BGH 23. November 1995
IX ZR 213/94
BNotO § 19; BeurkG § 21; BGB § 278

Haftung für Verschulden von Hilfspersonen

rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde erforderlich ist
(BGH NJW 1993, 2741, 2742 = DNotZ 1993, 752; NJW 1994,
2283 = DNotZ 1995, 403). Die Belehrungspflicht des Notars erstreckt sich insbesondere auf die mit ungesicherten Vorleistungen verbundenen Gefahren (BGH NJW 1989, 102 = DNotZ
1989, 449; NJW 1995, 330, 331 = DNotZ 1995, 407) sowie auf
Belastungen des Grundstücks, die geeignet sind, das mit dem
Rechtsgeschäft erstrebte Ziel zu gefährden (BGH NJW 1993,
2741, 2742). Eine entsprechende Verpflichtung entfällt lediglich
dann, wenn sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren sind, was der Notar im Streitfall zu beweisen hat (BGH NJW
1995, 330).
b) Der Übertragungsvertrag vom 26. 10. 1984 diente im wesentlichen nur den Interessen des Sohnes der Veräußerer, welcher durch die vereinbarte Eigentumsübertragung die Möglichkeit erhielt, ein ihm gehörendes Wohnhaus zu errichten. Den
Eltern kam es demgegenüber allein darauf an, sich die Nutzung
des von ihnen bisher schon bewohnten Hauses zu erhalten.
Aus diesem Grunde räumte der Sohn ihnen das auch Dritten
gegenüber wirksame Altenteilsrecht ein. Das überragende Interesse der Veräußerer daran, dieses Recht unbedingt auf
Dauer zu sichern, ergab sich eindeutig aus den Umständen,
der in § 7 des Vertrages vereinbarten Verfügungsbeschränkung
sowie den dort begründeten Rechten zum Schutz gegen einen
eventuellen Vertragsverstoß des Sohnes.
Die Eintragung der Grundschuld über 250.000,— DM im Range
vor dem Altenteilsrecht bedrohte dessen Bestand, sobald die
Bank wegen Zahlungsunfähigkeit des Sohnes aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betrieb. Der Vorrang der Grundschuld war folglich geeignet, den Erfolg zu vereiteln, der mit den
in §§ 6, 7 des Vertrages getroffenen Regelungen erzielt werden
sollte. Die für die Veräußerer daraus herrührenden Risiken
waren denen vergleichbar, die bei Eintragung einer den Erfolg
des Rechtsgeschäfts gefährdenden Belastung oder Vereinbarung einer ungesicherten Vorleistung entstehen.
Da die Bestellung der Grundschuld in unmittelbarem zeitlichem
Zusammenhang mit der Beurkundung des Vertrages beim bekl.
Notar erfolgte, hätte er den KI. und dessen Ehefrau auf die
ihnen drohende Gefährdung ihrer Rechte hinweisen müssen
(vgl. BGH NJW 1989, 102, 103). Geschäftlich ungewandte und
mit rechtlichen Dingen nicht vertraute Personen vermögen häufig ohne fremde Hilfe nicht zu erkennen, welche Wirkung von
mehreren rechtlich selbständigen Willenserklärungen in ihrem
Verhältnis zueinander ausgeht, und sind auch nicht in der Lage,
die Bedeutung des Grundbuchs in diesem Zusammenhang
richtig zu erfassen (vgl. BGH NJW 1995, 330, 331). Daher
durfte der Bekl. nicht darauf vertrauen, die Veräußerer würden
aus dem Inhalt und Zweck der Rechtsgeschäfte selbst erkennen, unter welchen Voraussetzungen die Eintragung der
Grundschuld zum Verlust ihres Altenteils führen könne.
2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der KI. habe eine
Amtspflichtverletzung nicht bewiesen, beruht jedoch auf einer
rechtlich unzutreffenden Würdigung der Darstellung des Bekl.
Schon aus dessen eigenem Vorbringen folgt, daß er den KI.
und dessen Ehefrau nicht ausreichend belehrt hat.
a) Wer von einem Notar Schadensersatz verlangt, hat die behauptete Pflichtverletzung zu beweisen. Das gilt auch dann,
wenn der Vorwurf erhoben wird, der Notar habe eine Belehrung
unterlassen, die Behauptung also eine negative Tatsache betrifft. Insoweit gilt nichts anderes als im Anwaltshattungsrecht.
Die Schwierigkeit des Negativbeweises für den Kl. wird in solchen Fällen dadurch ausgeglichen, daß der Bekl. sich nicht damit begnügen darf, die gegen ihn erhobenen Vorwürfe in
allgemeiner Form zu bestreiten. Vielmehr muß er grundsätzlich
den Gang der Verhandlung im einzelnen schildern und konkret
angeben, welche Hinweise und Belehrungen er im einzelnen
erteilt haben will (BGH NJW 1987, 1322, 1323; NJW 1993,
1139, 1140). Die Notwendigkeit eines entsprechend substantiierten Vorbringens folgt schon aus § 138 Abs. 1 ZPO, wonach
sich die Partei über Tatsachen, die eigene Handlungen betreffen, vollständig und der Wahrheit gem. zu erklären hat.
b) Bereits aus der eigenen Darstellung des Beki. ergibt sich,
daß er den KI. und dessen Ehefrau bei Beurkundung des Vertrages nicht ausreichend belehrt hat.
