OVG Lüneburg 27. Mai 2008
1 ME 77/08
BauGB § 24 Abs. 1 und 3, § 28 Abs. 2

Fristbeginn für die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts

Öffentliches Recht
Rechtsprechung
Das VG begründet seine Entscheidung damit, die Antragsgegnerin
habe bereits im August durch die Mitteilung, das Grundstück sei dem
Käufer übergeben worden, konkludent erfahren, dass der Kaufvertrag
genehmigt worden sein müsse.Aus diesem Grund sei am 6.12.2007 die
Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB abgelaufen gewesen.
Aus den Gründen:
Die Beschwerde der Antragsgegnerin hat Erfolg.
Die vom VG festgestellten Zweifel an der Rechtmäßigkeit des
Bescheids vom 6.12.2007 bestätigen sich nicht. Die in § 28
Abs. 2 BauGB festgelegte Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts entspricht der des § 469 Abs. 2 BGB. Rechtsprechung
und Literatur zur fristgerechten Ausübung des Vorkaufsrechts
gehen von einer Pflicht des Verkäufers aus, alle für die Entstehung des Vorkaufsrechts relevanten Tatsachen des Vertragsabschlusses mitzuteilen. Erst wenn diese Informationen
beim Vorkaufsberechtigten vorliegen, beginnt die Ausübungsfrist zu laufen. Dazu gehört insbesondere die Mitteilung, dass
ein Vertrag abgeschlossen ist und dass dieser wirksam ist.
Weil beide Vorschriften keine Angaben darüber enthalten, in
welcher Form diese Mitteilung erfolgen muss, kann die Mitteilung zwar auch mündlich geschehen. Sie muss aber inhaltlich vollständig sein. Dazu gehören alle Wirksamkeitsvoraussetzungen einschließlich Genehmigungsbedürftigkeit und
Mitteilung, dass die Genehmigung auch erteilt worden ist.
Das kann durch beide Kaufvertragsparteien geschehen.
Es besteht danach auch keine Pflicht des Vorkaufsberechtigten,
sich die Kenntnis über den Abschluss des Kaufvertrages und
seine Wirksamkeit selbst zu verschaffen. Da mit der Mitteilung
eineAusschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strengeAnforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (VGH BadenWürttemberg, Urteil vom 1.3.1996, 3 S 13/94, n.V.; MünchKommBGB/Westermann, 5.Aufl. 2008, § 463 Rdnr. 14 und 16,
§ 469 Rdnr. 3 und 4; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/
Krautzberger, BauGB, § 28 Rdnr. 27). Diese vollständige und
eindeutige Mitteilung war der Antragsgegnerin erst am
6.11.2007 als Fax zugegangen. Das vom VG herangezogene
Schreiben vom 13.8.2007, in dem die Beigeladene mitteilte,
das Objekt sei bereits an den Käufer übergeben worden, enthielt dagegen gerade keine ausdrückliche Mitteilung, der Vertrag sei mittlerweile genehmigt worden. Die Möglichkeit, aus
dieser Mitteilung darauf zu schließen, dass erst nach Genehmigung desVertrages durch denVerkäufer dieser das Objekt übergeben würde, reicht nicht aus. Zwar wäre eine solche Überlegung nicht lebensfremd. Möglich wäre andererseits jedoch
auch, dass sonstige Absprachen zu einer vorzeitigen Übergabe
des Objekts führen könnten. So waren in § 3 und § 7 des Kaufvertrags Fristen für die Erfüllung gesetzt. Damit fehlt es an der
eindeutigen Aussage dieses Schreibens. Abgesehen davon enthält es jedenfalls nicht die ausdrückliche Mitteilung, dass nunmehr alle Voraussetzungen für den Beginn des Laufs der Frist
aus § 28 Abs. 2 BauGB eingetreten sind.
Dass ein Vorkaufsberechtigter bereits vor dem Beginn der
Ausschlussfrist auf die bloße Kenntnis von einem Vertragsschluss hin sein Vorkaufsrecht ausüben kann, bedingt nicht,
dass die Frist mit der „vorzeitigen Ausübung“ des Vorkaufsrechts, hier also des Bescheides vom 30.8.2007, bereits
zu laufen beginnt. Sie gibt den Berechtigten lediglich das
Recht, ihre Erklärung bereits jetzt abzugeben, ohne den Lauf
