGB eingetragen werden
kann, allein nach seiner vom Gesetz geforderten Eignung fしr
dieses Recht zu beurteilen ist.
FUr diese Beurteilung gilt: Nach§lO93Abs.1 BGB kann als beschrankte pers6n liche Dienstbarkeit das Recht bestellt werden,
ein Gebaude oder einen Teil eines Gebaudes (unter AusschluB
des EigentUmers) als Wohnung zu benutzen・Die Benutzung
des Tiefgaragenstellplatzes als Wohnung kommt jedoch nicht
in Betracht.
Die Eintragung des Wohnungsrechts auf dem Teileigentum
Tmefgaragenstellplatz ist auch nicht als Gesamtdienstbarkeit,
die zugleich an dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum lastet, m6glich. Dabei kann offen bleiben, ob eine Gesamtdienstbarkeit an mehreren GrundstUcken, Wohnungseigentumsrechten oder叱」leigentumsrechten o berhaupt zul白ssig ist
(vgl. BayObLG Rpfleger 1976, 14 m. N.一 DNotZ 1976, 227).
Denn jedenfalls h敵te eine so'che Gesamtdienstbarkeit zurVoraussetzung, daB sie nach ihrem konkreten Inhalt aufjedem der
betroffenen Grundstしcke bzw. Rechte die gl&che Art der Nutzung sichern soll (BayObLG a.a.O.). Davon kann hier jedoch
keine Rede sein: Das Wohnen in einer Wohnung ist eine andere
Art der Nutzung als das Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Eine
andere Beurteilung ist.・, auch nicht um deswHlen gerechtferUgt, weil die Benutzung einer Garage nach heutigen Lebensgewohnheiten zum Wohnen geh6rt und deshalb von einem Wohnungsrecht mitumfaBt sein kann (vgl. Palandt/Bassenge,
16.AufL,§1093 BGB, Anm. 4d). Dies bedeutet jedoch nicht,
daB ein rechtlich selbstandiger Tiefgaragensteliplatz 1. S. v.
§1093 Abs.1 BGB fUr sich allein zum Wohnen geeignet ist.
Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde ergibt sich aus
dem SenatsbeschluB vom 17.1.1985, BReg. 2 Z 132/84
(BayObLGZ 1985, 31=MittRhNotK 1985, 17=DNotZ 1986,
148) nichts for die Zulassigkeit der begehrten Eintragung. Der
Senat hat in der angefUhrten Entscheidung dargelegt, daB Anlagen und Einrichtungen, zu deren Benutzung das Wohnungsrecht berechtige, sich auBerhalb des Gebaudes befinden k6nnen und deshalb das Wohnungsrecht nach Teilung des Grundstocks auch an dem neuen GrundstUck fortbesteht, auf dem
sich nicht das Gebaude befindet, wenn nicht die Voraussetzungen des§1026 BGB vorltegen. Diese sich aus derぬrseibstandigung der GrundstUcksteile ergebenden Rechtsfolge rechtfertigt nicht, die NeubegrUndung eines Wohnungsrchts auf einem Grundstock zuzulassen, das die nach§lO93Abs.1 BGB
geforderte Eignung nicht hat.
SchlieBlich kann auch das von der Rechtsbeschwerde geltend
gemachte Interesse der Beteiiigten, die Dienstbar肥itin derbesonderen Form des Wohnungsrechts an dem TiefgaragensteIlplatzzu bestellen, die begehrte Eintragung nicht rechtfertigen.
Entscheidend ist vielmehr, daB fUr das 肥i leigentum Tiefgaragenstefipiatz die Voraussetzungen for die BesteHu自g eines
Wohnungsrechts nicht gegeben sind. Dies ist eine Folge der
durch die Teilungserklarung bestimmten rechtlichen Selbstandigkeit des Tiefgaragensteliplatzes als 化ileigentum. Im o brigen treten die von den Beterligten geltendgemachten Schwierigkeiten nicht auf, wenn der Inhaber des Wohnungseigentums