Der Bekl. hat zunächst schriftsätzlich vorgetragen, er habe die
Erschienenen auf die Bedeutung des Ranges der dinglichen
Rechte im Grundbuch hingewiesen. Es sei insbesondere erörtert worden, daß die Eintragung der Grundschuld über
250.000,— DM im Range vor einem eventuellen Altenteilsrecht
erfolgen müsse, weil die finanzierende Bank ansonsten den
Kredit nicht auszahle. Mit diesen Hinweisen hat der Bekl. seine
Aufgabe, die Veräußerer in einer ihnen verständlichen Form auf
die ihrem Altenteilsrecht durch die vorrangige Eintragung der
Grundschuld drohenden Gefahren hinzuweisen, nicht erfüllt. Er
hätte dem KI. und seiner Ehefrau vielmehr erläutern müssen,
daß sie mit der vorgesehenen Regelung das Risiko eingingen,
ihr Altenteilsrecht zu verlieren, wenn der Sohn seine Kreditverbindlichkeiten nicht erfüllt und die Bank deshalb in das Grundstück vollstreckt. Selbst bei einem Beteiligten, der im Ansatz
weiß, was ein Vorrang rechtlich bedeutet, darf der Notar nicht
davon ausgehen, dieser erkenne selbst; was die Durchsetzung
der vorrangigen Grundschuld für sein nachrangiges Altenteilsrecht zur Folge haben kann. Schon wegen der Verschiedenartigkeit der hier miteinander konkurrierenden Rechte bedarf
ein Laie hierzu in aller Regel einer eingehenden und ausführlichen Belehrung. (...)
3. Die Revision wendet sich auch mit. Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Bekl. sei nicht verpflichtet gewesen, den Beteiligten eine andere vertragliche Gestaltung
vorzuschlagen — hier die Übertragung einer Teilfläche des
Grundstücks, auf der sich das von den Eltern bewohnte Haus
nicht befand.
Der KI. hat vorgetragen, sein Sohn habe den Bekl. in einem
Vorgespräch eingehend über Sinn und Zweck des Übertragungsvertrages, insbesondere den vorgesehenen Bau eines
weiteren Einfamilienhauses, unterrichtet. Das Grundstück sei
bei einer Gesamtgröße von 1250 qm ohne weiteres teilbar gewesen. Danach war dem Bekl. keine bestimmte Regelung vorgegeben. Er hatte vielmehr die Aufgabe übernommen, die Beteiligten zu beraten, in welcher rechtlichen Form das von ihnen
erstrebte Ziel zu erreichen war.
In einem solchen Fall muß der Notar über die notwendigen Belehrungen hinaus den Beteiligten auch eigene Vorschläge für
die erforderlichen Regelungen unterbreiten, wenn aus den ihm
erkennbaren Umständen Bedarf dafür besteht (vgl. Ganter, WM
1993, SBeil. Nr. 1, S. 5). Er kann nicht erwarten, daß die Vertragsparteien alle in Frage kommenden Möglichkeiten selbst
erkennen und zur Diskussion stellen (BGH NJW 1994, 2283;
NJW 1995, 330, 331). Die Teilung des Grundstücks wäre nach
dem vom KI. behaupteten Sachverhalt ernsthaft in Betracht gekommen. Mit einem derartigen Vorschlag hätte der Bekl., entgegen der Meinung des Berufungsgerichts, das Gebot der Unparteilichkeit nicht verletzt, weil eine solche Lösung geeignet
war, den Interessen beider Partner uneingeschränkt gerecht zu
werden. Dem Sohn des KI. kam es nicht darauf an, unbedingt
das ganze Grundstück zu erwerben, wenn die Bank bereit war,
der Finanzierung seines Bauvorhabens auch bei Übertragung
nur einer Teilfläche zuzustimmen. (...)
12. Notarhaftung — Haftung für Verschulden von Hilfspersonen
(BGH, Urteil vom 23. 11. 1995 — IX ZR 213/94)
BNotO § 19 Abs. 1
BeurkG § 21 Abs. 1
BGB § 278
64 Heft Nr. 3. MittRhNotK • März 1996


M
per Notar haftet für das Verschulden von Hilfspersonen bei
der Grundbucheinsicht wie für eigenes.
Zum Sachverhalt:
Die K1. erhielt von ihrer Mutter ein Grundstück geschenkt, das mit einer
-in Abt. II Nr. 1 des Grundbuchs eingetragenen - Grunddienstbarkeit
(Baubeschränkung) belastet war. Danach dürfen im wesentlichen bewohnte Gebäude nur zwei Stockwerke zuzüglich Dach und Kellergeschoß haben. Durch einen von dem beklagten Notar am 12. 3. 1987
beurkundeten Kaufvertrag verkaufte die KI. das Grundstück lastenfrei
weiter. in dem Kaufvertrag heißt es, der Bekl. habe „die Grundakten am
i2.3. 1987 eingesehen und die Grundbuchlage mit den Beteiligten erörtert. Eintragungen in den Abt. 11 und 111 des Grundbuches liegen nicht
vor." Der Bekl. hatte durch einen in seiner Kanzlei tätigen Rechtsanwalt
das Grundbuch zweimal einsehen lassen. Dieser hatte die in Abt. II Nr. 1
des Gnjndbuches seit 1922 eingetragene Grunddienstbarkeit für
gelöscht gehalten, weil er eine bloße „Rötung", die zudem lediglich einen
bei dieser Grunddienstbarkeit eingetragenen Rangvermerk - die letzten
zwei von zwölf Zeilen - betraf, als Löschung der Grunddienstbarkeit
selbst gedeutet hatte.
