BGH 21. November 2018
I ZR 10/18
BGB § 652 Abs. 1; ZPO §§ 66 Abs. 2, 74 Abs. 1, 97 Abs. 1

Kein Provisionsanspruch des Maklers gegen Verkäufer bei Zustandekommen eines Vertrags mit einem dem ursprünglichen Kaufinteressenten nahestehenden Dritten

letzte Aktualisierung: 26.4.2019
BGH, Urt. v. 21.11.2018 – I ZR 10/18

BGB § 652 Abs. 1; ZPO §§ 66 Abs. 2, 74 Abs. 1, 97 Abs. 1
Kein Provisionsanspruch des Maklers gegen Verkäufer bei Zustandekommen eines
Vertrags mit einem dem ursprünglichen Kaufinteressenten nahestehenden Dritten

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der
Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer,
auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf
Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.

Entscheidungsgründe:

A. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Klägerin stehe gegenüber
dem Beklagten kein Anspruch aus Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags
vom 27. November 2014 zu. Ein solcher Anspruch setzte voraus, dass die Klägerin
ihrerseits gegenüber der Streithelferin zur Zahlung einer Maklernachweisprovision
gemäß § 652 Abs. 1 BGB verpflichtet wäre. Dies sei jedoch nicht der
Fall. Die Streithelferin habe gegenüber der Klägerin weder eine für den Vertragsschluss
kausale Vermittlungsleistung noch eine einen Provisionsanspruch
begründende Nachweisleistung erbracht.

B. Die Revision der Streithelferin ist zulässig, hat jedoch in der Sache
keinen Erfolg.

I. Die Berufung und die Revision der dem Rechtsstreit auf Seiten der
Klägerin gemäß § 74 Abs. 1 ZPO beigetretenen Streithelferin gegen das die
Klägerin beschwerende landgerichtliche Urteil und gegen das Berufungsurteil
sind zulässig. Ein Streithelfer kann der Hauptpartei in jeder Lage des Rechtsstreits
bis zur rechtskräftigen Entscheidung, auch in Verbindung mit der Einlegung
eines Rechtsmittels, beitreten (§ 66 Abs. 2 ZPO). Seine Befugnis zur Anfechtung
eines die unterstützte Partei beschwerenden Urteils besteht so lange,
als seine Streithilfe nicht rechtskräftig zurückgewiesen ist (BGH, Urteil vom
11. Februar 1982 - III ZR 184/80, NJW 1982, 2070 [juris Rn. 7] mwN). Die Zulässigkeit
der Streitverkündung ist grundsätzlich nicht im Erstprozess, in dem
der Streit verkündet wird, sondern erst im Folgeverfahren zwischen dem Streitverkünder
und dem Streitverkündungsempfänger zu prüfen (st. Rspr.; BGH,
Beschluss vom 8. Februar 2011 - VI ZB 31/09, BGHZ 188, 193 Rn. 7 mwN).
Das Berufungsgericht hat danach zutreffend angenommen, dass die Berufung
der Streithelferin zulässig ist. Dasselbe gilt für ihre Revision. Dies zieht auch die
Revisionserwiderung nicht in Zweifel.

II. Das Berufungsgericht hat die Klage zu Recht für unbegründet erachtet.
1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die
Klage nur Erfolg haben kann, wenn der Streithelferin gegenüber der Klägerin
ein Anspruch auf Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB zusteht.
a) Das Berufungsgericht hat angenommen, als Anspruchsgrundlage für
den von der Klägerin geltend gemachten Zahlungsanspruch komme allein die
vertragliche Vereinbarung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags der Parteien
vom 27. November 2014 in Betracht. Danach sei der Beklagte dazu verpflichtet,
der Klägerin die Provision bis zur Höhe von drei vom Hundert des
Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten, wenn die Klägerin ihrerseits
zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet wäre.

b) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe
keine Auslegung dieser Vertragsklausel vorgenommen. Die teilweise Abwälzung
der Provisionsverpflichtung auf den Beklagten hänge nicht davon ab, dass
der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision "verpflichtet sei",
sondern davon, ob er hierzu "verpflichtet werde". Damit habe allein die Einforderung
der Provision durch Rechnungstellung der Streithelferin gegenüber der
Klägerin die Zahlungspflicht des Beklagten auslösen sollen. Im Verhältnis der
Kaufvertragsparteien komme es nicht auf die Courtageberechtigung der Streithelferin
an. Das Berufungsgericht hätte die Klage daher nicht wegen maklerrechtlicher
Erwägungen abweisen dürfen.

aa) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache
des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt im Revisionsverfahren nur einer
eingeschränkten Überprüfung im Hinblick darauf, ob gesetzliche Auslegungsgrundsätze,
Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung
auf Verfahrensfehlern beruht, etwa weil wesentliches Auslegungsmaterial
unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften außer Acht gelassen worden ist (st.
Rspr.; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 - I ZR 6/16, GRUR 2018, 297 Rn. 32
= WRP 2018, 551 - media control, mwN). Bei der Auslegung sind in erster Linie
der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende
objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Weiter gilt das Gebot der nach
beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung und der Berücksichtigung
des durch die Parteien beabsichtigten Zwecks des Vertrags (BGH, GRUR 2018,
297 Rn. 32 - media control). Nach diesen Grundsätzen ist die Auslegung von
Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags der Parteien durch das Berufungsgericht
nicht zu beanstanden.

bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht eine
Auslegung dieser Regelung nicht unterlassen. Es hat - wenn auch knapp - die
am Wortlaut ausgerichtete Auslegung des Landgerichts bestätigt und angenommen,
ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten setze voraus, dass
die Streithelferin von der Klägerin eine Maklerprovision beanspruchen könne.
Diese Auslegung entspricht dem Grundsatz, dass in erster Linie der von den
Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte
Parteiwille zu berücksichtigen ist. In der streitigen Vertragsklausel wird
der Begriff einer "Provision" an zwei Stellen verwendet. Danach soll, falls die
Klägerin zur "Zahlung einer Maklernachweisprovision" verpflichtet werden sollte,
der Beklagte als Erwerber seinerseits verpflichtet sein, dem Veräußerer "die
Provision" bis zur Höhe von 3 Prozent vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich
Umsatzsteuer zu erstatten. Dieser Wortlaut spricht für die vom Berufungsgericht
vorgenommene Auslegung, eine Zahlungspflicht des Beklagten
setze eine Provisionspflicht der Klägerin voraus.

cc) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, angesichts des Wortlauts
der Regelung im notariellen Kaufvertrag reiche es für die Zahlungspflicht des
Beklagten aus, dass die Streithelferin von der Klägerin eine Provision in Form
einer Rechnungsstellung einfordere; auf das Vorliegen der Voraussetzungen für
die Einforderung einer Maklerprovision komme es nicht an.

(1) Der Wortlaut der Regelung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags
setzt für eine Zahlungspflicht des Beklagten voraus, dass der Veräußerer zur
Zahlung einer Maklernachweisprovision "verpflichtet wird". Eine Partei kann
sich selbst zur Zahlung verpflichten. Möglich ist auch, dass ein Gericht einen
Grundstücksverkäufer durch eine vollstreckbare Entscheidung zur Zahlung einer
Provision verpflichtet. Die von der Revision für richtig gehaltene Auslegung
setzt demgegenüber voraus, dass ein Makler seinen Auftraggeber durch Erteilung
einer Rechnung zur Zahlung der Provision verpflichten kann. Dies ist jedoch
rechtlich nicht möglich. Es widerspricht der Lebenserfahrung, dass ein
Notar eine Regelung mit dem von der Revision behaupteten Inhalt sprachlich
wie die in Rede stehende Vertragsklausel fassen würde.