und des Teileigentums beide vereinigt und dann ein Woh-nungsrecht nach§1093 BGB einschlieBlich des Rechts zur Be-nutzung der Garage begrUndet.
3. Liegenschaftsrecht/Grundbuchrecht 一 Zur Auslegung
des B凶riffes,, Anlage" in§§1093, 1021 BGB
(OLG K6ln, BeschluB vom 15. 10. 1986一 2 Wx 45/86一mitge-teilt von Notar Dr. Gonther Schotten, K6ln)
BGB§§1021 Abs.1 S.1; lO9OAbs.2; 1093
Der Begriff,, Anlage" besch由nkt sich im 臼Ile eines Woh-nungsrechts gem合B§§1093, 1021 Abs.1 S.1 BGB nicht nur
auf die unmittelbar und ausschlieBlich diesem Recht unterliegenden Geb自udeteile und Einrichtungen. Mit dinglicher
Wirkung kann bestimmt werden, daB den EigentUmer im Interesse des Wohnungsberechtigten auch bezUglich der U brigen Anlagen und Einrichtungen des GrundstU改5 Unter・
haltspflichten treffen.
(Leit舶セenicht amtlich)
Zum Sachverhalt:
Der Beteiligte zu 1 ) verkaufte den Beteiligten zu 2) und 3) durch notariell
beurkundeten ぬrtrag vom 15. 4. 1986 den oben angegebenen, mit eト
nem Wohnhaus bebauten Grundbesitz. For einzelne R台ume behielt er
sich ein naher geregeltes lebenslanges Wohnungsrecht vor. Dazu heU3t
es im Vertrag unter anderem:
,, Der jeweilige Eigentロmer ist verpflichtet, das Geb谷ude und die
zum gemeinschafthchen Gebrauch der Bewohner besUmmten Anlagen und Einrichtungen zu erhalten, soweit das Interesse des
Wohnungsberechtigten es erfordert. Hinsichtlich der Wohnung obliegen dem EigentUmer die auBergew6hnlichen, dem Wohnungsbere山tigten die gew6h nlichen U nterhaltungsmal3n節men.
Gleichzeitig bewilligen die Beteiligten, daB auf dem zuvor aufgelassenen Grundbesitz . . . das .,. vereinbarte Wohnungsrecht einschIie引ieh der Regelung hinsichtlich der Unterhaltungspflicht eingetragen wird."
Der Rechtspfleger hat auf den vom beurkundenden Notar gestellten
Eintragungsantrag durch Verfogung vom 16. 6. 1986 i m wesentlichen
mitgeteilt: Die bezUglich des gesamten Gebaudes vereinbarte Unterhal-tungspfJicht sei nur insoweit als dinglicher Inhalt des Rechts eintragungsfahig, als sie sich auf die vom Wohnrecht umfal3ten GebaudeteHe
bzw. R台ume beziehe. DarUber hinaus k6nne der EigentUmer nicht zur
Instandhaltung verpflichtet werden. Hnsichtlich der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen bestehe eine
solche ぬrpflichtung ohnehin. Binnen eines Monats m6ge eine ergan-zende Erklarung eingereicht werden,i n der konkretisiert werde, welche
abweichende Regelung getroffen werden solle bzw. um welche auBergew6hnUchen oder gewohnlichen tJnterhaltungsmaBnahmen des Eigentomers bzw. Berechtigten es sich handeln solle
Die gegen diese Verfogung gerichtete, nach Nichtabhilfe als Beschwerde geltende Erinnerung der Beteiligten hat das LG zurUckgewiesen.
Mit i hrer weiteren Beschwerde vertreten die Beteiligten erneut den
Standpunkt, die Unterhaltspflichten seien mitdem vereinbarten Inhalt i n
dasGrundbuch einzutragen.
Aus den GrUnden:
Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist das Wohnungs-recht des Beteiligten zu 1)in dem vollen vertraglich geregelten
Umfang als beschrankte pers6nliche Dienstbarkeit (§1093
BGB) eintragbar.
Heft Nr.12・MittRhNot}<.Dezen,ber 1986