Die Käufer verlangen von der Ki. Schadensersatz wegen der Baubeschränkung. Sie hat ihnen 14.408,81 DM Prozeßvorbereitungskosten
erstattet; ihre eigene vorprozessuale anwaltliche Vertretung kostete sie
11.996,90 DM. lm vorliegenden Prozeß fordert die KI. vom Bekl. Erstattung der 26.505,71 DM; ferner begehrt sie die Feststellung, daß der
Bekt. ihr allen durch die Nichtbeachtung der Grunddienstbarkeit im Kaufvertrag weiter entstandenen Schaden zu ersetzen habe. Die Klage blieb
in beiden Vorinstanzen erfolglos. Die Revision der KI. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an
die Vorinstanz.
Aus den Gründen:
1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Jeder Notar dürfe sich
bei der nach § 21 Abs. 1 BeurkG gebotenen Feststellung des
Grundbuchinhalts gehörig ausgewählter, angeleiteter und überwachter, sachkundiger sowie zuverlässiger Hilfspersonen bedienen. Der für den Beld. tätige Rechtsanwalt sei bei der Erfüllung des Inhalts von Grundbüchern mehrjährig erprobt und
bewährt gewesen und von der Aufsichtsbehörde sogar wiederholt zum Notarvertreter bestellt worden. Für die dem Rechtsanwalt bei der Einsicht unterlaufenen Fehler brauche der Bekl.
nicht einzustehen; § 278 BGB gelte nicht für die Notarhaftung.
IL Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht
stand. Der Bekl. haftet dem Grunde nach für die fehlerhafte
Grundbucheinsicht.
1. Bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, soll sich der Notar
nach § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG über den Grundbuchinhalt unterrichten. Die Vorschrift stellt es in das pflichtgemäße Ermessen
des Notars, wie er sich unterrichtet; er kann sich aller ihm zuverlässig erscheinender Mittel bedienen (amtliche Begründung
zu § 21 BeurkG, BT-Drucks. V/3282, S. 33; Senatsurteil v.
13.6. 1995 = WM 1995, 1502, 1503 m.w.N.; Reithmannl
Röll/Geßele, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung,
5. Aufl., Rn. 203). Für die Richtigkeit der Einsicht hat er aber im
Rahmen des § 19 Abs. 1 BNotO haftungsrechtlich einzustehen.
Für den Fall, daß der Notar sich einer anderen Person zur
Grundbucheinsicht bediente, sah § 36 Abs. 1 S. 2, HS 2 BNotO
a.F. ausdrücklich vor, daß die Verantwortlichkeit des Notars
hierdurch nicht gemindert werde.
Diese Norm ist durch § 57 Abs. 17 Nr. 8 BeurkG (BGBl. 1 1969,
1513, 1524) aufgehoben worden, ohne daß ausdrücklich eine
andere Bestimmung getroffen worden wäre. in der amtlichen
Begründung zu § 21 BeurkG (a.a.O.) heißt es vielmehr ausdrücklich: „Die ins einzelne gehenden Vorschriften des § 36
BNotO werden ... nicht übernommen." Hierdurch ist bewußt
eine Regelungslücke geschaffen worden, die durch allgemeine
Haftungsnormen auszufüllen ist.
2. Der Notar ist selbständiger Träger eines öffentlichen Amtes,
nicht Beamter. Gleichwohl ist eine vorsichtige Verwertung von
Grundsätzen des allgemeinen Beamtenrechts zur Ausfüllung
von Lücken im Notarrecht möglich, weil der Beruf des Notars
dem öffentlichen Dienst sehr nahegerückt ist und gewisse ÄhnHeft Nr. 3 • Mil .hNotK . März 1996
lichkeiten mit einem Beamtenverhältnis aufweist (BVerfGE 17,
371, 377 f. = DNotZ 1964, 424; BGKZ 64, 214, 217 = DNotZ
1975, 572). Der Beamte haftet für rechtswidrige und schuldhafte Amtspflichtverletzungen nach § 839 BGB - wie der Notar
gem. § 19 BNotO - persönlich. Anstelle des Beamten haftet
jedoch nach Art. 34 S. 1 GG der Staat oder die anstellende
öffentlich-rechtliche Körperschaft, wenn der Handelnde in Ausübung eines ihm anvertrauten öffentlichen Amtes tätig wurde.