(2) Die Klägerin als Vertragspartnerin des Beklagten hat sich zudem auf
ein solches Verständnis der Vertragsklausel nicht gestützt. Sie hat in der Klageschrift
vorgetragen, sie habe die ihr erteilte Rechnung der Streithelferin erst bezahlt,
nachdem sie aufgrund der ihr unterbreiteten Informationen der Streithelferin
davon ausgegangen sei, zur Provisionszahlung verpflichtet zu sein. Hierfür
hätte kein Anlass bei der nunmehr von der Streithelferin für richtig gehaltenen
Auslegung des notariellen Kaufvertrags bestanden. Die Streithelferin hat sich
zudem in beiden Vorinstanzen nicht auf eine entsprechende Auslegung der
Vertragsklausel berufen. Die Revision versucht im Ergebnis in revisionsrechtlich
unzulässiger Weise, ihr Verständnis der vertraglichen Regelung an die Stelle
derjenigen des Berufungsgerichts zu setzen, ohne einen Rechtsfehler des Berufungsgerichts
aufzuzeigen.

dd) Im Streitfall ist zweifelhaft, ob der Streithelferin gegen die Klägerin
ein Maklerlohnanspruch zusteht, weil die Klägerin den Kaufvertrag nicht mit der
F. GmbH, sondern mit dem Beklagten abgeschlossen hat. Es ist nicht erfah-
rungswidrig, dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die in Rede
stehende Vereinbarung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags dahingehend
ausgelegt hat, dass eine Abwälzung einer die Klägerin treffenden Provisionspflicht
auf den Beklagten nur dann gelten sollte, wenn eine solche Provisionsverpflichtung
tatsächlich bestand.

ee) Vergeblich macht die Revision geltend, bei der in Rede stehenden
Vertragsklausel handele es sich um eine "Maklerklausel", bei der die weitergereichte
Provisionslast des Verkäufers in der Regel Teil der vom Käufer zu erbringenden
Gegenleistung für die Grundstücksübertragung werde, so dass der
Provisionsanspruch im Verhältnis der Hauptvertragsparteien auf Kaufrecht und
nicht auf Maklerrecht beruhe (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 2008 - III ZR
60/08, NJW 2009, 1199 Rn. 17). Der Begriff "Maklerklausel" oder "Maklerprovisionsklausel"
stellt aber nur eine Sammelbezeichnung für Vereinbarungen in
notariellen Grundstückskaufverträgen dar, die eine Regelung zur Courtageberechtigung
des an dem Geschäft beteiligten Maklers enthalten (vgl. hierzu
Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 170; Althammer, ZfIR 2012,
765 ff.). Hierbei ist im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln, welchen Inhalt die konkret
getroffene Vereinbarung hat (vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR
287/02, NJW 2003, 1249, 1250 [juris Rn. 16]).

2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, die Streithelferin
habe weder eine Vermittlungsleistung noch eine Nachweisleistung erbracht,
aufgrund der sie von der Klägerin gemäß § 652 Abs. 1 BGB eine Maklerprovision
bezahlt verlangen konnte.

a) Das Berufungsgericht ist bei seiner Beurteilung zutreffend davon ausgegangen,
dass die Klägerin mit der Streithelferin einen Maklervertrag abgeschlossen
hat. Aufgrund der mit ihrer Streithelferin geschlossenen Provisionsvereinbarung
vom 11. September 2013 ist die Klägerin verpflichtet, für den Fall,
dass die Streithelferin ihr einen Verkauf des Objekts vermittelt, eine Vermittlungsprovision
zu zahlen.

b) Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts,
die Streithelferin habe keine Vermittlungsleistung erbracht.

aa) Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn dieser auf den
potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt.
Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft
des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der
Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten
und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers,
das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt. Die Zusendung eines Exposés
stellt regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und
konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grundsätzlich
nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen
unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers.
Eine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass
der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht
(BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08, NJW-RR 2009, 1282 Rn. 8 f.).