Die ぬrtragskIausein U ber Unterhaltspflichten gehen nicht U ber
den gesetzlich zuiassigen Rahmen einer solchen Dienstbarkeit
hinaus. Nach der Begriffsbestimmung in§1018 BGB kann zwar
die Pflicht des EigentUmers zu positivem Handeln grundsatz-lich nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein. For die hier in
Rede stehende Pflicht zur Unterhaltung des Gebaudes undder
zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten
Anlagen und Einrichtungen gilt jedoch die Sonderregeiung der
§§1021 Abs. 1 S. 1, 1090 Abs. 2 BGB. Danach kann auch bei e-nem Wohnungsrecht gemaB§1093 BGB mit dinglicher Wirkung bestimmt werden, daB dann, wenn zur AusUbung der
Dienstbarkeit eine Aniage auf dem belasteten GrundstUck geh6rt, der EigentUmer die Anlage zu unterhalten hat, soweit das
Interesse des Berechtigten dies erfordert. So liegt es hier. FUr
die Annahme des LG, als,, Anlage" seien im Fali von Wohnrechten nur die unmittelbar und ausschlieBlich diesen Rechten unterliegenden Gebaudeteile oder Einrichtungen zu verstehen,
sprechen weder der Wortlaut noch der Sinn des§1021 Abs.1
5. 1 BGB. Die Bezeichnung eines gesamten Bauk6rpers ais Anlage kommt im Sprachgebrauch nicht selten vor, beispielsweise als,, Wohnanlage". Ebenso zwanglos k6nnen sprachlich zu
den Anlagen auf dem belasteten Grundstuck etwaZufahrtbefestigungen
,肥rsorgungsieitungen, Brunnen und dergieichen
gerechnet werden. Es ware aber nicht einzusehen, warum der
Gesetzgeber eine dingilche Unterhaltungspflicht des EigentUrners fUr solche Einrichtungen, nicht aberfor andere Gebaudeteile als den raumlichen Geitungsbereich eines Wohnrechts
hatte zulassen wollen. For einen ungest6rten Wohngebrauch
ist die ordnungsniaBige Unterhaltung zahlreicher 化ile des Ge-samtgebaudes nicht weniger notwendig als die erwahntenぬrsorgungsieitungen. Insbesondere ist die Beibehaltung bautechnischer Sicherheit unverzichtbar.
Die vorstehende Auslegung des Begriffs,, Anlage'' in§1021
BGB fUhrt nicht zu der vorn LG angenommenen wesensfremden Ausweitung des Wohnrechts. Sachwidrigen Erstrecku ngen der Unterhaltungspflicht des EigentUmers ist vorgebeugt
durch die Einschrankung inAbs.1 5.1 der Bestimmung(,,soweit
das Interesse des Berechtigten es erfordert"). Dem ist in dem
ぬrtrag der Beteiligten Rechnung getragen・
Unabhangig von dem Vorstehenden ist die vorn LG vertretene
enge Auslegung auch aus folgendem Grunde nicht gerechtfertigt: Der aus§1018 BGB abzuleitende Grundsatz, daB der Eigentoflier nicht durch eine Dienstbarkeit zu positivem Handeln
verpflichtet werden kann, gilt nur fUr Hauptpflichten. Nebenpflichten, die der notwendigen Ausgestaltung der im Vo田ergrund stehenden Duldungspflicht des EigentUmers dienen,
k6nnen als Inhalt der Dienstbarkeit ve隠inbart werden
(BayObLGZ 1980, 176 ff = DNotZ 1981, 124). Zu diesem Bereich
geh6rt die Verpflichtung des Eigentomers zum Unterhalt derje-nigen Gebaudeteile, die einen normalen Wohngebrauch erm6glichen . So hat der BGH entschieden, daB der HauseigentUmer gegenUber einem gemaB§1093 BGB Wohnberechtigten
verpflichtet ist, die zum gemeinschaftlLchen Gebrauch be-stimmte Zentralheizung in gebrauchsfahigem Zustand 乞u erhalten (NJW 1969, 1848DNotZ 1970, 29).
Der Senat vermag auch die in der Zwischenverfogung des
Rechtspflegers anklingende Meinung nicht zu teilen, die
Dienstbarkeit sei nicht genUgend inhaltlich bestimmt wegen der
vertraglichen Unterscheidung zwischen auBergew6hnlichen
und gew6hnlichen UnterhaltungsmaBnahmen・ Das Gesetz
selbst verwendet in a hnlichem Zusammenhang dieses Ab§1041 BGB).
grenzungsmerkmal(
4. Liegensch雄srecht/Familienrecht 一晦ine Erganzungspflegsch雄 bei Rangrocktritt des for den Pflegling auf dem
Grund試Uck des Pflegers eingetr的enen NieBbrauchsrechts
(LG Mdnchengladbach, BeschluBvom 13.11. 1986一5T214/86
一 mitgeteilt von Notar Dr. Hubert Querling, Krefeld)
BGB§§ 181 ; 880; 1795Abs. 2; 1915
HeftNr. 12.MittRhNotK.Dezember1986
For den Rangrucktritt eines zugunsten des Pfleglings auf
dem Grundstock des Pflegers eingetragenen NieBbrauchsrechthinter eineneu einzutr的ende Grundschuld ist