„Beamte" in diesem haftungsrechtlichen Sinne sind auch Personen, die zwar nicht Beamte im staatsrechtlichen Sinne sind,
die aber hoheitliche Aufgaben ausüben, die ihnen vom Staat
oder einer sonst dazu befugten Körperschaft anvertraut worden
sind (BGHZ 11, 192, 197f.; RGRKIKreft, 12. Aufl., § 839 BGB,
Rn. 49, 50, 140). Weiter haftet der Staat oder die anstellende
Körperschaft sogar für eingeschaltete private Hilfspersonen,
wenn deren Tätigkeit unmittelbar in den hoheitlichen Aufgabenbereich der Körperschaft fällt (vgl. BGHZ 108, 230, 232, 235 f.;
BGH NJW 1973, 1650). Der hierfür vorauszusetzende enge
äußere und innere Zusammenhang zwischen der schädigenden Handlung und der auf eine hoheitliche Tätigkeit gerichteten
Zielsetzung wurde insbesondere angenommen für den freiberuflich tätigen Prüfer oder Sachverständigen, den eine Behörde
mit fachspezifischen Untersuchungen oder Begutachtungen
zur Vorbereitung ihrer hoheitlichen Tätigkeit beauftragt (BGHZ
39, 358, 360f.; 49, 108, 115f.; BGH NJW 1961, 969, 970 f.;
NJW 1968, 2293, 2294; NJW 1973, 458), für das Führen eines
Kraftfahrzeugs durch eine Privatperson im öffentlich-rechtlich
geregelten rettungsdienstlichen oder Abschleppeinsatz (BGHZ
121, 161, 164f.; BGH VersR 1991, 1053, 1054) sowie für
Schüler, die im Turnunterricht der Schule Hilfestellung leisten
(BGH VersR 1958, 705, 706).
Allerdings beruht jene Überleitung der Haftung vom Verwaltungsheifer auf den Staat oder die anstellende Körperschaft
letztlich stets auf Art. 34 S. 1 GG. Diese Norm gilt für den Notar
als selbständigen Amtsträger im allgemeinen nicht (§ 19 Abs. 1
S. 4 BNotO). Ausnahmsweise tritt für die „Notare im Landesdienst" in Baden-Württemberg gern. Art. 34 S. 1 GG i.V.m.
§ 839 BGB ausschließlich Staatshaftung ein. Bedient sich ein
derartiger Notar zur Grundbucheinsicht einer Hilfsperson, so
haftet der Staat ohne weiteres, wenn dieser Hilfsperson ein vorwertbarer, zu einem Schaden führender Fehler unterläuft.
3. Im privatrechtlichen Bereich wird das Verschulden von Ertüllungsgehilfen gern. § 278 BGB dem an sich Verpflichteten, für
den sie handeln, zugerechnet. Die Vorschrift beruht auf dem
Gedanken, daß jeder Schuldner für seinen Geschäfts- und Gefahrenkreis gegenüber seinen Gläubigern verantwortlich ist und
daß hierzu auch die Tätigkeit seiner Hilfspersonen gehört
(BGHZ 62, 119, 124 = DNotZ 1974, 482; Larenz, Schuldrecht
Allgemeiner Teil, 14. Aufl., § 20 VIII, S. 297). Wer den Vorteil
der Arbeitsteilung in Anspruch nimmt, soll auch deren Nachteil
tragen, nämlich das Risiko, daß der an seiner Stelle handelnde
Gehilfe schuldhaft rechtlich geschützte Interessen des Gläubigers verletzt (BGHZ 95, 128, 132; Palandt/Heinrichs, 54. Aufl.,
§ 278 BGB, Rn. 1).
Die Zurechnungsnorm des § 278 BGB setzt keinen Vertrag
zwischen Gläubiger und Schuldner voraus. Es genügt eine bestehende rechtliche Sonderverbindung auf gesetzlicher Grundlage (vgl. BGHZ 58, 207, 214; BGH NJW 1984, 1748, 1749 =
DNotZ 1984, 511). Der Rechtsgedanke des § 278 gilt - über
§ 62 S. 2 VwVtG - grundsätzlich auch im öffentlichen Recht
(RGZ 112, 290, 293; 130, 96, 98 t.; 152, 129, 132; RG DR 1943,
854f.; BGHZ 4, 138, 152; BVerwGE 13, 17, 22; PalandtlHeinrichs, a.a.O., § 278 BGB, Rn. 4 i.V.m. § 276 BGB, Rn. 130). Er
ist insbesondere auf nicht-vertragliche, öffentlich-rechtliche
Sonderverbindungen anzuwenden, soweit diese eine dem privatrechtlichen Schuldverhältnis vergleichbare Leistungs- oder
Obhutsbeziehung zum Gegenstand haben (vgl. RGZ 131, 67,
79 f.; RG JW 1933, 1389 Nr. 5; BGHZ 54, 299, 303; BGH NJW
1977, 197; VersR 1978, 253, 254). Die verletzten Pflichten
müssen allerdings über allgemeine Amtspflichten i.S.d. § 839
BGB hinausgehen; nur ein zwischen dem einzelnen und der
öffentlich-rechtlichen Körperschaft bestehendes besonders
214, 220 f.; BGH NJW 1963, 1826).