bb) Das Berufungsgericht hat angenommen, allein die Teilnahme des
Beklagten an dem Besichtigungstermin im Mai 2014 könne nicht als vermittelnde
Einflussnahme der Streithelferin auf seine Abschlussbereitschaft angesehen
werden. Zwar habe der Beklagte zu diesem Zeitpunkt möglicherweise bereits
ein Interesse an einem eigenen Erwerb der Immobilie gehabt. Als entscheidend
seien jedoch erst die auf Veranlassung des Beklagten mit dem Geschäftsführer
der Klägerin aufgenommenen Verhandlungen anzusehen, an denen die Streithelferin
unstreitig nicht beteiligt gewesen sei. Diese habe auch nicht auf die
F. GmbH Einfluss genommen und damit mittelbar auf die Abschlussbereitschaft
des Beklagten eingewirkt, sondern der F. GmbH lediglich das Exposé über-
sandt und mit ihr den Besichtigungstermin durchgeführt. Soweit die Streithelferin
nach der Besichtigung noch ein Schreiben der Stadt H. übersandt habe
und - was allerdings streitig sei - einzelne Fragen zu dem Gefahrgutlager beantwortet habe,
habe es sich hierbei lediglich um die Weitergabe von Einzelinformationen
von der Klägerin und damit um reine Botendienste gehandelt, die nicht als Vermittlungstätigkeit
angesehen werden könnten. Diese Beurteilung lässt keinen
Rechtsfehler erkennen.

cc) Die Revision macht vergeblich geltend, der Beklagte habe die für die
Erwerbsbereitschaft essentiell gewesenen Informationen erst von der Streithelferin
erfahren. Nach dem Vortrag der Klägerin wie auch der Streithelferin in den
Tatsacheninstanzen erschöpfte sich die Tätigkeit der Streithelferin in einer bloßen
Weiterleitung von Informationen an die F. GmbH. Das Berufungsgericht hat
eine solche Tätigkeit zu Recht nicht als Einwirken auf die Abschlussbereitschaft
der F. GmbH angesehen.

dd) Die Revision beruft sich ohne Erfolg auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs, nach der die Vermittlungstätigkeit eines Verkäufermaklers
gegenüber einem mit dem späteren Erwerber verschiedenen Kaufinteressenten
ausnahmsweise provisionsauslösend sein kann.

(1) Hat der Makler mit dem Vertragsgegner überhaupt nicht verhandelt,
sondern ist dieser durch Mitteilungen eines Erstinteressenten oder des Maklers
selbst zum Vertragsschluss motiviert worden, ist der Zusammenhang zwischen
Vermittlertätigkeit und Abschluss ein rein zufälliger und die Provision daher
nicht verdient. Ausnahmen von diesem Grundsatz hat die Rechtsprechung nur
zugelassen, wenn zwischen dem Vorinteressenten und dem späteren Vertragsgegner
besonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder besonders
ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden (handelsrechtliche oder
gesellschaftsrechtliche Zusammenhänge). In solchen Fällen hat der Makler auf
den Erstinteressenten und hierdurch zugleich auf den Vertragsgegner selbst
vermittelnd eingewirkt (BGH, Urteil vom 2. Juni 1976 - IV ZR 101/75, NJW
1976, 1844, 1845 [juris Rn. 12]; Urteil vom 12. Oktober 1983 - IVa ZR 36/82,
NJW 1984, 358 [juris Rn. 13]).

(2) Da es bereits an einer Vermittlungstätigkeit der Streithelferin gegenüber
der F. GmbH fehlt, ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler zu dem
Ergebnis gelangt, dass ein solcher Ausnahmefall im Streitfall nicht vorliegt.
c) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Streithelferin
auch keine die Provisionspflicht der Klägerin auslösende Nachweisleistung
erbracht hat.