die Bestellung eines Erganzungspflegers nicht erforderlich.
Der Pfleger kann den Pflegling bei der Ranganderung ohne
ぬrstoB gegen§181 BGB vertreten・
(Leitsatze nicht amtlich)
Zum Sachverhalt:
Der Pfleger ist der Sohn des Betroffenen. Ihm obliegt u. a. die Regelung
ihrer ぬrm6gensangelegenheiten. Er ist EigentUmer eines Grundst0cks, das in Abteilung HNrn. 2 und 3 mit einem NieBbrauchsrecht und
einer Auflassungsvormerkung fUr die Betroffene belastet ist.
Der Pfleger will jetzt das GrundstUck mit einer Grundschuld von
B.-AG belasten. Dadurch soll ein Darle-,一
40.000 DM zugunsten der D・
hen abgesichert werden. das der Sohn und die Schwiegertochter des
Pflegers fUr den Ausbau des Hauses aufgenommen haben. In notariell
beglaubigter Urkunde vom 7. 3. 1986 hat der Pfleger for die Betroffene
der am selben 砲g bestellten Grundschuld den Vorrang vor dem NieBbrauch und der Auflassungsvormerkung eingeraumt und die Eintragung
der Ranganderung bewilligt. Diese Urkunde hat er dem Vormundschaftsgericht zur Genehmigung vorge'egt. In der angefochtenen ZwischenverfUgung hat das AG die Auffassung vertreten, daB fUr die Abgabe dieser Erk'arungen ein Erganzungspfleger bestellt werden mUsse.
Gegen diese Verfugung hat der Pfleger Erinnerung eingelegt, der das
AG nicht abgeholfen hat.
Aus den Gronden:
Die als Beschwerde geltende Erinnerung ist begrUndet. Die
Mitwirkung eines Erganzungspflegers ist nicht erforderlich. Der
Pfleger kann, auch wenn er EigentUmer des Grundstocks ist,
die Betroffene bei der Erklarung des RangrUcktritts vertreten.
§181 BGB steht dem nicht entgegen. GemaB§181 BGB kann
ein Vertreter grundsatzlich nicht im Namen des ぬrtretenen mit
sich im eigenen Namen ein Rechtsgesch謝t vornehmen, das
nicht ausschlieBlich in der ErfUllung einer ぬrbindiichkeit besteht. Diese Vorschrift gilt auch fUr den Fall der gesetzlichen
§§1915, 1795 Abs. 2 BGB). Sie
Vertretung durch einen Pfleger(
ist auf alle Rechtsgeschafte anwendbar, bei denen eine Interessenkollision auftreten kann (Palandt/Hei nrichs, 45. Aufl.,
一b
】 181 BGB, Anm. 2a; MUnchKommlThiele,§181 BGB, Rd.N
rn. 2, 8). Im vorliegenden Fall kame§181 BGB also zur Anwendu ng, wenn der RangrUcktritt ein Rechtsgeschaft ware, bei
dem der BeschwerdefUhrer in doppelter Funktion, nam'ich als
EigentUmerund alsぬrtreter der Betroffenen als der zurUcktretenden Berechtigten, mitwirken wUrde. Das ist nicht der Fall.
Das Gesetz enthalt in§880 BGB eine Regelung nur fUr den
Fall, daB zwei bereits eingetragene Rechte den Rang tauschen.
Dies geschieht durch Einigung der Berechtigten und Eintra§88OAbs.2S.1 BGB).
gung derAnderung in das Grundbuch(
Die Zustimmung des EigentUmers ist nur erforderlich, wenn das
zurUcktretende Recht seiner Natur nach zu einer EigentUmer§880 Abs. 2 S. 2 BGB). Hierzu gegrundschuld werden kann(
h6ren die hier zurUcktretenden Rechte (NieBbrauch und Auflassungsvormerkung) nicht. Diese k6nnten also hinter eine bereits eingetragene Grundschuld zurUcktreten, ohne daB der EigentUmer des Grundstocks bei dieser Hecrilsanclerung mitwirken mUBte.
Nichts anderes gilt fUr den一 gesetzlich nicht geregelten一Fall,
daB ein noch einzutragendes Recht einem bereits eingetragenen Recht im Rang vorgehen soll. Auf diesen Fall ist nach allgemeiner Ansicht§880 BGB entsprechend anzuwenden (OLG
Hamm OLGZ 1981, 131). Das bedeutet, clai3 der Eigentumer
dem RangrUcktritt nur zustimmen muB, wenn es sich bei dem
zurUcktretenden Recht um eine Hypothek, eine Grundschuld
odereine Rentenschuld handelt. Bei anderen Rechten ist seine
Zustimmung nicht n6tig (PalandtlBassenge, a.a.O.,§880 BGB
Anm.1). Hier genロ gt die RangrUcktrittserklarung des Berechtigten und die entsprechende Eintragung . FUr die Berechtigte
eines NieBbrauchs und einer Auflassungsvormerkung kann also der Pfleger den Rangrocktritt erklaren, auch wenn er EigentUmerdes GrundstUcks ist.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Köln

Erscheinungsdatum:

15.10.1986

Aktenzeichen:

2 Wx 45/86

Erschienen in:

MittRhNotK 1986, 264

Normen in Titel:

BGB § 1090; BGB § 1093; BGB § 1021