a) Letzteres wurde bisher für die Rechtsbeziehungen zwischen
dem Notar und den Rechtsuchenden nahezu einhellig abgelehnt (RGZ 162, 24, 28; RG JW 1933, 1766 Nr. 3; 1936, 2535 f.;
BGH DNotZ 1958, 33, 34; BGH DNotZ 1976, 506, 508; Haug,
Die Amtshaftung des Notars, Rn. 127; Arndt, 2. Aufl., § 19
BNotO, Anm. 11 1.2; Seybold/Schippel/Haug, 6. Aufl., § 19
BNotO, Rn. 123; Wolfsteiner, DNotZ 1972, 59, 60; vgl. ferner
BGH WM 1988, 1853, 1854 unter 112 = DNotZ 1989, 452 = MittRhNotK 1989, 85; a.M. Carl, JW 1933, 1756 f.). Zur Begründung wird darauf hingewiesen, zwischen dem. Notar und den
einzelnen Beteiligten bestehe kein besonderes Schuldverhältnis - als Grundlage für eine Anwendung des § 278 BGB -, vielmehr habe der Notar seine Amtsgeschäfte in eigener Person zu
erledigen. Das ist richtig, soweit der Gehilfe unselbständige
Vorbereitungs-, Unterstützungs- oder Ausführungsarbeiten
verrichtet. Keine der genannten Gerichtsentscheidungen betraf
indessen den Fall, daß der Notar Hilfspersonen mit selbständigen, nicht in vollem Umfang nachzuprüfenden Vorarbeiten für
Urkundsentwürfe betraute, insbesondere mit der Einsicht ins
Grundbuch oder in ähnliche öffentliche Register. Für die fehlerhafte Feststellung des Grundbuchinhalts durch einen Gehilfen
wurde und wird im Gegenteil wiederholt eine Haftung des
Notars unabhängig von § 36 BNotO a.F. angenommen (OLG
Celle NdsRpfl 1962, 181 Nr. 10; Huhn/von Schuckmann,
2. Aufl., § 21 BeurkG, Rn. 10 f.; Riedel/Feil, § 21 BeurkG,
Rn. 5, S. 272; Rinsche, Die Haftung des Rechtsanwalts und
des Notars, 5. Aufl., Rn. 11 197 bis 200, insbesondere S. 314).
b) Jedenfalls auf die Fälle der selbständigen Registereinsicht
durch einen Notargehilfen ist der Grundgedanke des § 278
BGB anzuwenden. Die allgemeinen Amtspflichten des Notars
i.S.v.. § 19 BNotO sind solche, die er persönlich zu erfüllen hat.
Dazu gehört im Rahmen des § 21 BeurkG grundsätzlich auch
die Grundbucheinsicht. Darf er sie - allein zu seiner eigenen
Arbeitserleichterung - ausnahmsweise durch Hilfskräfte wahrnehmen lassen und macht er von dieser Delegationsmöglichkeit Gebrauch, so entsteht im selben Umfange eine rechtliche
Sonderbeziehung zu allen Betroffenen als Grundlage für eine
sinngemäße Anwendung des § 278 BGB. Das ergibt sich im
einzelnen aus folgenden Erwägungen:
Der Rechtsuchende ist auf die Betreuung durch den Notar angewiesen; öffentliche Beurkundungen sind im wesentlichen ihr
vorbehalten (§ 1 BeurkG). Seine betreuende Tätigkeit hat im
Rechtsleben eine überragende Bedeutung und dient den Interessen der Verkehrsteilnehmer. Wesentliche Voraussetzung für
die Beurkundung von Grundstücksgeschäften ist die zutreffende Ermittlung der Grundbuchlage; auf dieser Grundlage
baut der rechtsgeschäftliche Wille der Beteiligten i.S.v. § 17
Abs. 1 S. 1 BeurkG auf. Auf die Feststellung des Notars über
den Grundbuchinhalt müssen sich die Beteiligten - die zu
derartigen Ermittlungen oft selbst nicht in der Lage sind - unbedingt verlassen können. Das ist dem Notar, der jene wesentliche Vorarbeit durch eine Hilfskraft ausführen läßt, ohne weiteres erkennbar. Demgegenüber haben die Beteiligten auf die
Delegationsentscheidung des Notars und die Auswahl des
Gehilfen keinen Einfluß. Die große Bedeutung der Tätigkeit und
die Abhängigkeit der Betroffenen davon begründen eine gegenüber den allgemeinen Amtspflichten gesteigerte Fürsorgepflicht
des Notars i.S. einer individuellen Sonderrechtsbeziehung. Gerade der Umstand, daß der Verpflichtete die Hilfskraft allein im
eigenen Interesse heranzieht, stellt eine wesentliche Rechtfertigung für die Regelung des § 278 BGB dar (vgl. BGH NJW
1984, 1748, 1749 unter 2 b = DNotZ 1984, 511). Indem der
Notar das Grundbuch nicht selbst einsieht, schafft er eine
gesteigerte Gefahrenquelle, die durch eine besondere Rechtsbeziehung zu den Beteiligten wettzumachen ist. Demnach war
§ 36 Abs. 1 S. 2, HS 2 nur Ausdruck eines ohnehin geltenden
allgemeinen Haftungsgrundsatzes; da die Vorschrift ihn nicht
selbst geschaffen hat, beseitigt deren Aufhebung ihn auch
nicht.
