BFH 02. Juni 2005
II R 6/04
GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1

Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer bei einem zur Abwendung einer Enteignung geschlossenen Grundstückskaufvertrag

DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 2r6_04
letzte Aktualisierung: 17.08.2005
BFH, 02.06.2005 - II R 6/04
GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 2, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2
Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer bei einem zur Abwendung einer Enteignung
geschlossenen Grundstückskaufvertrag
1. Bei einem zur Abwendung einer Enteignung geschlossenen Grundstückskaufvertrag über
einen Teil eines Betriebsgrund¬stücks gehören neben dem Kaufpreis auch
Entschädigungsleistun¬gen, die dem Verkäufer zum Ausgleich für Vermögensnachteile in¬folge
der Grundstücksveräußerung (insbesondere für eine Be¬triebseinschränkung oder verlegung)
gezahlt werden, zur Gegen¬leistung nach § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
2. § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 GrEStG nimmt ausschließlich die be¬sondere Entschädigung für eine
Wertminderung der nicht enteig¬neten Grundstücke von der als Gegenleistung anzusetzenden
Be¬messungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aus. Keine Wertminde¬rung der nicht
enteigneten Grundstücke sind Vermögensnachteile, die an anderen Vermögensgütern des
Veräußerers eintreten.


BUNDESFINANZHOF
Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer bei einem zur
Abwendung einer Enteignung geschlossenen
Grundstückskaufvertrag
1. Bei einem zur Abwendung einer Enteignung geschlossenen
Grundstückskaufvertrag über einen Teil eines Betriebsgrundstücks gehören neben dem Kaufpreis auch Entschädigungsleistungen, die dem Verkäufer zum Ausgleich für Vermögensnachteile
infolge der Grundstücksveräußerung (insbesondere für eine Betriebseinschränkung oder -verlegung) gezahlt werden, zur
Gegenleistung nach § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
2. § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 GrEStG nimmt ausschließlich die besondere Entschädigung für eine Wertminderung der nicht enteigneten Grundstücke von der als Gegenleistung anzusetzenden Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aus. Keine Wertminderung der nicht enteigneten Grundstücke sind
Vermögensnachteile, die an anderen Vermögensgütern des
Veräußerers eintreten.
GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 2, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1,
§ 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2
Urteil vom 2. Juni 2005
II R 6/04
Vorinstanz: FG Berlin vom 27. November 2003
(EFG 2004, 757)
1 K 1265/01
I.
Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erwarb von B mit
notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 7. April 2000 noch zu
vermessende Teilflächen aus zwei Grundstücken. Die Teilflächen
wurden nach einem Planfeststellungsbeschluss des EisenbahnBundesamtes für den Bau einer Bahnstrecke benötigt; der Grundstückskauf erfolgte zur Abwendung einer sonst drohenden
Enteignung. B betrieb auf beiden Grundstücken, die eine
wirtschaftliche Einheit bildeten, u.a. einen Baustoffhandel.
Der Besitz an den erworbenen Teilflächen war aufgrund einer
dem Grundstückskaufvertrag vorausgegangenen Vereinbarung
bereits 1996 auf die Klägerin übergegangen. Die
Inanspruchnahme der Teilflächen durch die Klägerin führte für
den Betrieb des B zu Einschränkungen, die infolge der
vorzeitigen Besitzüberlassung zunächst eine provisorische
Teilverlagerung und später die endgültige Teilverlagerung des
Betriebs auf ein räumlich entferntes Ersatzgrundstück
erforderten.
Die von der Klägerin nach dem Grundstückskaufvertrag an B zu
zahlende Entschädigung "zum Ausgleich aller Einbußen an eigentumsmäßig geschützten Rechtspositionen" betrug 7 765 955 DM.
In diesem Betrag enthalten war die Entschädigung für den
Erwerb der Grundstücksteilflächen (2 908 340 DM), für die
provisorische Teilverlagerung des Betriebs bereits zum
1. Oktober 1996 (1 367 850 DM), für Mehrkosten infolge der
Aufspaltung des Betriebs (1 202 000 DM zuzüglich "Einigung
über streitige Vermögenspositionen" in Höhe von 164 150 DM,
insgesamt 1 366 150 DM) sowie für "Folgekosten" (Suche eines
Ersatzstandorts, verlorenes Inventar, Verlagerungskosten,
Verluste im Warenbestand, verlagerungsbedingter Ausfall) in
u.a. auf die von der Klägerin übernommenen
Rechtsverfolgungskosten des B.
Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--)
setzte gegen die Klägerin mit vorläufigem Bescheid vom
27. Juli 2000 Grunderwerbsteuer fest, deren
Bemessungsgrundlage er unter Zugrundelegung der gesamten an B
zu zahlenden Entschädigung (mit Ausnahme der von der Klägerin
übernommenen Rechtsverfolgungskosten) und Zinsen ermittelte.
Der Einspruch blieb erfolglos.
Das Finanzgericht (FG) setzte die Grunderwerbsteuer auf
