BGH 26. November 1998
V ZR 344/97
BGB § 459 Abs. 2

Zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache bei Steuervorteilen

getragen, daß die Einräumung des Wiederverkaufsrechts notariell beurkundet werden muß. Hier haben die Parteien das
Wiederverkaufsrecht jedoch so ausgestaltet, daß § 497 Abs. 1
BGB keine entsprechende Anwendung findet, der Wiederverkauf also nicht schon mit der Gestaltungserklärung der Kläger, sondern erst durch einen entsprechenden Vertrag zu den
Bedingungen des Kaufvertrages zustande kommt, zu dessen
Abschluß sich der Beklagte verpflichtet hat. Dies ergibt eine
Auslegung der in § 12 des Vertrages enthaltenen Erklärungen,
die als Rückkaufsverpflichtung auf Verlangen und nicht als
-vertragsgestaltendes – Rückverkaufsrecht der Kläger formuliert sind. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen,
weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere
Feststellungen nicht zu erwarten sind (BGHZ 65, 107, 112).
2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht weiterhin an, daß die
Modalitäten der Kaufpreiszahlung im Rückverkaufsfall mit
privatschriftlicher Vereinbarung vom 6.2.1994 wirksam abgeändert worden sind. Denn die Vereinbarung vom 6.2.1994
ist nicht beurkundungsbedürftig. Dies läßt sich allerdings
nicht schon damit begründen, daß ihr keine konstitutive Bedeutung zukomme, wie die Kläger meinen. Denn die Entrichtung des Kaufpreises durch Kreditübernahme ändert die
formgültig begründete Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises ab. Solche abändernden Vereinbarungen unterliegen
grundsätzlich dem Beurkundungszwang (Senatsbeschl. v.
9.11.1995, V ZR 36/95, V ZR 36/95, WM 1996, 181 [= MittBayNot 1996, 26]). Der Senat hat hiervon aber eine Ausnahme u.a. dann zugelassen, wenn die nachträgliche Vereinbarung nur dazu dient, unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die
beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern (Urt.
v. 6.6.1986, V ZR, 264/84, WM 1986, 1191 [= MittBayNot
1986, 251]; Senatsbeschl. v. 9.11.1995, V ZR 36/95, a.a.O.).
Dies ist hier der Fall. Denn die Kläger haben außer dem – verrechenbaren – Darlehen des Beklagten von 300.00 DM noch
andere Kredite aufgenommen. Die Vereinbarung über die
Übernahme dieser Kredite dient daher der Erleichterung bei
der Abwicklung der Zahlungsverpflichtung im Rückverkaufsfall, ohne den Inhalt der Leistungspflicht zu verändern.
3. Nicht gefolgt werden kann dagegen der Auffassung des Berufungsgerichts, daß dem Beklagten für zwischenzeitlich aufgetretene Mängel, die die Kläger zu vertreten haben, nur die
Rechte gemäß § 498 Abs. 2 BGB vorzubehalten sind. Abgesehen davon, daß die für den Rückverkauf vereinbarte Gewährleistungsklausel einen solchen Vorbehalt nicht enthält,
kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für
das Wiederverkaufsrecht eine Haftungseinschränkung analog
§ 498 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht in Betracht, mit der Folge, daß
dem Wiederkäufer bei einem zustandegekommenen Wiederverkauf die Rechte aus §§ 459 ff. BGB zustehen (Urt. v.
21.4.1972, VIII ZR 121/70, NJW 1972, 1191, 1193; BGHZ
110, 183, 192). Dies ist bisher zwar nur für den Wiederverkauf von beweglichen Sachen entschieden worden, muß aber
in gleicher Weise für den Wiederverkauf von Grundstücken
gelten. Ist aber § 498 Abs. 2 Satz 2 BGB unanwendbar, dann
auch § 498 Abs. 2 Satz 1 BGB. Beide Bestimmungen beruhen
auf dem Verschuldensprinzip und ergänzen einander (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 498 Rdnr. 13). Sie setzen eine
Erhaltungspflicht voraus, welcher der zum Wiederverkauf