aa) Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob die Provisionsvereinbarung
zwischen der Klägerin und der Streithelferin dahin auszulegen ist, dass die
Klägerin eine Maklerprovision nicht nur im Fall einer Vermittlung, sondern auch
für den Fall des Nachweises eines Käufers für das in Rede stehende Objekt
versprochen hat. In der Provisionsvereinbarung ist lediglich von einer Vermittlungsleistung
die Rede. Allerdings schließt dies nicht aus, dass nach dem Parteiwillen
auch für eine Nachweisleistung der Streithelferin eine Provision geschuldet
sein sollte (vgl. hierzu D. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen
Rechtsprechung, 4. Aufl., S. 7 bis 9). Hiervon ist im Revisionsverfahren
zugunsten der Streithelferin auszugehen.

bb) Das Berufungsgericht hat angenommen, die Streithelferin habe der
Klägerin die F. GmbH als potentielle Käuferin nachgewiesen. Soweit die Streithelferin
der Klägerin am 22. Mai 2014 mitgeteilt habe, sie habe eine Besichtigung
mit der F. GmbH durchgeführt, habe sie den Beklagten lediglich als deren
Geschäftsführer, nicht dagegen als Kaufinteressenten benannt. Der Nachweis
der F. GmbH habe nicht zum Abschluss des Hauptvertrags geführt. Die Klägerin
habe nicht diejenige Gelegenheit zum Vertragsschluss genutzt, die ihr die
Streithelferin nachgewiesen habe, sondern den Hauptvertrag mit dem Beklagten
geschlossen. Die Maklerleistung der Streithelferin könne nicht als kausal
oder wesentlich für den Vertragsschluss angesehen werden. Diese Beurteilung
hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

cc) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Streithelferin habe der Klägerin
die F. GmbH als potentielle Käuferin nachgewiesen, ist im Revisionsverfahren
nicht angegriffen. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

dd) Einem Provisionsanspruch der Streithelferin gegen die Klägerin steht
der Umstand entgegen, dass die Streithelferin der Klägerin zwar die F. GmbH
als Kaufinteressentin nachgewiesen hat, der Hauptvertrag jedoch nicht mit dieser,
sondern mit dem Beklagten zustande gekommen ist.

(1) Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler eine Provision nur dann zu,
wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande
kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags
mit anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet allerdings
nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft
vollständig decken müssen. Es reicht aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise
in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht (BGH,
Urteil vom 3. Juli 2014 - III ZR 590/13, NJW-RR 2014, 1272 Rn. 18).

(2) Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob der Vertrag, den die Klägerin
mit dem Beklagten abgeschlossen hat, mit dem Vertrag wirtschaftlich
identisch ist, den die Streithelferin nach der Provisionsvereinbarung mit der
Klägerin herbeiführen sollte. Es hat keine Feststellungen dazu getroffen, welche
Kaufpreiserwartungen die Klägerin hatte und ob der mit dem Beklagten vereinbarte
Kaufpreis hiermit übereinstimmte. Hiervon ist im Revisionsverfahren zugunsten
der Streithelferin auszugehen.

(3) Die von der Streithelferin der Klägerin nachgewiesene Vertragsgelegenheit
hat gleichwohl nicht zum Abschluss des nachgewiesenen Geschäfts
geführt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es, wenn der
Makler seinem Auftraggeber ein Objekt zum Kauf nachweist und nicht dieser,
sondern ein Dritter das Objekt erwirbt, darauf an, ob der Maklerkunde im Hinblick
auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstieße,
wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht
von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH, Urteil vom 5.
Oktober 1995 - III ZR 10/95, NJW 1995, 3311 [juris Rn. 7]). Der Hinweis auf den
Grundsatz von Treu und Glauben ist nicht so zu verstehen, dass ein solcher
Ausnahmetatbestand allein in ausgesprochenen Umgehungsfällen in Betracht
käme, wenn also der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wird und das
Objekt von vornherein durch einen nicht an den Maklervertrag gebundenen Dritten
erworben werden soll. Entscheidend ist vielmehr, dass bei besonders engen
persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden
im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugutekommt wie ein eigener,
der Abschluss des Vertrags darum auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer
Maklerprovision einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist. Der Kunde kann
nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers
ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das
heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen. Umstände solcher Art
können etwa vorliegen, wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft
selbst weitgehend beteiligt ist, wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber
eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche
Bindung besteht oder wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber erteilte
Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist und er
durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst profitiert (BGH, Urteil
vom 8. April 2004 - III ZR 20/03, NJW-RR 2004, 851 [juris Rn. 14]).