der Frist abzuwarten. Dies rechtfertigt sich daraus, dass
der Fristablauf dem Schutz der Vertragsparteien des Kaufvertrags dient, die nach Ablauf der Frist Gewissheit darüber
haben sollen, dass ein Vorkaufsrecht nicht – mehr – ausgeübt
werden kann (OVG Magdeburg, Beschluss vom 23.7.2001,
A 2 S 671/99 m.w. N., n.V.; MünchKommBGB/Westermann,
MittBayNot 6/2008500
Öffentliches Recht
13. GG Art. 140 (Keine Gebühr für kirchenaufsichtliche
Genehmigung)
Eine Kirche kann nicht unter Berufung auf ihren Status
als Körperschaft des öffentlichen Rechts Vorschriften
erlassen, die dem Erwerber eines Grundstücks eine Verwaltungsgebühr auferlegen, die für die kirchenaufsichtliche Genehmigung der Veräußerung durch die Kirchengemeinde angefallen ist.
BVerwG, Urteil vom 10.4.2008, 7 C 47.07
Hinweis der Schriftleitung:
Die Entscheidung ist mit Gründen abgedruckt in ZevKR
2008, 352.
14. BauGB § 24 Abs. 1 und 3, § 28 Abs. 2 (Fristbeginn für
die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts)
1. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt
erst dann, wenn eine der Kaufvertragsparteien dem
Vorkaufsberechtigten mitgeteilt hat, fehlende Genehmigungen (hier: wegen Vertragsschluss durch vollmachtslosen Vertreter erforderlich) seien erteilt worden. Der Umstand, dass der Vorkaufsberechtigte aus
gewissen Indizien möglicherweise darauf schließen
kann, die Genehmigung sei erteilt worden, reicht
nicht aus, den Fristenlauf auszulösen.
2. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dann, wenn die
Gemeinde auf dem Grundstück eine andere Art von
Gemeinbedarfseinrichtung verwirklichen will, als sie
derzeit noch im Bebauungsplan festgesetzt ist und
nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Möglichkeit
zur Ausübung des Vorkaufsrechts eröffnet.
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 27.5.2008, 1 ME 77/08
Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts
gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch die Antragsgegnerin. Mit
Bescheid vom 6.12.2007 übte die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht
an dem in ihrem Gemeindegebiet gelegenen Grundstück E.-straße 29
aus. Mit notariellem Vertrag vom 27.6.2007 hatten die Antragsteller
von der Beigeladenen dieses Grundstück gekauft. Die Wirksamkeit
dieses Kaufvertrags, der mit Schreiben vom 29.6.2007 vom Notar der
Antragsgegnerin übersandt worden war, hing von der Genehmigung
der von ihrer vollmachtslosen Vertreterin abgegebenen Erklärungen
durch die Verkäuferin ab. Mit notariell beglaubigter Erklärung vom
18.7.2007 erteilte die Beigeladene die Genehmigung.
In seiner Sitzung vom 29.7.2007 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, das Vorkaufsrecht auszuüben. In einem daraufhin mit der
Beigeladenen geführten Schriftwechsel teilte diese der Antragsgegnerin mit, das Objekt sei bereits an den Käufer übergeben worden.
Mit Bescheid vom 30.8.2007 übte dieAntragsgegnerin zum ersten Mal
dasVorkaufsrecht aus. Diesen Bescheid nahm sie später wieder zurück,
weil er sich an den falschen Adressaten gerichtet hatte. Mit Schreiben
vom 1.11.2007 forderte die Antragsgegnerin die Genehmigung des
Kaufvertrags vom 27.6.2007 an. Diese wurde ihr vom beurkundenden
Notar unter dem 6.11.2007 per Fax übersandt. Unter dem 6.12.2007
hob die Antragsgegnerin den ersten Bescheid auf und übte unter Anordnung des Sofortvollzugs mit Bescheid vom gleichen Tage erneut ihr
Vorkaufsrecht aus. Dagegen wandten sich die Antragsteller mit Widerspruch und Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes, dem
das VG mit dem hier angegriffenen Beschluss stattgegeben hat.