241 196 DM (123 321 €) herab und wies die Klage im Übrigen ab.
Die Entschädigungszahlungen für die Betriebseinschränkung und
teilweise Betriebsverlagerung sowie für die Folgekosten seien
in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
einzubeziehen, da die Klägerin diese als sonstige Leistungen
für den Grundstückserwerb und nicht für die Wertminderung des
B verbliebenen Restgrundstücks gezahlt habe. § 9 Abs. 1 Nr. 7
Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sei daher nicht
anwendbar. Ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, dass bei
Grundstückserwerben zur Vermeidung einer Enteignung nur die
für den Grundstückswert gezahlte Entschädigung als
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen sei,
bestehe nicht. Das Urteil des FG ist in Entscheidungen der
Finanzgerichte (EFG) 2004, 757 veröffentlicht.
Hiergegen richtet sich die Revision, mit der die Klägerin Verletzung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 7 GrEStG rügt.
Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung
und des Grunderwerbsteuerbescheids vom 27. Juli 2000 in der
Grunderwerbsteuer auf 101 792 DM (52 045,42 €) herabzusetzen.
Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.
II.
Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 126
Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG hat zutreffend entschieden, dass bei einem zur Vermeidung einer Enteignung geschlossenen Grundstückskaufvertrag neben dem Kaufpreis
auch dem Verkäufer gewährte Entschädigungen, die zum Ausgleich
für Vermögensnachteile infolge der Grundstücksveräußerung
(insbesondere für eine Betriebseinschränkung oder -verlegung)
gezahlt werden, in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
1. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Erwerb eines
Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der
Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1
GrEStG der Wert der Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf
gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der
Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen
Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle Verpflichtungen
des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis
für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber
gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind. Es
gehören mithin alle Leistungen zur
grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage, die der
Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt
oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des
Grundstücks empfängt (vgl. etwa Urteil des Bundesfinanzhofs
--BFH-- vom 11. Februar 2004 II R 31/02, BFHE 204, 489, BStBl
II 2004, 521). Der Erwerb des Grundstücks und die
27. Oktober 2004 II R 22/03, BFHE 208, 55, BStBl II 2005, 301,
m.w.N.). Dabei ist nicht ausschlaggebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen,
sondern zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben
(BFH-Urteil vom 16. Februar 1994 II R 114/90, BFH/NV 1995,
65).
2. Auch bei einem Grundstückskaufvertrag, der zur Vermeidung
einer Enteignung abgeschlossen wird, bestimmt sich die Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (BFH-Urteil vom
18. Dezember 1991 II R 54/89, BFHE 166, 399, BStBl II 1992,
301). Dazu zählen alle Leistungen, die der Grundstückskäufer
(Enteignungsberechtigte) für den Erwerb des Grundstücks i.S.
des § 2 GrEStG gewährt oder der Verkäufer (Enteignungsverpflichtete) als Entgelt für das Grundstück erhält. Jedoch
gehört gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 GrEStG bei der zur
Vermeidung einer Enteignung erfolgenden freiwilligen Veräußerung eines Grundstücks, das zusammen mit anderen Grundstücken eine wirtschaftliche Einheit bildet, die besondere
Entschädigung für eine Wertminderung der nicht enteigneten
Grundstücke nicht zur Gegenleistung.
a) Bei einem Grundstückskaufvertrag zur Vermeidung einer Enteignung umfasst die Gegenleistung die neben dem Grundstückskaufpreis gezahlten Entschädigungen, mit denen im Zusammenhang
mit der Veräußerung bzw. Inanspruchnahme eines Teils eines Betriebsgrundstücks eintretende Vermögensnachteile des Veräußerers (z.B. "gewerbliche Folgeschäden" aufgrund einer Betriebseinschränkung oder Betriebsverlegung) ausgeglichen werden. Der
Grundstücksverkäufer erbringt auch diese Leistungen, sofern
sie mit dem Erwerb des Grundstücks kausal verknüpft sind, für
den Erwerb des Grundstücks (BFH-Urteil vom 24. Juni 1992
Grundstückerwerben zur Vermeidung einer Enteignung verbleibt
es bei der Maßgeblichkeit des als Bemessungsgrundlage
anzusetzenden Werts der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Für
diesen ist der (gemeine) Wert des Grundstücks ohne Bedeutung,
weil das GrEStG nicht auf das abstellt, was der Käufer erhält,
sondern was für den Erwerb hinzugeben ist (BFH-Urteil vom
10. Juni 1969 II 172/64, BFHE 96, 429, BStBl II 1969, 668).