Der BGH ist bereits in der Vergangenheit davon ausgegangen,
daß zwischen dem Notar und den Urkundsbeteiligten eine
rechtliche Sonderverbindung i.S.v. § 278 BGB besteht, die
dazu führen kann, daß sich der Beteiligte seinerseits das Verschulden seiner Hilfspersonen zurechnen lassen muß (WM
1981, 942, 943 unter 112 a = DNotZ 1981, 775). Umgekehrt
wirkt sich diese Sonderbeziehung dann zugunsten der Beteiligten aus, wenn der Notar seine Amtspflichten nicht in vollem
Umfang in eigener Person wahrnimmt. Für den geschädigten
Urkundsbeteiligten wäre es aus Sachgründen nicht einzusehen, wenn ihm Schadensersatz wegen des Verschuldens
einer von dem Notar herangezogenen Hilfsperson nur zugebilligt würde, sofern ein „Notar im Landesdienst" beauftragt
wurde. Die Unterscheidung nach der Art der bestellten Notare
ist für den Rechtsuchenden nur schwer nachzuvollziehen.
c) Rechtsanwalt G., den der Bekl. mit der Grundbucheinsicht
betraut hatte, war somit dessen Erfüllungsgehilfe auch gegenüber der KI. als Beteiligter (§ 6 Abs. 2 BeurkG). Die vom Bekl.
gern. § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG geschuldete Grundbucheinsicht
erstreckte sich darauf, ob der Vollziehung des beurkundeten
Rechtsvorgangs nach dem Grundbuch rechtliche Hindernisse
entgegenstanden (vgl. Arndt, a.a.O., Anhang zu § 19 BNotO in
§ 21 BeurkG Anm. II 3). Soll, wie hier, ein Grundstück verkauft
werden, so ist deshalb regelmäßig zu prüfen, ob im Grundbuch
Lasten eingetragen sind (vgl. BGH WM 1968, 1149 = DNotZ
1969, 173; OLG Celle NdsRpfl 1962, 181 Nr. 10; vgl. Haug,
a.a.O., Rn. 516). Daß die in Abt. II Nr. 1 des Grundbuchs eingetragene Grunddienstbarkeit nicht festgestellt wurde, verstieß
mithin gegen § 21 Abs. 1 S. 1 BeurkG.
Rechtsanwalt G. hat fahrlässig gehandelt (§ 276 Abs. 1 S. 1
BGB), indem er die Grunddienstbarkeit für gelöscht hielt. Die
Löschung eines Rechts oder einer Verfügungsbeschränkung
erfolgt gern. § 46 Abs. 1 GBO durch Eintragung eines Löschungsvermerks. Ein solcher fehlte hier. Darüber hinaus ist
nach § 17 Abs. 2 S. 1 GBVfg bei Löschungen in der zweiten
oder dritten Abteilung des Grundbuchs die gesamte gelöschte
Eintragung rot zu unterstreichen; wird lediglich ein Teil „gerötet", so ist allenfalls dieser Teil der Eintragung oder der darauf
bezügliche Vermerk (vgl. § 17 Abs. 2 S. 2 GBVfg) gelöscht.
Diese Kenntnis ist für alle Personen, die im Auftrage eines
Notars den Grundbuchstand feststellen sollen, vorauszusetzen.
4. Auf das Vorbringen des Bekl., er habe Rechtsanwalt G.
gehörig ausgewählt und überwacht, kommt es aus Rechtsgründen nicht an. § 278 BGB läßt einen solchen Entlastungsbeweis
nicht zu. Demgegenüber ist § 831 Abs. 1 S. 2 BGB, welcher auf
einen derartigen Beweis abstellt, nicht zugunsten des Notars
anzuwenden, der das Grundbuch durch Hilfspersonen einsehen läßt (für einen derartigen Entlastungsbeweis im Ergebnis
aber OLG Köln DNotZ 1975, 369, 370 f.; anscheinend auch
Arndt, a.a.O., § 21 BeurkG, Anm. 11 3 a.E.); erst recht hat nicht
der Geschädigte zu beweisen, daß der Notar bei der Auswahl
der Hilfsperson nicht die gebotene Sorgfalt beachtet hat (so
aber anscheinend Haug, a.a.O., Rn. 523; Keidel/Kuntze/Winkler, 12. Aufl., Teil B, § 21 BeurkG, Fn. 23; Mecke/Lerch, 2. Aufl.,
§ 21 BeurkG, Rn. 5).
Hinsichtlich der Grundbucheinsicht wird dem Notar das Verschulden des Gehilfen zugerechnet. Eine Regelung, die statt
dessen allein auf eigene Pflichtwidrigkeiten des Notars bei der
Auswahl, Anleitung und Überwachung der Hilfskräfte abstellte,
würde dem Rechtsuchenden nicht den erforderlichen und gebotenen Schutz gewähren. Er ist für seine Entscheidungen
dringend auf eine fehlerfreie Feststellung des Grundbuchinhalts selbst angewiesen, nicht nur auf die verantwortungsvolle Auswahl der Einsicht nehmenden Person. Sein Vertrauen
gilt dem Notar als Amtsträger persönlich. Dieser kann es nicht
allein zu seiner eigenen Arbeitserleichterung mit haftungsrechtlich befreiender Wirkung auf andere übertragen. Unterlaufen
der Hilfsperson - sogar wenn sie ordnungsgemäß ausgewählt
sein mag - grundlegende Fehler, wie im vorliegenden Falle, so
fällt das in den alleinigen Einfluß- und Verantwortungsbereich
des Notars.