Öffentliches Recht
§ 469 Rdnr. 6; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rdnr. 22 und Rdnr. 16). Die vom VG
in Bezug genommene Mitteilung der Beigeladenen vom
13.8.2007 genügte danach weder nach ihrem Wortlaut noch
inhaltlich den Anforderungen an die fristauslösende Mitteilung. Sie konnte aber von der Antragsgegnerin auch – und für
die Beigeladene erkennbar – nicht als solche aufgefasst werden. Der Antragsgegnerin war nicht bewusst gewesen, dass
für den Fristablauf des § 28 BauGB wie für das Wirksamwerden ihrer Vorkaufsrechtsausübungserklärung die Wirksamkeit
des Kaufvertrags Voraussetzung war. Sie hatte, ohne davon erfahren zu haben, allein auf die Übersendung des zu diesem
Zeitpunkt noch nicht durch die notwendige Genehmigung
wirksam gewordenen Kaufvertrags ihren Ratsbeschluss
gefasst und die entsprechende Erklärung abgegeben. Dass
der Kaufvertrag einer Genehmigung durch die Beigeladene
bedurfte, ergab sich aus diesem selbst (§ 1). Solange eine
Mitteilung hierzu fehlte, konnte die Antragsgegnerin ohne
weiteres das Vorliegen dieser Genehmigung nicht unterstellen.
stück E.-straße 29 die Ausweisung Gemeinbedarfsfläche, die
durch das Zeichen „Post“ für die besondere Zweckbestimmung
konkretisiert ist. Durch die zwischenzeitliche „Privatisierung“
der Post ist nicht etwa eine Änderung dieser Festsetzung von
Gemeinbedarfsfläche in einen Privatbedarf Post eingetreten
(vgl. BVerwGE 121, 205 = BRS 67 Nr. 89). Die Festsetzung Gemeinbedarfsfläche gilt vielmehr fort. Zwar hatte die Antragsgegnerin erwogen, den Bebauungsplan auf die Anregung der
Antragsteller zu ändern und die Festsetzung Gemeinbedarfsfläche aufzuheben. Diese Überlegungen sind aber vage geblieben und haben sich nicht in einem förmlichen Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans niedergeschlagen. Die nunmehr
erforderliche Änderung der besonderen Zweckbestimmung dieser Gemeinbedarfsfläche stellt hingegen keine grundlegende
Änderung dar, da die Festsetzung Gemeinbedarfsfläche vorhanden ist und erhalten bleiben soll. Dass insoweit noch kein
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans gefasst worden
ist, steht daher der Umsetzung der Absichten der Gemeinde,
dort eine Kindergartenfläche zu gestalten, nicht entgegen.
Die Anfrage bei der Beigeladenen vom 9.8.2007 diente ersichtlich der Meinungsbildung darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden sollte. Die Beigeladene, die als Verkäuferin zur
vollständigen Mitteilung verpflichtet war, hat sich jedoch darauf
beschränkt, die ausdrücklich gestellten Fragen zu beantworten,
die gerade nicht auf die Feststellung abzielten, ob und wann der
Kaufvertrag durch Genehmigung wirksam geworden war. Dass
sich aus ihrer Antwort gewichtige Anhaltspunkte für die Wirksamkeit des Vertrags ergaben, hätte möglicherweise Anlass für
entsprechende Rückfragen geben können. Zu solchen ist der
Vorverkaufsberechtigte jedoch gerade nicht verpflichtet. Die
Kenntnis vom Vertragsabschluss und die allenfalls bestehende
Vermutung seiner Wirksamkeit oder seines Wirksamwerdens
reichen zwar aus, um die Vorverkaufserklärung abzugeben
(BGHZ 139, 29 = NJW 1998, 2352 = DNotZ 1998, 895). Sie
reichen jedoch nicht aus, um die Frist des § 28 BauGB in Gang
zu setzen. Die von der Gemeinde mit dem später wieder aufgehobenen Bescheid erklärte Ausübung des Vorkaufsrechts gründete sich ersichtlich auch nicht auf eine aus dem Schreiben der
Beigeladenen vom 13.8.2007 gewonnene Erkenntnis über die –
mittlerweile tatsächlich eingetretene – Wirksamkeit des Kaufvertrags, sondern darauf, dass der Gemeinde nicht bewusst war,
welche Bedeutung die sich aus dem Kaufvertrag ergebende
schwebende Unwirksamkeit des Vertrags hatte. Die spätere Aufhebung des Bescheids beruhte ebenfalls für alle Beteiligten
ersichtlich allein auf der Auswahl des falschen Adressaten und
stellte nicht die Rücknahme der ursprünglich geäußerten Absicht der Ausübung des Vorkaufsrechts dar.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts steht aller Voraussicht nach