b) Entschädigungszahlungen scheiden allerdings aus der Gegenleistung aus, wenn sie nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere für eine
andere Leistung aufgewendet werden als für die Verpflichtung,
Eigentum an dem Grundstück i.S. des § 2 GrEStG zu verschaffen.
Vom Grundstückskäufer gezahlte Entschädigungen etwa für Grundstückszubehör (§ 97 des Bürgerlichen Gesetzbuchs --BGB--) oder
für Maschinen und sonstige Betriebsvorrichtungen (§ 2 Abs. 1
Satz 2 Nr. 2 GrEStG) gehören daher nicht zur Gegenleistung.
Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung zur Vermeidung
einer Enteignung auch für eine vom Erwerber gezahlte
Entschädigung zur Abgeltung von bereits vor der Veräußerung
eingetretenen Schäden (BFH-Urteile vom 29. Januar 1975
II R 79/71, nicht veröffentlicht; vom 5. Februar 1975
II R 80/73, BFHE 115, 147, BStBl II 1975, 454).
c) Das FG hat zutreffend erkannt, dass sich bei einem zur Vermeidung einer Enteignung abgeschlossenen
Grundstückskaufvertrag aus § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 GrEStG
keine über den Wortlaut dieser Vorschrift hinausgehenden
Einschränkungen des allgemeinen Gegenleistungsbegriffs
ergeben. Dieser Vorschrift kann nicht entnommen werden, dass
ausschließlich der vom Grundstückskäufer für den
als Bemessungsgrundlage anzusetzen ist.
§ 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2 GrEStG ordnet lediglich an, dass eine
besondere Entschädigung für eine "Wertminderung der nicht enteigneten Grundstücke" nicht zur Gegenleistung gehört. Eine
solche Wertminderung betrifft nach dem eindeutigen Wortlaut
der Vorschrift ausschließlich die Minderung des
(Substanz-)Werts des dem Verkäufer verbliebenen Grundstücks.
An anderen Vermögensgütern des Veräußerers infolge der
Veräußerung eines Grundstücksteils eintretende
Vermögensnachteile (so etwa durch die Grundstücksveräußerung
veranlasste Betriebseinschränkungen,
Bewirtschaftungserschwernisse oder Räumungskosten) sind keine
Wertminderung des Restgrundstücks. Hierfür gezahlte Entschädigungen sind daher nach dem allgemeinen Gegenleistungsbegriff
zu behandeln (a.A. Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, 8. Aufl.,
§ 9 Rz. 47; Pahlke/Franz, Grunderwerbsteuergesetz, 2. Aufl.,
§ 9 Rz. 146, 151).
Dem steht nicht die der Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 7 Satz 2
GrEStG zugrunde liegende Erwägung des Gesetzgebers entgegen,
eine zum Ausgleich für die Wertminderung des Restgrundstücks
gezahlte Entschädigung werde ohne Rücksicht auf den
enteigneten Grundstücksteil bemessen und der
Enteignungsberechtigte erhalte für die besondere Entschädigung
keinen entsprechenden Gegenwert (Begründung GrEStG 1940 zu
§ 11 Abs. 1 Nr. 7, RStBl 1940, 497). Daraus ergibt sich nicht,
dass die bei Teilenteignungen bzw. der freiwilligen
Veräußerung von Grundstücksteilen zur Vermeidung einer
Enteignung anzusetzende Bemessungsgrundlage ausschließlich an
der vom Grundstückskäufer (Entschädigungsverpflichteten) für
Entschädigung auszurichten ist.
3. Nach diesen Grundsätzen sind die Entschädigungsleistungen,
die die Klägerin zum Ausgleich für die Mehrkosten des B
infolge der Aufspaltung des Betriebs (insgesamt 1 367 850 DM)
sowie für "Folgekosten" (Suche eines Ersatzstandorts,
verlorenes Inventar, Verlagerungskosten, Verluste im
Warenbestand, verlagerungsbedingter Ausfall) in Höhe von
1 249 000 DM gezahlt hat, als Gegenleistung anzusetzen. Die
Klägerin hat sich zu diesen Entschädigungsleistungen
verpflichtet, um die Grundstücksflächen erwerben zu können;
damit liegt eine kausale Verknüpfung von Grundstückserwerb und
Gegenleistung vor.
Ebenfalls Gegenleistung ist die von der Klägerin für die vorzeitige Besitzübertragung (provisorische Teilverlagerung des
Betriebs des B aufgrund des bereits zum 1. Oktober 1996
erfolgten vorzeitigen Besitzübergangs) gezahlte Entschädigung.
Zwar ist --anders als das FG meint-- ein gesondert
vereinbartes Entgelt, das ein Grundstücksverkäufer für eine
bereits vor der Kaufpreiszahlung gewährte vorzeitige
Nutzungsüberlassung vom Grundstückskäufer erhält, keine
Gegenleistung i.S. der §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
(BFH-Urteile vom 8. August 2001 II R 49/01, BFHE 196, 312,
BStBl II 2002, 98; vom 23. Oktober 2002 II R 81/00, BFHE 200,
416, BStBl II 2003, 199). Dies gilt jedoch nicht für
Entschädigungsleistungen, die der Veräußerer --wie
vorliegend-- zum Ausgleich von infolge der vorzeitigen
Nutzungsüberlassung erforderlichen Aufwendungen für eine
provisorische Teilverlagerung von Betriebsteilen erhält.
Anhaltspunkte dafür, dass die Entschädigungsleistung ganz oder
teilweise für bereits vor Abschluss des
gezahlt wurde, bestehen nicht.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BFH

Erscheinungsdatum:

02.06.2005

Aktenzeichen:

II R 6/04

Rechtsgebiete:

Grunderwerbsteuer

Normen in Titel:

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1