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des Geschäftsherrn aus § 831 BGB kommt hinzu: Gelingt diesem der Entlastungsbeweis, so haftet dem Geschädigten regelmäßig wenigstens der Verrichtungsgehilfe, der die unerlaubte
Handlung begangen hat. Hingegen würde den Urkundsbeteiligten niemand haften, wenn der Notar sich von der Verantwortlichkeit für fehlerhafte Grundbucheinsicht entlasten könnte.
Denn der Notargehilfe ist nicht Vertragspartner der Urkundsbeteiligten; auch verletzt er durch fahrlässig falsche Grundbucheinsicht durchweg nicht seinerseits ein absolut geschütztes Recht (§ 823 Abs.1 BGB) der Urkundsbeteiligten, ein
Schutzgesetz i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB oder gar § 826 BGB. In
einem so wesentlichen Bereich darf der rechtsuchende Bürger
nicht allein durch den Nachweis schutzlos gestellt werden, daß
die das Grundbuch fehlerhaft einsehende Person ordnungsgemäß ausgewählt war.
III. 1. Das angefochtene Urteil erweist sich nicht aus anderen
Gründen als richtig (§ 563 ZPO).
Das Berufungsgericht hat insbesondere mit Recht nicht die Ansicht des LG übernommen, ein Schadensersatzanspruch der
KI. sei gern. § 254 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, weil sie das
weit überwiegende Mitverschulden an der Schadensentstehung treffe. Verfahrensfehlerhaft begründet ist bereits die vom
LG vorgenommene Gleichsetzung der im Schenkungsvertrag
beurkundeten Belehrung über das Bestehen der hier fraglichen
Grunddienstbarkeit mit einer positiven Kenntnis der KI. Nach
der — vom Bekl. selbst wiedergegebenen — Darstellung der KI.
war die Grunddienstbarkeit anläßlich des Schenkungsvertrages
nur kurz erwähnt worden. Darüber hinaus will die KI. diesem
Umstand gerade im Hinblick auf die Schenkung keine Bedeutung beigemessen und ihn in den 7112 Monaten bis zum
Abschluß des Kaufvertrages vergessen haben. Hiervon abgesehen, ist es gerade Aufgabe des den Kaufvertrag beurkundenden Notars, die Beteiligten auf die Bedenken hinzuweisen, die
sich aus dem Grundbuch gegen den vorgesehenen Vertragsinhalt ergeben (RG JW 1936, 2535). Dies gilt auch dann, wenn
ein Beteiligter zwar die zugrundeliegenden Tatsachen kennt,
aber deren Bedeutung für das Rechtsgeschäft falsch einschätzt
(vgl. BGH WM 1992, 527, 529 f. = DNotZ 1992, 457). Danach
mag zwar ein Mitverschulden der KI. vorliegen. Es schließt aber
jedenfalls nicht die Haftung des Bekl. ganz aus.
2. Der Senat ist nicht zu einer eigenen, abschließenden Entscheidung in der Lage (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) (wird ausgeführt).
13. Notarhaftung — Unterlassene Schadensabwendung
durch Gebrauch eines Rechtsmittels
(OLG Köln, Urteil vom 24. 11. 1995-7 U 204193)
BNotO § 19
BGB § 839 Abs. 3
Der Geschädigte verstößt gegen seine Pflicht, den Schaden aus notariellen Amtspflichtverletzungen durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden, wenn er den
Notar nicht nachdrücklich an die Erledigung des ihm erteilten Auftrags erinnert.
(Leitsatz nicht amtlich)
Zum Sachverhalt:
Die Erblasserin beauftragte den Notar anläßlich einer Besprechung im
November 1991, den Entwurf eines Testaments und eines Übertragungsvertrages zu fertigen und ihr zuzusenden. Die Erblasserin hatte die
Absicht, den Kl. zu ihrem Alleinerben einzusetzen und ein Grundstück
bereits zu Lebzeiten auf den KI. zu übertragen. Nach mehreren Erinnerungen durch den KI. übersandte der Notar diesem Anfang April 1992
den Entwurf des Übertragungsvertrages. Er bat um Weiterleitung des
Entwurfs an die Erblasserin, die sich zu diesem Zeitpunkt im Krankenhaus befand, und um Vereinbarung eines Beurkundungstermins.
Anfang Juni 1992 verstarb die Erblasserin, ohne daß es zur Beurkundung des Übertragungsvertrages und des Testaments gekommen war.
Die Erblasserin wurde von den gesetzlichen Erben beerbt. Der KI. macht
Schadensersatzansprüche gegen den Notar geltend.
Heft Nr. 3 • MittRhNoiK •März 1996
Das LG gab der Klage statt. Hiergegen richtet sich die Berufung des
Bekl.