Diese Rechtsprechung führt nicht dazu, dass die Klägerin der Streithelferin
gegenüber zur Zahlung einer Provision verpflichtet ist. Sie betrifft Fälle, in
denen der Käufermakler eine Nachweistätigkeit gegenüber seinem Kunden entfaltet,
jedoch nicht dieser selbst, sondern ein Dritter das in Rede stehende Objekt
erworben hat. In solchen Fällen wird das nachgewiesene mit dem tatsächlich
abgeschlossenen Geschäft als persönlich und wirtschaftlich identisch angesehen,
weil es dem Maklerkunden wie ein eigenes Geschäft zugute kommt.

Die Gründe, die eine solche Gleichsetzung rechtfertigen, kommen im
Streitfall nicht zum Tragen. Hier steht zwar eine Nachweistätigkeit der Streithelferin
gegenüber der Klägerin fest. Anders als in den vom Bundesgerichtshof
bislang entschiedenen Fällen ist die Streithelferin hier jedoch nicht Käufer-,
sondern Verkäufermaklerin. Außerdem hat kein vom Maklerkunden verschiedener
Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern die Klägerin selbst. Soweit
zwischen dem Beklagten und der F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen
bestanden, dass die F. GmbH, wenn sie Kundin der Streithelferin gewesen
wäre, infolge des ihr gegenüber geführten Nachweises bei einem Erwerb durch
den Beklagten zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet gewesen wäre, ist
dies im Streitfall unerheblich.

Wirtschaftlich identisch ist ein Kaufvertrag für den Verkäufer mit jedem
Erwerber, der bereit und in der Lage ist, den geforderten Kaufpreis zu zahlen.
Kommt nach Abschluss des Maklervertrags ein Kaufvertrag zustande, ist der
Verkäufer jedoch nicht in jedem Fall zur Zahlung einer Provision verpflichtet.
Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der
Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet (vgl. OLG Karlsruhe,
NJW-RR 1988, 249, 250). Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird der
Makler für seine vertragsgemäße Tätigkeit belohnt, falls diese den mit dem
Maklervertrag angestrebten Erfolg erreicht hat. Er wird dabei nicht belohnt für
den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg (BGH, Urteil vom
27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86, NJW-RR 1988, 942 [juris Rn. 12]). Im Streitfall
hat die Streithelferin zwar durch die Benennung der F. GmbH eine Nachweistätigkeit
erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und
dem Abschluss eines Kaufvertrags mit diesem Unternehmen geführt. Das Berufungsgericht
hat deshalb zu Recht angenommen, dass es an einer vergütungspflichtigen
Maklerleistung der Streithelferin fehlt.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zudem nicht die Klägerin
an den Beklagten zum Zwecke des Verkaufs des Objekts herangetreten,
sondern hat umgekehrt der Beklagte Interesse an einem eigenen Erwerb des
Objekts durch ihn selbst bekundet. Die Klägerin ist deshalb durch den Grundsatz
von Treu und Glauben nicht gehindert, sich gegenüber der Streithelferin
darauf zu berufen, dass nicht die F. GmbH das Objekt erworben hat, sondern
der Beklagte.

C. Danach ist die Revision der Streithelferin der Klägerin mit der Kostenfolge
aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

21.11.2018

Aktenzeichen:

I ZR 10/18

Rechtsgebiete:

Maklervertrag
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FGG etc.)

Normen in Titel:

BGB § 652 Abs. 1; ZPO §§ 66 Abs. 2, 74 Abs. 1, 97 Abs. 1