auch in Übereinstimmung mit § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Danach darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur dann ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Anders als bei der Enteignung muss das Allgemeinwohl die Ausübung dieses Rechts also nicht sogar „erfordern“. Es reicht
vielmehr aus, dass überwiegende Vorteile für die Öffentlichkeit/Allgemeinheit angestrebt werden.
Wurde die Frist des § 28 Abs. 2 BauGB mithin erst durch die
Mitteilung des Notars vom 6.11.2007 in Gang gesetzt, war der
Bescheid vom 6.12.2007 noch innerhalb der Frist des § 28
Abs. 2 Satz 1 BauGB erlassen.
Unschädlich ist entgegen der Ansicht der Antragsteller, dass
der Rat der Antragsgegnerin nicht noch einmal über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 6.12.2007 entschieden hatte.
Der Erlass des Bescheids stellt die Ausführung des einmal gefassten Ratsbeschlusses vom 29.7.2007 dar, der nicht durch
den ersten – fehlerhaft adressierten – Bescheid „verbraucht“
worden war. Solange nicht ein gegenteiliger Ratsbeschluss
gefasst worden war, verlor der Ratsbeschluss, der insoweit
noch nicht endgültig umgesetzt war, nicht durch Zeitablauf
seine Wirksamkeit. Der Beschluss des Verwaltungsausschusses vom 3.12.2007 bestätigte vielmehr die weiter bestehende
Absicht, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Es fehlte auch nicht offensichtlich an den Voraussetzungen des
§ 24 BauGB, denn der Bebauungsplan enthält für das GrundDieses Erfordernis erfüllt die Ausübung des Vorkaufsrechts regelmäßig dann, wenn die Gemeinde das Eigentum am Grundstück erstrebt, um dort den in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfszweck zu erfüllen (vgl.
Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 24 Rdnr. 22).
Das bedeutet indes nicht, dass das Wohl der Allgemeinheit die
Ausübung des Vorkaufsrechts nur in einem solchen Falle stützt
und sie dementsprechend nicht mehr/noch nicht rechtfertigt
wäre/ist, wenn die Gemeinde das Grundstück – wie hier – zu
einem anderen Gemeinbedarfszweck (Kindergarten) nutzen
will, als er im derzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan noch
festgesetzt ist („Post“). Der Erwerb eines Grundstücks ist vielmehr auch dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt,
wenn die Gemeinde dort in absehbarer Zeit überhaupt einen der
Zwecke verwirklichen will, der als Allgemeinwohlgrund anzusehen ist. Voraussetzung ist nur, dass auch die übrigen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen (so
zutreffend W. Schrödter in Schrödter, BauGB, 7. Aufl., § 24
Rdnr. 29). Das bedeutet mit anderen Worten: Es kann durchaus
sein, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
BauGB erfüllt sind, weil der rechtsverbindliche Bebauungsplan
noch immer einen Gemeinbedarfszweck festsetzt, und das Allgemeinwohl i. S. d. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB aus einem anderen Grund erfüllt ist, der – wenngleich in anderer Ausprägung –
ebenfalls einen Gemeinbedarfszweck darstellt. Beides kann unter anderem deshalb auseinander fallen, weil § 24 Abs. 3 Satz 1
BauGB mit der Allgemeinwohlklausel gegenüber § 24 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB eine eigenständige Regelung trifft.
Das von der Antragsgegnerin verfolgte und auch im Bescheid
vom 6.12.2007 entsprechend § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB
benannte Ziel, auf dem in Rede stehenden Grundstück
einen Kindergarten anzulegen, füllt dieses Merkmal aus. Soziale Einrichtungen der Kinderbetreuung stellen – neben anderen sozialen Einrichtungen wie Kranken- und Altenpflegehäusern, kulturellen, sportlichen und vergleichbaren Einrichtungen – solche dar, welche unter den Begriff des Wohls
der Allgemeinheit zu fassen sind (vgl. zu § 31 Abs. 2 BBauG
1960 BVerwGE 56, 71 = NJW 1979, 939 = BauR 1978, 387).
Rechtsprechung
MittBayNot 6/2008

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OVG Lüneburg

Erscheinungsdatum:

27.05.2008

Aktenzeichen:

1 ME 77/08

Rechtsgebiete:

Öffentliches Baurecht

Erschienen in:

MittBayNot 2008, 500-501

Normen in Titel:

BauGB § 24 Abs. 1 und 3, § 28 Abs. 2