Aus den Gründen:
Die unbedenklich zulässige Berufung des Bekl. ist begründet
und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils sowie Abweisung der Klage. Dem KI. steht ein Schadensersatzanspruch
gegen den Bekl. nicht zu, weil er es schuldhaft unterlassen hat,
von den ihm zustehenden Rechtsmittelmöglichkeiten in ausreichender Weise Gebrauch zu machen, § 19 Abs. 1 S. 3 BNotO
i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB.
1. Der Bekl. hat allerdings auch nach Auffassung des Senats
die ihm obliegenden Amtspflichten verletzt. Ihm ist Anfang
November 1991 der Auftrag erteilt worden, das zur Beurkundung
eines Testaments sowie eines Übertragungsvertrages Erforderliche durchzuführen. Hierzu gehörte zum einen die Erstellung
entsprechender Urkundsentwürfe, wie zum anderen die Beurkundung selbst (§ 20 BNotO). Die Erstellung der erforderlichen
Urkundsentwürfe sollte nach der Vorstellung der Erblasserin
und des KI. nicht eine gesonderte und von der Beurkundung
unabhängige Beratungs- und Betreuungstätigkeit gem. § 24
BNotO sein, sondern lediglich eine vorbereitende Tätigkeit für
den angestrebten Endzweck, nämlich die Beurkundung einer
rechtswirksamen letztwilligen Verfügung und eines Grundstücksübertragungsvertrages. Dem Bekl. oblag die allgemeine
Amtspflicht, die hierzu erforderlichen Arbeiten unverzögert in
Angriff zu nehmen und zum Abschluß zu bringen. (...) Nach
seinem eigenen Vortrag hat der Bekl. das Testament jedoch
erst am 6. 3. 1992 und den Übertragungsvertrag zwischen dem
3. und B. 4. 1992 entworfen. Ohne daß eine exakte Festlegung.
von Bearbeitungsfristen erforderlich wäre, kann diese Arbeitsweise aber nur als verzögerlich bewertet werden, zumal die
Entwürfe den Bekl. vor keine besonderen Schwierigkeiten
rechtlicher oder tatsächlicher Art stellten und sonstige Umstände, die einer zügigen Bearbeitung entgegenstehen könnten, nicht ersichlich sind. (...) .
2. Soweit der Übertragungsvertrag in Rede steht, ist auch nicht
zweifelhaft, daß der KI. aus der Amtspflichtverletzung Schadensersatzansprüche herleiten kann. Er war insoweit Urkundsbeteiligter und ist demzufolge als „ein anderer" i.S.d. § 19
Abs. 1 S. 1 BNotO anzusehen. Die Pflicht des Notars zu sorgfältiger und unverzögerter Arbeitsweise besteht gerade und in
erster Linie im Interesse dieses Personenkreises (vgl. nur Haug,
Beck'sches Notarhandbuch, K 10).
Hinsichtlich des Testaments ist jedoch eine andere Situation
gegeben, da der KI. an dieser Urkunde nicht unmittelbar beteiligt sein sollte. Er war insoweit allenfalls mittelbar beteiligt, als
er im Auftrag der Erblasserin den Notar zu der Besprechung ins
Haus der Erblasserin Anfang November 1991 gebeten und ihn
in der Folgezeit an die Erledigung des Auftrags erinnert hat.
Durch diese Tätigkeiten wurde er aber nicht in den Kreis der
Personen einbezogen, denen gegenüber der Bekl. zur unverzögerten Amtstätigkeit verpflichtet war, da er insoweit nur als
Bote oder Vertreter der Erblasserin auftrat. Der KI. ist selbst nur
dann anspruchsberechtigt, wenn die konkrete Amtspflicht gerade auch seinen Schutz bezweckte oder mitbezweckte (vgl.
Haug, a.a.O., K 9 und 14). Hinsichtlich der Beurkundungstätigkeit hat die Rechtsprechung den Kreis derjenigen Personen,
denen Amtspflichten gegenüber bestehen, zum Teil allerdings
recht weit gezogen. Zu den geschützten Personen werden insoweit all diejenigen gerechnet, die im Vertrauen auf die Rechtsgültigkeit der Beurkundung und auf die durch das beurkundete
Rechtsgeschäft geschaffene Rechtslage im Rechtsverkehr tätig
werden oder in deren Interesse die Urkunde errichtet ist. Ausgehend von diesem Grundsatz hat die Rechtsprechung wiederholt bei der Errichtung letztwilliger Verfügungen eine Amtspflicht
des Notars nicht nur im Verhältnis zum Erblasser, sondern auch
gegenüber den eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmern
bejaht (vgl. RG JW 1909, 139; BGHZ 27, 274 = NJW 1958,
1398 = DNotZ 1958, 454; BGHZ 31, 5 = VersR 1959, 1005 =
NJW 1960, 33 = DNotZ 1960, 260; BGH DNotZ 1969, 769;

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

23.11.1995

Aktenzeichen:

IX ZR 213/94

Erschienen in:

DNotI-Report 1996, 15
MittRhNotK 1996, 64-67

Normen in Titel:

BNotO § 19; BeurkG § 21; BGB § 278