berechtigte Käufer nicht unterworfen ist (vgl. Soergel/Huber,
BGB, 12. Aufl., 498 Rdnr. 5, 13). Denn der Wiederverkauf
erfolgt auf seine Veranlassung und in seinem Interesse. Darin
unterscheidet sich die Interessenlage von der im Wiederkaufsfall.
Dafür, daß die Parteien gleichwohl die Geltung von § 498
Abs. 2 BGB hätten vereinbaren wollen, gibt es keine Anhaltspunkte. Insbesondere läßt der Umstand, daß der Wiederverkaufspreis der gleiche wie der Kaufpreis sein und der Rückkauf nach dem Muster des Kaufvertrages mit spiegelbildlicher Rollenverteilung stattfinden sollte, – entgegen der
Annahme der Kläger – keine andere Schlußfolgerung zu. Er
spricht im Gegenteil eher für die Lösung des Senats, weil
nicht ersichtlich ist, daß der Beklagte für das Grundvermögen
ohne Rücksicht auf seinen Zustand denselben Preis hätte zahlen wollen.
Ohne Erfolg berufen sich die Kläger schließlich darauf, daß
der Beklagte ihnen für den Rückkauf ein notarielles Angebot
unterbreitet hat, in dem ihm das Recht eingeräumt wird, „Änderungen bzw. Verschlechterungen gegenüber den Verkäufern
geltend zu machen, und zwar in Form einer Geldforderung“.
Denn hieraus ergibt sich nicht, daß der Wille der Parteien bei
Abschluß des Kaufvertrages einvernehmlich darauf gerichtet
gewesen wäre, dem wiederkaufsverpflichteten Beklagten bei
zwischenzeitlicher Veränderung bzw. Verschlechterung nur
eine Geldforderung einzuräumen. Das entsprechende Angebot kann ebenso auf einem nachträglichen Entgegenkommen
des Beklagten beruhen.
III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden. Die Sache
ist aber auch nicht entscheidungsreif, weil nicht feststeht, ob
zwischenzeitlich erhebliche Mängel an den Baulichkeiten
aufgetreten sind. Sollte dies der Fall sein, können die Kläger
den Abschluß des Rückkaufvertrages gemäß §§ 459 Abs. 1,
320 Abs. 1 BGB nur Zug um Zug gegen deren Beseitigung
verlangen, weil die Rückkaufverpflichtung mangels anderweitiger Absprachen das Grundstück in dem Zustand betrifft,
der Gegenstand des Kaufvertrags vom 31.12.1993 war. Nur
hierauf bezieht sich der Gewährleistungsausschluß, den die
Parteien in § 4 des Kaufvertrages vereinbart haben. Alle Mängel, die nachträglich, sei es verschuldet oder unverschuldet,
entstanden sind, gehen dagegen auf das Risiko der Kläger.
Sind sie nicht behebbar oder verweigern die Kläger ihre Beseitigung, steht den Klägern der Anspruch auf Abschluß eines
Rückkaufvertrages im übrigen auch nach dem Grundsatz dolo
facit qui petit quod statim redditurus est (vgl. BGHZ 110, 30,
33) nicht zu, weil der Beklagte einen (abgeschlossenen)
Rückkaufvertrag noch vor Gefahrübergang (Senat, BGHZ 34,
32, 34, 35; Urt. v. 10.3.1995, V ZR 7/94, NJW 1995, 1737,
1738 [= MittBayNot 1995, 275]) wieder wandeln könnte.
3. BGB § 459 Abs. 2 (Zusicherungsfähige Eigenschaft der
Kaufsache bei Steuervorteilen)
Als zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache
kommt bei Steuervorteilen zwar nicht die aus dem Gesetz
folgende Ermäßigung der Steuerschuld selbst in Frage;
wohl aber kann der Verkäufer den steuerlichen Vorteil in
seinen objektgebundenen Voraussetzungen zusichern.
(Leitsatz der Schriftleitung)
BGH, Urteil vom 27.11.1998 – V ZR 344/97 – mitgeteilt
von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a.D.
178 MittBayNot 1999 Heft 2


Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

26.11.1998

Aktenzeichen:

V ZR 344/97

Erschienen in:

MittBayNot 1999, 178-179
BGHZ 140, 111-117
DNotZ 1999, 480-482
NJW 1999, 638-639
NJW-RR 1999, 1140
NotBZ 1999, 78-80
ZNotP 1999, 122-123

Normen in Titel:

BGB § 459 Abs. 2